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任泽平:未来10年一线城市房价将再涨一倍
全面放开二孩政策、中央深改会议提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、国务院常务会议提出“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”，一系列政策暖风引发业内关注。市场人士普遍认为，2016年一二线城市房价将继续上涨，不同地区分化严重。只有极少数声音认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多。
国泰君安首席宏观分析师 任泽平：
未来10年一线城市房价将再涨一倍
目前，中国正处在一个增速换挡的时点，高增长的时代已经一去不复返了。而中国增速换挡的典型形式，来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后，人继续往大城市迁移。当人继续往大城市迁移的时候，一线房地产有销量没土地，表现为价格的上涨和地王的再现。三四线城市没有销量，土地和库存高企。去年，我对中国的房地产做过一个预测，未来10年一线房价再涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。
高盛房地产投资研究部主管 王逸：
户籍改革有助中国楼市复苏，明年房价还会涨
曾在2014年经历房价最大降幅的“一线城市”，以及“其他二线及大型三线城市”均实现了最强劲的交易量复苏，除此之外，其余城市的住宅销售复苏依然呈疲软态势。鄂尔多斯这类“鬼城”的形成是结构性供应问题导致的，预计在这一轮的房地产市场调整中将很难复苏。户籍改革和城镇化的推进将对房地产市场的复苏有着重要影响。
房地产开发商在2015年至2017年的预期净资产回报率将处在5年低点，但这是基于债务零增长的假设而做出的。开发商回报率的回升，需要房价的进一步上涨来支撑。原因在于，如果房价不上涨，开发商加杠杆将不仅导致其基于现有土地储备的净资产回报率减少，而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险。到 2016年年中，中国内地的房地产政策会偏向宽松，这应该会支持房价持续复苏。
中国银行业协会首席经济学家 巴曙松
明年房地产业有望触底，一线城市没有什么好担心
从宏观来看，经济并没有出现太大的波动，但微观出现了非常大的变化。以房地产为例，不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。房地产行业什么人都能赚钱的时代已过。如果项目在一线城市没有什么好担心的，但如果在三四线城市库存压力下就比较危险。明年房地产业有望触底，房地产业投资增速下行趋势止住，对于经济的拖累作用会明显改善。预测明年新房市场仍趋于平淡，不同城市继续分化。一线城市高位趋稳，改善性需求成主流需求;三四线城市面临高库存、低需求的局面。
某机构研究院智库中心研究总监 严跃进
房价上涨难以动摇，2016年持续上涨
从市场预期看，目前对于一二线城市房价继续上涨的认识基本是一致的，而对于三四线城市则有分化的看法。实际情况是，三四线城市的房价难以大涨，但下跌的空间也不存在，即一个相对不涨不跌的态势，最大的原因不是因为库存而导致的，最主要是人口背后的需求还没有被挖掘出来。无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看，房价上涨是一个难以动摇的市场特征。当然，涨幅有大有小，会和市场周期波动相关联。对于2016年的房价判断是，持续上涨，同时要警惕部分城市相对力度大的涨幅。
独立经济学家 陈宝存
三年内北京四环房价涨至20万
北京房价三年内，四环20万，五环15万，六环6万。北京与环北京地区的土地供应受到政策和市场局限，都不可能容纳北京外溢人口的正常刚性需求。北京已经不存在加大土地供应的可能性，整理存量建设用地难度和成本太大。
同策咨询研究部总监 张宏伟
“救市”频发对2016年楼市是重大利空
当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期，“救市”政策频发对2016年楼市是重大利空。“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期。楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。
离岸资产配置专家 刘磊：
回暖只是针对开发商而言
今年一线城市房价的确逐步趋稳。然而，回暖只是针对发展商而言，对于投资者而言，投资市场的介入和回暖远未到来。尤其是坚持供需是房价上涨的原因，显得有些片面了。
[责任编辑：你猜？如果房价再持续大涨10年会发生什么？
开发商等既得利益集团鼓吹房价上涨的声音从来就没有停止过。此前地产大鳄任志强先生抛出了“历史证明所有的房价永远都是上涨的”名言，最近一段时间鼓吹房价要持续大涨10年、甚至20年的声音也是不绝于耳，眼下房价的走强给了这些鼓吹者更多的底气和信心。对于这些预言的正确性姑且不提，如果房价再持续大涨10年乃至20年会发生什么呢?新建商品住房销售价格同比涨幅超过了10%。到了5月份，深圳市商品房成交均价达每平方米14223元，比4月份上升22.86%，该市5月份商品房成交均价比2006年全年平均房价(9384元/平方米)上涨了51.57%。这种涨幅是惊人的。莫说一个月涨幅超过22%，就是把一年的涨幅固定在22%的水平，倘若持续10年，以深圳市商品房每平方米1.4万元的均价为基数来计算，2008年房价将达到1.7万元/平方米，万元/平方米……10年后房价每平方米将达到8.38万元，买一套120平方米的商品房需要1005.6万元———满大街都是“汤臣一品”了。世界银行专家认为，合理的房价收入比为是4-6，即使以最高值6年来算，一个三口之家每个月收入达到13.97万，并且不吃不喝才能在合理年限内买得起这样一套商品房。当然，每年22%的涨幅是不能让那些鼓吹房价大涨10年、20年者满意的。倘若把深圳市2007年商品房成交均价与2006年的全年平均房价相比，涨幅估计会超过50%，因为截至5月份涨幅与2006年相比就已经达到了51.57%，何况还有7个月的表现机会?假如房价按照每年50%的速度持续上涨10年，那么，2008年深圳房价将达到2.1万元/平方米，2009年达到3.2万元/平方米……10年后深圳市的房价平均每平方米将达到53.82万元，买一套120平方米的商品房需要6458.4万元，一个三口之家平均月收入达到89.7万元，且不吃不喝才能在合理年限内买得起这样一套商品房，而现在贵得令人咂舌的“汤臣一品”比10年后的经济适用房还要便宜得多。如果房价按照上述速度持续上涨十年，那么，能买得起住房的只能是少数亿万富翁和一些年薪上千万的高管，现在的白领阶层也将面临无家可归、露宿街头的窘境。当绝大多数人都因买不起房而被排挤出市场之外的时候，市场将失去效率和公平，社会将失去最起码的温情。这只会导致两种结局：一是房市崩盘，房价在泡沫的破灭声中现出本来的价值。二是社会动荡。甚至可能两种情形一起出现。假如收入也保持与房价同等的速度上涨，一个家庭的月收入达到十几万甚至几十万元，那么，我国的通货膨胀会达到什么地步呢?这不难想象。房价的上涨并不是孤立进行。经济学中有一个比价复归因素，即具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化，使比价关系在一定程度上复原。如果房价连续上涨将带动其他商品一起快速上涨，通货膨胀将变得狰狞可怖，经济危机将难以避免。实际上，今年CPI的快速上涨就与房价涨幅过快密切相关，虽然房价涨而租金并未保持同步上涨———这也从一个侧面反映出房价上涨很大程度上乃投机所致，但比价复归因素在无形中对食品价格的上涨起了推动作用。换句话说，食品涨价只是表象，真正拉动CPI上涨的幕后“黑手”是快速上涨的房价。如果房价上涨持续10年，在收益预期相对确定的情况下，热钱将通过各种途径涌入，房市将成为投机者的天堂。同时，官商勾结可能愈演愈烈，腐败将对房价上涨推波助澜。住房这一民生问题将给民众带来更刻骨铭心的痛。人们为了买房将把绝大部分收入存入银行，这种预防性储蓄将达到空前严重的地步，人们的消费欲望将被压抑，拉动内需将变成根本不可能完成的任务。如果房价上涨持续10年，独生子女一代不仅面临着巨大的购房压力，还将面临着同时赡养两个家庭老人的重担，这无疑将成为这一代人的不可承受之重。同时，住房将从工具变成目的，成为人们的理想和奋斗目标，年轻一代的创造力将被牢牢绑架在住房的车轮上。人们的生活将不再轻松，笑容将被忧愁驱赶殆尽，沉重和无奈将主宰人们的精神家园，真的到了那个时候，即使勉强能够买得起房，我们除了住房还能有什么?
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[责任编辑：yuyuliu]
201620169月
(大北京10080元/平方米)
(海淀30000元/平方米)
(大北京7000元/平方米)
(大北京12500元/平方米)
(大兴37000元/平方米)
(海淀271万元/套)
(大北京7000元/平方米)
(顺义3300万元/套)
(大北京260万元/套)
(其它5688元/平方米)
(大北京8200元/平方米)
(其它12800元/平方米)
(海淀90000元/平方米)
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(大北京6000元/平方米)
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(朝阳1000万元/套)
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(大北京8500元/平方米)
(大北京13000元/平方米)
(门头沟140万元/套)
(天津27000元/平方米)
(大北京13500元/平方米)
(大北京12000元/平方米)
(其它8000元/平方米)
(大兴37000元/平方米)
(怀柔15000元/平方米)
(大北京5200元/平方米)
(朝阳1500万元/套)
(东城37000元/平方米)
(顺义1500万元/套)
(门头沟38700元/平方米)
(大兴920万元/套)
(石景山60000元/平方米)
(大北京11000元/平方米)
(大兴360万元/套)
(大兴34000元/平方米)
(房山38000元/平方米)
(天津8500元/平方米)
(顺义3200万元/套)
(大北京9500元/平方米)
(其它6080元/平方米)
(天津8000元/平方米)
(大北京11000元/平方米)
(门头沟1200万元/套)
(大北京19000元/平方米)
(大兴26000元/平方米)
(门头沟510万元/套)
(大北京12500元/平方米)
(大北京550万元/套)
(顺义620万元/套)
(房山32万元/套)
(石景山1300万元/套)
(昌平2100万元/套)
(顺义1800万元/套)
(房山33000元/平方米)
(顺义32000元/平方米)
(天津8500元/平方米)
(大北京9000元/平方米)
(顺义400万元/套)
(房山6000元/平方米)
(大北京268万元/套)
(怀柔26000元/平方米)
(13500元/平方米)
(大北京11000元/平方米)
(海淀2300万元/套)
(大北京400万元/套)
(大北京9500元/平方米)
(大北京9000元/平方米)
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(房山25000元/平方米)
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(大北京18000元/平方米)
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(顺义25000元/平方米)
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(大兴1300万元/套)
(丰台43000元/平方米)
(顺义2500万元/套)
(丰台100000元/平方米)
(房山18500元/平方米)
(门头沟150万元/套)
(通州40000元/平方米)
(石景山60000元/平方米)
(平谷16000元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(昌平16000元/平方米)
(大北京8500元/平方米)
(昌平19000元/平方米)
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(平谷15600元/平方米)
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(门头沟100万元/套)
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(大北京10000元/平方米)
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(大北京16000元/平方米)
(密云10500元/平方米)
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(密云1000万元/套)
(密云19000元/平方米)
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(顺义24000元/平方米)
(通州35000元/平方米)
(顺义25000元/平方米)
(石景山300万元/套)
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(房山50万元/套)
(顺义14000元/平方米)
(昌平140万元/套)
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(房山140万元/套)
(东城130000元/平方米)
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(西城100000元/平方米)
(丰台48000元/平方米)
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(其它7000元/平方米)
(顺义200万元/套)
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(大北京6500元/平方米)
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(昌平17000元/平方米)
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(昌平10000万元/套)
(大兴25000元/平方米)
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(丰台1300万元/套)
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(平谷18500元/平方米)
(丰台82000元/平方米)
(大兴31000元/平方米)
(丰台65000元/平方米)
(丰台17000元/平方米)
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(昌平1200万元/套)
(大北京9800元/平方米)
(海淀90000元/平方米)
(通州45000元/平方米)
(顺义25000元/平方米)
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(房山27000元/平方米)
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(昌平21000元/平方米)
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(大兴100万元/套)
(通州53000元/平方米)
(顺义35000元/平方米)
(顺义35000元/平方米)
(房山26000元/平方米)
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文/刘磊风“只要找对风口，母猪都能飞上天。”小米的创始人雷[]...
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曹和平：房价十年启示，2016房价会再度“疯涨”吗？
来源：共识网
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新世纪以后，中国进入大工业社会，大车间生产和出口导向使得对应人口和关联人口的收入在人均GDP美元段高速增长，加上历史上住宅供给欠账，刚性需求一直是房地产需求的主流。
最近一段时间来，房价又成为争论的热点，判断房价的趋势又以挑衅性的方式横在了我们面前。判断我国房价2016年的走向，长时间存在着好坏两个极端结论。笔者试图从过去十年物价和房价的历史趋势线上，看看基础数据中能够为我们提供什么样的启示。
房价十年：历史趋势线回顾与小结
为了对我国整体房价的趋势做出判断，本文采用国家统计局十年来关于物价和房价的相关数据。我们收集了国家统计局过去十年间 ()关于零售物价的统计指数，在2010年以前，国家统计局不存在统计意义上的房价栏目，我们选用与房价指数密切相关的建筑业增加值来替代。
我们总结出了过去十年间我国房地产价格的发展变化，第一，与零售物价波动序列相比，我国房屋价格的波动序列要大得多。过去十年间，零售物价波动最高的一年(2008)是5.9%，而同期不少城市房价波动是20%以上，有的城市甚至是翻番的。这在一定程度上引起了消费者的恐慌，也带来了社会舆论的激烈争论。
然而，2008年当年，建筑业的增加值同比却大幅下降。这是我国执行“双防双控”——防止个别领域的物价上涨带来全面的通货膨胀，防止个别行业的景气生产变成全面的生产过热；控制货币过度投放，控制固定资产投资——宏观调控政策的后果。“双防双控”压低土地供给和开工项目，并不能压低房价，反而由于供给减少预期，刚性房需导致价格上涨。果不其然，2010年当年70多个大中城市房价同比上涨了6.4%，当年的物价仅仅上升了3.3%。
第二，我国房地产行业还处在从婴幼时期向少儿时期成长的高速波动期，尚未达到成熟阶段。我国房地产成长的高速波动特征可以从两个方面来理解：首先是巨量的消费人群存在着一时难以满足的刚需。其次，楼盘的供给者在产品设计上极度雷同，比如，如果是住宅，75-150平米的单元户型竞相上马，比如住宅中，75-150平米的单元户型竞相上马，但8-15平米、适合迁徙型人群的Efficiency户型和更加变异的单元户型在我国还几乎是空白。
第三，房地产的周期比宏观经济的商业库存周期要长得多。虽然我们不能用2008年以前的建筑业增加值数据来直接替代房价，但我们知道，2008年以后的房价，应该在2008年以前就埋下了上升的因子。换句话说，不能像调控白菜价格那样来调整房价。
房价复杂：楼价粘性和楼价刚性之谜
2013年10月，北京、深圳先后出台“京七条”“深八条”;11月，广州和上海出“穗六条”和“沪七条”。11月底，武汉出台“汉七 条”，随后南昌、厦门、沈阳、乌鲁木齐、桂林等一二线城市迅速跟进。短短两个月中，数十个城市先后发布了各自的房价调控政策。当时，国际经济环境恶化，房价经历十年上涨，增长已达到极限，出现断崖式下跌的判断不绝于耳。但到2013年底，70个大中城市，有65个在上涨。舆论的反应是：“等着吧!2014 年再看。”
到2014年春夏，关于中国楼市经济泡沫破灭的报道铺天盖地，二三线城市出现“鬼城”和具有“铁价”地位的一线城市房价下跌20%的消息屡见头条。结果是，2014年中国70个大中城市中房价最低的一个城市仅下降了1.3%。
“等着吧，2015年的12个月将是‘压垮骆驼最后一根稻草’”。令人惊掉下巴的是，统计数据下来，2015年12月份，全国70个大中城市21个上升，房价又走回去了。
为什么楼价在十多年的所谓泡沫预期中如此之“粘”(粘性价格的特征)，且在全球和中国经济下行周期中价格如此之“刚”(刚性价格的特征) 呢?楼价的价格之“粘”，这是地产和其上盖物产复合之后，形成的超长周期耐用消费品的价格特征，消费者是用自己的生命周期收入来形成有效需求的，这和商业类购买大宗产品是按商业周期(短期收入)来决策购买需求是不同的。超长收入周期形成的刚性需求购买，是粘性的根源。
楼价的价格之刚，这是地产和其上盖物业复合之后，形成的地理唯一性和给定城区聚居区性质，加上地产的要素特质形成的租金特征：需求价格无弹性。这种刚性，只有在大规模的经济崩盘——战争等，和超长时间的衰落——底特律现象等出现时才能中断。这在中国根本不存在。很多所谓的“鬼城”，更多应该用城市化高速发展期人口迁徙带来的空间结构调整带来的后果来解释，而不是整个行业供给绝对过剩的总量问题。
深层制度：房价上涨趋势和我国进入中等收入阶段相吻合并非怪现象
新世纪以后，中国进入大工业社会，大车间生产和出口导向使得对应人口和关联人口的收入在人均GDP美元段高速增长，加上历史上住宅供给欠账，刚性需求一直是房地产需求的主流。
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热日 09:27
为什么地产圈内的每一个人，无论是做老板的、做营销的、做代理的、做中介的、做专家的，都感觉自己生活在悬崖边上？
青岛乐居5.28网友活动宣传小短片 课间十分钟艾特奖启动仪式暨“容汇●思变”设计师论坛城中迹第一期——青岛老棚户区改造青岛乐居—91乐居卡宣传短片30秒