关于房屋租赁合同的赔偿等问题-爱福窝装修论坛
关于房屋租赁合同的赔偿等问题
合同原文如下: 甲方将****住房一套租赁给乙方,现甲乙双方本着互惠互利原则签订以下协议: 一.甲方住房一套租给乙方,租期为壹年. 二.租金为每月****元正.按季付款. 三.乙方在租赁期内必须遵守国家的法律,法规,不得擅自将房屋租给他人,也不得擅自改变房屋结构. 四.租期内的物业管理费,水电气费及闭路电视的收视费等一切费用由乙方负责缴纳,若有拖欠,从押金中扣除. 五.室内现有*******等家具及电器设备.乙方在租期内不得擅自将其搬出室内或租借他人使用,若故意损坏需照价赔偿. 六.租期内乙方需向甲方交纳保证金**元正.并于房屋租凭协议解除之时退还给乙方. 七.乙方在租赁期内需爱护周边环境卫生,退房时需保持室内卫生. 这是合同的原文.现在是这种情况: 我的租赁期还没有到一年.但是房东要把房子卖掉.房东要让我们提前搬,并把押金和我们多交的租金退给我...我也是个好说话的人,这房子我是租来自己住的.到处都能租到.所以也没有反对....但是这段时间房东老是打电话来催着搬,好像是他还很有理似的,而且在协商的过程中房东相当斤斤计较.比如说走的时候要我们出钱请人把房子打扫干净,不然在押金里面扣.还有就是他临时说的要让我搬走,我也需要几天时间找房子啊.但他要把我超出的几天时间也按照天数按比例来算钱.等等....其实这些我也觉得不是不能给.但是看他说得理直气壮的样子我就是心里面有点生气....所以我想请大家帮我看看有什么法律上的依据可以让我拿出来杀杀他的锐气啊...我也并不想让他给我什么赔偿之类的了,就想让他自己是自己理亏了说话客气些,处理事情态度好一些就行了....谢谢大家了.. 好的问题我再加分.... 问题补充：根据各位所说的,在要求违约赔偿的时候我是找原房东赔偿还是要求新任房东赔偿呢.. 还有一个关键性的问题就是我在每次交纳租金的时候都没有让房东写收据.在这点上我将面临什么困难呢.怎么解决呢.
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消防验收不合格的房屋租赁合同是否有效
来源：上海律师作者：上海房产律师时间：
&&&&& 日，原告张某与被告江苏省南京市某家电公司签订房屋租赁合同一份，按合同约定，南京市某家电公司将自己有权对外转租的位于南京市的某房屋租赁给原告张某，张某用于开饭店，租期五年，租金为每年20万元，同时合同还约定了其他条款。
&&&&& 在合同签订后，被告即将该涉案房屋交付给原告。后来原告即开始对涉案租赁房屋进行装修，原告多次要求被告提供该涉案房屋的整体消防验收合格手续，被告一直未能提供。同年11月4日，被告法定代表人张某给原告出具承诺书一份，合约内容主要为为：承诺于日前将消防备案手续到位，同时在过期时承担一切损失。到期后，被告仍未提供相应的涉案房屋的消防验收合格手续。日，原告张某与被告法定代表人张某签订终止房屋租赁合同，合同中约定，因出租方到约定期间未给承租方提供消防备案书（消防验收合格证），造成承租方无法正常经营，给承租方造成损失，承租方现要求终止租赁合同。同时在此期间给承租方造成的经济损失应由出租方承担，但是后来被告却迟迟不返还原告预交的租金并拒绝赔偿原告的损失。原告遂诉至法院并要求被告返还租金并赔偿损失50余万元。
　　根据我国《最高人民法院答复云南省高级人民法院&关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复&》第二条 &租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效&，第三条&租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件&的规定，原告所租赁的房屋并不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效的必要条件，因此原被告签订的房屋租赁合同不具备合同无效的情形，双方签订的房屋租赁合同属于有效合同。
　　在我国，虽然租赁房屋未经消防验收合格不是租赁合同生效的必要条件，但租赁房屋的消防验收却是原告开办饭店不可或缺的前提条件之一，因被告家电公司在承诺期限内未能提供涉案房屋的消防验收手续，导致原告无法办理饭店开业前所需手续，致使原告签订合同的目的不能实现，导致双方签订的租赁合同解除的责任在被告，被告应当返还原告所交租金及押金并赔偿原告的各项经济损失。
&&&&& 在本案中，双方依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中原被告在自愿的基础上签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表达，该合同应视为合法有效的。同时因被告无法提供涉案房屋的消防验收手续直接导致原告不能实现其目的，双方自愿达成解除合同的意思表示，应当尊重当事人的意愿，但导致合同解除过错是在被告，被告应当返还原告租金及押金，同时并赔偿原告损失。最终，法院依法判决被告返还原告租金及押金165 068元并赔偿原告损失268 865元。判决后原被告均未上诉，该判决已发生法律效力。
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下两个司法救济算途径：1、如果在出租人和承租人因租赁合同纠纷进行诉讼期间，所有权人得知情况后，可以以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼，请求擅自出租其财产的出租人返还不当得利；请求承租人返还租赁标的物，或者与承租人另行签订租赁合同，也可以另行提起诉讼。2、如果所有权人发现有人擅自出租其财产，可以作为原告提起诉讼，向出租人请求返还不当得利；向承租人请求返还房屋。此种观点主要是将民事法律行为区分为物权行为和债权行为。认为物权行为（处分行为）和债权行为（负担行为）的性质和法律后果的不同，决定了其生效条件下的不同。但此种观点由于目前缺乏直接的法律依据，无论在理论上还是在人民法院的司法实践中，未能被大多数人接受、认可。第二种观点认为：人民法院审理合同纠纷案件时，对合同的效力应当主动进行审查。因此，对租赁合同应当主动审查出租人是否为所有权人或者是否有所有权人的授权，如果出现出租人对合同标的物既没有所有权，也没有获得所有权人的授权或对其行为效力的追认，则应认定合同无效。如果这种合同被认定为有效，不利于对所有权人的保护。此种观点在审判实践中仍占有一定的地位。第三种观点也认为虽然合同的效力属于人民法院主动审查的范畴，但认为我国现行法律和行政法规中，并没有规定租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权或者经所有权人授权，否则合同即为无效的规定。因此，不能认为租赁合同的出租人对合同标的物必须具有所有权或者其出租行为必须经过所有权人的授权。承办人认为，根据我国目前的法律规定，第三种观点无论从理论上还是从实践上都更容易为人们普遍接受，人民法院在审理租赁合同纠纷时，也可以直接引用《合同法》和最高人民法院《合同法解释（一）》作为依据。　　云南高院请示中涉及的问题似乎要简单一些，由于作为租赁标的物的房屋如果不是城市房屋，当然就不适用《城市房地产管理法》，出租人虽然没有房屋产权证，但产权似乎并不存在争议。因此，结论应该是肯定的，即房屋租赁合同的出租人具有产权证书不是认定合同有效的必要条件。　　综上所述，云南高院请示报告中的两种意见都存在一定问题。第一种意见的问题，一是没有考虑到我国目前城市、农村房屋由于建设时间和用途的不同，导致其设计、建设标准上存在的差异，以及如果将《消防法》中规定的消防设施验收合格作为房屋租赁合同的有效条件会使得一大批房屋的使用效能无法得到充分发挥，难以满足社会需要；二是在租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店等公众聚集场所的情况下，没有注意到申报消防安全设施的主体应当是宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的开设、经营者，而是错误地将房屋出租人作为该项义务的主体。第二种意见虽然注意到了我国城市、农村房地产二元管理体制和房屋租赁合同标的物的复杂性，但仍然没有严格依照最高人民法院《合同法解释（一）》的规定，将违反法律和行政法规的禁止性规定作为认定房屋租赁合同是否有效的唯一标准，而是自己增加了“在责令相关当事人办理相关的消防工程验收手续后，认定租赁合同有效”的条件。合议庭经过评议，同意承办人就本案提出的分析意见。合议庭一致认为：云南高院请示的问题涉及两种利益的平衡问题，一是在司法活动中，如何通过审查房屋租赁合同效力维护公共安全；二是如何充分发挥物的使用效能。由于种种原因，目前，中国大量的农村房屋以及一些城乡结合部的民用住宅和城市部分古、旧房屋，普遍缺少消防设施和消防验收手续，而将这些房屋投入使用又为缓解社会上紧张的房屋供需关系所必需，为了充分发挥这些房屋的使用效能，不宜将消防工程验收作为房屋租赁合同成立的必要条件。同时，只要严格执行《消防法》的有关规定，则足以实现在消防方面维护公共安全的目的。&&& 基于上述分析，最高人民法院于日作出了[2003]民一他字第11号函复。找重庆专业特长律师-选捷恒专案律师团★专案律师-团队办案-胜诉更高！重庆律师咨询热线:023-(转分机选专案律师)
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3秒自动关闭窗口消防验收对房屋租赁合同效力的影响
根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力必要条件。
在《函复》做出后，《消防法》做了修订。根据现行现行《消防法》，该《函复》中必须经过公安消防机构验收的房屋是指《建设工程消防监督管理规定》第十三、十四条规定的人员密集场所和特殊建设工程。如果未按照规定将《建设工程消防监督管理规定》第十三、十四条规定的人员密集场所和特殊建设工程所涉及的房屋进行消防验收或消防验收不合格的，出于消防安全和公共利益的考虑，该等房屋不得出租，租赁合同也为无效。而对于此两条规定以外的其他房屋签订的租赁合同，即使房屋未通过消防验收，理论上租赁合同应为有效。
《建设工程消防监督管理规定》
对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：
　　（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；　　（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；
　　（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；　　（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；
　　（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；
　　（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。
　　第十四条&
对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：
　　（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；　　（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；
　　（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的其他公共建筑；
　　（四）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；　　（五）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。
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