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小区部分业主叫板物业 占用公共空间的收入该归业主
日期： 9:01:01
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据石家庄装修网小编了解，在石家庄市的多个小区物业占用公共空间所收取的费用，多数俨然都成为了小区物业的隐形收入，在小区公共区域广告铺天盖地，除此之外，在小区公共收益中，还有一项收益比较庞大，那就是小区地上车位收费。
近段时间，省会某小区部分业主公开叫板物业，“占用公共空间收取的广告费是否应归全体业主所有，我们提请物业公示收入明细，否则禁止在电梯等位置刊发广告。”此举引发关注。小编连日来了解到，就小区地上车位租赁费、占地费、进场费、房屋租赁费等公共收益该归谁的问题，采访了小区业主、物业、业委会、广告公司、商家，发现这些原本归全体业主所有的收益，在一些没有业委会的小区里，多数都成为了小区物业的隐形收入。一些业内人士透露，公共收益一年少则数万元多则上百万。
业主叫板物业：广告收入该归业主
日前，就小区广告的公共收益问题，省会桥西区某高层住宅小区的业主公开叫板物业，在电梯广告牌上用笔写道：“禁止广告，如在本处做广告，收入应归业主，不归物业公司!”
昨日，就此事联系到了该小区最初参与维权的业主贾先生(化名)，他称，入住后不久，小区电梯、户外就出现了不少广告，有业主对此提出质疑，认为这笔收入应该归全体业主所有，物业应该公示成本，让业主享有知情权。“当时，有一些热心业主参与了维权，要求物业归还业主的收益，可一直找不到很好的解决途径，目前维权的事儿一直没有太大的进展。”贾先生承认事情进展缓慢与小区没有业委会有直接关系。
被调查小区公共区域广告铺天盖地
7月8日、11日，接连走访了十多个住宅小区，其中既有多层住宅楼，也有高层住宅楼，这些小区的公共区域——电梯间、楼道内、小花园、楼体外墙、公告栏等处，都张贴或悬挂着各式各样的商业广告，楼宇间的空地上还大多安装有自动饮水机、快递接收箱。
有高层住宅楼和多层住宅楼的某小区，广告主要出现在高层住宅楼的电梯内以及小区主干道两侧的空地上。在方北小区北门中心小花园西侧道路旁，就立着一个三四平方米的电子广告栏，不停地播放着医疗、地产广告，相隔不足10米，还有一个公告栏，栏里张贴着商家促销海报。公告栏旁还有一个箱体广告，上面有三四条面积不等的商业广告。
随意走进该小区高层住宅楼的电梯间，触目所及的是多个电梯广告，粗略数了数，6个框架式广告，1个纸质广告、1个电子屏广告，将电梯间的四面墙全部“霸占”。一些小区还安装有广告栏和电子广告屏，大屏幕循环切换着广告，下方的LED长条屏还滚动播放着不同的商业广告。
除了小区公共区域的广告位外，小区里的自动饮水机、快递接收箱也比比皆是。在湘江道39号院8号楼附近安装有两个品牌的自动饮水机，小区入口处南侧有某品牌的快递接收箱。和多个小区一样都安装有自动饮水机，有的小区还不止一台。
82%受访业主不清楚哪些为公共收益
小区里哪些收益属于公共收益，您所在的小区是否有业委会，物业是否公示过小区公共收益?昨日，制作了一份关于小区公共收益的调查问卷表，随机发放到被采访小区业主手中，发现大多数业主关心的都是小区物业费、取暖费、车位费等摆在明面儿上的收费项目，而对广告费、占地费、入场费、房屋租赁费等诸多隐性收入并不太关注，更不清楚这些公共收益都去了哪儿。
从调查情况看，82%的被调查者不清楚“电梯广告费、入场费、占地费”等属于公共收益，对于物业管理用房、经营用房的租赁费等收益，更是从未听说过，更不知道这笔收入也应该属于小区公共收益，收入去向更是“不清楚”。
对于这笔公共收益是否该公开，92%的业主认为物业应主动公示，还有的业主直接写道：“应公开所有收费、支出明细。”
您所在的小区是否也存在着这些公共收益?这笔收益由谁收取?您是否知情?如果您是小区物业或者业委会负责人，就公共收益问题有何好的建议和想法，欢迎拨打399告诉我们，让我们一起为小区建设出谋划策。
物业：隐形收费动辄数十万元
40多岁的吴先生曾在多个小区从事过物业管理工作，对于小区公共收益，他直言不讳地说，除了物业费外，小区公共收益已经成为物业另一笔主要的收入来源，尤其是新建的高层住宅小区，有时公共收益费用甚至高于物业费。
吴先生细数小区公共收益项目，诸如电梯广告、户外广告、家政服务、房屋中介等，还有各种入场费，大到装修入场、通信基站，小到饮水机、快递接收箱、小商小贩等进驻，以及小区公共用房出租诸如物业管理用房、经营用房等，在一些没有业委会的小区里，这些公共收费项目都会成为物业的隐形收费。
吴先生还称，这些隐形收费中，小区里的广告费、摊位费、占地费等都是显而易见的。对于那些不常见的通信基站、宽带入场费等，他说，他曾工作的小区有一个通信基站，包括电费在内，通讯商一年就要预付物业12万元。此外，小区三家宽带运行商除了第一年要交纳入场费外，每年还需要另外支付数千元的“占地费”。针对小区公共房屋租赁费，根据面积大小，一年也有上万元的收入。“很多物业都愿意接手新楼盘，因为从业主交房到使用的那几年，卖沙的、卖建材的进场，都要交进场费。一个卖沙的承包进场就要交10万元，连敲墙、搬运的都要交钱。”他说，如今，不少新建小区刚交房，小区里就出现了一些家具、建材的商家卖场，“确实方便了业主，可这又将是一笔不菲的收入。”
吴先生说，他所提到的物业这些隐形收入按理说都应归全体业主所有。实际上，大多数小区的公共收益都进了物业的收入账目。据他了解，很少有物业公司会主动公布相关账目，“这部分收入可观，有些甚至能占到物业总收入的三分之一”。
广告商：小区广告费是“公开秘密”
王先生在广告业从业近10年，曾接触过小区的电梯、户外广告。他说，一个较大的知名度高的小区楼盘，仅公共区域的广告收入这一项，一年收入就不少，更别提其它公共收益。“现在一般新建小区，最为常见的就是电梯广告、户外广告，据我所知，电梯里的广告，一块广告牌一个月少则数十元，多则一两百元，一年的收费就为数百至一两千元。”此外，小区内的墙体广告、灯箱广告根据面积大小、广告内容等，一年收入至少在万元以上。
他还粗略地算了一笔账，以长安区一个高层住宅小区为例，小区有高层住宅楼20栋，一栋楼两个单元，每个单元两部电梯，每部电梯有广告牌六块，每个广告牌月收入为100元，那么，一年的电梯广告收入就有50多万元，“这还不包括小区地下车库、小区出入口道闸、小区里的广告栏、电子显示屏等户外广告。对于一些大楼盘的小区，广告位的收入一年就会过百万。”
业委会：地上停车位收益更庞大
在小区公共收益中，还有一项收益比较庞大，那就是小区地上车位收费。
某小区北区的业委会负责人杨先生说，该小区地上曾规划有百余个停车位，一年费用近十万，由物业收取。后来，他们这届业委会成立后选聘了新物业，小区内开始实行“人车分离”，地上不允许停车。不过，据他所知，对于一些收取地上停车费的小区来说，这笔费用非常庞大，有时甚至超过其他公益收入总和。
裕华区国大全城小区地上规划有300多个停车位，车位费一年为1440元，一年的公共收益就达四五十万。
商家：想进小区就要交“占地费”
昨日，一位经营某品牌纯净水直饮机的商家说，商家想要进驻小区，都要向物业缴纳一笔“占地费”，一般都是物业定价。“目前市面上从1000元到3500元不等，如果你跟物业约定好，除了自家品牌，不允许其他品牌进驻小区，那‘占地费’肯定就会贵一些。”她说，双方达成协议后，会签订一份合同，约定年限和费用。除了“占地费”之外，物业还会收取直饮机运行的水电费。此外，快递接收箱以及每次有小商贩进小区摆摊设点，物业也会收取金额不等的占地费。
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市政道路占绿地应向全体业主补偿
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 市政道路占绿地应向全体业主补偿&&& 2010年初，某市政府建设一条道路，占用一老住宅小区部分绿地（不涉及房屋拆除），该小区所建商品房已全部出售给业主。市政府相关部门对所占用的土地补偿费依法进行了测算，但对土地补偿费应该究竟给谁，产生了两种不同的意见。一种观点认为，土地补偿费应该给原开发单位，即原开发商；另一种观点认为，土地补偿费应该给全体业主，或由业主委员会代管。 　　笔者同意第二种观点。理由：一是国土部门在商品房登记发证过程中，一般是按各商品房的实际建筑面积占总建筑面积的比例分摊土地面积，或者根据实测的小区土地容积率来计算单位建筑面积所占的分摊小区土地面积，并由此来计算商品房所分摊的土地面积。这里所讲的土地面积是指相对独立完整的小区土地总面积（或开发商所取得的该小区的土地总面积扣除非小区内道路退让面积后实际确权给开发商的土地总面积）。因此，笔者认为开发商在全部售完整个小区的商品房后，该小区的所有物业（权利、义务）应归该小区的全体业主所有或业主委员会所有，开发商不再是该小区的房屋所有权人，当然也不会是土地使用权人。 　　二是根据《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”市政府占用的是小区内的绿地，应不属于城镇公共绿地，同时，也未明示属于个人。因此，笔者认为，小区内的绿地应属于业主共有。 综上所述，笔者认为，市政府实施道路占用某老住宅小区部分绿地，土地补偿费应该给全体业主或由业主委员会代管。
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|&Copyright &&&All Rights Reserved.小区地被征补偿80万 业主疑问钱怎么打给社区了
“道路建设需要征用小区的绿化带我们理解，可补偿款怎么能打给社区呢?”22日，福州鼓楼区泉塘小区内，业主陈女士指着2号楼边已经变成工地的绿化带，不解地问道。
“道路建设需要征用小区的绿化带我们理解，可补偿款怎么能打给社区呢?”22日，福州鼓楼区泉塘小区内，业主陈女士指着2号楼边已经变成工地的绿化带，不解地问道。
原来，正在建设的江厝西路需要征用小区部分绿地和过道，600多平方米地的补偿款为80万元。这笔钱于去年11月打入小区所在的天元社区居委会账户，引发居民不解。社区的解释是，补偿款不能打入个人账户，小区没有业委会，只能由社区代收，之后会返还到业委会专用户头上。
居民：80万元征地补偿该直接补给业主
22日上午，记者在小区2、3号楼边上，发现长达100多米的旧围墙多数已经被推倒，只剩下少数几处墙体还立着。围墙内的绿化树已被迁移走，并堆满了各种渣土。
在过道边，一堵新围墙已经开始建设。小区被征用的地块上，工人们正在施工。贴在路边的一份施工告示显示，这里正在建设江厝西路，动工日期是去年10月。
因为征用了600多平方米
小区的绿化带和过道，建设方给予小区居民80万元补偿。“但我们从来都没见过这笔钱。”陈女士表示，自己还是听邻居说有补偿，到处打听后，才知道钱已经被打到社区账户上了。
居民黄先生表示，既然征用的是小区公共用地，那么补偿款就应该直接补给居民。“为何不挨家挨户直接发下去?放在社区那边我们也不放心啊。”居民吴先生表示。
社区：业委会一旦成立将打入业委会账户
天元社区陈书记表示，由于小区目前还没有成立业委会，而补偿款又不能打入个人户头，所以社区就代为收取。“这笔钱专款专用，是很安全的。”在陈书记看来，将补偿款领到手，是落袋为安，否则更容易产生变数，“未来小区成立业委会后，再转到业委会专用账户上，由居民决定如何使用”。
陈书记的说法，得到负责江厝西路拆迁工作的鼓楼区鼓建房屋征收工程处证实。
律师通过特别授权才可打入私人账户
昨日，福建闽君律师事务所卓文彬律师表示，一般情况下，小区公共用地的补偿款，是不能打入居民个人账户的。不过如果小区召开全体业主大会，并有三分之二业主同意并授权，补偿款是可以先打到某位居民账户上的。“但从司法实践来看，这样操作的风险很大。”卓律师表示，如果社区能做到专款专用并承诺以后会归还给小区业委会，由其代收补偿款更安全。
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业主个人可否起诉
16:33:52 &&
中国国土资源报 &&
作者：张胜
2011年，A市人民政府为打通断头路，将某道路原规划为30米的红线扩宽为36米，为此征收与该道路紧邻的B小区约1亩的公共用地。由于该小区没有成立业主委员会，又没有选举业主代表，征地补偿款暂时未支付。后来，B小区业主徐某、张某、郭某，对土地征收不服，以A市人民政府为被告向法院提起行政诉讼，要求确认征收违法，按市场评估价格补偿征收土地补偿款。
有人认为：土地使用权是一种财产权，作为业主拥有部分财产权益。而徐某等三人依法取得房产证、国有土地使用证，又是该小区的业主，拥有部分财产权益。市政府征收B小区约1亩土地使用权未对包括三人在内的业主进行补偿，对他们的合法权利造成了侵害。因此，三人具有原告诉讼主体资格，其主张应该得到支持。
笔者认为：徐某等三名业主以个人名义起诉，非本案适格原告。扩路占用的土地是B小区全体业主共有的部分公共用地。该小区未成立业主委员会，徐某等人也非经专有部分占建筑物总面积过半数的业主所委托的代表，因此，徐某等人以个人名义起诉不具有原告主体资格。
法院审理认为：扩路占用的土地是B小区全体业主共有的部分公共用地，属全体业主共有。根据《物权法》第七十六条的规定，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。本案中，因全体业主共同所有的公共用地被征收而行使起诉权，属于决定共有和共同管理权利的重大事项。因此，原告起诉应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。徐某等人未能证明其起诉符合上诉条件，因此不具有原告主体资格，法院依法驳回了原告的起诉。
（作者单位：河南省郑州市国土资源局）
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&&&&张翔，北京惠诚律师事务所律师。笔名老鬼，在甘肃平梁读完小学、中学后求学于法大、北大。长期从事房地产法律事务的研究、咨询与代理工作，著有法学专著《房屋拆迁法律理论与实务》。&&&&咨询电话：010-&&&&电邮：lawyers@&&&&
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小区土地征用补偿款是属于全体业主、还是开发商？
&&& 我居住的小区是划拨土地，有产权证，没有土地证，因修路被征用一部分，请问？补偿款是属于全体业主，还是属于开发商？
&&& 如果该宗土地的使用权已经分摊到业主的名下，则该补偿款应当属于全体业主所有，如果没有分摊而属于开发商，则归开发商所有。
　　当然，有时侯没有办理分摊手续，但可以通过土地使用权的确认程序确定业主对该宗土地的使用权，在这种情况下，该补偿款应当属于业主所有。
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