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“售后包租”产权式商铺风险大
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　　“存银行回报少，炒股票风险高，只有商铺能无忧无虑地稳赚大钱。年租金≥10%，当之无愧的华东收租王……”近日，位于无锡的一个商业地产项目，打着“带租约产权现铺”的旗号，在南京街头广发宣传单，吸引投资客。
　　&&在都市圈发展越来越紧密的今天，异地投资地产者也越来越多。但这种“带租约产权现铺”真有宣传的那么美好吗？投资者又该怎样识别和规避其中的风险？
　　&&暗访：买铺须委托出租，5年内不能自用
　　&&“我想问问这里面会不会有陷阱？能不能投资？”接到市民陈女士的反映后，记者根据宣传单上提供的信息，来到中山南路一栋大厦的13楼。该商业地产项目的接待中心就设在这里，记者没看到其他来访客户，只有几名工作人员正在接受客户的电话咨询和网络咨询。
　　&&“‘带租约产权现铺’是什么意思？”记者以一名普通投资者的身份询问。
　　&&“这个项目已开业经营1年多了，商铺也都租出去了，但这些商铺的产权仍在开发商手里，并已委托给我们销售。客户买的就是这些商铺的产权。由于这些商铺已委托给专业的公司管理经营，并与租铺者签了5年或5年以上的租用协议，所以买商铺的人5年内不能自用，必须继续委托给公司管理经营。5年后，买商铺的人可以和公司协商，决定继续委托还是自用。”一名业务经理说。
　　&&给记者算账：等于10年内免费得一商铺
　　&&据悉，这种“带租约产权现铺”目前在南京很少见。如果无锡这一项目出租经营非常顺利，为什么现在又要跑到南京来叫卖呢？
　　上述业务经理解释，该项目是先旺市、再售铺，这样可以更好地保障投资者收益。他给记者算了一笔账：该项目一楼50平方米的旺铺，现售价100万元。购房后3年内，每年可回收8%(8万元)购房款作为回报；第4年可回收9%(9万元)；第5年可回收10%(10万元)。也就是说，5年内，记者将获得43万元的包租收益。
　　&&如果是小额投资，三楼有30万元一套的商铺，包租10年，每年可享受10%(3万元)的包租收益。这样，10年的包租收益就抵扣了所有房款，等于10年内免费得到了一套商铺。
　　&&揭秘：商铺销售用“包租”形式既违规又有风险
　　&&记者调查获悉，早在2004年，南京新街口曾出现过一家“售后包租”产权式商铺。后因出租经营遭遇困难，租金回报无法兑现，上百名投资者深陷其中，引发长达数月的纠纷。
　　&&随后，“售后包租”产权式商铺在各地饱受质疑。2006年6月，当时的建设部明确发出风险提示，全面叫停“售后包租”产权式商铺，指出以“售后包租”或变相“售后包租”形式购买产权式商铺，存在很大的风险隐患，也会给社会带来许多矛盾和不安定因素。
　　&&风险主要包括：在建工程无法按期竣工时，经营管理者与购房者的租赁协议无法实施；经营者经营出现危机时，房屋租金无法兑现；承诺租金的租期已满时，未来的租金不确定，投资难收回；租赁期满，经营者退出后，购房者无所适从。
　　&&南京新浪乐居客户总监王小军表示，商铺销售用“包租”的形式，以承诺利润返还为主要宣传点，无论在中国哪个城市和地区都属于违规，其中风险很大，甚至存在以利润为幌子的陷阱。但一些商铺常模糊“包租”定义打“擦边球”，给监管带来难度。
　　&&王小军举例说，假设有一套“售后包租”商铺，开发商承诺3年内每年返还8%的房款，房主每月能拿到2000元回报。但实际上每月租出去的价格只有几百块，怎么办？开发商肯定会事先抬高商铺的售价，回报的租金不过是“羊毛出在羊身上”而已。
　　&&王小军提醒，市民如果想异地投资商铺，一要注意辨别“包租”等利润诱惑的真假；二要理性对待商铺的地势、人气和前景等，对商铺及周边情况进行深入了解和研究。否则一旦出事，异地维权更麻烦，成本更高。 　&&本报实习生葛京如&&本报记者邹伟 梁圣嵩
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得到朋友内部消息说是开发商因为资金缘故把自留的商铺给投资人卖，这样子的商铺可以买吗？
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得到朋友内部消息说是开发商因为资金缘故把自留的商铺给投资人卖，这样子的商铺可以买吗？
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虚拟产权式商铺之买卖？
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　　8月31日上午，五洲宾馆。在由本报召集的“深圳商业地产投资论坛”上，来自深圳商业地产领域的发展商和代理机构的代表，就目前商业地产的现状和未来进行了探讨。
每一位与会者，都能感受出会场中弥漫着“...
　　8月31日上午，五洲宾馆。在由本报召集的“深圳商业地产论坛”上，来自深圳商业地产领域的发展商和机构的代表，就目前商业地产的现状和未来进行了探讨。&
&&每一位与会者，都能感受出会场中弥漫着“务实”的味道。嘉宾各抒己见，在某些话题上甚至针锋相对。无疑，嘉宾们的发言，对深圳的商业地产是具有建设性的。&
&&本期黄金楼市01-02版，摘编了“深圳商业地产投资论坛”上与会地产人士的部分精彩言论，以期对商业地产投资者提供一些参考。&
□&观点交锋&
虚拟产权式商铺能否进行买卖？&
虚拟产权商铺意在圈钱&
张平&深圳世方物业咨询有限公司总经理&
&&虚拟产权商铺没有将产权明晰，没有独立铺位，容易造成业主所购买的铺位与经营的铺位不一致，有的业主甚至根本找不到自己的铺位在哪里。&
&&开发商往往承诺十年包租，在十年内发展商负责，业主只要按照回报率收取租金即可，然而这个环节最易出现问题。如果进驻的卖场经营不佳，中途退出，业主收益从何而来，开发商的高回报率承诺如何兑现？开发商的利润从何而来？即使在包租期满后，小业主们又将如何面对新的招商工作？如果几百甚至上千业主来进行招商，根本无法想象。&
&&建设部已经明确规定商铺的单间铺位面积不得低于6平方米，而且要有独立的门牌号码。重庆、合肥等一些城市已经在对虚拟产权商铺的长期包租进行查处。而深圳目前的虚拟产权式商铺仍旧大行其道，不少开发商都在玩文字游戏，宣传中不出现长期包租等字眼，实际操作并无改变。&
&&世方在目前代理的项目中，已经在想办法帮业主回避上述问题，蔚蓝海岸1―3层全部为商业面积，底层为独立铺面，2、3层为虚拟产权式商铺，发展商预期目标是将3层全部卖掉拿到1亿元的资金。经过协商后，决定2、3层只租不卖，并成功引进人人乐商场，结果此举为底层独立铺面的销售带来利好，仅底层铺面的销售金额就达8000万元，这样一来，上述的纠纷便不会出现。&
只要操作得当就可买卖&
席文官&深圳市合和地产顾问有限公司董事总经理&
&&虚拟产权式商铺虽然问题众多，但在大多数发展商还没有找到很好融资渠道的今天，立即取缔显然不太现实。只要方法得当，可以有效规避风险时，买卖还是可以进行的。&
&&首先应该是招商在先，买卖在后。开发商应该把招商工作进行完毕之后，再行买卖，这样可以避免将来无法招商的情况出现。&
&&其次，开发商应该还投资回报率以真实面目。开发商为了便于销售作出8%甚至更高的投资回报率往往不切实际，这样除了起到推动销售作用外，还抬高了投资者的期望值。剩下的便是给自己背了一个沉重的包袱。一旦出现效益不佳或者中途退出，回报率便无法兑现，纠纷由此产生。按照深圳目前的情况，发展商承诺的回报率在5%左右即可。&
&&当出现合同期满或者中途终止时，应当由第三方出面统一协调，经营权暂时由第三方统一收管，再进行招商，这样便可以避免混乱局面的出现。&
&&其实，虚拟产权商铺的主要根源就在于融资渠道，不从根子上解决发展商的融资问题，虚拟产权商铺还是难以从根本上消除。如果什么时候中国房地产像美国一样，有大量的投资基金出现，那虚拟产权的商业地产也将退出历史舞台。&
SHOPPINGMALL应该建在哪里？&
[FS:PAGE] ●&正方&
MALL应远离中心区&
秦力明&鑫业投资有限公司总经理&
&&目前深圳还没有一家真正意义上的MALL，按照国外经验，MALL是属于居住郊区化的产物，包含内容丰富，配套设施完善，占地面积较大。首先这一特性便否定了在市中心建造SHOPPINGMALL的可能，因此没有那么大的土地，也承受不起昂贵的地价。&
&&而且SHOPPINGMALL并不是为社区服务，当地的基本人群只是消费结构中的一部分，其余则来自于偶然消费，靠的是SHOPPINGMALL足够的规模和特色吸引更多的人前来消费。&
&&五洲风情MALL位于龙岗，龙岗目前房地产业发展迅猛，全深圳2/3的住宅用地都由龙岗提供，将来会有更多的人到龙岗居住，深圳的居住郊区化正在形成。SHOPPINGMALL属于车轮经济，随着轿车在我国的普及，SHOPPINGMALL的商机也将更进一步扩大，他的特点更多在于人流的集散。因此五洲风情MALL面对的不仅仅是龙岗，而是深圳甚至整个珠三角的人群。&
都心MALL更符合国情&
何伦&通泰地产副总经理&
&&其实，国外的MALL也并非都建在郊区，都心MALL的形态也有不少。而对于目前我国的国情来说，都心MALL应该更适合一些。&
&&首先郊区MALL的必要的条件是住宅的郊区化以及城市的空心化，在以便捷的交通为前提下，所有人都在市内上班，在郊外居住，那么MALL设在郊外将会更加便于人们的消费。但目前我国各个城市的居住郊区化水平还远未达到这样的水平，大多数人工作和生活还局限在市内，因此，都心MALL可能更符合大众需求。&
&&对于深圳来说，虽然没有一个严格意义上的MALL，但是，你可以把东门、华强北都可以看成是一个MALL，只不过是由不同的人经营罢了。目前看来，关内已经没有剩余土地来建造一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化于一体的MALL了，而且随着地铁的开通，在关外建SHOPPINGMALL也应该是大势所趋，但目前关外的消费能力显然有很大的局限，那么就要在规划与业态的构成上多下功夫，做出特色，以期吸引更多的人群。
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