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又来捡漏了！杭州万科7.2亿元补仓未来科技城
来源：新浪房产
作者：孙少平 倪芳芳
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杭州万科拿地代表
文/新浪乐居记者 孙少平 倪芳芳
以杭州万科表现出来的架势和决心，其或成未来科技城其他开发商最大的劲敌。一旦杭州万科在未来科技城积累足够的土地量，其野心就会一览无遗。
10月10日，杭州万科在未来科技城再下一城，总价7.2亿元以接近底价成交，折合楼面价7002元/平方米。
10月杭州首场土地出让会，未来科技城一宗宅地挂牌出让，万科、金地和新城地产三家开发商参与竞拍。令人意外的是，万科再次“捡漏”成功，仅一轮报价，即夺得未来科技城10.3万方宅地。
据乐居记者现场看到，在首轮报价时，杭州万科抢先一步递交报价单，新城紧随其后，两家报出了一样的价格，“幸运者”万科率先录得有效报价，并最终拿下未来科技城宅地。
这是杭州万科第二次在未来科技城成功捡漏。9月24日，杭州万科以2.6亿元总价摘得未来科技城迷你宅地，折合楼面价为6000元/平方米，该地块出让面积仅为2.176万方。
“从万科在未来科技城的拿地价格来看，其未来操盘空间很大。”一位业内人士这样表示，未来科技城是杭州万科下一个深耕板块，相信杭州万科在未来科技城会继续拿地。
从今年9月开始，万科变成了杭州土地市场的大买主。9月不仅以36%和26%的高溢价分别拿下文晖单元和彭埠单元地块，更以底价进入未来科技城、萧山开发区等热门板块。
据新浪乐居统计，9月杭州万科斩获5宗宅地，东南西北又一次全面布局，各落一子。不到半个月时间，杭州万科就为其储备了302亩土地，最大可建体量39.65万方，累计砸钱38.08亿元。
业内对万科补仓普遍持这样的看法：今年前三季度，万科虽仍保有杭州市场第三的名次，却已被滨江、绿城拉开了距离。九月的集中补仓，加之快节奏的开发，将为杭州万科向更高名次冲击奠定丰厚的物资储备。未来科技城122-2号地块位置图
- 未来科技城宅地出让路径 -
在杭州万科选择“低调”进驻未来科技城之前，许多房企则表现出了高姿态，比如泰禾、金地、香港兴业。
在余杭区土地普遍遇冷之际，未来科技城是成为坚守的最后一块热土，尤其宅地成为香馍馍。自4月份以来，板块内宅地热度飙升，尤其热门宅地出让吸引多家开发商报名，且频出高溢价。
4月9日，未来科技城一宗建筑体量不到2万方的宅地，引来一场激烈的“龙虎斗”，最终南方水泥以楼面价9750元/平方米摘得上述地块，溢价9%。
6月1日，同样是首次进入杭州市场的香港兴业，经过41轮激烈拼杀才将未来科技城一宗低密度宅地收入囊中，溢价率是33%。
6月16日，金地经过42轮竞价，最终以5.64亿元的总价拿下未来科技城一宗宅地，溢价率高达30%。据称金地引入大金主平安。
7月7日，来自福建的开发商泰禾经过38轮竞价最终夺得了未来科技城85号地块，成交楼面价为12504元/平方米，溢价率高达70%，刷新了板块楼面价纪录。
9月23日，北大资源7.6亿补仓未来科技城，仅为底价成交，折合楼面价5714元/平方米。虽然是北大资源第一次出手杭州土地市场，却是其杭州的第三个项目。早在去年，北大资源就已通过收购杭州西溪海港城和浙商财富中心的形式曲线进入了杭州市场。
9月24日，杭州万科以2.6亿元直接摘下杭州海创园22号地块，折合楼面价6000元/平方米。万科再次在杭州捡漏成功。表 2015年未来科技城住宅类用地出让列表
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为了保证四季度市场成交的稳定，9、10月发布重大政策、出现成交转折似乎已经成为了近年的市场规律。未来科技城地价破1.8万，房价即将进入3万时代！
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日，注定是杭州房产市场上一个不平凡的日子。这一天，余政储出[2016]28号地块，由江苏中南以14亿元总价竞得，楼面价15280元/平米。同时，余政储出[2016]29号地块由东原地产以18亿元总价竞得，楼面价18200元/平米。这样的楼面价直接预示了未来科技城房价将破30000。从楼面起价分别为6000元/平米、6409元/平米一路攀升，到最终成交，创造了杭州近期土地拍卖最高的溢价率，达到了184%，这是各大品牌房企对未来科技城板块价值的高度认可，也是未来科技城巨大发展潜力的直接体现。未来科技城人气飙升 板块利好井喷未来科技城的地价能在杭州市场创下如此耀眼的佳绩，与其强大的产业支撑是分不开的。未来科技城是中组部、国资委确定的全国4大未来科技城之一，是浙江省十二五期间重点打造的杭州城西科创产业集聚区的创新极核，代表着杭州的未来繁华。阿里巴巴淘宝城、海创园、梦想小镇的高速发展注定让这里风生水起，这些“高大上”的项目不仅起到了强大的人口导入作用，各类人才的到来也在极大提升了整个板块的人口层次。有了产业支撑的未来科技城，也就有了强劲的消费需求。重磅商业配套集聚、丰富的教育资源、完善的医疗配套，让未来科技城人气飙升。同时随着杭州高铁西站落址、地铁5号线正式动工，享受众多政策利好的未来科技城正成为杭州炙手可热的焦点，人居氛围更见火热。更佳位置 更优配套 精装洋房25000元/㎡起对未来科技城的热销红盘富力·十号洋房来说，这是一个美妙的讯号。富力十号洋房，位居未来科技城核心，举步繁华，紧挨淘宝城，一线亲临西溪湿地。重磅商业环伺、医疗教育资源集聚，比楼面价18200元/平米的29号地块更靠近板块核心，同时也拥有更优秀的资源配套。而早在涨价之前就已拿地建设提前抢占未来科技城的核心区域，使得富力十号洋房2.5万的价格具备超高的性价比和竞争力，而这个价格还包括富力优质的港派精装！在这轮地块面世后，可预见的将来未来科技城房价即将进入3万时代，对比富力十号洋房这样的价格，无疑是提前抢占未来科技城核心区域的超值选择！专为品质改善而生 城西改善不二之选99-129㎡的十号洋房，传承富力十号系高贵血统，荣成优质精装大四房，专为纯改善家庭量身打造。十号洋房巧心架构的园林布局，层次丰富的立体中央景观公园，搭配400平米超大泳池，引领品质生活新风向。同时积富力22年优质精装沉淀，以五星级酒店精装奢适标准，精选全球各大品牌产品，打造时尚舒适的港派精装，是城市精英最心动的时尚奢享。十号洋房三开间朝南、1梯2户、超高得房率的准现房，既满足全家人的空间需要也兼顾三代人的情感需求，以改善王者之姿端坐未来中央，是城西改善人群的不二之选。在地价破1.8万的未来科技城，入主板块核心的绝佳机会就在眼前，均价2.5万的富力十号洋房，精装改善大四房，不容错过的选择！
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未来科技城地价接近2万 阳光城为何选择这里？
日 18:51:11
　住在杭州网
【摘要】19664元/平米，余杭宅地最高楼面价又被刷新，这次的主角依然是未来科技城宅地。经64轮报价，阳光城以37.48亿元总价成功将地块收入囊中，溢价高达208.46%。
7月5日未来科技城地块成交情况表
可出让面积
余政储出[2016]11号
未来科技城123号地块
　　浙江在线&住在杭州网7月5日消息(记者 蒋惠贤)13家房企报名，64轮报价，溢价208.46%.......仅相隔一周，余杭土地市场再起波澜，宅地最高楼面价又被刷新，这次的主角依然是未来科技城宅地。
　　绿城、合景、融信、中天、阳光城、碧桂园、祥生、泰禾等13家本土及外来大鳄齐聚出让会现场，只为争夺未来科技城123号地块。
　　最终，阳光城以37.48亿元总价成功将地块收入囊中，折合楼面价19664元/平米，溢价高达208.46%。
出让会现场（摄影/蒋惠贤）
　　19664元/O地价有多高？面粉贵于面包！
　　19664元/平米，未来科技城地价接近2万元/平米，这一价格让投资圈的人也直称有点高。
　　上周重庆东原拍出18200元/平米的地价，创下余杭宅地新纪录，周边项目集体封盘，现在看来也似乎没有这么贵。更别说中南地块的15282元/平米，还算是捡了个便宜。
　　再看周边在售住宅价格，地块北面合景&瑜翠园2016年至今成交均价仅14266元/平米，新湖&果岭排屋成交均价15355元/平米，高层12339元/平米。
　　面粉价格远远超过了面包，更有业内感叹ppt（报告）和excel（测算）都是无用的！
　　房价直逼4万 未来科技城准备好了吗？
　　根据浙报传媒地产研究院测算，阳光城地块毛坯保本售价应在32800元/平米左右，如果再加上豪宅装修价格以及合理利润，新房售价将接近4万。
　　注：项目销售成本价=(拿地价格+财务成本+商品房建设成本+销售税费+运营成本)/可售商品房面积。商品房建设成本按3500元/平方米来计算；销售税费按销售成本价的10%计算；运营成本按销售成本价的5%计算。
　　假设阳光城项目最终定价4万，在未来科技城还能卖得掉吗？
　　就未来科技城范围内来看，区域内目前在售楼盘在二十个以上，但价格超出2万的仅滨江&西溪之星(20823元/平米)、万科&星空(22365元/平米)两个楼盘。（括号内为2016年至今成交均价）
　　同样备受关注的钱江世纪城，2016年至今商品住宅成交均价高于2万元/平米的楼盘也仅下表的三个。目前，价格最高的碧桂园&珑悦成交价也仅2.8万元/平米。
2016年至今成交均价（元/平米）
碧桂园&珑悦
万科大家&世纪之光
顺发&美哉美城
　　但未来科技城近期楼市表现抢眼，年内至今仅出让三宗宅地，未来住宅供应量增加并不快。而板块内去化较快，过去一年(16.5)，商品住宅去化113.6万方，供求比仅0.67。
　　阳光城项目似乎可以押宝在未来一年房价大涨，且去化速度加快这两点上。最终可否盈利，似乎留下一个悬念&&
　　战略性进入 阳光城首次布局城西
　　目前，阳光城在杭共有6个项目，主要布局在丁桥、滨江、钱江世纪城、上塘等板块。今日拿下未来科技城宅地，阳光城如愿进入城西。
　　未来科技城作为去化速度快，房价上扬明显的热门板块，自然成了阳光城战略性进入城西的首选之地。
　　从阳光城目前在售产品上，类型较为多样化，囊括了高层、排屋等多种业态，兼有刚需和改善。
　　今日拿下地块体量接近二十万方，未来在产品设计上也可根据市场节点进行多样化调整。
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365地产家居网 杭州讯 未来科技城板块真正开始发声，是在2013年。在此之前，它更多的是一种&规划&概念。
2013年5月，海创园一期开园，第一批海外高层次人才正式落户于此。2013年8月，淘宝城上万人浩浩荡荡，开始搬迁。2013年9月杭师大仓前校区迎来新生。除此之外，2013年的未来科技城在商业、医疗、交通等配套方面都传来利好，如西溪印象城正式开业，浙一余杭分院、浙大医疗中心规划落地，地铁5号线得到发改委批复以及二次环评公示。
高大上的规划加上逐步落地的配套与日渐充足的人气，将未来科技城板块推到了土地出让的风口浪尖上。
作为地产界&华南五虎&之一的富力地产最早&嗅得蔷薇开&，成为首家入驻未来科技城板块的外来大鳄。随后，江苏新城、合景泰富、奥克斯、万通等众多外来开发商也纷纷加入竞争版图，与本土房企绿城、滨江、建工、金成、西房等一同加速板块&发酵&。
梦想小镇4月实景（365地产家居网 吴晓燕/摄）
梦想小镇开园 板块利好再度升级
3月28日，梦想小镇正式开园，迎来了首批80位&创客&的入住。
梦想小镇位于良睦路仓兴路口，杭师大仓前校区北面。据未来科技城管委会相关工作人员介绍，梦想小镇由&互联网小镇&与&天使小镇&构成，主要培育以互联网产业为特色的新一代信息技术产业和以科技金融为重点的现代科技服务业。
据介绍，首批入住的&创客&将享受最长三年的免租办公场地、最高100万元的风险池贷款、30万元商业贷款贴息等多项优惠政策。
到目前为止，&梦想小镇&已经积聚基金及投资机构58家，资本管理规模超过115亿元；引进孵化器公司7家；申报入驻项目近100个，创业团队人数超过2000人。
另外，管委会相关负责人表示，小镇预计在三年内集聚大学生创业者10000名，创业项目2000个；集聚基金(管理)及相关机构300家以上，实际资产管理规模达到1000亿元，金融资产总额超过3000亿元。
这些都意味着板块内的人才与资本将得到再次集聚。梦想小镇将于海创园、淘宝城、恒生科技园一起支撑起板块强大的吸附力。
发声2周年 板块内实际人气如何？
若是从2013年5月海创园一期开园算起，未来科技城已然到了发声2周年的阶段。据365地产家居网初步统计，这两年，未来科技城共计迎来10余家楼盘交付，同时又有11大新项目面市。
对于一个规划面积达113平方公里的板块来说，10个楼盘的交付只是其形成居住氛围的第一步。
文一西路沿线淘宝城、海创园一带作为板块的核心区域，得益于产业的支撑，是目前人气最足的区块。建工集团副总裁陈黎驹认为未来科技城不缺人气，&每天早上八点半到九点半，淘宝城、海创园上班的人群热闹程度堪比庆春路、武林广场。整个淘宝城有2万多人，海创园也将近有2万人。另外未来科技城已经引进了500多家经过严格筛选的企业，而且聚集的都是产品经理、市场营销经理等一些高素质的人才，这些人群集聚产生的&人和&，今后是杭州没有一个板块可以超越的。&
据一位在海创园工作的&浙大人&描述：每天晚上加班回去，总能看到淘宝城门口的公交站边挤满了人，打开Uber司机客户端点击上线，总能轻松地接到单子。
未来科技城2013年以来首开住宅销售情况汇总
拿地价格（元/平）
目前均价（元/平）
月均去化套数
大华西溪风情
2011.12（澄品）
5296（澄品）
17000（澄品）
未来科技城2013年开盘以来的住宅究竟卖得怎样？
据统计，2013年未来科技城共计有5大项目首开，分别是、、、富力西溪悦居和。
从剩余体量上来看，这5大项目中绿城西溪融庄的销售已经接近尾声，据透明售房网显示仅剩余82套（包含限制房源）可售房源，项目即将于今年4月底交付。富力西溪悦居（北区）可售房源也仅162套，占比不到17%，目前主力在售的是富力西溪悦居溪区房源。
而中交悦西溪尚且剩余141套可售房源，在1年半的销售时间里仅完成了不到46%的销售指标。项目目前在售87-180方的洋房，毛坯均价约17000元/平，项目还有11幢排屋未推出，户型面积200-250方。另外溪悦宸府的剩余体量也将近35%左右。项目在售1、2、5、6号楼。主力户型90方、128方，折后均价10500元/平。
2014年未来科技城首开项目同样也是5个，分别是、富力西溪悦居溪区、、和。
2014年余杭区销冠欧美金融城(EFC)无疑是卖得最好的。从月均去化速度上来看，欧美金融城(EFC)平均每月可卖出132.2套，远超板块内其它项目。项目将于4月25日加推8号楼东边单元和中间单元约350套房源，主力户型为89方、98方三房和132方四房，预计均价约12000元/平米。
而同板块内的合景叠彩园自去年12月开盘以来，仅成交了36套，月均去化9套。另外二期已于今年2月首开，据透明售房网显示，截止4月23日尚无成交记录。
EFC面（365地产家居网 吴晓燕/摄）
卖房子or卖面? 未来科技城出了一道&EFC面&
一个项目卖不出去肯定有原因，当然卖得好同样也有&故事&。欧美金融城(EFC)月均132.2套销售的取得，除了得益于项目本身的地段优势、体量优势、圈层资源优势等以外，也跟项目独特的营销手段有一定关系。举个例子：
在项目西北面的海曙路上有一家叫&一面之缘&的面店。这家看起来普普通通的面店生意非常好，据食客反映中午过去吃面经常需要排队。要说这家店除了生意好以外，与其它店相比最大的不同是它有一道&EFC面&。菜单上标注该面含有肉圆、大肠、腰花、鲜笋，售价39元。同时店内墙上还挂着项目的最新广告。
这与在胖子烧饼的包装袋上印上&协安紫郡持续热销1000套&的营销手法有点类似。
新老盘叠加 且看未来科技城下一个2年
板块内除了近两年新开的项目以外，还有不少老盘、大盘在售，例如分多期开发的翡翠城、西溪海。排屋别墅的体量也是不容小觑。
在经过了十余年的开发之后，翡翠城尚剩余一大组团待售，目前还处于规划阶段。同样西溪海也是如此，高层E组团已经于去年年底交付，C组团将于今年10月份交付，目前在售D组团，而之后还会有东区块面市。除去未领取预售证的，目前翡翠城可售为525套，西溪海有455套。
因自然环境独具优势，板块内还开发有不少排屋别墅项目，如西溪海、青枫墅园、新湖果岭、保亿丽景山、赞成乐山红叶等都是高层加排屋别墅的组合模式。保亿丽景山的排屋保亿围庐打造独具特色的&围合式&风格，有老底子四合院的韵味。据保亿集团杭州公司项目副总吴铖介绍，保亿围庐&特别注重邻里间的交流、互动空间和个性化，12个围合或者14个围合当中每个户型都有自己的不同空间；每一个围合都是一个实体朋友圈，让每一位住户都可以在此找到自己的社会属性&。
除了在售的老盘、大盘之外，不少新盘也在等待着时机跃跃欲试。如、、、、等，它们的加入又将改写怎样的竞争格局呢？且看未来科技城下一个2年。（365地产家居网 吴晓燕）
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8大板块77家标本楼盘房价涨跌
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鲜花298 朵钻石0 颗金币49 枚注册时间
未来科技城一直也算是比较热的地方，目前价格也不高，对多数投资客还是挺有吸引力。但是经过一段时间考察，我认为投资于此有所不妥，具体分析如下，欢迎指正：
1、未来科技城的产业定位：基本上是以互联网产业为主导的产业格局，目前已经布局的有阿里、海创园、梦想小镇、恒生科技园等，以及一些杭州本土的科技企业，比如同花顺、海康集团等。如果将来发展顺利、完善，那基本上可以形成和滨江相当的产业格局，滨江是以高端制造业为主，未来科技城是以互联网产业为主。因此，产业上的发展和人口导入应该来说还是有前景，成功的可能性也不低。因此，以滨江为例，来分析未来科技城将来的房价，是有参考意义的。
2、滨江的房价在近几年为何涨得不错：滨江的产业基础是房价的一个支撑，但更主要的房价支撑，是还是南星、钱新的溢出效应。滨江在地里位置上，是直接和南星、钱新隔江相望，也就是说，在房价定价上，是直接以南星、钱新为参考。钱新因为市级政府投入了大量的公共、行政、商业资源，才造就了一个相对有价格支撑的CBD，以及连同南星，成为了杭州一个主要的富人区。因此，可以反向推导一下，如果现在钱新、南星的豪宅3.5w，普通住宅2w，那工作在滨江的中产们，你们是会选择买滨江呢，还是买钱新和南星？所以结果很明显：滨江沿江一带现在豪宅3.5w，普通住宅2w的价格水准，是建立在钱新、南星豪宅5w，普通住宅3w的基础上，是溢出效应在起主导。
3、未来科技城的定价参考：同理，未来科技城的房价参考，也是根据承接主城的溢出而定的，而且很明显，这里溢出的参照区块就是西湖区的蒋村。蒋村直接通过余杭塘路、文一路、文二路和未来科技城无缝链接，就目前的状况来说，在建的教育资源（行知小学、竞舟小学）和商业资源（西溪银泰），都是比未来科技城要强的。因此，在目前蒋村豪宅3-3.5w，普通住宅2w以内的价格体系下，未来科技城的同类型豪宅想上3w，普通住宅想上2w，是几乎不可能的。
楼主，科技城2月到4月房价涨了15%左右
分析有理有据
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鲜花298 朵钻石0 颗金币49 枚注册时间
蒋村的价格，就是未来科技城的天花板。后续有时间，再说说蒋村的定价。
这个有点道理，但不能当真理！
西余杭的仓鼠又要开始吹嘘蒋村多么牛逼了
总评分:&鲜花 + 3&
经验0 点金币22 枚钻石0 颗鲜花36 朵最后登录注册时间帖子精华0积分975阅读权限50UID4353372
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说的挺有道理的，难得的好贴。比一大堆胡乱托胡乱黑的好多了。
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其实未来科技城在15年已经涨过一波。如果未来科技城房价上两万，早期买的人赚发了
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白衣举人, 积分 1944, 距离下一级还需 56 积分
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不可能！未来科技城一定会成为全国房价最高的地方
我很欣赏你的勇气
总评分:&鲜花 -1&
经验0 点金币24 枚钻石0 颗鲜花254 朵最后登录注册时间帖子精华0积分3895阅读权限90UID4049956
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鲜花254 朵钻石0 颗金币24 枚注册时间
这样的帖子才有意义，最最恶心的就是滨江那几个人妖中介
经验2 点金币16 枚钻石0 颗鲜花195 朵最后登录注册时间帖子精华0积分3840阅读权限90UID1021175
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鲜花195 朵钻石0 颗金币16 枚注册时间
蒋村普通住宅房价都是2W+
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大批仓托在杀过来的路上，楼主小心！
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探花, 积分 3840, 距离下一级还需 1160 积分
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其实高新产业区和CBD区块并不冲突，无奈口水吵得厉害。如武汉的汉口和光谷都是最热闹的地方
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翰林, 积分 13821, 距离下一级还需 1179 积分
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房价肯定有一个比价效应的啊
就和股票类似
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白衣举人, 积分 1601, 距离下一级还需 399 积分
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大批口水要来了， 楼主保重！！！
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状元, 积分 8361, 距离下一级还需 1639 积分
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滨江可以考杭州民办初中，余杭萧山可以么？
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进士, 积分 2331, 距离下一级还需 669 积分
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关键在于&&滨江最近一直没有卖地& &仓前一直在卖地
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状元, 积分 8361, 距离下一级还需 1639 积分
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反正卖不动，不如涨价装个B。
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举人, 积分 708, 距离下一级还需 292 积分
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指针2015 发表于
关键在于&&滨江最近一直没有卖地& &仓前一直在卖地
是的，滨江的地都是捂热了卖，仓前的地是透支将来的热度
经验0 点金币1543 枚钻石0 颗鲜花5315 朵最后登录注册时间帖子精华0积分116525阅读权限150UID3071292
内阁大臣, 积分 116525, 距离下一级还需 33475 积分
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& &就是一个杭州的六类区域以外的地方，还想怎样？& && && && && && && && && &&&
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探花, 积分 4885, 距离下一级还需 115 积分
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请问楼主为什么金沙湖的房价比九堡要贵，按照楼主的推论九堡卖1.2万，金沙湖只能卖9000元，可实际情况不是这样的。
楼主说的很好！但结论不对。。。
总评分:&鲜花 + 2&
经验0 点金币0 枚钻石0 颗鲜花4 朵最后登录注册时间帖子精华0积分424阅读权限30UID4340314
白衣秀才, 积分 424, 距离下一级还需 76 积分
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说的有道理，顶楼主
论坛里好多人想的是，世纪城划入杭州主城，仓前划入杭州主城。
为此，喷来喷去，没啥意思
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青衣举人, 积分 1368, 距离下一级还需 132 积分
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没有意义,比来比去
经验0 点金币28 枚钻石0 颗鲜花51 朵最后登录注册时间帖子精华0积分4326阅读权限90UID3114219
探花, 积分 4326, 距离下一级还需 674 积分
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来说说蒋村的房价
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