怎么换房、怎么买房，这其中大有学问。有人把房产作为一种投资，越换越增值;有人却因为一个错误的决定，而损失惨重;有人不知行情，举棋不定。请个估价师作投资顾问，估算房产价值，也许能帮你拿个主意--房地产估价师就这样慢慢地走入我们的生活。【选用估价方法错误】选用估价方法应遵循的原则：①有大量可比实例(选用市场比较法，并以该法为主);②具有预期收益(收益法作为其中一个方法) ;③具有开发或待开发潜力(选用假设开发法) ;④无上述条件的选用成本法。【估价方法应用错误】1、公式选用错误。例如：收益法公式选用错误，有限期限估价却采用了无限期限公式;市场法修正时修正系数的分子分母颠倒;用假设开发法测算时未考虑销售税费等。2、参数错误。收益法中收益期限选用错误。3、计算错误。指一些简单的数学计算错误，多层商业用房建筑面积累加后不等于总建筑面积等。还有些是较难看出的计算错误，如用收益法算出了估价对象房地产的总体价值，却又加上了其高档装修的成本价，或是又扣除了折旧费用，实际上是进行了重复计算。4、概念错误。指估价方法中某些概念的理解错误。如：成本法中的成本是客观成本，却采用了实际成本;收益法中的净收益是正常净收益，却采用了个别收益;市场法中案例选取少于3个，或案例交易时间过早、与估价对象在某项修正因素上差异超出标准等。此外，还容易常犯的概念错误有：土地使用年限和建筑物经济寿命与折旧的关系问题;环比指数与定基指数的区别问题等。九、估价技术路线常见错误㈠ 损害赔偿房地产评估1、损害前和损害后房地产状况掌握不清;2、没有考虑间接损失(残值清理费用、造成收益下降)。㈡ 拍卖底价的评估1、强制处分对房地产价格的影响;2、快速变现使交易价格相对正常价格较低;3、市场需求面、推广力度小，造成成交价格低于正常价格;4、消费者心理因素;5、购买者需额外支出(支付拍卖机构的佣金)6、技术路线：首先确定正常市场价值;分析拍卖市场成交价格水平与正常市场价格水平的调减幅度;按照这个偏低的幅度对估价结果调减。调减幅度来源：源自拍卖市场价格水平与正常房地产价格水平的比较;7、拍买保留价要注意(法院委托的，拍买保留价由法院参照评估价确定);3、用市场法评估的房地产扣除折旧不对。㈢旧房地产评估1、估价对象的状况，应对重置价标准进行必要修正2、旧有房地产的技术路线，运用成本法时，采用房地分估的方法。首先确定重置价的标准，所评估的标的物是什么标准，然后确定标的物的重置价，其次得出房屋的成新率，土地的价值运用市场比较法求出，然后相加得出旧有房地产的价值。㈣市场法、收益法评估时不应该扣除折旧注：1、交易实例选取时成新率与估价对象不一致不能用2、同等来源、同等规模收益与估价对象创造收益应等同㈤房地产保险评估1、不能考虑土地的价值;2、保险事故后损失评估时，应考虑估价范围是否包括间接损失，并在估价时说明是否包括间接损失;3、投保时的估价可按房产的投保的实际价值确定，也可按保险事故发生时的实际价值;4、可修复，宜采用修复的费用为损失价值;不可修复的，特别注意扣减房地产受损后的残余价值; ㈥划拨国有土地房地产抵押评估应注重预期风险(预期风险会降低估价对象的价值的因素应考虑，预期不确定的收益或升值较少或不考虑);分析市场变现能力;应考虑抵押期间的耗损;应考虑扣除上缴国家土地使用权出让金部分㈦司法诉讼评估应当注意委托人要求评估的评估时点时的房地产状况和市场状况㈧运用各种方法评估的结果应当进行综合处理，如有调整，应阐述理由(多种估价方法结果综合取平均值;数学方法求取综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素;结果的取整; 确认结果)㈨房地产合并估价：1、合并前后价格的计算要客观、准确2、增值额的分配要准确、合理，应遵循估价中的贡献原则来确定：(按各自的单价为基础分配;各自的面积为基础分配;各自的总价为基础分配)㈩各参数选择应说明理由十、市场法估价应注意问题难点：交易修正★选取可比实例应符合下列条件：①处于同一地区或同一供求范围内的类似地区;②用途相同;③规模相当(0.5&实例/对象&2);④档次相当;⑤建筑结构相同;⑥权利性质相同;⑦时间接近(不超过1年);⑧交易类型与估价目的吻合;⑨应为正常成交价或可修正为正常成交价;⑩土地、建筑物、房地产相互匹配;⑩比较实例的数量不够。可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，故价目的应该吻合，价格是否为正常交易价格或可修正(必要的说明);★建立比较基准出错：①统一房地产范围：②统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格;③统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵;④统一化为单价：有时需要对总价先进行调整;⑤统一币种单位：注意汇率的方向;⑥统一面积内涵、面积单位。是否统一比较基准。9、修正幅度过大，单项修正超过20%。值12、实例应修正差别不应太大：修正单项不能超过20%，综合修正不能超过30%;在修正表中各因素的比较中，是否漏掉交易情况和交易日期的说明。13、房地产状况调整时，包括区位、实体、权益三方面;要进行年限修正、容积率修正、楼层调整。14、修正系数的确定没有充足的理由;修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。市场法中系数的取值要有依据，修正系数的确定没有充足的理由。15、交易情况修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高(低)多少”。16、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆。17、日期调整时指数选取不合适。18、可比实例成交日期应精确到年月日，日期调整时取100%时，应说明该年同一供求范围该类型房地产价格稳定或无明显波动。19、环比与定基混淆。20、区域因素与个别因素混淆不清，可比实例不符合条件。21、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。22、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。23、区域因素比较修正的内涵理解错误。24、比较修正项目有漏项，如地下室、车库等其他因素。25、间接因素与直接比较混淆不清。26、区域、实物、权益修正时应明确具体事项。27、交易情况和交易目的不同;交易状况不清;成交价描述不清;成交日期、付款方式交待不清;28、修正项目出现错误，如临街的应在区域因素而在个别因素修正了;29、加权时出现矛盾，最接近的应赋予大的权数;30、市场比较法中修正系数的位置是否有误，本应该在分子上修正的，而在分母上修正了，本应该增加的而减少了，如可比实例房地产的位置、实物、状况比估价对象优越(+2%)，则价格应向下修正为100/102，而修正成100/98是不对的;31、在市场法交易日期修正中，货币单位换算的时机要看以那种货币单位上涨或下跌，还要搞清上涨或下跌的幅度和多少个月要记清以及在计算时的位置以及搞清是定基价格指数还是环比价格指数等;32、比较实例的用途，结构等必须一致，不一致适应说明33、选择的可比实例描述不清：①交易日期描述不清;②交易情况描述不清(买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等) ;③交易的价格描述不清(单价、总价、交易规模、币种、单位);④交易房地产状况不清(现房、期房、结构、装修等);⑤付款方式(一次性、分期);⑥交易时可比实例的规模(建筑规模、占地规模)上述，一点描述不清为一错点。34、选择可比实例可比性差：①相同地区或同一供求圈内;②用途应相同;③建筑结构相同;④建筑规模应相当;⑤权利性质应相同(主要是土地);⑤交易类型与估价目的应相同 ;⑦可比实例交易成交日期与估价时点应接近;⑧交换价格可修正为正常交易价格35、四项修正错误：单项修正不超过20%，综合修正不超过30%;综合修正=各项修正幅度绝对值和 ;只有这样交易实例才可能修正为正常价格文章出自，转载请保留此链接！36、系数修正方面的错误：?修正项目错误;?修正方向错误：分子、分母修正颠倒(日期为分子，其它为分母);修正上下方向调整错误;37、可比实例房地产状况的修正应采取交易当时的状况38、交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平(主要是汇率选取)39、加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾：交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大;区域因素、个别因素较差，权数应小。六、成本法估价应注意的问题难点：折旧的求取房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润1、成本应为社会同类平均成本即客观成本，采用了实际成本;2、应结合市场供求分析确定评估出的积算价格3、过旧的建筑物不大适用成本法4、新开发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，应进行工程质量、环境等因素调整。5、自有资金利息不计入利润，而计入成本。6、利润基数与利润率不对应;《规范》5.4.2开发利润应以土地取得费用和开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。★开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数a.直接成本利润率基数=土地取得成本+开发成本b.投资利润率基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用c.成本利润率基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息 【理论教材】【规范】成本利润率基数：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用d.销售利润率基数=开发完成后的房地产价值7、关于重新购建价格：①必须是估价时点的②必须是客观的③是全新状态下的;《规范》5.4.3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据实际情况，在5.4.2条列举的价格构成内容基础上酌情增减，并在估价报告中予以说明。8、重置价格&重建价格，两者适用条件不同9、建筑物折旧(2007版经济折旧和功能折旧的计算，《理论》159页)①可修复项目，修复费用为折旧额;不可折旧额，可分为短寿命、长寿命项目②经济寿命与土地使用权年限的关系(《理论》P145、《规范》5.4.11条)③残值率或成新率确定有误④建筑物重置价格中已包含利息、利税，不再重计。⑤旧有房地产未扣除折旧额⑥《规范》5.4.9??估价人员都应亲临现场??10、销售税费计算基数为销售收入11、积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。12、建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起。旧房、房地产价格=重新购建价格-折旧13、投资利息和利润的计算基数要正确14、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本、采用重置成本，不能用重建成本)15、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本+开发成本+管理费用。16、成本法计算贷款利息时计算期有错。17、计算公式有错(积算价格=重新购建价格-折旧)18、要根据市场供求分析为来最终确定评估值(体现在经济折旧的确定上)。19、折旧年限确定错误。20、计算估价对象折旧时有错误(未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响)。计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计?建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计。?建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。《规范》5.4.11条规定：估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为：①建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;②建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧;③建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧;④建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧;⑤建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。21、价格构成不全(土地取得成本、开发成本、管理费、销售费用、投资利息、销售税费、利润7项);22、新开发的土地没有注意可转让比率;23、利息、利润的计算基数不对(取得土地成本+开发成本+管理费)三者的和再乘利息率或利润率;24、销售税费通常为“二税一费”等(计税依据为销售收入)，而不包括所得税和土地增值税等。25、成本法中采用的残值率不和《房地产估价规范》中一致的均为错。26、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上开发商应负担的正常费用、利息、利润和税金等。27、成本法计算利息时，费用的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半。注意第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的计算期的计算方法是考试的重点。地价是开始一次性投入的，从投入到工程完工都要计息。28、成本法计算折旧时，特别注意折旧年限确定，一是建筑物的经济寿命，二是土地使用年限(出让土地)。地租的求取不能简单的取系数，而是同收益法中求净收益一样的方法计算;29、注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋);30、销售税费的依据是销售收入不是成本，税费构成是否正确;注意销售税金的计算基数和税率31、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中;32、用成本计算而非成本价;33、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格;34、新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。35、分宗转让土地要考虑转让比例(应以净地面积计算) 净地面积=土地总面积-道路-绿地七、收益法估价应注意的问题难点：各扣除项目的界定;资本化率的确定★运用收益法估价应按下列步骤进行：①搜集有关收入和费用的资料;②估算潜在毛收入;③估算有效毛收入;④估算运营费用⑤估算净收益;⑥选用适当的资本化率;⑦选用适宜的计算公式求出收益价格。 注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。★净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：?出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。?商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。?生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。?尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。★估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。最近更新：看完本文，记得打分哦：很好下载Doc格式文档马上分享给朋友：?知道苹果代表什么吗实用文章，深受网友追捧比较有用，值得网友借鉴没有价值，写作仍需努力相关房产估价师：
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工业房屋建筑物评估，是否需要考虑利润？
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想跟大家讨论下，资产评估里面的房屋建筑物评估，采用成本法，是否需要考虑利润列？我公司要求考虑5%的利润，我看了很多别的事务所的案例，只考虑了建安、前期费用和资金成本，没有考虑利润，
想问问大家的意见
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理论上讲是要考虑的,利润是价值构成要素之一，但实践中对于工业企业的厂房很少考虑。
同时,还要看评估对象和评估目的,评估对象是房屋建筑物本身，还是企业价值。
回复 楼主 love0037 的帖子
视评估目的和背景确定.工业厂房的利润很多是显现于企业产品利润,真正直接附加于房产的不多,除非是开发区专门营建厂房用于销售,但也含有不少招商引资的利益关系,这个利润率很难依靠行业利润来把握.个人建议不考虑.
原帖由 lanshiji 于
14:01 发表
视评估目的和背景确定.工业厂房的利润很多是显现于企业产品利润,真正直接附加于房产的不多,除非是开发区专门营建厂房用于销售,但也含有不少招商引资的利益关系,这个利润率很难依靠行业利润来把握.个人建议不考虑.
我考虑了下，觉得用成本法评估房屋建筑物，只有用于销售的才应该考虑利润，不销售则应是“重置成本”，不应该含利润。
同意楼上的 一般企业价值评估中 厂房多是自用的 连产权证都不会去办 这样不应考虑利润
回复 藤椅 lanshiji 的帖子
那为什么成本法做工业土地的时候一般要考虑6%-10%的投资利润咧？
结合评估对象和评估目的考虑
原帖由 love0037 于
21:14 发表
那为什么成本法做工业土地的时候一般要考虑6%-10%的投资利润咧？
如果是专项开发用于销售，应予考虑。不少开发区对于厂房或办公楼的售价是一致的，对应利润率指标也是一致的，各入驻单位乐于接受统一的售价，在于政策不同，这个和物业评估结果没有直接关系。
如果按照重编预决算的过程和公式确定工程造价、再考虑前期及其他费用、资金成本什么的之后，里面已经含了利润。在造价套价过程里面有。
我们在做的时候一般不会将造价套价表中的利润额外剔除。
这和评估对象、评估目的根本没有关系。
回复 7楼 lanshiji 的帖子
不是什么开发区的土地，成本法计算工业土地价值时，也考虑6%-10%左右的利润，我觉得这个还是角度和出发点不同，我觉得这个成本逼近法是站在一级土地开发商角度来考虑的，有一个回报利润。
原帖由 ddxy 于
17:57 发表
如果按照重编预决算的过程和公式确定工程造价、再考虑前期及其他费用、资金成本什么的之后，里面已经含了利润。在造价套价过程里面有。
我们在做的时候一般不会将造价套价表中的利润额外剔除。
这和评估对象、评估 ...
造价中的利润是承包方的利润，而后者是销售利润，完全两个概念
有点犯晕，楼主问的是建筑物、土地评估还是房地产评估？
原帖由 love0037 于
19:20 发表
不是什么开发区的土地，成本法计算工业土地价值时，也考虑6%-10%左右的利润，我觉得这个还是角度和出发点不同，我觉得这个成本逼近法是站在一级土地开发商角度来考虑的，有一个回报利润。
成本逼近法中，施工方或一级土地开发商的利润需要考虑（包含在造价或土地成本中）
回复 11楼 lanshiji 的帖子
我帖子问的是工业建筑物，我开始觉得也不应考虑这个投资利润，后来又想到成本逼近法评估工业用地时，也是考虑了利润的，所以有点矛盾。
成本逼近法里的利润是施工方的利润，开发商的成本，不属于投资利润，与二级市场投资者无关。
一般套用定额的方式计算的重置成本，是不含施工利润的，要单独计取；但是如果是类似建筑物换算或者投资估算指标方式计算的重置成本，已经包含了施工利润，不必单独计算
至于投资利润，赞成板凳的看法，以转让为目的评估且市场条件允许的，应当计取，以便和市场比较取价保持一致；非转让目的不宜计取利润，因为该利润无法实现
原帖由 lanshiji 于
22:39 发表
造价中的利润是承包方的利润，而后者是销售利润，完全两个概念
哈哈，没想到指的是这个利润。
工业厂房按照成本法评估时没有考虑销售利润的。我看过的报告两三百份了吧，没见过考虑销售利润的。毕竟和房地产开发商运作出来的住宅和商业物业、综合物业不同。
你想，工业厂房建设的主持方（工厂本身）一般均有自己招标建房子的能力。
出现销售利润的情况一般是把现成的房子卖给那些没能力自己招标建房（或自己建房）的买方的情况。
而商业物业、商品房什么的，一般都是按照收益法和市场法为主评估的，不涉及成本法重置或涉及较少。
如果评估目的是转让，也要看看当地土地或工业厂房取得的难度（即：市场环境如何）。如果有新增建设用地资源，我个人认为成本法里不用考虑销售利润，如果没有新增建设用地资源了，必须购买现存已开发土地，那就需要琢磨销售利润的问题了。但反过来说，如果是这种情况，当地的裸地价格已经没有什么意义（因为没有裸地），反而很可能有工业厂房转让或出租的案例。在这种情况下，不妨舍弃成本途径，采用收益途径或市场途径对不动产进行评估。
这样的说法是否科学了呢？
[ 本帖最后由 ddxy 于
17:36 编辑 ]
原帖由 love0037 于
08:46 发表
我帖子问的是工业建筑物，我开始觉得也不应考虑这个投资利润，后来又想到成本逼近法评估工业用地时，也是考虑了利润的，所以有点矛盾。
我理解，土地使用权评估采用成本逼近法时，实际上是对企业从没有地到拿到地，参与征地、基础设施配套全过程投入的那部分资本肯定有个投资利润在里面。公式里考虑的是那部分利润。那个过程也以被视为企业投资的一个过程。如果企业把自己开发、整理好的土地立马再卖出去，如果当地没有了可新增的建设用地资源，他可以在原来的成本逼近法价值基础上再额外获得一个超额利润。这部分利润是因垄断而获得的超额利润。
工业不动产和开发商开发完全是两码事。
反过来，开发商开发实际玩了个二道贩子过程，只是一个go-between就拿了那么高的利润，他们赚钱的依据只是老百姓自己没能力拿地、跑手续并招标建设。黑呀！！！
刚刚做完一个房地产开发项目，采用假设开发法评估，评估中采用了动态假设开发法，同时，也顺便按照静态的思路计算了评估值，结果两者存在一定的差异。分析差异的原因，除收入、成本、费用因折现期不同导致的差异外，一个很重要的原因是静态法不光考虑借款利息（开发成本*借款利率），还扣除开发成本*合理利润，请注意，这里的开发成本计算的口径是基本相同的，也就是说，采用静态假设开发法对于同一项投资，假设有两种资金来源，同时将这两种资金来源的成本都予以扣除，显然，这里存在重复的因素。
把思路拓展到工业厂房的成本法评估中，在建安+前期+其他+资金成本+合理利润=评估值的思路中，一方面假设资金全部来源于借款，也就是建设方没有任何自己投入，另一方面，已经计算了建设方所需要的工程管理费等必要的支出，为何还要计算合理利润呢？建设方压根没有投入任何钱，所有的钱都是贷款来的！是不是这里也存在重复的因素了？
显然，如果这样考虑，计算利润的确是没有必要了。但是，全部假设资金来源于借款是否合理呢？
如果我们认为一项资产的价值=投入资本*（1+期望报酬率），那么如果假设资金全部来源于借款，建设方没有任何投入，那么建设方除了取得一些人工成本（建设方管理费用）外，凭什么要利润？但是如果建设方有投入呢？这时的期望报酬率应该=建设方投入资金比例*建设方期望报酬率+贷款资金比例*贷款利率。
因此，个人觉得，纯粹讨论要不要计算投资合理利润不全面，应该建立在利息是如何计算的基础上。当然，本人的观点操作上比较困难。
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原帖由 cpvgg 于
20:40 发表
刚刚做完一个房地产开发项目，采用假设开发法评估，评估中采用了动态假设开发法，同时，也顺便按照静态的思路计算了评估值，结果两者存在一定的差异。分析差异的原因，除收入、成本、费用因折现期不同导致的差异外， ...
我的看法是：不管资金来源如何，该考虑利润的情形下就应当考虑利润。
中国的房地产评估虽然似乎看上去比资产评估的阵容更加强大。但是我个人认为柴强先生在翻译国外技术资料的时候未必仔细考虑过“利润”在哪个环节考虑。
中国的造价呀什么的毕竟和国外都不一样。
cpvgg兄提到的借贷资金建房，俨然就是房地产开发商的运作模式。从投资融资角度讲，这是最大限度地运用财务杠杆。您说杠杆收购的时候到底是银行在收购还是收购方在收购？当然是收购方在收购。尽管收购方需要向银行/银团（还有财务公司、担保公司等）借款，可能没有使用自己的资金。但是他借款还是需要有担保的。如果还不上还是要赔钱给银行的。他也在承担风险——项目运作失败或策划失误的风险。这和他利用自有资金开发时，可能把自己的钱都亏进去没有本质的区别。
因此，在中国，房地产开发商从理论上赚取超额利润的理由是他们承担了开发失败的风险。但是这个理由很虚伪。我在前面的帖子提到过。实际上他们是因为垄断而赚取的利润。所垄断的是“运作项目的渠道和可能性”。
至于工业厂房，如果柴强先生认为需要额外考虑个利润。那么我只能遗憾地说他只顾翻译国外资料，不考虑中国造价体系的实际情况。说白了，他的公式未必正确，未必符合实际情况。
这也是在某些情形下，对于同一问题房地产估价师教材和资产评估教材陈述及观点不一致的原因。
窃以为，资产评估教材在某些问题上比房地产评估教材可取。不知仁兄有何高见？
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原帖由 cpvgg 于
20:40 发表
刚刚做完一个房地产开发项目，采用假设开发法评估，评估中采用了动态假设开发法，同时，也顺便按照静态的思路计算了评估值，结果两者存在一定的差异。分析差异的原因，除收入、成本、费用因折现期不同导致的差异外， ...
另外呀，看仁兄最后推荐的公式，似乎就是加权平均资本成本呀。
这是把不动产资产视为一个在运作项目来进行评价的。这种思路我个人认为不适用于单项资产的评估。做为项目分析、可研或投资回报分析可能更加有参考价值。
再考虑楼主的疑问，加上前面诸位仁兄的见解。感觉土地评估里面计算投资回报确实有其牵强之处。
这在于，如果是工业企业购置土地，他们取得回报的途径并不是直接来自于土地投资的过程。而是来自于生产经营过程。
如果采用资产基础法对企业整体价值进行评估，土地考虑投资回报而其他资产不考虑投资回报，确实在计价口径上存在问题。
大概这是中国资产评估行业学科体系建设的先天缺陷——很多公式都是借用房地产估价、土地评估、项目分析、投资分析的已有公式。
在将公式引入学科体系的时候，如果没有结合实践对公式进行深入剖析，必然存在夹生的现象。
例如，在进行建安成本的估算时，都是采用评估基准日时点的材料、人工、台班价格。但尽管在基准日前材料什么的价格波动可能巨大，惯例上仍旧仅按照基准日价格水平取价，而不是模拟投资过程中的成本支出（用个按投料时点比例加权平均的价格）。企业司的某领导曾经解释——视资产在瞬间取得（或建成）。
这一方面是基于加权平均价格难于测定的原因，一方面是当时的材料价波动没那么厉害。但是，在高通胀时代，是否应当考虑改变这种操作方式？这是评估师需要认真思考的问题。
再如，在进行土地评估时，需要考虑“城市基础设施配套费”。对同一企业的房屋进行评估时，可能需要再次考虑“城市基础设施配套费”。当然，有地方政府乱收费的嫌疑。但如果地方政府没有设置重复收费项目，评估师在评估时是否留意到了这一点而避免重复计费呢？这是执业时需要留意的问题。
现在很多项目都尽可能采用收益法评估，可能也有这方面的原因。
按照目前的惯例，在采用资产基础法对工业企业进行整体评估时，土地考虑投资利润（成本逼近法），工业厂房不考虑投资利润。如果修改，个人感觉应当修改土地评估的公式——土地估价师协会似乎有些本位主义。因为资产基础法下，大家都不考虑投资利润，为啥你土地需要单独考虑？如果考虑，是不是大家要一起考虑？那么，企业持有的货币资金要不要也考虑一个投资利润撂在那里？
“对现有科学的迷信也是一种迷信”，我很赞同这句话。成本逼近法评估土地时，我个人的感觉很多情况下是在凑数字，这有什么意义呢？
[ 本帖最后由 ddxy 于
09:07 编辑 ]
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（1）理论上需要考虑，用以补偿业主在建设过程中可能承受的各种风险，说白了就是业主不会辛辛苦苦把房子建好了或把企业建成了,一分钱不赚就卖给你。
（2）实践中采用资产基础法评估企业价值时大都不考虑投资利润。
（3）工程造价中的利润和业主投资利润(我以前喜欢将其称为“建设单位利润”）是两回事，前者是给施工单位的,后者是建设单位应当获取的。
（4）资金成本考虑的是建设资金的借款费用或机会成本。
（5）以资产转让为目的下的评估，不仅要考虑建设单位利润,还需要考虑税金。
（6）建设单位利润的多少与评估对象、市场行情有关。
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日营改增最后一只靴子落地，建筑行业全面迎来营改增。建筑业营改增还将存在一段较长时间的过渡期，但未来施工企业在新建筑业增值税的实施与执行上将面临更的多问题。本文主要围绕建筑业营改增政策在新项目上出现的“增值税亏损”问题展开讨论，“增值税亏损”是必然的，但我们针对不同的起因，建议采取不同的应对措施，最大程度的管控“增值税亏损风险”。
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