二手房中介是个声名狼藉的行业，而链家强势高傲的创始人左晖认为自己与对手“不在一个时代”　　今年3月，左晖又一次目睹了房地产中介行业的戏剧化一幕。“新国五条”一出，北京的二手房交易随即陷入疯狂。　　左是链家地产控股公司董事长。整个3月份，他的公司业绩爆棚，在北京促成的二手房成交量达到1.36万套，是市场排名第二的伟业我爱我家房产的2.67倍、第三名麦田房产的7.15倍。　　左晖从没有做过经纪人，但他创立的链家地产却颇为特立独行，其代理的二手房不仅报价高，佣金高，而且对员工管理十分严格。2010年以来，随着北上广深二手房交易逐渐超过新房销售量，以及国家对房地产行业的调控持续深化，存量二手房交易逐渐成为一个巨大“金矿”。链家、伟业我爱我家等都经历一个快速发展期。　　“在正常市场环境下，全国二手房交易市场佣金可以达到2000亿元人民币。其中买卖业务应在1200亿左右。”伟业我爱我家副总裁胡景晖说。相关统计数字显示，年，国内存量房将以每年8%的速度增长。这为链家、伟业我爱我家、中原地产等企业提供了足够的发展空间。　　与巨大潜力形成反差的是，二手房中介依然是一个声名狼藉的行业，背负着散乱、暴利和欺骗的骂名，链家也不能幸免，“一是它没有获得应有的尊重；二是它的确存在很多问题。”左晖告诉《》，所以这个行业肯定会出现整合者。　　谁将最先成为整合者？链家或许自认为是候选企业之一。即便现在，也不能小觑链家地产等中介企业的规模。2013年，链家地产仅在北京就拥有员工1.6万人。其2012年全年成交量3.2万套，成交额1100亿元，佣金收入则高达33.15亿元，并已引入鼎晖和复星创投作为战略投资者。　　与同行们的粗放式发展相比，左晖强势地控制着自己的公司，用尽一切管理方式避免员工沾染行业瘤毒。他试图以系统化、标准化让链家摆脱行业的负面形象，甚至以行业标准的制定者和引导者自居。　　2012年，链家地产在北京的市场占有率达到46.7%，拥有850家分店。这意味着，在北京城区，每1平方公里的土地上至少分布着1家链家地产门店。　　左晖并不满足现状，而是希望不断寻找出一套可复制的链家模式，以便将其推广到其它城市。他的目标是，三年之后，即公司成立十五年的时候，链家的业务能够覆盖1亿中国城市人口。　　“新国五条”细则落地，为左晖的野心提供了机会。他认为，“新国五条”虽然对市场造成一定的压制，但长期来看还是利大于弊，有利于未来二手房交易的平稳增长。　　集权者　　今年4月，已经离开链家地产的经纪人王林(化名)签下一笔私单，拿到了3万元的佣金。如果他继续留在链家，这笔交易他只能拿到1万多元。　　王林现在的感受是，他不必像以前那样受地域限制，再远地方的房源也可以关注。而且，接私单的机会也更多了。但他并不喜欢自己的新公司，管理没有那么规范，人际关系也过于冷漠。他没有更长远的职业规划，“做到店长又怎么样呢？这里完全以绩效为考核标准，费尽心思升了上去，可能很快又被撤了职。”　　王林说，现在比较没有归属感，但是他不知道自己是否有机会回去，因为链家地产不愿意招收那些在其它中介公司工作过的经纪人。　　他的确没有机会。左晖十分坚持自己的一套理念，并要求所有员工切实执行。链家有明确的红线和黄线，红线辞退，黄线发现两次辞退，接私单便属于红线之一。全公司大概有9条红线，十几条黄线，这些标准像绳索一样捆在一线经纪人身上。　　“链家的规矩是最多的。他们跳槽的最大原因也是我们管得太多。”左晖对《》说，在政府监管和行业标准缺失、人员进入门槛低的中介行业，要想洗白“黑中介”的身份，必须保证自己的制度能够得到执行。　　从“真房源”到链家员工的着装，从服务内容到与同业之间的竞争，链家都有一套标准和制度。在左晖看来，最根本的问题是，这个行业没有规则，讲不出理来。没有规则，对于链家来说，首先就要把规则明确了——不管是潜规则还是明规则。　　链家地产有一个不成文的“子弟兵”制度。目前，链家的管理层就由这些“子弟兵”组成，左晖派驻的大区经理也是来自当年的子弟兵。他们的共同特征是，大学毕业就来到链家地产，工作时间在7年以上，熟悉并愿意执行公司的价值理念。　　10年前房地产市场刚刚起步，二手房交易市场更是一片混乱，“吃差价”的经纪人与“行纪”比比皆是。前者靠出卖委托人利益获利，后者则滋生炒卖风险。　　2003年央产房上市，左晖四处奔走争取，最终与我爱我家、信一天成为政府指定代理机构，这是链家的第一个发展机会。　　有了一定经验和实力后，2004年左晖决定在链家内部禁止经纪人“吃差价”，结果导致链家总部的两组买卖业务经纪人三个月内陆续离职。从那时起，链家便倾向于招收行业新人，因为左晖不想让当时还很弱小的公司被别人带着走。“既然大家都不懂怎么去做，那干脆就都由一张白纸开始，共同做下去。”链家地产副总裁贾云生说，这些肯留下来与链家地产一起成长的经纪人，后来被视为链家的“子弟兵”。　　到了2005年楼市调控期，链家趁对手收缩的机会逆势扩张。短短两年时间，从30多家店扩张到300多家。此时中介行业还停留在粗放式竞争阶段，按照行业通行做法，只要不亏损就将门店一直开下去。　　2010年，链家地产第二轮扩张之后，在北京的店面增加到650家。左晖决定全面整合公司资源，摆脱“黑中介”负面形象。左晖找来IBM为链家制定战略目标。虽然结果并不令他满意，但大大提升了公司的品牌形象。　　第二年，左晖又提出“100%真房源”理念。所谓真房源有三个标准：真实存在、真实在售、真实价格。“在管理人员会议上，我对几千名经理说，一旦发布真房源，报价会偏高、房源会减少，这样你们的电话量立刻会减少50%。”左晖对《》表示，自己也同时告诉他们，100天后这些客户又会回来。问题在于，你能否坚持并忍受100天。　　这对链家管理层的执行力提出了考验。好在链家所有的副总监、业务总监以及分公司总经理都是从当年的子弟兵中选拔出来。这些人与左晖的观念一致。左晖曾经对贾云生讲，作为链家的管理者，最幸福的一点就是他指东别人就不会往西。　　链家这种培养自己的“门徒”，指令自上而下逐层传达的管理模式，被中原地产创始人施永青称之为“中央集权式”管理。在施看来，链家取得的成就，其实是左晖的成功。　　尽管左晖竭尽全力去争取市场对公司的信任和尊重，但时至今日仍时常遭遇挑战。去年年底，知名作家王小山不堪链家地产中介电话骚扰，在微博上悬赏千元公布左晖手机号码。这一做法很快引起公众围观，呼应者云集。　　左晖说，这个行业有很多绕不开的东西，要是完全遵守的话，企业就得死。　　这场风波平息后，强势的左晖并没有停止这种业务方式。直到现在，链家依旧对经纪人每周拨通电话的数量进行明文规定，并计入员工考核指标之中。不过，今年下半年链家会引入CRM(客户关系管理系统)来改善这种作业方式。
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北京楼市价格猛涨 与成交量萎缩形成鲜明对比
　　房价“空涨” 北京楼市有点怪
　　本报记者 周雪松
　　“我上个月来咨询还是7000元／平米，怎么不到一个月的时间，房价涨到了8500元／平米？！”近日，北京市民孙先生如此感叹。值得关注的是，孙先生所感慨的房价是指北京大兴县城的房价。
　　如今在北京，除非在远郊区，七八千元／平米的房子即使打着灯笼也难找到。权威统计显示，北京五环内期房均价已逼近1.4万。与往年“金九银十”的火爆局面相比，今年北京楼市让人更加有点丈二和尚――摸不着头脑的感觉。价格的迅猛上涨与成交量的萎缩形成了鲜明的对比。
　　10月26日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队对外发布消息，前三季度，北京五环内住宅期房均价达到13754元／平米，四环以内住宅期房均价则逼近1.5万，为14744元／平米。统计显示，今年前三季度，北京商品住宅销售价格增长持续加快。
　　当天，国家发改委网站公布的数据显示，刚刚过去的9月，北京新建商品房销售价格较去年同期上涨15.3%，位列全国前五位，涨幅高出全国平均水平50%多。二手住房方面，北京则位列全国涨幅榜前四位，涨幅为10.5%。
　　从北京市统计局公布的数据来看，前三季度，北京远郊区县的房价涨幅最快。来自我爱我家的相关统计资料显示，大兴县城内的价均价已经达到7500元／平米，同比涨幅高达50%，其中清城小区最高已愈9000元／平米。
　　近年来，北京房价持续快速上涨，普通市民已经很难买得起主城区内的房子。如本文开头提到的孙先生在朝阳区上班，准备年底结婚的他，迫于市区房价高企，于是才产生在大兴买房的念头。孙先生看中了大兴县城清城小区的二手房。9月份他到当地一房产中介咨询时，房价还是7000元／平米。因为其他原因一直没能看房，不到一个月等他再次来看房准备购买时，房价已经每平米涨了1500元。
　　与房价飞涨相比，北京商品房成交显得相对逊色许多，一手住宅成交量整体呈现持续下滑趋势。
　　链家地产统计数据显示，今年9月房源挂牌量相比8月虽然有了明显的增长，达到17.6%，挂牌价格也出现了单月环比上涨6.3%的全年高值，但9月单月的成交量并没有表现出非常抢眼的态势，与8月的成交量基本持平，今年9月没有出现往年“金九”的火爆局面。而进入10月，房源挂牌量再度放量，相比9月同期上涨了15.6%，房源挂牌均价也突破11000元／平米的大关，环比9月再度上涨4.5%，单月价格环比依然处于高位，同时，客户的登记量虽然也没有出现回落，继续保持在5%左右的环比增长，但成交量并没有在房源集中放盘和客户登记量没有萎缩的情况下出现明显增长。
　　面对当前房价还在继续快速上涨的现实，许多开发商又不愿通过损失原先“捂盘”可以带来的超额收益，所以纷纷选择将未来的部分超额收益“折现”到现在的价格上，从而出现了开盘价或者报盘价屡创新高的局面；而从房产消费者的层面来说，由于房贷政策的调整，投资购房门槛的提高和利息支出成本的明显上升，更为主要的是日益趋紧房产调控，也让房产消费者感受到已经趋大的政策风险，观望情绪上升，接盘速度放缓，即所谓房价“空涨”的局面。此种局面实质上也是交易双方心态的一种博弈。
　　在北京，“小产权房”与“奥运地产”同样是值得关注的事物。虽然建设部于6月份已经发布了小产权房不受法律保护的风险提示，并且6月底，北京市国土资源局也出台禁令，全面叫停小产权房，不过据了解，目前北京“小产权房”的交易依然在继续。数月过去，有关部门的调查摸底工作至今没有下文。
　　在奥运场馆周边，与一些楼盘价格暴涨同样值得关注的是，一些高档公寓的租金也出现了大幅上涨。 ( )和汇园公寓是距离鸟巢是最近的两个公寓小区。据我爱我家公司透露，目前这两个小区三居室面积在100平米左右的房屋，现市场价在每月元之间，而奥运会期间的预定价格已经达到了每月5-10万元甚至更高一些。同样位于亚运村区域的荣尊堡国际公寓的市场价则为每月1万元，奥运预定价更是高达每月10万元以上。周边公寓的奥运预定价格也均达到了市场价的十倍以上。据悉，现在住在奥运场馆周边的者很多人都接到了房主的“逐客令”。
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中国经济时报发表的文章
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链家最近火了，
先是卖抵押房被查封，
然后传出放高利贷的丑闻，
到最近被推到了暴涨房价背后元凶的位置。
各种文章刷屏，
却没有一篇讲清楚链家到底是怎么玩的，
于是老王心一横，给大家来篇干货。
一般来说，房地产中介只有房产交易的功能，
房东把房产托管给中介，
中介售卖出租，赚取中介费。
而链家牛逼的地方，
就是把房产市场完全金融平台化了。
承诺100%真房源
整个链家的业务分为三块，
交易管理：也就是传统的房产中介（链家地产）
金融管理：交易支付、资金担保、理财
（理房通、中融信、链家理财）
以及资产管理：房屋租赁（丁丁租房）
地产中介那一块，
链家地产通过独家签赔的方式垄断房源，
在拉高房价10-30%的情况下，
还给予独家签赔房东几千到数万的保证金。
与此同时，
这次被诟病最多的就是金融管理这一块的业务。
先简单介绍一下，
理房通是链家房产交易的支付平台（多为首付款），
中融信托管支付款项。
本轮房价上涨中，70%是以房屋置换的形式出现的，
所以套贷就被广泛认为是主要原因。
那么什么是套贷呢？
我们这里就拿网上广泛传播的狮仙举的例子来说
图片来源于熙华国学堂
我是企业主，拥有一套价值1000万的房产，
我将房产托管给链家房产，
并且一起将房价抬高到1500万，
找个合作的亲戚朋友一卖，
首付三成，贷款1050万现金
然后一个过桥回款，
450万左手出右手进，
好了，一买一卖，
空手套白狼1050万的贷款，
压力都在银行这一边了。
到这时候你会以为银行sb了，
请继续看下去。
买房人的450万首付，是通过理房通支付的，
支付的款项到中融信这边资金沉淀，
然后作为链家理财平台债权的担保方。
链家自己担保自己的理财产品，
这里面就形成一个巨大的资金闭环，
这就是大家所说的资金池。
我们拿链家2014年的首付资金约为1000亿来计算，
每日平均首付资金约2.74亿，
如果平均存放周期按一周计算（5个工作日），
就有将近20亿。
而这个资金池的估算还是按照2014年的数据来的，
没有算上2015年链家的超高速扩张。
好，这里终于提到重头戏链家理财了，
投资人（通常是老百姓）把血汗钱放到理财产品里，
却没有意识到潜在风险。
刚刚说到的套贷过程里，
银行剩余的1050万贷款需要收回，
那如果是购房者出现无力偿还需要周转的情况呢？
要么就把房产抵押，
要么链家理财就出场了。
链家理财一般会给出年利率20%左右的贷款，
（一般来说银行利率的4倍以上就被称作高利贷，
而链家提供的贷款利率在这个临界值附近）
也就是所谓的高利贷给到购房人，
购房人拿着钱还了银行贷款，
然后就要还链家理财的高利息贷款。
这里面有没有发现问题？
链家理财拿着投资人的钱，
放了高利贷，然后等着回款。
投资理财产品的高额收益是建立在高利贷的超高利率和风险性极高的购房人还款能力上。
银行拍拍屁股走了，
链家的话只要他资金池没断也没啥问题，
还能赚取利息差（高利率贷款利息－理财产品利息）
风险又转移给了老百姓。
好，让我们从宏观角度总结一下。
赤果果的房产资产化，
然后套贷的有钱有势的人把风险转移给银行，
做个房贷MBS，包装成理财产品,
风险再转移给普通老百姓。
老百姓除了要承受高房价高房贷，
还要承担理财产品的高额风险。
而银行呢，还可以对外宣称业务多元化，
再把剩余未转移的理财产品的风险再包装一下，
保份高额违约风险的保险公司，
至此完全分摊掉风险，
坐收中间业务收入。。。
你是不是一脸懵逼？
而之前发生的链家卖抵押房产的事情，
则是利用上面的规则，彻底的打劫。
当购房者没办法支付银行还款的时候，
房产被抵押，
而这个已经被抵押到银行的房产，
又被链家拿出来卖。。。。。
老黄花了400万买了这么一套房产，
首付280万元，贷款120万元。
房东收到钱后却挪用了该笔款项，
房产无法解冻。
老黄钱花光了，背了一身债，房子也没法住。
为了减少损失，只能再把房子交易来弥补，
但首先是要让房产解冻。
于是链家提出放高利率贷款110万元给黄先生，
让房产解冻。。。
注意理财产品出现！
老黄无奈只好答应，本以为可以等待交易收回本金，
但链家以过户需要20天为由，
要求老黄抵押其父母房产，
不然无法交易。
兜了一圈，
老黄钱付了，欠了高利贷，还把父母房产抵押了。。
而链家则通过高利贷和抵押保证了利益，
然后你惊奇地发现。。。
又多出来一套抵押了的房产。。。
嗯。。可以开始下一局了。。。
玩得66666。。
除了说佩服，还说得出啥呢？
房价暴涨原因争论来争论去有啥用？
各位看官还是洗洗睡了吧，
养足精神，多赚点买房钱吧～
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原标题：“2?19契税新政”点燃上海房价火箭式上涨导火索
新房再现“捂盘惜售”
二手房市场“买不到，就不卖”，一手房的情况又怎么样呢？
记者走访了上海浦东3处在售的一手楼盘，除了1处开发商仅剩一套房产可以出售，另外两处开发商均表示“暂时不开盘，3月份再说”。
浦东新区浦明路浦江海景公寓，目前仅剩一套213平方米的大户型在售，这套房子春节前在搜房网发布的售价是1100万元，但记者实地走访后，售楼经理透露，这套房子目前售价1500万元，“不还价”。
同样在浦明路，另有一处由九龙仓集团开发的滨江壹十八小区在售。这里的房源相对高端，从257平方米至356平方米不等。售楼处告诉记者，这里即将销售的是二期房源，预计3月中下旬开盘，开盘均价可能在每平方米8万元至9万元左右。去年下半年，这里的房子销售均价大约每平方米7.3万元左右。以可能的开盘均价每平方米8.5万元计算，短短半年，这里涨幅超过16%。
位于浦东星河湾附近的陆家嘴?锦绣前城公寓，是记者探访的楼盘中涨幅最大的一处。售楼小姐告诉记者，二期房源尚未开盘，开盘后将售出90、91、92、93号四幢公寓，如果想要购买这里最热门的188平方米四居房产，购房者需要准备1300万元，“不打折，两周内付清全款，2018年3月交房”。
售楼小姐告诉记者，上述4幢公寓是该楼盘仅剩的4幢可售住宅，其余所有公寓已经全部售罄。
记者查询上海市房地产交易中心网站发现，该楼盘除80、81、83、85号四幢公寓已经显示“售完”状态外，其余20幢楼均在网上处于“可售”状态。已售完房屋均价在每平方米5.63万元至6.4万元，而售楼处称即将开盘的房屋均价显示为每平方米5.96万元至7.13万元，涨幅超过11%。
一名长期关注该楼盘的购房者告诉记者，这里188平方米的四居此前售价大约为960万元一套，如果按照售楼小姐所称的1300万元来看，这一户型的涨幅高达35%。
二手房“狮子大开口”，大户型“稀缺”预期强烈
与一手房可以预期的、相对稳定的涨价相比，二手房市场价格用“群魔乱舞”来形容一点不为过。
“你自己过来看。还有人挂2000万元的。”2月22日，链家地产罗经理直接把自己专用的电脑系统给记者看。上海浦东内环内一套房本面积为180平方米的顶层复式送花园户型，业主报价2000万元，每平方米均价高达11万元；而彼时，同小区220平方米的大平层，报价1200万元，每平方米均价5.4万元，162平方米的三居报价980万元，每平方米均价6万元左右。
(责编：王红、孙逸桦)
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链家经纪人在签订速销房之后会根据用户的特点选择是否再度抬高房价赚取差价，而这几乎是链家不能说的秘密。再回到之前的案例，链家在将卖房者的房产以650万挂牌后，会根据自己的经验联系卖家，与卖家沟通可以将房产以更高的价格卖出。
　　作为创业者和VC请可以关注链家，作为消费者（无论是卖房还是买房者）请远离链家
　　金庸先生究其一生写就了&飞雪连天射白鹿，笑书神侠倚碧鸳&多部作品，在其造就的主人公中，金庸独爱一人，这个人武功低微玩，不学无术，贪财好色，自私自利，而且没有远大的抱负，也并没有&侠之大者，为国为民&的情怀，但其玩转各个不同立场，和皇帝成了好友，睡了俄罗斯公主，有7个老婆，3个孩子，最后还功成身退成为人生赢家，这个人就是韦小宝。
　　韦小宝从一个妓院出生的小痞子，13岁进皇宫，14岁杀鳌拜，17岁任天地会青木堂堂主，34岁时一跃成为一等鹿鼎公，用20年走到了大多数人一辈子走达不到的高度，是怎么实现的？牛逼的人生，靠的就是五个字：信息不对称，韦小宝是一个成功利用信息不对称而辉煌腾达的人，首先利用海大富睁眼瞎获得小桂子的太监身份，然后利用康熙对双方身份信息不对称成为康熙的玩伴，利用鳌拜对其实力的不了解成功制服鳌拜，利用天地会陈近南对其与康熙关系的信息不对称成为其弟子，之后晋级青木堂韦香主，之后利用神龙岛洪教主对其皇上大红人身份的不对称成为白龙使，再利用太监身份的信息不对称睡了建宁公主成为额驸。。。。。
　　百度百科对信息不对称的解释是这样的：信息不对称(AsymmetricInformation)指交易中的各人拥有的信息不同。在市场经济活动中，各类人员对有关信息的了解是有差异的；掌握信息比较充分的人员，往往处于比较有利的地位，而信息贫乏的人员，则处于比较不利的地位。
　　一直以来，几乎所有的传统商业模式最主要的盈利基础都是信息不对称。万科、绿地等地产商借助成本的信息不对称获取巨大的经济利益；股票经纪人凭借股市信息的不对称赚取差价，浑水靠此做空了数十家中概股......很多传统的中介（如地产，甚至服装批发，金融)都是利用信息不对称来盈利。
　　随着互联网的兴起，信息渠道多样化，信息内容多样化，信息获取成本极大降低，有问题百度一下，有选择困难症朋友圈一下，看起来互联网已经可以消除信息不对称了嘛，真的是这样吗？
　　一、互联网提供了解决信息不对称的渠道，但加剧了信息不对称
　　互联网以及移动互联网时代一个巨大的谎言是：信息是公开透明的，信息不对称已经消失，这也是新兴互联网企业进军传统行业必然宣传的论点，但事实的真相并非如此。
　　信息不对称的两大关键因素：
　　1.信息获取的渠道
　　2.信息筛选加工的能力
　　互联网提供了最迅捷的获取信息的渠道，也大大拓宽了渠道来源，可以便捷的了解各种信息，在朋友圈就一个问题询问所有朋友的意见，可以在微博询问所有国内认识或不认识的人的意见，可以翻墙facebook了解世界信息，六度人脉甚至可以得连接世界上所有人。但是，凡事都有但是，互联网加剧了信息筛选加工的难度。
　　1.互联网带来巨大的信息泛滥
　　互联网是在知识大爆炸的背景下产生的，让每个人都有表达自我、生产内容的平台，最近三十年内产生的知识已经超过历史知识的总和，在如此庞大的信息中，如何才能找到自己想要的信息？
　　靠搜索引擎？搜索引擎发展到最后应该只返回用户一个结果，例如，搜索&小米&，搜索引擎应该根据我的浏览习惯知道我想了解的小米做法或者营养价值，而不是手机，搜索&水木清华&他就知道我打错了文字，而应该返回&水木年华&的最新专辑给我。然而，搜索引擎盈利的本质却加剧了信息获取的难度，搜索引擎卖的是推荐和广告生意，页面多多的才对业绩有帮助。一个关键词搜索显示百万条信息，很多都是无效信息，去哪里找寻用户真正想要的信息？知乎等知识社区的兴起一定程度改善了搜索的问题，但人人顶贴机制同样产生了诸多的垃圾信息，同时随着巨大人群的涌入，蒸发式降温效应已经凸显，众多真正的专业知识贡献者已经远离，知乎已经不是原来的知乎。
　　2.信息的加工甄别极为困难
　　互联网的信息泛滥带来的另一个结果是有价值信息的筛选极为困难，巨大的垃圾信息完全掩盖了有效信息的光芒，如何判断甄别优质有效信息成为极其复杂的任务，更困难的是优质信息是非常分散的，将分散的有效信息组合又成为了更艰巨的任务。
　　3.优质信息的获取壁垒增加
　　优质信息是稀缺的，这就导致优质信息仅仅在一个圈子内流行，而不会也不被允许拓展到整个互联网，每个圈子都有准入门槛，如果不是圈子内的用户根本无从获取信息，这些信息甚至根本没有形成文字的机会，普通用户也就无法获取。
　　一、链家是如何利用信息不对称？
　　二手房市场是一个国家政策和价格完全信息不对称的市场，一方面政策多变，普通消费者很难准确衡量国家政策带来的影响，更重要的因为楼盘、交通、楼层、装修的差异二手房价格差异较大。
　　另一方面虚假房源盛行，中原、21世纪等线下地产中介官网挂出来的房源，你们都懂的，一方面价格至少低于实际水平5%，目的是低价吸引你打给中介经纪人，毕竟他们是靠看房卖房赚取收益的，互联网渠道仅仅是中介吸引用户到店的一种渠道，网上挂出的房源也大多是虚假的，所以真正的二手房购买者想要消除价格不透明，只能在实际查看多家实际房源后才能了解到大概的市场价位。
　　我们说的信息不对称一般是针对整个行业，行业内所有的公司都同样拥有信息不对称的基础，只不过不同公司的不对称的力度及公司的话语权有所差异。链家作为一家已成立14年的房地产中介，一直偏安于北京一地，连郊县都不曾涉足。直到2014年底迅速布局并购，2015年的链家凭借24个城市的覆盖，5000家直营门店的布局，80000名经济人，借助二手房市场的高额利润迅速改变了行业，原因何在？借助信息不对称赚取高额利润（链家主要业务仍然在二手房市场，2014年二手房营收占据总营收的77%，一手房还无任何盈利，租房仍每月亏损1亿，本文就其二手房市场及强关联金融衍生业务来解析链家如何运用信息的不透明来赚取利润的）。
　　1、房产价格的信息不对称？链家的方法：&垄断&市场掌控价格话语权
　　二手房市场是一个&得房源者得天下&的市场，传统中介一直受制于资金和盈利模式，仍然在区域内发展，罕有全国性布局的公司，但从互联网切入，以互联网玩法运作的互联网中介一开始便摆出&有钱任性&的架势，奔着迅速占领市场，以获得资本市场更多的青睐，特别是互联网+传统行业更容易被视做钱景远大的模式，二手房产领域的互联网派链家无疑是翘楚。
　　链家通过迅速的投资并购布局，成为多个城市的行业龙头，拥有了市场的决策权，开始垄断市场，制定更利于自己的行业运作规则。
　　投资并购
　　自2014年底链家开启了疯狂的买买买的模式，先后并购了成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红、杭州的盛世管家以及新房市场决策的高策。链家董事长左晖称，链家把大中华区业务区域分为七块，除了北京、上海、香港、深圳、广州、天津和南京7个城市的市场份额已经达到第一，并且仍然在继续布局二线城市和长尾城市的市场。而在一些尚未开设分公司的城市，通过合伙参股模式来快速占领市场，在这些城市并购众多中小中介。
　　迅速拓展线下门店
　　通过将并购来的品牌门店改头换面成为链家门店，不仅如此，链家自己也开设了多家门店，同时开启疯狂并购核心地段的核心门店和开设门店的模式。数据显示2014年底链家门店1500间，经纪人3万名，到了2015年底链家门店突破5000家，经纪人8万名，翻了3倍。
　　以上海为例，链家在2015年2月底并购德祐地产后门店从20间增长至250家（德祐拥有230家门店），当时预期2015年在上海门店数达到500~500家，但是到了8月链家门店已达到946家，到了12月链家门店已超过1200家，意味着每天就有3家门店诞生在上海，更恐怖的是链家预期未来会在上海覆盖2000家门店，要知道2014年底上海房产中介门店不过6000家。
　　北京也一样，占据北京二手房市场60%份额的链家2011年链家就有720家门店，现在也保持着800余家的数量，这意味着在北京城区，每1平方公里的土地上都分布着1家链家门店。
　　笔者在上海家附近的一条小小街道上看见相隔不过50米的距离开设了三家链家，其他公司中介仅有两家，这样的门店密度在多个地区都可见，并不是个案，看样子链家是希望通过自有门店的增长来打击附近的其他中介公司。
　　2、交易流程的不对称？链家的方法：模块化交易流程，相对透明的流程梳理
　　交易流程的整体跟进，比如贷款税务等服务，某些用户的借贷需求是中介经纪人的另一个主要工作，这是比房产信息的收集匹配更不透明的工作，整个房产评估、交易、缴税的流程普通购房者需要较多时间才能了解，当然这只是信息不透明的一个小的体现。
　　更大的信息不透明来自有个性化需求的购房者，这些信息几乎只在房产中介行业内流传，诸多的购房纠纷都出现在该范围内。比如如何保障购房者的房产保证金、房款的安全?购买某些地产商抵押房产如何控制风险？对于首付款不够的用户如何做高房价？对于期望降低税费的用户如何做低房价？如何贷款？对于二手房置换的用户如何短期贷款达成新旧房产的平稳过渡？对于未满三年的房产如何交割？对购房者来说，处处都是信息不透明！
　　其实信息不透明不仅对购房者是一个风险，对中介公司也是，越是不透明的地方越容易产生经纪人的非正常操作，常见的黑单、中介经纪人个人赚取差价就出现在该区域，也造成了中介公司的损失，链家是怎么做的呢？
　　门店全部直营，规范经纪人的操作
　　在信息不透明中，经纪人个人赚取二手房差价，私单以及因经纪人个人素质带来的损害用户，损害企业的事情屡见不鲜，主要原因是经纪人个人利益与企业利益的不匹配，通过非正常手段获取更高利益屡禁不止，特别是大部分中介拥有众多的加盟商，门店之间的恶意竞争更加严重。到目前为止，链家所有的门店和经纪人都是直营，在员工的整体培训和行为的规范上比传统门店做的更好，内部也有所谓的红线黄线机制，红线辞退，黄线发现两次后辞退，接私单便属于红线之一，链接大概有9条红线，十几条黄线，这些标准对经纪人的限制极多，部分经纪人表示，链家的规矩是房产中介中最多的，这也导致部分员工跳槽。
　　规范流程，让购房者有的放矢
　　链家的房产销售合同可能是中介中字数最多，规范最全的合同之一，在合同中详细罗列了如何保障三方利益等。同时在合同之外，链家的房产交割和贷款流程介绍得也非常详细。
　　明码标价
　　无论是过桥贷款的利率，还是中介费佣金，链家的收费项目都是明码标价，而且不存在可商量的余地，对每位客户都一样。当然在解决信息不透明的同时，明码标价方面，链家的价格通常都高于市场水平。对于非链家目标用户的潜在购房者，信息不对称仍然没有太多改善。
　　二、链家如何管理经纪人：高薪挖角、淘汰员工
　　链家在经纪人管理方面也是可圈可点，不仅高薪挖取对手员工，同时淘汰不合格员工及避免优秀员工离职的策略上同样值得参考。
　　高薪挖角
　　互联网公司深谙互联网人才攻击攻坚战的打法，那就是高薪，比如美团将拉手多个城市地推双倍工资挖角，去哪儿曾双倍挖角携程技术。链家上海对基础员工开出的平均底薪是5000元，其中4000元是无责任底薪，剩下的与绩效挂钩，经济人的提佣最高也高达75%，最低30%，对于没有经验的实习经纪人链家更是开出了无责任底薪4000元/月，最长6个月的薪资。而普通中介开出的底薪不过3000元左右，提佣一般也20%~30%，更何况链家的中介费也是常规中介的1.5倍，所以，一般来说，链家普通经纪人的底薪与传统中原等主管级经纪人薪资相当。
　　合理的经纪人间的竞合机制
　　同行是冤家，消费极其低频的一锤子买卖的二手房中介行业内的同事也是竞争对手，同公司的不同门店同事以及同门店的同事抢客户抢房源的事情层出不穷，内耗严重，对客户的骚扰也尤为突出。链家则在机制上缓解了这一问题，在用户生命周期四大关键阶段有所贡献的经纪人都可以获得佣金：业主开发者(谁开发了这个独家房源)、现场信息录入者(房型和现场照片录入者)、最终成交者(谁成交了用户下单)、客户开发者(该成交用户首次链家看房接待者)，最终成交毕竟很困难，美国先进的经纪人体系中经纪人平均一年也仅可卖出6套房。但成交前的用户生命周期管理相对简单，促使经纪人相互协作，提升购房者的生命周期管理，这无形中更直击传统中介假房源的问题。
　　比如A开发的客户最终成交获得了10万业绩，按按20%的开发业绩比例分配，他可以获得2万的业绩，假如他还有其他订单分得4万业绩业绩，则本月总业绩6万，再根据业绩中30%~75%的阶梯提成，按照平均40%的提成率，A本月的提成有2.4万。
　　同时为避免恶意竞争，链家规定独家房源只有房源开发经纪人才有客户联系电话，其他的经纪人联系业主需要通过内部转接才可实现，这一定程度上也可减少恶意竞争，当然对用户的骚扰并没有得到解决，反而因为链家巨大的经纪人数量，导致客户被骚扰的次数大大增加。
　　严密的绩效机制实施淘汰
　　传统的二手房中介是根据成交额和提成比例来确定中介经纪人的佣金收入，而链家在此基础上增加了无底薪积分制模式，根据员工的业绩、级别、业务、得分挂钩，经过一定的运算规则，得出每月积分数，根据分数来决定员工每月的收入，积分数越高佣金的比例越高，30%的积分数起提，75%封顶，在同等产交易额的情况下，积分更高的经纪人可以比积分低的拥有更高的佣金收入，这完全是马太效应的应用，对于留住金牌经纪人的作用无疑是巨大的。在链家公布的2015年上半年经纪人收入排名上，链家经纪人最高的佣金提成居然高达111万元，38位经纪人收入超过50万，上半年收入10万元以上的经纪人占比37%。
　　除了对金牌经纪人的佣金提升外，链家细化了传统中介常规的看房数，成交数，房源增加数等指标外，还增加了独家房源数等多个指标，用以更加精细化的管理员工的工作内容，并达到淘汰不合格员工的目的。
　　高成本的离职代价限制核心员工离职
　　离职率是二手房中介行业的一大病，行业的离职率每月高达35%，一般中介门店的经纪人每年会全部换一拨。对中介经纪人来说，离职带来的不利因素主要有佣金和客户的损失，链家则通过机制限制了员工的离职，当然这也可以认为压榨离职员工最厉害的一家公司。链家限制离职员工的做法是，经纪人一旦辞职，客户资源就会自动转到公盘，房源系统都是采用转接号码，只有登记的经纪人才有房东号码，其他经纪人只能通过转接号联系。同时将原本为规避经纪人高纳税的分月提成的制度取消，离职的经纪人提成将一次性支付，而经纪人佣金的工资发放时间很长，所以离职经纪人一般需要缴纳比较高额的个人所得税。
　　三、链家如何凭借自己的壁垒攫取巨大的经济利益？
　　凭借对市场的垄断，同时一定程度对信息不透明的优化，链家的业绩在2015年得以飞速的增长，2014年链家地产成交额仅为2000亿，2015年链家二手房交易额预计会突破4000亿元，一手房交易额也将突破1000亿元，众多的门店利润也非常可观，以北京回龙观地区的链家门店为例，该店2015年月均佣金收入超过两千万，但支出不过数万元。链家主要通过佣金、抬高房价赚取差价、利用金融服务获取利润三个方面来攫取经济利益。
　　1.垄断带来的高佣金率和高利润
　　佣金是传统中介的主要利润来源，尽管传统中介佣金号称2%，但实际成交佣金平均不过1~1.5个点，特别是在互联网派介入后佣金率不断创新低，爱屋及屋只要1个点，搜房只要0.5个点。要知道爱屋及屋卖点是佣金只要一个点就打得传统中介焦头烂额。
　　链家不一样，链家号称&服务不打折，所以佣金也不打折&，佣金一直维持在2.7%（2.2%的中介费和0.5%的担保费），即使在北京市发改委出台《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》的调低二手房利率的通知下仍未有所变化。
　　从佣金率上可以看出，链家无形中已经比传统中介多了一倍盈利，但高于行业的佣金率居然没有被传统中介或者其他互联网中介所撼动，不是互联网的免费低价效应失去了作用力，而是二手房中介的特殊性，谁控制了房源，谁就控制了佣金的定价权。在占据市场绝对份额的情况下，链家已经成了规则的制定者，用户只能选择链家，同时链家8万名经纪人也能更快速的找到购房者，双方就达成了动态的平衡。对企业而言，当用户无可选择时，才是最好的选择，企业才能最大化的获利。
　　造成用户无可选择，只能选择接受链家高佣金的原因有：
　　1、购房者的选择很有限。要么链家，要么非链家，但链家在7个大中城市已经成为了市场的绝对领导者，用户如果不选择链家意味着失去了一半以上的机会。
　　2、信息不透明带来的品牌价值。房产交易是一个涉及资金较多，风险也较大的过程，在信息不透明的情况下，购房者对于保障的资金安全的需求大于性价比需求，链家作为行业龙头的保障机制为用户带来了一定的心理安全感。
　　3、链家对房产的垄断。二手房是一个房源为王的市场，链家垄断行业后带来的是房源掌控能力加强，而其销售策略更促使卖房者愿意给予链家独家房源信息，倒逼购房者不得不选择链家。
　　那链家为什么要这么高的佣金率，真的只是为了攫取高额的利润？互联网以免费占领市场份额再吸引VC投资的模式不好用了吗？其实不是，链家攫取高额佣金利润仅仅是在维持自我利润的情况下，更大化的拉拢中介经纪人，毕竟链家对经纪人的佣金最高提成达75%，而在此之前，传统中介经纪人的佣金提成不过30%，这是典型的羊毛狗来买单。
　　2.炒高房价，赚取差价
　　中介领域流传一句话是：房子价格都是被中介炒上去的。对于房产中介来讲，两个方面的利益促使房产中介拉高房价：一方面房价越高，获得的佣金就越多，但中介每次成交所耗费的成本是一致的，所以乐见房价攀高；另一方面中介为了获得卖房者的独家房源，也会承诺可以以更高的价格来成交。
　　对于占据市场绝对主导地位的链家来说，他们更加乐于炒高房价，表现出来的互联网凶猛让传统中介无力还手。链家深知房源是二手房市场最重要的基础，房源就意味着销量，特别是独家房源，所以在房源的把控力度上一直非常强，以北京2015年6月的数据为例，当月存量房的签约中，链家达到了8626套，排名第一，我爱我家紧随其后，仅有2444套的签约。而包括爱屋吉屋、房天下、房通网等平台的总签约仅有不到1000套，远远无法撼动链家的市场地位。链家是怎样通过炒高房价赚取差价的呢？
　　①、签订独家销售协议（速销房）抬高房价获得更高佣金。链家最凶猛的就是速销房，一方面增加了自己的房源数量，另一方面此消彼长打压竞争对手房源。链家速销房通过对卖房者的经济诱导来达成获取独家房源的目的，在这个环节中链家会抬高20%以上的销售价。具体的操作方式是：经纪人首先会询问卖房者的心理价位，当然这个心理价位会比正常价位略高一点，比如8月朋友上海小区房价平均水平是500万，朋友的心理价位是520万，此时多位链家的经纪人承诺可以在3个月内以650万的价格卖出，为了打消朋友的顾虑，链家承诺给予2万元的保证金（一般是万不等），无论房产是否得以卖出均归属于朋友所有，房价和保证金的双重利益，朋友当然不能抵挡诱惑，而后居然真的得以卖出。
　　由朋友的经历可知，链家就快速的炒高了周边房价！因为链家垄断了城市二手房市场，巨大的中介经纪人和门店数量让链家有底气将房源尽快售出！而传统的中介即使想将房价抬高也不过是5%以内的增幅，而且还不敢提供保证金，否则房源可能砸在手里。速销房对链家带来的影响是销售的增加将带来更多的卖房者青睐链家，链家在二手房行业将有更大的定价权，而随之而来的佣金增长也是一笔可观的收入，也同时巩固了市场的垄断地位。
　　②、抬高房价赚取差价
　　链家经纪人在签订速销房之后会根据用户的特点选择是否再度抬高房价赚取差价，而这几乎是链家不能说的秘密。再回到之前的案例，链家在将卖房者的房产以650万挂牌后，会根据自己的经验联系卖家，与卖家沟通可以将房产以更高的价格卖出，但多余的销售额需要双方按照一定比例分配（一般是各占50%），比如经纪人此时会建议将房产以670万卖出，而较之前合同多出来的20万则双方评分，此时卖房者可获得660万元，链家经纪人则可多获得10万元的佣金收益，这才是链家盈利迅速增长的核心，也是链家能保有8万名经纪人单店月利润必须高于20万才能盈利的前提下还能迅速扩张的主要原因。
　　③、买断房源赚取差价
　　对于价格明显低于市场价的房源，链家也会集团采购提前支付房价给予卖房者，然而并不过户，之后再加价以更高的价格卖给用户赚取更多的差价，当然除非急需卖方周转资金或换购新房用户，一般用户的房价并不会低于市场平均价，链家在此赚取的利润总量并不太高。
　　当然抬高房价除了明面上的对卖房者提高价格外，在买房者上面链家也是下了苦工，比如链家的多个用户的集中看房造成买房者的心理恐慌，甚至在某些时候也会造成房产即将销售的假象，促使买房者提高房价购买或尽早敲定买房决策，在这个时候房产的价格通常会上涨一些，网络上也有较多的购房者投诉最终的实际成交价居然比官网挂牌价高了不少。
　　3.挖掘金融服务
　　链家目前主要包含三项业务：资产管理（丁丁租房、自如家）、交易管理（新房、二手房）、金融管理（链家理财、理房通等），三者之间相互促进。其中资产管理上链家还在布局，交易管理上二手房已经成为链家最主要的盈利来源，金融管理上链家同样可圈可点，链家也是行业内唯一一家拥有支付牌照的公司。
　　自从2014年11月链家理财上线以来，截止到2015年Q3，链家理财累计投资额达到93.7亿元，投资用户超过27万人，人均投资金额14.27万元，重复投资率为80%，对比的是余额宝人均投资金额为4000元。目前链家金融业务已经占到整体收入的10%，而2017年预计可贡献20%的收入，链家理财CEO魏勇预测未来5年金融业务将为链家提供50%的净利润。
　　链家的金融服务绝对值得一说，在笔者看来，这可能是和蚂蚁金服具有同样价值的产品，蚂蚁金服针拥有巨大的金融服务消费人群，那就是高达11万的中小企业卖家，他们有天生的短期借贷需求，而且是高频低量的借贷需求。链家同样具有天生的消费人群，那就是置换潮下的广大买房者，这个比例非常高，北京二手房交易中70%的用户是置换用户，过桥贷款是大部分置换用户都会遇到的情形，而这是一个尽管低频但是高量的场景，每次过桥贷款至少需要数十万到数百万不等，当然双方的风险都比一般的P2P低一些。
　　四、链家是怎么样在金融领域获取利润的？
　　1、链家金融涵盖房产交易过程需要的所有融资环节
　　链家的金融理财产品只有两类：针对二手房交易资金需求的&加多宝&和针对新房交易资金需求的&新房宝&，新房宝是主要利用高收益利诱新房购房者，用户存入新房宝后同时享有年化5%的理财收益+平台补贴的60%的购房收益。当然新房宝项目期限最多90天，每笔金额最高30万，意味着购买新房的用户若使用&新房宝&在链家购买新房可以获得4.8万的优惠，当然实际上新盘本身就会对链家这样的中介机构提供数额不等的优惠，笔者曾通过搜房看房时明显得到承诺可以优惠10万元，至于链家是否还能在获得优惠的基础上再抵扣新房宝就不得而知了。新房宝因其产品特性和链家全面介入新房业务也不过4个月，所以新房宝还不算链家金融的核心产品。
　　加多宝则是链家金融的最重要组成部分，贷款对象针对通过链家交易，急需资金周转的三类用户，而借款人仅需用房产作抵押，无需其他繁琐的操作：
　　第一类是过桥贷款，主要针对业主需要置换房产，在购入新房时旧房仍未卖出需要资金走转，链家可提供贷款赚取利息，置业潮在二手房占比中非常高，北京已有70%的二手房交易是有置换需求的业主带来的，这是链家加多宝金融产品最主要的利润来源；第二类是赎楼，针对卖房者银行按揭贷款未还清情况，需要先还清贷款才可销售，链家提供贷款还清赎楼；第三类是尾款垫资，针对购房者已经向银行申请贷款，但与卖房者约定付款时间时仍未获得贷款，链家地提供贷款。
　　所以，只要在链家交易的购房者在任何环节有短期借贷的需求，链家都可以提供金融资金的支持。而对于有短期借贷需求的购房者来说，借贷需求是缺乏解决方案的，除了找朋友筹借，就剩下短期高利贷，无论是哪种都是非常困难的，信息不透明又再这个环节体现。
　　2、通过高额的融资攫取利息差
　　链家金融的资源来源主要是吸纳广大的投资者，其中10亿左右来自自筹资金。链家吸纳投资的年率为7.2%&8.4%，但链家的短期贷款月利率高达2%&2.5%，意味着链家可赚取高达1.58%的月利率，笔者朋友今年使用了上海链家的垫资服务，65万的垫资，月利1.5万，2.33%的月利率，当然，更重要的若垫资不满一月链家仍按一月计算。根据链家公布数据看，每月金融融资额约10亿元（不含自有资金），则可赚取约1580万元净利润，这还不包含链家自有的投入到金融的资金收益。
　　3、巨大资金沉淀带来的收益
　　传统中介对买卖双方的保障是比较低的，链家加强了对买卖双方和中介三方的保障，那就是要求买卖双方的资金保障都留在链家。链家要求买卖双方的资金必须通过其全资子公司中融信的担保，中融信负责链家地产所有房屋交易的产权核验、资金托管、房屋按揭贷款以及融资业务。这样买卖方所有涉及的资金都会在链家沉淀一定的时间，这和支付宝担保淘宝交易是完全一致的，这看起来应该是链家在中介领域的独创。
　　链家2015年二手房成交预计4000亿，以平均40%的首付预估，全年的首付资金1600亿，每天的资金沉淀4.28亿，按平均每个交易沉淀10天资金计算，按8%年利计算，2015年预计可带来9380万的收益，当然链家若将该资金用作他途获得的收益将会更大，这也是为什么越来越多的互联网公司布局金融的最主要原因。
　　链家除了利用信息不对称赚取巨大的利润，在用户的管理上的确也比传统中介做的更好，用户体验更佳，比如所有门店免费提供雨伞、打印、饮水等服务；高压线，垃圾场等嫌恶设施的风险提示；凶宅、辐射超标、房屋查封等房屋先行赔付等政策，而这还真的是传统中介所无法跟进的，要么对直接成交无帮助，要么短期内会严重的增加公司的成本。
　　在链家的资本故事里，链家通过信息不对称迅速的占领全国市场，再通过占领市场加强垄断地位，增强自己在二手房领域的定价权，同时向一手房拓展，延伸金融服务、装修业务、租房业务等房产上下游行业攫取了巨额利润，链家几乎整合了VC和市场所青睐的一切模式。
　　但链家同样具有巨大的风险，比如高并购带来的整合风险，密集开店带来的门店成本激增及单店收益的减少，甚至是资金链的断裂，行业的不景气......但无论风险是否可控，站在企业和投资者的角度，链家无疑是成功并值得学习的，这是一个典型的借助互联网方法即将颠覆传统行业的一个样本！但站在广大购房者的角度，当一个企业已经拥有行业垄断时消费者需要注意，特别是当这个垄断企业明显已经在侵蚀用户利益的时候，笔者想对买房者说一句，珍爱荷包，远离链家。
责任编辑：孙小平
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