2016要不要提前还贷？全看这五大硬指标！_独家解读_贷款攻略 - 融360
公积金政策
2016要不要提前还贷？全看这五大硬指标！
　　今年有传言说年内可能还会降息，2016年已经过去一大半，央妈至今也没动静。除了迫切地想知道要不要买房，最近不少朋友同样问到了房贷提前还款的问题，2016年？哪些人不适合提前还贷？实际上适不适合提前还贷，要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。大环境就包括贷款利浮动、投资渠道，个人情况包括自己的资金能力、还款方式、购房需求等一共五大指标。接下来融360房贷（fangdai123）给大家举例说明。
　　一、宏观大环境&&贷款利率浮动、投资渠道
　　1.使用
　　网友小李：我前年申请公积金贷款买的房子，期限30年，本来想着过两年申请提前还贷，不过公积金贷款5年以上利率降到了3.25%，已经很低了，我有点犹豫了，是不是不用急着还贷了？
　　2.享受了7-8.5折利率优惠
　　网友小张：2013年申请商业贷款买房的，贷款30年，当时享受了8折优惠，今年想申请提前还贷合算吗？
　　融360分析：提前还贷是否划算，先要看客户签订贷款合同时的贷款利率，了解贷款利率浮动情况，也就是从大环境方面看贷款利率和理财产品利率。小李申请的是公积金贷款，小张申请的商业贷款，目前期限5年以上公积金贷款利率为3.25%，商贷利率为4.9%，打折之后是3.92%，公积金和商贷基准利率均处于一个较低水平，相比市场上的理财产品还低一些。
　　另外像北上广深等一线城市，合肥、南京等热点二线城市房价仍处于上涨阶段，而诸如呼和浩特等三线城市去库存压力却很大，全国房地产市场分化明显，各地都根据&因城施策&的宗旨出台相应调控政策，这样短期内通过加息控制房价的可能性就不是很大。从投资的角度看，如果有更好的投资产品，倒不如拿还贷的钱去做投资，等过两年央行加息了，再考虑提前还贷也不迟。
　　上面是从贷款利率浮动的大环境上看的，如果再考虑还款方式、购房需求，情况就更加复杂了。
　　二、个人情况&&还款方式、资金能力、购房需求
　　1.还款方式为等额本息
　　网友小刘：我2005年申请的商业贷款50万，期限20年，还款方式是等额本息，今年想卖掉房子，换个大一点的户型，银行说需要将原来的房子申请提前还贷才能买卖，但是我听说期达到中期，我已经还了11年，超过还款期限一半了，这样申请提前还贷就不太划算了，我到底该不该提前还贷呢？
　　融360分析：估计不少朋友都有着跟小刘一样的困扰。单单从还款方式的角度看，申请等额本息还款法的购房人，如果还贷期限超过了一半，意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下的月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义就不大了。因为等额本息还款法每月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金，利息越来越少。
　　加上小刘贷款额度只有50万，金额又不大，月供压力也不是很大，按理说没必要提前还贷，但是小刘他有换房的需求，他需要卖掉已有的房子再买大房子，我们知道，处于还贷中的房子是不能进行买卖的，要将剩余贷款还清，撤销抵押才能出售，从购房需求的角度看，小刘是典型的改善型购房者，换房需求摆在那里，只能申请提前还贷才能实现换房的目的。当然，如果不急着换房，或者手里资金足以支付第二套房的首付，就不用急着提前还贷，毕竟房贷利率这么低，还是贷款比较划算。
　　2.还款方式为等额本金
　　网友小王：我是2013年买的房子，当时房贷利率是6.55%，贷款期限30年，首月还款一万多，现在虽然降息了，但压力还是有点大，想着等攒够了钱申请提前还贷，减轻点还贷压力，这样可行吗？
　　融360分析：小王申请的等额本金还款法，从还款方式的角度看，由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。所以，如果小王过了2023年还没有足够的钱提前还贷，就不用太考虑通过提前还贷减轻压力了。而且听小王的口气，虽然觉得房贷压力有点大，但也在经济能力承受范围内，如果没有积累足够的资金，也是没办法提前还贷的，综合还款方式、还款能力几个方面，小王不太适合提前还贷。
　　三、哪些人不适合提前还贷，哪些人适合提前还贷
　　说了这么多，该有人问：到底哪些人不适合提前还贷，哪些人适合提前还贷呀？
　　以下六类人不适合提前还贷
　　1.申请公积金贷款的人
　　2.已享受7-8.5折优惠的人
　　3.等额本息还款期限已过一半的人
　　4.等额本金还款期限已过1/3的人
　　5.手里没有富余资金的人
　　6.有更好投资渠道的人
　　五类人适合提前还贷
　　1.想卖房换房的人
　　2.等额本息还款期限未过一半的人
　　3.等额本金还款期限未过1/3的人
　　4.没有更好的投资机会的人
　　5.不想欠着银行钱，做梦也想还的人（有的时候是受家里老人影响，认为欠银行钱的感觉很不爽）
　　正如上面所说，提前还贷是否划算，取决于贷款利率浮动、个人还款能力、购房需求、投资能力几个综合因素，并没有绝对的适合或者不适合。需要注意的是，各银行对提前还贷的要求也会有差异，最好事先咨询一下贷款银行。
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作者：融360房贷 微信公众号
↗点击上方“融360房贷”关注我们去年经历了5次降息，临近春节了，不少购房者们考虑提前还款，那么经历了这几次降息之后，真的适合还款吗？其实不然，每个人的实际情况和贷款情况不同，并不是所有人都适合提前还款，即使可以提前还款，也需要精打细算，说不定还能少还点利息呢。今天我们就来看看下面这几个打算提前还贷的购房人（均为次年调息）。缩短还款时间比减少月还款额更节省利息李先生去年2月份申请了50万元房贷，期限20年，当时是按照贷款基准利率6.15%申请的，今年手头宽裕了许多，他打算提前偿还10万元，目前是按照等额本息还款法还款的，我们都知道，部分还款有两种方式，一是缩短还款期限，月还款额不变，二是减少还款额，还款时间不变，那么应该选哪种方式更能节省利息呢？假设从日开始提前还款，用融360提前还款计算器，结果如下：从上面两张图可以看出，缩短还款时间，总共可以节省利息支出元，而减少月还款额只能节省66201.66元，所以李先生要选择部分还款的话，选缩短还款时间的方式更能节省利息。还贷年限已经过半，不适合提前还款不过，并不是所有人都适合提前还款，比如这位王先生，2005年4月份申请了50万元房贷，期限20年，按照等额本息还款法已经偿还了快11年。融360的建议是，不适合提前还贷，因为对于选择“等额本息还款法”的人，如果贷款年限过半就意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下的月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义就不大了。因为等额本息还款法每月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金，利息越来越少。加上王先生的借款金额又不高，月供压力应该不大。申请了公积金贷款的人可视情况决定是否提前还款刘小姐5年前跟爱人共同申请了公积金贷款50万购买了套2居室，贷款时间20年，去年二孩政策放开后，夫妻二人，打算再要个二胎，今年年初就发现成功怀孕，预产期就在10月份，二宝出生后，父母会过来帮忙照看孩子，现在2居室已经不够住了，考虑再三后决定把现在的房子卖掉，再买一套3居室，但是目前还处于还贷期，要把贷款还清后才能买卖，只能选择提前还款。不过需要注意的是，如果不是因为要买大房子，正常情况下，申请了公积金贷款的购房者是不建议提前还款的，因为经历了去年5次降息后，今年公积金5年以上贷款利率已经降至史上最低3.25%，相比一些市场上的理财产品还低一些，所以与其提前还款，不如将这部分钱拿去做理财更合适。融360总结:关于房贷提前还款，购房者们一定要根据自己的实际需求来做选择。同时在部分提前还贷后，剩下的贷款应选择缩短贷款期限，而且，假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明回复1：了解贷款买房注意事项回复2：了解公积金贷款全攻=略回复3：了解商业贷款全攻略回复4：了解组合贷款全攻略回复5：了解房产证如何填名or去名字回复提前还贷：了解还贷相关事项回复“图说房贷”可查看更多干货内容如果您想了解更多房贷知识，可在微信上留言，房贷君会在第一时间回复您哦、???推荐阅读：请对号入座：看看70 80 90三代人贷款买房谁最牛↙↙↙
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