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哪些房地产不能抵押？
作者：来源：中国房地产法律网发布时间：字体放大字体缩小
　　国家担保法规定抵押合同自登记之日起生效，当事人未经登记的，不得对抗第三人。这些规定可以规范抵押行为，同时保护了抵押权人的权利。如果抵押人因债务问题引起纠纷时，在众多的债权人之间，抵押权人就有优先受偿的权利，而未经登记的抵押关系当事人要主张自己的抵押权就不能得到法律的保护。　　因此，无论是买卖、租赁、赠与，还是抵押，除了签订相关合同，还要到房地产管理部门办理登记手续。以自己的房屋作为债务的担保，抵押双方必须同时去房屋管理部门办理抵押登记。法律这样规定，是因为一旦要发生产权转让行为，若没有相关的证据资料，处理将十分困难。　　哪些房地产不能抵押?　　我国《担保法》规定：乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡(镇)、村企业的厂房等 建筑物抵押，其占有范围内的土地使用权同时抵押。　　另外，土地所有权不得抵押、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可用以抵押。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会轩体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。所有权、使用权不明或有争议的房地产不得抵押。依法被查封、扣押、监管的房地产不得抵押。　　建设部《城市房地产抵押管理办法》也规定，列入文物保护范围的建筑物、有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。已依法公千列入拆迁范围的房地产不得抵押。 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得设定抵押。为什么要作这样的规定呢?因为抵押的房地产随时会因合同得不到履行而被处理，而公共福利事业关系百姓民生，把它们作为抵押对象，会给人们的日常生活造成混乱。　　以上法律规定要求我们在接受他人以房地产作为抵押时，一定要认真审核相关手续、证明等，确信设定抵押的房地产是否符合法律规定。因为以上述房地产作抵押，该抵押为将因违反法律规定而无效，届时抵押权人将无法行使抵押权，从而使自己的权益受到不应有的损害。
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多项选择题《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不能设定抵押权的有(
)。A．权属有争议的房地产B．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C．未列入拆迁范围的房地产D．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物E．被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产
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1A．成本租金B．一般租金C．商品租金D．特殊租金E．市场租金2A．权属没有争议的房地产B．学校用于教学的房地产C．列入文物保护的建筑物D．被依法查封的房地产E．土地所有权3A．接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民B．接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人C．接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织D．将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织E．将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织4A．属于违法建筑B．属于合法建筑C．不符合安全等工程建设强制性标准D．违反规定改变房屋使用性质E．不符合防灾等工程建设强制性标准5A．房地产开发企业不得采取返本销售的方式销售商品房，但可以采取变相返本销售的方式销售商品房B．房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人C．不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用D．商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售E．商品住宅可以按套销售，也可以分割拆零销售
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《城市房地产抵押管理办法》
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中华人民共和国建设部令第98号
　　《建设部关于修改＜城市房地产抵押管理办法＞的决定》已经日建设部第45次常务会议审议通过，现予以发布，自发布之日起施行。
部长　俞正声
二○○一年八月十五日　
建设部关于修改《城市房地产抵押管理办法》的决定
　　建设部决定对《城市房地产抵押管理办法》作如下修改：
　　一、第十七条修改为：“有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限”。
　　二、第十八条修改为：“以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。”
　　三、第二十六条第六项修改为：“（六）债务人履行债务的期限”。
　　四、第三十三条修改为：“登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。”
　　五、第三十五条第二款中的：“房产变更登记”修改为“房屋所有权转移登记”。
　　六、第三十九条第一款修改为：“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。”
　　七、第五十一条修改为：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”
　　本决定自发布之日起施行。
　　《城市房地产抵押管理规定》根据本决定作相应的修正并作必要的文字修改后，重新发布。
城市房地产抵押管理办法
　　（日建设部令第56号发布，日根据《建设部关于修改＜城市城市房地产抵押管理办法＞的决定》修正）
第一章 总 则
　　第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
　　第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
　　地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
　　第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
　　本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
　　本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
　　本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
　　本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
　　第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
　　第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
　　依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
　　第六条国家实行房地产抵押登记制度。
　　第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
　　省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
第二章 房地产抵押权的设定
　　第八条下列房地产不得设定抵押：
　　（一）权属有争议的房地产；
　　（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
　　（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
　　（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
　　（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
　　（六）依法不得抵押的其他房地产。
　　第九条同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
　　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
　　房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
　　第十条以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
　　第十一条以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
　　第十二条以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
　　第十三条国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
　　第十四条以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
　　第十五条以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
　　第十六条以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
　　第十七条有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
　　第十八条以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
　　第十九条以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
　　第二十条预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
　　第二十一条以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
　　第二十二条设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。
　　法律、法规另有规定的除外。
　　第二十三条抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
　　第二十四条企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
　　抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
第三章 房地产抵押权的设定
　　第八条下列房地产不得设定抵押：
　　（一）权属有争议的房地产；
　　（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
　　（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
　　（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
　　（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
　　（六）依法不得抵押的其他房地产。
　　第九条同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
　　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
　　房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
　　第十条以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
　　第十一条以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
　　第十二条以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
　　第十三条国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
　　第十四条以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
　　第十五条以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
　　第十六条以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
　　第十七条有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
　　第十八条以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经<
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那些房屋不能设定抵押？
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
抵押，实际上是一种物的担保。因此，对抵押物的合法性审查是抵押有效与否和能否获得登记的关键。根据《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，下列房地产不得设立抵押：1、设立抵押时权属有争议（即权利主体不确定）的房地产；2 、列入文物保护的或具有重要纪念意义的建筑物；3、已依法公告列入拆迁范围的房地产；4、用于科教、医疗、市政等公共福利事业的房地产；5、已被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；6、其他依法不得抵押的房地产。
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