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买卖安置房指标闹官司
法院能否确认合同效力
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&买卖安置房指标闹官司&&法院能否确认合同效力
法律人士认为：本案判决具有标示意义
回迁安置房往往不能即时办理产权手续，其指标能否买卖一直争议较大，引发诸多纷争。10月17日，随着南通市中级人民法院一起涉安置房指标的买卖纠纷案件终审判决书的送达，生效判决回答了这一问题。法院认定相关买卖有效，判决被告徐氏夫妇停止侵权，并在条件成熟时协助原告王兵办理产权登记手续，原告王兵亦应依合同付清购房余款。
买卖拆迁安置房
2012年，徐氏原位于海安县海安镇新桥村的房屋被征收，而获得回迁房，即拆迁安置房。其后，徐氏与开发商签订了拆迁安置房买卖合同，已经房产监管部门备案，案发时尚未办理初始产权登记。
日，徐氏夫妇作为转让方与作为受让方的王兵女士签订房屋转让协议书一份，协议约定徐氏夫妇将其面积130平方米拆迁安置房屋，以578000元的价格转让给王兵；王兵在协议签订后10日内先付房款300000元，余款待产权证过户到王兵名下后一次性付清；转让方将办理房屋产权证、土地使用权证及相关权证所需的购房收据和购房凭证复印件交付给受让方王兵；至此，该房屋的所有权属王兵，转让方对该房屋不再享有任何权利和收益；因该房屋为拆迁安置房，暂不具备办理产权变更登记条件，但本协议为确认转让房屋所有权的唯一证据，其效力高于该项房屋的产权证和土地使用权证，若具备办理产权变更登记条件时，因王兵需要，转让方应无条件履行协助义务。双方还约定，该协议经双方签字后生效、具有法律效力。
日，王兵从其丈夫的银行卡中通过中国银行，向徐氏夫妇指定的账户内汇入300000元。当日，徐氏夫妇共同向王兵出具了收到上述房款的收据一份。此后，王兵家人再向徐氏夫妇付房款30000元。
争占房屋闹官司
案涉安置房屋建成后，王兵之子潘伟从开发商处领取了房屋钥匙，双方发生意见分歧。徐氏夫妇从开发商处无钥匙可领，向王兵索要未果后，遂私自更换了案涉房屋钥匙，引起纠纷。
原告王兵诉称，我与徐氏夫妇签订案涉安置房转让协议后，开发商已将此后建成的房屋交付给我，但徐氏夫妇却将房屋门锁破坏，致我无法居住使用。请求法院判令被告徐氏夫妇停止侵权行为，协助办理房屋产权过户登记手续。
被告徐氏夫妇辩称，案涉房屋是我们原房屋征收后的回迁房，签订合同时房屋尚未建成，目前房屋还未登记到我们名下，原告王兵要求进行过户登记不具备基础条件，故而我们更换门锁的行为不构成侵权。请求法院判决驳回原告王兵的诉讼请求。
法院判决买卖合法
海安法院审理后认为，原告王兵与被告徐氏夫妇签订的房屋转让协议，系双方当事人真实意思的表示，无违反法律、行政法规强制性规定的情形，协议成立且合法有效，双方当事人均应按协议全面履行自己的义务。
王兵按约定序时进度支付房款后，取得相应合同权利。在此情形下，王兵从开发商或物业管理部门领取房屋钥匙的行为，系其权利行使的必然表现。王兵从开发商处领取钥匙占有房屋，具有合同依据，为有权占有，尽管未能完成房屋所有权登记手续，其对房屋合法占有的权利应当受到保护。
徐氏夫妇私自更换门锁，妨碍王兵对房屋的合法占有，与约定不符，且无法律依据，构成侵权。王氏夫妇应停止侵权，并在条件具备时协助过户。遂依照《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国侵权责任法》有关规定，作出前述判决。
一审判决后，被告徐氏夫妇不服，提起上诉。南通中院审理后认为，原审查明事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条规定，终审判决驳回上诉，维持原判。
评析：本案实质上涉及拆迁安置房指标能否合法买卖问题。安置房是政府因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。与普通商品房相比，安置房在购买对象和交易时间都受到一定限制，只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得安置房房产证的一定时间内（通常为5年）无法将该房过户给其他人。虽然安置房交易受到限制，但实际生活中，由于安置房与普通商品房之间存在较大差价，民间已形成了事实上的安置房交易市场。
我国合同法从最大限度发挥社会财富的流通价值出发，坚持鼓励交易原则，不轻意否定合同的效力。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（即合同法解释三）进一步深化了这一原则，无权处分行为不再视为效力待定行为。该解释第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。从这条规定来看，一般性无权处分产生的合同已不再视为效力待定合同，不需要以事后取得处分权追认合同效力，可直接认定合同成立有效。至于当事人可能引发的矛盾，可以违约解除合同的方式解决。显然，当事人双方先行签订安置房（指标）买卖合同、办理房款交付及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法，并不违反上述司法解释的新精神，属于合法行为，买卖合同应认定成立有效。
从本案情况来看，原告王兵与被告徐氏夫妇签订了安置房买卖合同，而基于前述论述合同成立有效，且原告王兵按合同序时进度支持了房款，又与开发商履行了案涉房屋交付手续，应认定原告王兵占有房屋的行为合法。被告徐氏夫妇侵占房屋，损害了原告王兵的合法占有权，构成侵权行为，应依法承担停止侵权等民事责任。
[法律链条]《中华人民共和国合同法》
第六十条&&当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条&&（第一款）行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
第十五条&&承担侵权责任的方式主要有：
(一)停止侵害；
(二)排除妨碍；
(五)恢复原状；
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
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> 张春杰律师：二手房买卖签阴阳合同买方逃税的，合同是否无效或可
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张春杰律师
张春杰律师：二手房买卖签阴阳合同买方逃税的，合同是否无效或可以解除？
张春杰律师：二手房买卖签阴阳合同买方逃税的，合同是否无效或可以解除？【引文】&&& “阴阳合同”存在不是反悔理由逃税条款无效并不必然影响合同效力&&& 本报记者李松黄洁&&& 为了逃避应该缴纳的税收，在二手房交易过程中，签订“阴阳合同”已经成为一种并不罕见的避税手段。买卖双方通过约定较低价格的合同办理转让手续，而私下则按照较高的价格来实际交易房屋。表面上看，买卖双方从中获得了利益，但北京市第二中级人民法院的调研却显示，在二手房价格快速上涨的形势下，卖方受到房价上涨的利益驱动，往往会将“阴阳合同”作为解除房屋买卖关系的理由，而买房人无疑将面临着更大的交易风险。&&& 2009年5月，高某与乔某通过中介公司签订了房屋买卖合同，约定高某以73万元的价格将自己的一套房屋出售给乔某。但其中细化规定，73万元的总价中，房屋的成交价格仅为34万元，另外的39万元则是附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款。按照这一房屋交易的价格计算，乔某只须支付契税3400元。&&& 可是，当乔某依约支付了定金和部分房款，并与高某办理了房屋交接手续后，高某却因为纳税的问题与乔某产生了争议，并拒绝再继续办理房屋的过户手续。&&& 为此，乔某将高某告上了法院，要求高某协助办理房屋过户手续、赔偿各项损失，同时支付逾期履行的合同违约金。&&& 诉讼过程中，当事人双方签订的“阴阳合同”成了高某主要的抗辩理由。高某提出，乔某只按照34万元交纳税费，违反了国家规定，导致双方无法进行过户，反诉请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同，并判令乔某返还房屋、支付违约金。&&& 此案属于典型的“阴阳合同”案件。房屋的真实交易价格本来是73万元，就应该以此为计税的依据。可乔某和高某却想通过提高装饰装修补偿款的方式降低房屋成交价格，从而减少税金，违反了正当的纳税义务。在这种情况下，高某要求乔某全额纳税本来是正当的，可是高某在签订合同的过程中，对于规避纳税义务的约定是明知的，也应该承担一定责任，不能以此为由主张解除合同。&&& 据此，两审法院均判决，乔某与高某之间的合同应继续履行，高某协助乔某办理房屋过户手续，乔某给付高某购房余款，并依据真实成交的73万元计算有关税款。&&& 据了解，日，国家税务总局、财政局、原建设部颁布的《关于加强房地产税收管理的通知》，规定个人将购买不足两年的住房对外销售的，应全额征收营业税；次年6月5日，国务院办公厅又转发了原建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，将上述年限调整为5年。新税收政策的出台，会导致一些房屋交易的营业税增加，交易双方对税负分担不能达成一致，进而引发纠纷；或是因未能按约定办好大产证致使购房者逾期办理过户手续、多支付一倍办证契税而引发的税费负担纠纷；还有就是为了避税而产生的“阴阳合同”案件。&&& 北京市二中院民一庭有关负责人介绍说，实践中，所谓的“阴阳合同”、“阴阳条款”非常容易引发争议。可能出现卖房人以虚假价格条款约定违法拒绝履行合同并要求解除合同的情况；有的卖房人还直接主张合同无效；也有的买房人会要求以办理税费、过户手续的“阳合同”上记载的交易价格履行合同。&&& 二中院法官对记者说，在二手房交易价格猛涨的大背景下，其实很多人以“阴阳合同”为由主张解除或无效，其实际的动因都是因为房屋价格的上涨而不愿继续履行。在这种情况下，如果法院仅仅依据双方约定的虚假成交价格条款损害了国家税收利益，就认定整个合同无效，显然有违诚实信用原则。而且根据合同法第五十六条的规定合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，二中院在处理这类案件的过程中，往往是按照买卖合同双方当事人的真实意思来认定房地产的真实成交价格。很显然，逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的真实目的，除虚假成交价格之外的其他条款都是买卖双方的真实意思表示。&&& “不因价格条款的虚假来认定买卖合同无效并不代表法院对‘阴阳合同’采取认可或默许的态度，通常法院会对当事人规避交易税费的行为予以谴责，在必要的时候会一并建议相关行政部门予以处理。”法官说。&&& 记者了解到，签订“阴阳合同”从表面上看，买房人少缴纳了税费，降低了自己的购房成本，但是当买房人再次转让房产时，将面临卖出和买入价之间的差额较大，相应税费被拉高的问题。本次购买成本转嫁到了下一次出售，实际上得不偿失。此外，“阴阳合同”还会导致买房人贷款方面的障碍。日，北京市银监局下发了《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》，要求银行按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。对于当事人就网签合同附件或补充协议中约定的房屋附属设施设备、装饰装修等款项提出贷款申请的，各银行应按照本行消费贷款审批程序另行审批。这就意味着，签订“阴阳合同”的买房人将会大大增加贷款成本。【律师解析】&&& 北京房地产律师网 北京市浩东律师事务所张春杰律师解析：&&& 阴阳合同在现实中大概占到二手房买卖的90%左右，是普遍存在的。在房价上涨情况下很多卖方往往以此为由要求确认合同无效或解除合同，也有部分卖房人在签订房屋买卖合同后认为自己卖亏了，要求买方适当加价，否则便以诉讼解除合同或向税务机关举报买方的偷税行为为要挟的。法院在处理此类纠纷时一般不因价格条款的阴阳性而认定合同无效。&&& 对于纳税人的偷逃税行为，应予以法律制裁，但从实际情况看，法院及税务机关对此类行为的处理态度不甚积极，处罚不够严重，也导致了此类违法行为的进一步蔓延。但对于购房人来讲是始终存在此类法律风险的。&&& 这种做法主要存在以下法律风险：&&& 1.对双方的法律风险：&&& 将差额约定为房屋装修款并不能避税，已有相关法律规章明确界定装修款也在计税范畴之内&&& 买卖双方签订“阴阳合同”逃税，如被有关部门查实，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。&&& 2.对买方的风险&&& 从买方讲，虽然少交了一些税费，但如果该房屋再次进行交易，一是由于买入价低，房屋再出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出的价格和买入价之间的差额就比较大，再次缴纳个人所得税时也要相应多缴。&&& 3.对卖方风险&&& 房屋权属过户所依据的低价合同，在法律形式上比双方私下约定的价高合同更具有法律效力。因此，可能存在将房屋权益转让给买方后，买方以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款的风险。&&& 根据法院实践，卖方不想卖房，想以为了避税而做的黑白合同请求法院确认合同无效的多数得不到支持，一般会认为合同有效，相关价格条款无效，应按照双方的真实意思继续履行合同。&&& 因此张律师在这里建议大家，无论作为买方还是卖方都不要签订黑白合同，如果已经签订，应尽快咨询律师以尽可能维护自己的合法权益、减少损失。&
本帖于日09时52分被张春杰律师修改
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北京张春杰律师，焦点网购房大学讲师、二手房经纪人法律培训讲师；
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北京法院为什么要保护违法行为(逃避税款近70万），判定阴阳合同统统有效！法律难道。。。
二手房交易被中介欺骗签了阴阳合同，买家也全程配合（全款，约定税费全承担。。），一般人能知道如何缴税的流程和谁是纳税义务人呢？不管怎样，合同法52条说明如果是欺诈损害国家利益的就是无效合同！！！（我也是过户了很久才知道的，后来学习了很长时间才知道!),我当初就是因为国家税收调控新政而匆匆决定卖房，早知道可以逃税，我干嘛还要卖房啊！！北京法院为什么要保护违法行为(逃避税款近70万），判定阴阳合同统统有效！法律难道是摆设吗 ？
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北京法院为什么要保护违法行为(逃避税款近70万），判定阴阳合同统统有效！法律难道。。。
二手房交易被中介欺骗签了阴阳合同，买家也全程配合（全款，约定税费全承担。。），一般人能知道如何缴税的流程和谁是纳税义务人呢？不管怎样，合同法52条说明如果是欺诈损害国家利益的就是无效合同！！！（我也是过户了很久才知道的，后来学习了很长时间才知道!),我当初就是因为国家税收调控新政而匆匆决定卖房，早知道可以逃税，我干嘛还要卖房啊！！北京法院为什么要保护违法行为(逃避税款近70万），判定阴阳合同统统有效！法律难道是摆设吗 ？
> 张春杰律师：二手房买卖签阴阳合同买方逃税的，合同是否无效或可
绑定手机后您才能在本论坛发布信息！拆迁安置房连续买卖实践分析
来源：中国法院网
作者：刘 干
　　拆迁安置房连续买卖但未办理所有权转移登记是指被拆迁人在未取得房屋所有权的前提下将其资格权利以买卖合同的形式转让给下手，而下手又将该房屋或资格连续转让，在可以办理房产证的前提下终局买受人应如何主张办理所有权转移登记手续的一类案件。审判实践中经常遇到此类问题，但是无论在诉讼程序上还是实体处理上，现行的法律或司法解释均未作出明确的规定。程序上的问题表现为对于此类案件的案由到底如何确定，是房屋买卖合同纠纷还是债权转让合同纠纷；参与流转过程中的所有合同当事人是否一并参加诉讼，若参加诉讼其是被告还是第三人；实体处理上的问题表现为法院应判决初始登记人直接过户到终局买受人还是依次办理过户登记手续。
　　一、案由如何确定
　　首先，民事案件的案由主要是根据当事人主张的民事法律关系的性质来确定，鉴于案件民事法律关系的复杂性，对少部分案由也依据请求权、形成权或者确认之诉、形成之诉的标准，同时部分案由也包含争议焦点、标的物、侵权方式等要素。民事案由具有法定性，只能严格按照《民事案件案由规定》确定的具体案由，不允许法官随意变更。实践中对于《案由规定》中无对应的案由，应参照《案由规定》选择最相似之案由。其次，拆迁安置房是为了解决被拆迁人的居住问题，政府专门修建的具有社会保障性质的房屋，由于该类房屋享受土地划拨、规费减免等政策，与普通商品房相比具有明显的价格优势。但其针对特定购买对象和限制交易时间，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买且必须经过一定年限才可以取得房产证。由于其价格的相对优势，实践中被拆迁人在取得相应的购买安置房的权利后往往通过买卖合同的形式转让给第三人，第三人在取得相应的权利或房屋后又再一次转让，但因政策原因，在一定期限内无法办理所有权变更登记手续。
　　针对此类案件的案由存在两种观点，一种认为属于房屋买卖合同纠纷，认为参与流转过程中的各合同双方当事人之目的是通过对价取得房屋所有权的一种行为，虽然无法办理房产证，未取得物权，但是不影响民事法律关系的认定；一种观点认为属于债权转让合同纠纷，由于被拆迁人安置人并未实际取得房屋，仅仅享有将来的一种权利，其实际转让的是一种未来的可期待利益，属于一种权利的转让。笔者认为，依照《民事案由》之规定，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。此处的房屋，包括了商品房、经济适用房、房改房、农村房屋等各类性质的房屋。债权转让，又称债权让与，是指在不改变合同权利义务的前提下，合同权利方将其依据合同享有的债权通过协议全部或者部分转让给第三人。债权人与受让人之间就原合同债权的转让而订立的合同。故争议纠纷到到底确定何种案由，应该依据终局买受人的诉讼请求来确定，即在终局买受人已经实际占有、使用房屋时要求被拆迁人履行协助办理相应权属证书时，应属于房屋买卖合同；在终局买受人并未实际占有、使用房屋时，要求确认合同效力并要求将来协助履行相应变更登记手续时，应认定为债权转让合同纠纷。
　　二、当事人的诉讼地位如何确定
　　有观点认为，应以终局买受人作为原告，其它参与流转过程中的当事人作为被告；也有观点认为，应以终局买受人作为原告，其前手出卖人作为被告，参与房屋流转的其他当事人作为第三人参加诉讼。笔者认为，终局买受人作为原告，其前手作为被告不存在争议，其余参与流转的其它当事人如果作为被告处理，有违合同的相对性原则，在法律和司法解释未作出明确规定的情况下，法院不应突破该原则；至于其他参与流转的当事人能否一并作为第三人参加诉讼，也不能一概而论。如果参与流转的当事人对其所签订的合同不存在异议的情况下，则没有必要依职权或依申请追加当事人，因为其不与本案存在任何法律上的利害关系，但是当其对于所参与流转的过程中的合同行为提出异议的情况下，法院可依职权或者依申请追加其作为无独立请求权的第三人参加诉讼。
　　三、流转过程中合同效力问题
　　我国法律上虽不承认物权的无因性，但是将债权行为和物权行为作出明确区分。我国物权法对于因法律行为引起的物权变动原则上采用债权形式主义，即物权变动，只需要在债权的意思表示之外加上登记或者交付即可。对于房屋，只有经过登记才发生物权变动的效力。因参与房屋连续买卖的当事人，并未办理变更登记手续，其并未取得房屋的所有权，此时，其签订的合同效力问题该如何处理。关于此问题在买卖合同司法解释作出之前也许存在争议，但是现在毫无疑问，虽然参与房屋流转中的房屋未办理所有权变更登记手续，但是不影响合同的效力。《合同法》第五十一条 “无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该规定，是对合同法上效力待定合同的认定，即在无权处分他人财产的时候签订的合同，应为效力待定的合同。但最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该司法解释规定在买卖合同情况下，变更了原来《合同法》的规定，即由效力待定的合同变更为为合法有效的合同。其法理依据是合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，只要双方当事人意思表示真实，不具有合同无效的情形，对双方当事人均具有法律约束力。至于出卖人无法取得所有权，无法交付动产或者办理不动产转移手续，应属于合同履行，对于无法履行或者瑕疵履行的，其应付合同违约责任，而不是合同效力的问题。
　　四、案件的实体处理
　　在各方当事人均对合同无异议的情况下，讼争房屋的所有权变更登记手续该该如何办理。有观点认为，应依次办理权属变更登记手续，防止当事人通过此种手段规避税收征管；也有观点认为，不需要依次办理房屋所有权转移登记，即由登记所有权人直接变更为终局买受人。对此，笔者认可第二种观点，其法理依据为房屋买卖合同属于一种双务合同，即一方交付购房款，另一方交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记。房屋的买受人在交付购房款后，享有要求出卖人交付房屋并协助办理所有权变更登记的权利。在房屋流转过程中所签订的合同，实质上可以看成一种债权让与，房屋的买受人将自己对于房屋的占有权通过买卖合同的形式转移给房屋的下手买受人。依据债权让与的原理，债权让与时原来的债权人只需要向债务人履行通知的义务，而不需要征求其是否同意。房屋办理物权登记不是法律的强制性规定，而是一种鼓励行为，即将原来一种债权上的权利通过登记后转变为一种物权上的权利。同时，办理房屋权属登记物后，第三人基于物权的的公示公信原则，取得所有权的，适用善意取得制度。不动产物权的登记行为，更有利于维护社会经济秩序，保护第三人利益。当然如果购买房屋的买受人不愿意办理所有权变更登记，愿意承担由此带来的风险，法律并不予以禁止，是当事人处分自己民事权利，行使自由意志的表现。　
（作者单位：四川省邛崃市人民法院）
责任编辑：陈思
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