杭州楼市上半年量价齐升，下半年房价会不会再涨？
△对于购房者而言，房价是他们最关注的。图为今年5月杭州人居展上的购房者。 吴元峰 金澍杰 摄
量价齐升，这是上半年杭州楼市给人的印象。
过去的六个月，杭州市区（含富阳）商品房以10.2万套的成交量创下历史新高，成交均价16537元/m2。上半年住宅价格涨幅最为明显，均价16840元/m2，同比上涨5.3%。
透明售房网数据显示，上半年有263个楼盘均价上涨，其中涨幅大于10%的就有123个。不过各个板块之间的价格分化明显，奥体、未来科技城、钱江新城、申花等板块，高价地不断涌现，板块均价不断上升；丁桥、下沙、萧山南部卧城以及余杭的大部分板块，价格相对保持平稳。
进入下半年，杭州的房价还会继续走高吗？
上半年房价稳中有升
板块之间分化严重
在今年一、二线城市房价普涨的大环境下，杭州房价的上涨幅度一直处于合理范围区间。
透明售房网数据显示，在住宅市场，主城区上半年成交均价为23349元/平方米，同比上涨3.7%；余杭区成交均价为11491元/m2，同比上涨11.2%；萧山区成交均价为16065元/m2，同比上涨14.8%。
在一些热门板块，封盘、调价等现象屡见不鲜。比如钱江新城板块，6月份的成交均价为49484元/m2，相比1月份上涨了近15%；在钱江世纪城板块，不少楼盘在几个月的时间里涨幅超过30%。
但在丁桥、下沙等板块，虽然去化速度有明显提升，但价格没有明显上涨。下沙某靠近地铁站的楼盘近几年来一直处于被套牢的阶段，这波大热的市场行情下，该盘选择快速走量的销售策略，几次开盘都没有进行大幅度调价。对这些相对冷门的板块来说，如何借市场的东风把房子快速去化，比涨价更重要。
下半年高价地项目陆续入市
将带动板块均价上涨
下半年房价是涨是降？最根本的因素还是要看供求关系。如果楼市供不应求，价格上涨是必然的。
去年开始，在限购、限贷等去库存的政策刺激下，杭州住宅市场的存量明显下降，已经是2014年以来的最低点。截止到6月底，杭州市区（含萧山、余杭区）住宅存量降至72982套，按照过去12个月的销售速度测算，去化周期仅需6个月。
今年下半年的新增供应，除了在售楼盘新推的房源外，有不少即将面市的新盘。记者初步统计了下半年将面市的新盘共有40多个，其中未来科技城将有7个项目集中面市，奥体和钱江世纪城也共有5个新项目入市。考虑到目前楼市的整体去化速度一直稳定在高水平，这些楼盘入市后，并不会对库存造成压力。尤其是像滨江这样推地节奏较慢的区域，明显供不应求，下半年供应十分有限。
下半年的这些新增供应，大部分是去年下半年和今年年初成交的高价地块，其中不乏一些在当时刷新板块楼面价的项目。这也是许多人认为房价还将持续上涨的原因之一。
以滨江区为例，下半年即将面市的两个新盘当时先后刷新了滨江区的楼面价纪录，一个是绿城开发的柳岸晓风，一个是金茂府项目，楼面价分别为21046元/m2和21512元/m2。记者了解到，这两个项目都做精装修，并且基本都会卖到40000元/m2以上，刷新滨江区的价格。
今年的土地市场，更是高价地频出，有的甚至楼面价超过了周边楼盘的在售均价，即使是以成本价出售，那么这些新盘的售价也要远高于板块原有的价格。
&库存不断下降的背景下，这些高价地项目陆续入市，必定会带动板块均价进一步上涨。&龙湖地产某营销工作人员表示。
库存下降，高地价项目上市，以及城市配套建设的加速和各种大型会议带来的利好，尽管经历了上半年的大涨，部分热门板块有继续涨价的动力。
价格上来了，销量下去了
下半年暴涨不太可能
下半年房价是否会暴涨，是许多购房者担心的问题。
记者了解到，有不少楼盘上调了备案价，但在大幅抬价后成交情况明显下滑。滨江区的银杏汇年初时均价仅2.7万元/m2，在3月份以3万元/m2的均价一口气就卖出了29套房子，随后均价一路上调，到6月份已经涨至3.6万元/m2，但当月成交仅8套。对于一个全部都是大户型的楼盘来说，价格上调后成交量明显下降是不争的事实。
即使是像东方星城这样上半年的热销楼盘，在价格上调后成交量也开始走低。数据显示，东方星城5月首开时该盘毛坯房源均价在24500元/m2左右，一个月后均价涨了3000元/m2，价格大涨的同时，成交量有所放缓。
在其他板块，这样的情况也同样存在，不少楼盘开始摸索新的板块售价门槛。比如申花板块，今年房价涨幅在30%以上，随着板块内不断有高价地出现，且上半年成交情况良好，已经有楼盘考虑将价格上调至35000元/m2，其营销总表示，只是试探一下市场的接受度。
&大幅度的提价，在这样的行情下，买肯定还是有人买的，但成交量肯定就下来了。&某业内人士认为，下半年大部分楼盘还是会涨价的，尤其是像申花、奥体这样炙手可热的板块，但暴涨不太可能。
他表示，楼盘的售价和周边高价地的楼面价没有直接的因果关系，&高价地为保本和溢价做高端项目，那么产品本身就值这个价钱，是按照这个价格去设计规划的。而目前在售的盘都是按照原本的价格做的产品，涨价是市场效应，而不是产品本身的溢价。&这位业内人士表示。
另一方面，3月成交量创历史记录以来，接下去的几个月，成交量虽保持高位，但也逐月下滑。随着成交量逐步稳定，市场已经从火爆中回归理性，不少楼盘也停下了几个月来不断涨价的脚步。&近期都没有涨价的计划，一方面是成交量明显下来了，再涨价怕客户不买单，另一方面也是要看一看下半年的行情。&某房企营销总说。
记者 楼肖桑
下半年楼市何去何从，听听业内人士怎么说
上半年高歌猛进的市场过后，下半年的楼市走向成为越来越多人关注的焦点。随着G20峰会即将落地，去年部分高价地也陆续开始入市，接下来杭州楼市将如何发展，身在其中的业内人士或许能够洞悉其脉络。
9、10月房价会有新一轮涨势
天阳置业副总经理石焱
去年10月份以来拍卖的土地，会在今年下半年开始陆续入市，开发商也会拿今年的地价进行参考，给这些新盘定价。所以我认为在9、10月份，杭州的房价还会出现一轮涨势。以申花板块为例，目前毛坯房源单价在29000元/m2左右，而下半年金麟府、大运河府等项目入市，一定会带动其他项目价格的上涨。
另一方面，我们看到过去几个月，杭州的成交量相比3月份的高点，有所回落，这是正常的现象。很多楼盘单价提升，成交量便随之下滑，下半年成交量会随着价格稳中提升，而逐渐稳定下来，整个楼市也将趋于稳定。
从土地方面来看，我认为现在的土地市场已经到了一个相对高的点位，下半年不太会继续出现地价疯涨的形势。
下半年热门板块依然供不应求
浙江世茂企划部负责人白硕
上半年楼市抬头，其实是从3月份开始，当时的涨势主要是放量，价格涨得不多，而真正涨价是在二季度。我认为原因有几个层面。首先热门板块、市中心的供给量极为有限，像滨江、上城区等板块，住宅供应量非常少，因此这轮上涨更多的是因为供不应求。第二点就是政策面的促进，这其中包含楼市调控政策的放松，还有一点是杭州本身在G20、亚运会等因素的影响下，进行迅速的城市配套升级、市容改造，让一些板块的价值也跟着跃升。第三点是土地市场开始火热，三月份开始，杭州连续出现高价地，导致大家对后市价格的预期很高，房价也因此被带动起来。
我个人认为，杭州楼市下半年基本面不会改变，今年集中出让的大量土地还没有上市，同时很多项目还要面临G20之前的停工，所以热门板块依然会面临供不应求的局面，房价还会上涨。
楼市受政策环境影响比较明显，G20之后的几年时间，杭州还会有很多大型的赛事或会议，我预估在2022年亚运会之前，楼市整体还是会呈现上行趋势，不过不排除中间某些年份有一些调整。但只要没有出台直接打压楼市的政策，整体趋势还是会上涨。
杭州房价会涨到与地价匹配的标准
金茂府项目营销总监黄津程
从成交数据来看，杭州上半年房价的上涨幅度，远不及上海、苏州等城市。但为什么我们都觉得房价涨了，是因为在过去的五年中，杭州的房价一直处于平稳期，几乎没有上涨。一直以来，长三角的城市像南京、苏州、杭州、上海，房价是有所联动的，目前在这些城市中，杭州楼市是最为温和、健康的。
但是在土地市场上，就呈现另外一种行情。上半年杭州土地的平均溢价率高达52%，既说明开发商手里的资金比较充裕，也体现了开发商对于杭州未来的高预期。而目前，在市场上形成了很明显的断崖式的差距，也就是说地价很高，但房价还没有显现出来。但我认为，该出现的还是会出现，只是时间问题。杭州接下来的房价，一定会补充上来，填补目前地价和房价之间的空隙。
另外，整个市场走向和当地经济息息相关，杭州现在主推的互联网、物联网、高新科技产业，是目前国内的龙头产业。而今年6月份长三角洲城市群规划中，强调的是上海作为中心城市，并且要封闭人口天花板，而长三角区域整体要继续导入人口，人口就势必向苏州和杭州导入。
另外，就像上海随着APEC、世博会等一系列国际盛会召开，相关板块成长非常明显，杭州目前的情况与当时的上海相似，马上到来的G20就是杭州高速发展的一个开端，随后连续的大事件都会让杭州在未来几年有明显的跃升。
杭州楼市两极分化
冷门板块短期难破局
厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲
杭州楼市既和全国市场有关，又有其独特之处。杭州是个典型的二线城市，因此当国内一线城市暴涨，二线城市补涨的大环境下，杭州楼市也在往上走。但不一样的地方在于，杭州是二线城市中库存量最大的，高达14万套，而苏州、南京、合肥等城市的库存不会超过8万套。所以其他二线城市房价会有暴涨的可能，而杭州只会温和地上涨，并且持续时间比较长，我认为在未来的2~3年内，杭州楼市都会呈现上涨的趋势。
另外，杭州两极分化非常严重，呈现冰火两重天的现象。库存少、政府投入较多的热门板块涨幅明显，而像临平、闲林等板块，没有新的投入，就波澜不惊，还处在艰难去库存的过程中。因此，即便接下来楼市整体上涨，也不会出现所有板块涨幅一致的情况，现在卖得好、存量少的楼盘，未来会继续上涨，而另外一些区域，短时间内难以破局。
天量成交背后
是自住需求的前置和透支
透明地产研究院院长方张接
上半年以来，杭州商品住宅库存量下降，去化周期回落到6个月左右，因此接下来几个月时间，住宅价格继续稳中有升的趋势不会扭转。而且尽管杭州房价已经有所上涨，但无论是与过去的纵向比还是与长三角其它城市的横向比，涨幅尚属理性可控，并且库存的绝对数值依然较高，未来供应依然充足。因此未来数月之内，不存在重新出台限制性和降温性干预措施的可能性，政策会保持稳定。
上半年杭州土地市场尤为火热，诸多板块拍出高价地，但值得注意的是，房价上涨趋势是由市场供求关系决定，与高价地无关，上半年土地市场在走独立行情，楼市风险度也有所提升。我认为未来面包能卖多高，完全取决于未来市场供求关系和面包本身的质量，而不取决于面粉价格。因此，尽管短期市场继续向好，但对未来几年的市场依然要保持谨慎，天量成交的背后，是自住需求的极大前置和透支，投资比例高企的后遗症也会在未来体现。
下半年不再坚定看涨
市场将进入敏感期
双赢机构董事长章惠芳
前不久，浙江省刚刚出台了供给侧改革方案，结合大背景来看，去库存依然是楼市主旋律。因此如果继续处在稳健的货币政策、积极的财政政策之下，下半年楼市整体还是上涨的趋势。
但结合杭州自身的供求关系，和目前的价格走势，我认为下半年成交量不大可能再出现每个月2万套、半年10万套这样的情况。因为首先库存已经降低，热门板块供应量不足，即使市场上有效需求再多，去化也会随着库存降低而缓慢下来。更关键的是，当价格上涨达到一定程度，也会直接影响需求。上半年杭州楼市是量价齐升，在下半年成交量会有所回落，但和往年相比，还是会高一些。
价格方面还是要细分板块，有些板块楼面价已经接近目前在售的房价，在这个前提下，后续推出的房源价格还是会有所增长。但目前杭州整体一手房涨幅高于二手房，因此一手房虽然有上涨趋势，但也会有所限制，下半年有可能在某些板块会出现高点。
我们发现，四、五月份开始，某些楼盘投资客比例明显增多，这说明市场已经开始出现泡沫，其实投资客不可怕，但投资客比例太高，就在释放危险信号。对于下半年来说，市场开始进入敏感期，上半年我们坚定看涨，但其中天量的成交实际上是在透支接下来的需求，因此到了下半年，市场行情会有所分化。
记者 任思思
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