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农村土地承包经营权如何核算，是否属于股东出资
来源：中华会计网校& |
关于能否以农村土地承包经营权能否用于出资的问题，首先是一个法律问题，建议咨询律师意见，并建议公司向当地农业、土地登记主管部门和工商登记机关咨询。
对于这一法律问题，我们基于我们对《公司法》和其他相关法律法规的理解，分析如下： 根据《公司法》第二十七条规定，用作对公司出资的非货币财产应同时满足&可以用货币估价&和&可以依法转让&这两项基本条件。同时，《公司登记管理条例》第十四条规定：&股东的出资方式应当符合《公司法》第二十七条的规定。但是，股东不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资。&因此，这一问题的关键在于分析农村土地承包经营权是否符合此处所规定的用作出资的非货币性资产应满足的全部条件。
目前对于农村土地承包经营权规范的主要规定是《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）、《关于做好当前农村土地承包经营权流转管理和服务工作的通知》（农经发[2008]10号）等。根据这些规定： （1）通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转；承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。（即&入股&也是法律认可的一种流转方式）。 （2）农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。 （3）土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。 （4）县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。
根据上述规定，建议首先了解当地工商登记机关是否将土地承包经营权理解为《公司登记管理条例》规定的不可用作出资的&特许经营权&，如果当地工商登记机关是这样理解的，则土地承包经营权将不能用作出资。如果当地工商登记机关认可将农村土地承包经营权用作出资的，除了对非货币性出资进行审验时应关注的一般问题以外，还应特别注意以下问题： （1）确保被投资方有适当的主体资格，其经营范围应包括农业生产。接受流转后，相关土地应继续用于农业生产用途。 （2）应当确保法律法规规定的相关程序得到完整、恰当履行，尤其是签订书面合同（其内容应具备《农村土地承包法》第三十七条和《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十三条规定的各项要件），并报发包方同意或备案。在这一过程中，如果同一集体经济组织的其他成员要求受让的，在同等条件下应保障其优先权（或取得放弃优先权的声明）。 （3）应当以被投资企业获取县级以上地方人民政府颁发的土地承包经营权证或者林权证等证书作为该项流转获得有关政府部门确认的标志，并作为审验其出资到位情况（《公司法》规定的财产权转移手续）的必备要件。 （4）根据《公司法》、《财政部、国家工商行政管理总局关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知》（财企[2009]46号）等规定，对非货币性财产出资应进行评估，并在评估的基础上确定其作价金额。 由于农村土地承包经营权流转可能涉及较为复杂的法律问题，建议必要时聘请律师就相关流转程序的合规性出具法律意见。
关于接受投资的农村土地承包经营权能否作为无形资产核算的问题 根据《企业会计准则第6号&&无形资产》第三条规定：&无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 资产满足下列条件之一的，符合无形资产定义中的可辨认性标准： （一）能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。 （二）源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。& 在认可农村土地承包经营权作为出资的前提下，对照《企业会计准则第6号&&无形资产》对&无形资产&的定义和确认条件的规定，我们理解，农村土地承包经营权对于该准则第三条所给出的&可辨认性&两项标准都是符合的。因此，对于企业拥有或者控制的农村土地承包经营权，企业可从中获取经济利益并承担相应风险的，可以在财务报表中确认为一项无形资产。【】 责任编辑：zx
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法人股东以土地、房屋、存货、设备投资入股是否需要开具发票？若不开具发票，能否以评估报告入账？若以评估报告入账，在所得税汇算清缴时相关成本费用是否需要纳税调整？
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本帖最后由 liuyd389 于
08:02 编辑
潍坊市国家税务局回复
(133.83 KB, 下载次数: 172)
07:54 上传
难道是山东国税企业所得税分局回复的？&
本帖最后由 liuyd389 于
08:12 编辑
潍坊市国家税务局回复
附件为潍坊市国家税务局的回复，请各位老师发表个人的意见并说明依据
只有发生流转税才开票。。。
本帖最后由 liuyd389 于
08:51 编辑
只有发生流转税才开票。。。
11、企业以非货币性资产对外投资，增值部分是否缴纳企业所得税？
答：企业非货币性资产对外投资，资产所有权属已发生改变，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函【号）第二条的规定，应当视同销售货物、转让财产，对外投资环节非货币性资产的增值已经实现，应当并入应纳税所得额缴纳企业所得税。
（以上为青岛市地方税务局【青地税二函﹝2014﹞2号】的相关文档，若这条的解答的话，应该会有流转税吧？）
（六）企业所得税对投资的资产是否视同销售的问题
& & 问：执行新的企业所得税法后,用非货币性资产进行投资是否视同销售?《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔号）并未对“投资”行为直接列举出，应如何判定？
& & 解答：根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔号）规定：企业将资产移送他人包括其他改变资产所有权属用途的情形，用于投资的资产所有权属已发生改变，因而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
【青国税发〔2010〕9号】的解答
非货币性资产投资的税务处理，主要分为以设备、存货等动产投资；以土地、知识产权等无形资产投资和以房屋等不动产投资等三种投资情况，涉及到增值税、营业税、企业所得税、土地增值税、印花税的处理，具体论述如下：
（一）以设备和存货资产投资的涉税处理
在投资实践中，一些投资者以设备和存货等动产进行投资，存在的涉税风险主要体现为：没有把投资的设备和存货视同销售，进行一定的税务处理，即申报缴纳增值税和企业所得税，同时没有给被投资企业开具发票进行入账，而被投资企业收到投资者作价投资的设备和存货，往往以资产评估事务所的评估报告中的评估价作为入账价值，从而对该投资的设备进行计提累计折旧，在企业所得税前不能扣除。
1、视同销售的相关涉税法律依据
（1）视同销售的增值税法律依据
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第50号）第四条第六款的规定，企业将自产、委托加工或购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户的要视同销售依法缴纳增值税。
（2）视同销售的企业所得税法律依据
根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[号）的规定，企业将资产移送他人，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
2、视同销售的增值税和企业所得税的计税依据
（1）视同销售的增值税的计税依据
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第50号）第十六条规定：“视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×（1+成本利润率），属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定，一般为10%。”
（2）视同销售的企业所得税的计税依据
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[号）第三条规定：“属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。”
3、税务处理
根据上述法律依据的规定，投资者以设备和存货进行投资，应该按照视同销售依法申报缴纳增值税和企业他所得税。投资者以设备和存货进行投资必须采取务必进行以下税务处理：
（1）投资以设备和存货进行投资必须要视同销售，按照税法的规定进行申报缴纳增值税和企业所得税。增值税纳税义务时间为货物移送的当天。
（2）投资者以设备和存货进行投资，必须向被投资者开具销售发票。如果以使用过的设备进行投资，则根据国税发［2009］9号文件和国税函［2009］90号文件的规定，向被投资方开具普通销售发票；如果以自己生产的新设备和存货进行投资，则向被投资企业开具专用发票，被投资企业可以进行抵扣进项税额。
企业以生产的存货或新设备投资应按照以下方法进行会计处理：
（１）投资企业的会计处理：
借：长期股权投资
贷：存货／固定资产——设备
应交税费——应交增值税（销项）
（２）接受投资企业的会计处理：
借：存货／固定资产——设备
应交税费——应交增值税（进项）
贷：实收资本
（二）以无形资产和不动产投资的涉税处理
在以无形资产和不动产进行投资的过程中，主要涉及到营业税、土地增值税和企业所得税的处理。具体分析如下：
1、相关涉税政策规定
（1）营业税政策
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[号）第一条规定：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”根据该规定，投资者以无形资产和房屋等不动产进行投资，要享受不征营业税，必须有个前提条件，即投资者与接受投资方，在投资合同中必须明确：双方对投资事项，利润分配，共同承担投资风险，否则不可以享受不征营业税的税收优惠政策。
例如，某企业为了实现销售一块土地不缴纳税收的目的，把该土地进行评估作价入股到另外一个企业名下，双方签订了股权入股协议，并在当地工商部门进行了工商登记手续，但是，一个月后，马上进行了股权转让手续。由于股权投资是需要符合商业目的，本案例以土地投资入股的法律实质是以土地入股之名行土地之买卖实，不符合 [号）第一条关于投资双方必须以利润分配，共同承担投资风险的关键性条件，不能够享受不征收营业税的优惠政策，必须依法缴纳营业税。
（2）土地增值税政策
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）对这一条款作了补充规定：“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”根据以上税收文件，可以用如下图来表示：只有投资双方都是非房地产公司的情况下，投资方才不缴纳土地增值税。
（3）企业所得税政策
根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[号）的规定，企业将资产移送他人，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。基于此规定，投资者以无形资产或房屋等不动产进行投资，由于无形资产或房屋等不动产的权属必须变更到被投资企业名下，因此，投资以无形资产和不动产进行投资，必须要按照视同销售申报缴纳企业所得税。
2、无形资产和不动产投资的涉税处理
根据以上税收政策分析，投资者以土地等无形资产或房屋等不动产进行投资，必须采进行以下税务处理：
（1）投资者在签订投资合同时，必须在投资合同中明确注明“投资方与接受投资方利润分配，共同承担投资风险”的字样，而且投资方不能以投资入股之名行买卖不动产和无形资产之实，给国家造成税款流失。
（2）投资者是非房地产公司，无论以土地或房屋投资到房地产公司还是投资到非房地公司，都要依法申报缴纳土地增值税。如果不想申报缴纳土地增值税，必须投资到非房地产公司名下。
（3）投资者以无形资产和不动产进行投资，必须要按照视同销售申报缴纳企业所得税。
（4）投资者以无形资产和房屋等不动产进行投资，需要聘请资产评估师事务所进行评估，不需要开发票给被投资企业，被投资企业以投资者聘请资产评估师事务所进行评估的评估价作为入账价值入账即可。
来源：肖太寿。
非货币性资产投资的税务处理，主要分为以设备、存货等动产投资；以土地、知识产权等无形资产投资和以房屋等 ...
楼上说得详细，受用！
是肖太寿博士的作品，顺手转来。&
投资交税为什么不开发票？
投资交税为什么不开发票？
交税就必须开发票吗？
非货币性资产投资的税务处理，主要分为以设备、存货等动产投资；以土地、知识产权等无形资产投资和以房屋等 ...
（2）视同销售的企业所得税的计税依据
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[号）第三条规定：“属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。”
看似符合，但在文件中没明确
交税就必须开发票吗？
以票控税。
发票与税，形影不离。
以票控税。
发票与税，形影不离。
有明确的依据吗
有明确的依据吗
很简单，没有发票，存货、设备的进项税额怎么抵扣？企业所得税税前扣除要求有发票的规定多如牛毛。既然有无发票，对外投资都要视同销售，何必自己给自己挖坑呢？
<p id="rate_11" onmouseover="showTip(this)" tip="好文&威望 + 3
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很简单，没有发票，存货、设备的进项税额怎么抵扣？企业所得税税前扣除要求有发票的规定多如牛毛。既然有 ...
国税函[号：国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称企业所得税法)及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(以下简称实施条例)规定的原则和精神，现对确认企业所得税收入的若干问题通知如下：
一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。
(一)企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：
1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；
2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；
3.收入的金额能够可靠地计量；
4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
(二)符合上款收入确认条件，采取下列商品销售方式的，应按以下规定确认收入实现时间：
1.销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入。
2.销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入。
3.销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入。
4.销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。
(三)采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。
(四)销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。
(五)企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。
债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣，销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。
企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。
二、企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度(完工百分比)法确认提供劳务收入。
(一)提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
1.收入的金额能够可靠地计量；
2.交易的完工进度能够可靠地确定；
3.交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。
(二)企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法：
1.已完工作的测量；
2.已提供劳务占劳务总量的比例；
3.发生成本占总成本的比例。
(三)企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。
(四)下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：
1.安装费。应根据安装完工进度确认收入。安装工作是商品销售附带条件的，安装费在确认商品销售实现时确认收入。
2.宣传媒介的收费。应在相关的广告或商业行为出现于公众面前时确认收入。广告的制作费，应根据制作广告的完工进度确认收入。
3.软件费。为特定客户开发软件的收费，应根据开发的完工进度确认收入。
4.服务费。包含在商品售价内可区分的服务费，在提供服务的期间分期确认收入。
5.艺术表演、招待宴会和其他特殊活动的收费。在相关活动发生时确认收入。收费涉及几项活动的，预收的款项应合理分配给每项活动，分别确认收入。
6.会员费。申请入会或加入会员，只允许取得会籍，所有其他服务或商品都要另行收费的，在取得该会员费时确认收入。申请入会或加入会员后，会员在会员期内不再付费就可得到各种服务或商品，或者以低于非会员的价格销售商品或提供服务的，该会员费应在整个受益期内分期确认收入。
7.特许权费。属于提供设备和其他有形资产的特许权费，在交付资产或转移资产所有权时确认收入；属于提供初始及后续服务的特许权费，在提供服务时确认收入。
8.劳务费。长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。
三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
二○○八年十月三十日
符合收入确认的条件吗
国税函[号：国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知
各省、自治区、直辖市和计划 ...
咋扯到收入确认上了？
税项什么时候离开会计了？你做做双方的会计分录就会明白了，按土地、房产、存货和设备分别做，也可以考虑一下产权转移事项。评估报告只是作价依据，没听说能用作账务处理凭据。
咋扯到收入确认上了？
税项什么时候离开会计了？你做做双方的会计分录就会明白了，按土地、房产、存货和 ...
不是扯到会计上了，这是税务局的规定
楼上说得详细，受用！
楼主对于答案的收集及甄选也颇具用心！
非货币性资产投资的税务处理，主要分为以设备、存货等动产投资；以土地、知识产权等无形资产投资和以房屋等 ...
你好，根据国家税务总局公告2011年第13号 国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告&&：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
不是都不征税吗？为什么又会是视同销售要交增值税呢？投资入股不是资产重组吗？谢谢
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根据《财政部&国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔号）三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 本通知自发文之日（）起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。& 因此，该办公楼及厂房的宗地容积率为，大于0.5，所以应当将该土地的全部地价（500万）并入办公楼及厂房的房产原值计算缴纳房产税。
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