拆迁安置房买卖如何交纳营业税？
拆迁安置房买卖如何交纳营业税？
关于进一步明确房地产转让有关税收问题的通知
**市地方税务局
巢地税函〔号关于进一步明确房地产转让有关税收问题的通知居巢区地方税务局，市地方税务局局属各单位：为进一步加强房地产交易税收管理，强化税收源泉控管，保证税收政策执行的一致性和完整性，根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔号）、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发〔号）、省地税局《转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（皖地税〔号）以及市地税局、房地产管理局和财政局《关于进一步加强房屋转让税收征管工作的通知》（巢地税〔2006〕37号）等有关规定，现就房地产转让有关税收政策及征收环节有关事项进一步明确如下：一、关于回迁房有关税收政策（一）对拆迁回迁安置房应以原房屋产权证发证时间或原房产办证时缴纳契税时间确认为起始时间。同时出具房屋产权证或契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。有房屋产权证的按原房屋产权证发证时间或原房产办证时缴纳契税时间确认为起始时间，无房屋产权证的按《房屋拆迁补偿安置协议》签订日期为起始时间。（二）根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔号）等有关规定，城镇拆迁安置住房原值分别为：1、房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；2、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；3、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。（三）自建住房的房屋原值指实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。个人转让自建住房时，不能完整、准确提供建造费用的，其建造费用按当地经济适用房价格和纳税人实际支付的土地出让金确定，也可按房产管理部门确定的房屋基准价确定。个人自建自用住房拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，初次转让不征收营业税。（四）原拆迁房为普通住房，回迁房为非普通住房，回迁房应视同非普通住房征收营业税。（五）回迁多套住房的，以《房屋拆迁补偿安置协议》注明面积增加的房屋为征税对象，不需要进行分摊，按规定征税。二、关于个人所得税有关税收政策（一）无偿受赠房屋转让个人所得税征收，按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定执行。（二）房屋产权继承转让时间确定。个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔号）中第四条有关购房时间的规定执行；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔号）中第四条有关购房时间的规定。三、关于土地增值税征收问题（一）土地增值税征收对象。土地增值税既对转让国有土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。因此，应在房产转让或国有土地使用权转让时征收土地增值税。（二）土地增值税征收方式。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。因此，土地增值税原则上应按税法规定计算增值额方式进行征收。根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收，核定征收率为5%。（三）土地增值税征收机关。转让人或受让人在办理房屋产权证变更或国有土地使用权证变更时，属于土地增值税征收对象的，原则上应由市行政服务中心地税窗口工作人员直接办理；如果确实无法计算其土地增值税，应由窗口工作人员受理后即时告知转让人或受让人到房产或土地所在地的主管地税机关办理，属居巢区地税局管辖的纳税人，由居巢区地税局税政股牵头负责处理；主管地税机关办理完毕后由窗口工作人员审核盖章，以示负责。因窗口工作人员失误给系统工作带来负面影响，追究相关人员责任。四、关于顶层加跃层房屋认定问题。严格按照《巢湖市人民政府关于印发〈关于加强房地产市场调控稳定住房价格的实施意见〉的通知》（巢政〔2005〕34号）规定的标准执行，即房屋产权证上记载的面积在144平方米以上（不含144平方米），应为非普通住房，不得擅自扩大范围和作出解释。五、市行政服务中心地税窗口应加强与房地产管理部门和国土资源管理部门的协调和配合，抓好环节管理，建立严密有效的税收控管机制，共同落实执行好房地产市场税收管理相关规定。六、市行政服务中心地税窗口应认真做好房地产税收政策的宣传和解释工作，严格执行税收政策，凡原执行政策与本通知不一致的，一律以本通知为准。二○一○年九月十日
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动迁安置房买卖税费是多少，安置房过户总共要交多少费
370人阅读 来源：律师365
在征地的过程中，需要对被征地的人作出安置，此时就有可能由政府出面修建安置房，也叫做动迁安置房。这类房产在购买满5年，并且取得了国家颁发的房产证后就可以上市买卖。但需要交纳安置房买卖税费，究竟这个动迁安置房买卖税费是多少?我们一起在下文中进行了解。一、动迁安置房买卖税费是多少1、契税：房款的1.5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)；2、交易费：3元/平方米；3、测绘费：按各区具体规定；4、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。二、卖房人应缴纳税费1、交易费：3元/平方米；2、营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)；3、个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。法律快车小编温馨提醒：目前各地安置房买卖税费政策有一定的差异，市民如需了解当地安置房买卖税费，可登录当地房管局官网进行查看。二、安置房过户要交费用汇总1、交易手续服务费：住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取：3元/平方米)；非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。2、登记费：普通住宅类为80元/套，买方承担。3、土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。4、核档费：50元/宗。5、契税：税率为3%，按正常交易成交价格计征；个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半，按1.5%征收；拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。买方承担。6、印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。7、营业税及附加：个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。8、个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式：①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征；②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。经过以上介绍，我们知道在买卖安置房的过程中，当事人双方的地位不同，所需要缴纳的税费是有所差别的。同时，各地关于安置房买卖的税费标准规定的也不太一样，要是你对此还有疑问的话，可以直接来电咨询我们律师365的在线律师。延伸阅读：
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关于房子交易税费的几个问题
安置房，不知道交易中税费要交哪些?买卖双方各应交哪些部分？对拆迁安置房的税费有哪些特别规定?卖方怎样转嫁税费负担？请各位智者指点.
一、个人出售拆迁安置房，与转让商品房涉及的税费基本上一样的。
二、个人转让房屋涉及的税费：营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税等税种，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。
1、营业税，现行的税收政策是：从日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税，税率为5%。
个人将购买超过5年（含5年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。
个人转让购买5年以内的房屋，应纳税额＝售房收入×税率；转让购买5年以上的普通房屋，免征营业税；转让购买5年以上的非普通房屋，应纳税额＝（售房收入－购房价格）×税率。
2、个人所得税，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳
一、个人出售拆迁安置房，与转让商品房涉及的税费基本上一样的。
二、个人转让房屋涉及的税费：营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税等税种，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。
1、营业税，现行的税收政策是：从日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税，税率为5%。
个人将购买超过5年（含5年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。
个人转让购买5年以内的房屋，应纳税额＝售房收入×税率；转让购买5年以上的普通房屋，免征营业税；转让购买5年以上的非普通房屋，应纳税额＝（售房收入－购房价格）×税率。
2、个人所得税，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个人所得税，税率为20%。?
　　住房转让所得，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
房屋原值具体为：商品房房屋原值是指，购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；自建住房房屋原值是指，实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）房屋原值是指，原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金；已购公有住房房屋原值是指，原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费；城镇拆迁安置住房房屋原值有以下四种情况，（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费，（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费，（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额，（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。?
　　转让住房过程中缴纳的税金是指，纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。?
　　合理费用是指，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。?
　　纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。?
纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。?
　　例如，某人转让自用5年以内住房，应纳税所得额＝住房转让收入－原值－规定比例内可扣除的装修费用－支付银行的住房贷款利息－缴纳的销售税金－合理费用；应纳税额＝应纳税所得额×20%。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可以对其实行核定征税，具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。?
　　纳税人出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房，出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，根据重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。
个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。?
3、土地增值税，在中国境内出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（以下简称转让房地产）的个人以转让房地产的增值额作为计税依据，缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额度×适用税率）。
居民个人转让普通住房以及个人互换自有居住用房地产免征土地增值税。个人在原住房居住满5年转让住房，免征土地增值税；居住满3年，不满5年的，减半征收土地增值税。
4、契税，个人购买商品住房以购房价格为计税依据缴纳契税，税率为3-5%。契税应纳税额=计税依据×税率。
对于拆迁房，房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。对于购买经济适用住房，目前无特别优惠规定。对于个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
例如：某人以100万元价格购得一处面积为90平方米的普通住宅，住宅所在地的契税税率为3%，其契税应纳税额＝100万元×3%＝3万元。由于该居民购买的是普通住宅，符合个人购买普通住宅减半缴纳契税的规定，因此其实际应缴纳的契税为3万元×0.5＝1.5万元。
5、印花税，个人购买商品房，买卖双方应纳印花税＝购房金额*0.05%。
6、城市建设维护税，城市维护建设税随营业税征收，计税金额为营业税的实际缴纳税额。税率为7%或5%、1%。
7、教育费附加，按营业税的3%计算缴纳。
不可以，在上海需要3年才可以卖，外地需要5年擦可以卖。如果解决了你的问题，请点好评，谢谢
一、买方需要缴纳契税、印花税、工本费。
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邮件字号：
发布单位：
长寿区政府
来信内容：
关于安置房买卖税费咨询
你好，我在长寿桃西雅图购买了一套安置房，卖方有安置协议，是徐家坪的占地户，在乐至公司那里买成480元一平米。现在过户，之前听说安置房第一次买卖过户可以免营业税，但是我过户的时候说是乐至公司出售给卖方的，不能减免，想咨询一下什么样的情况才可以减免？而且本身我也是晏家的占地户，有安置协议复印件（原件于购买晏家安置房时已交乐至公司），现在名下也是无房，契税已交1%，请问复印件可以申请退1%的契税吗？如果原件可以退，怎么样办理原件呢？
办理单位：
办理结果：
尊敬的来信人：
您好，您的来信收悉，现回复如下：
《根据重庆市地方税务局关于营业税若干征管问题的通知》（渝地税发[2014]70号）第四条第三款“个人转让拆迁安置房，拆迁人对被拆迁人实行现房安置或产权调换，被拆迁人取得拆迁安置房是唯一住房的，转让时不征营业税”规定，您购买的安置房不属于现房安置或产权调换情形，系取得货币补偿款后购买的安置房，故不能享受营业税减免税政策；同时，根据《重庆市地方税务局关于契税政策执行若干问题的通知》（渝地税发[2010]32号）第一条第一款“被拆迁房屋的个人依照拆迁补偿安置协议取得货币补偿，重新购置一处房屋的（即货币补偿安置），购房成交价款中未超出拆迁补偿款的部分免征契税；超出拆迁补偿款的部分，应按适用税率征税。适用税率按照本次购房的类型或房屋面积确定”规定，诉求人已于2012年在取得撤迁安置货币补偿款后，直接向乐至公司购买了住房一套，且购买时已享受了契税撤迁补偿款抵免契税计税依据的优惠政策，故再次购房不再享受契税优惠政策，应按规定税率缴纳契税，不能办理退税。
非常感谢您的来信
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