超规划建房真坑人,房产证难办
正大城市花园业主要告开发商
来源：生活日报
　　□本报记者　李明　　“等了快两年了,房产证迟迟没办下来,开发商却一直没有说法,我们只能诉诸法律了。”近日,正大城市花园20余户业主将开发商告上了法庭。据了解,正大城市花园因为开发商超规划建设,导致部分业主的房产证迟迟没办下来。业主:　房产证不给办,违约金也不给　　市民李先生2009年6月以每平方米6600元的价格购买了正大城市花园的房子,当时总房价不到60万元。2010年6月交的房,交房时合同中第十五条规定,出卖人应该在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属的,双方同意按下列处理:买受人不退房,出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。　　“可是快2年了,房产证一直没有消息。开发商也迟迟没有说法,每次打电话都有各种理由推脱。”李先生说。据了解,正大城市花园小区还有很多像李先生这样的业主,主要集中在该小区的二期。“光景苑和翠苑就约有200户没办理房产证的。”李先生说。济南正大建业发展有限公司:　过完春节后办理,违约金等办证时再定　　房产证到底啥时候能给办?记者咨询了济南正大建业发展有限公司,相关工作人员表示,办证得等过完春节以后,违约金问题也得等到办证时再定。　　“2011年就准备办的,但是济南市出台了综合验收新政策以后,增加了多个验收部门,程序稍微慢一点儿。”该工作人员说,正大城市花园办房产证报送的材料之所以还没交到房管局,是因为以前验收过,现在新政策出台后得重新验收,得等规划和市政部门验收完后再报送材料。　　至于违约金的事儿,该工作人员则表示,“得等到房产证办理的时候,看看公司怎么定,到时候会给一个统一说法。”济南市城乡建设委员会:　超规划建设2万平方米,无法办证　　到底是什么原因影响了房产证办理?为此,记者咨询了济南市城乡建设委员会房地产监管处,相关工作人员表示,正大城市花园牵扯到超规划建设和部分土地权属不明问题,导致无法办理规划核实,由于开发商违规,所以房产证办不下来。　　“正大城市花园超规划建设面积太大,并且还牵扯土地权属问题,规划局没有办法进行规划核实,并且现在国家的相关政策越来越严格,规划局也开不了口子,只能等国家政策。”据该工作人员介绍,正大城市花园房产证办不下来的问题已有很多业主反映,并且不久前济南市政府还专门召集相关部门负责人召开过专题会议,商量解决方案,但是目前还没有办法。　　同时,该工作人员还告诉记者,目前济南市开发商违规超规划建设的情况还有不少,大地锐城和汇丽华城等小区也存在这个问题。　　另外,济南市房管部门也表示,规划土地有问题,是不具备登记条件的,所以压根无法办理登记。济南市房屋产权登记中心:　开发商乱改规划,预售证将办不下来　　据记者了解,济南市小区超规划建设致使房产证办不下来的并不是个例。有的市民签订《商品房买卖合同》时,明明约定所购房屋为住宅,等到几年后办理房产证时才发现原来所购房产规划用途为公寓；花钱买了地下车位,到房屋登记机构申请办理登记时发现是人防工程……基于这些问题,济南市在去年底建立了预售商品房预测绘成果审核归档制度,将测绘成果审核归档管理放到项目预售前,如果审核通不过,建委将不发预售证。　　济南市房屋产权登记中心主任杜建刚介绍,在建立该制度前,预测绘成果的审核都是在办理房产证时才进行。不少开发商的违规情况,只有到了最后办理房产证时才被发现。而这个时候,房子已经建好,违规很难纠正,这也给购房者带来了很大麻烦。　　“现在的这项制度,就是把原来办证时的审核提到了预售前。”杜建刚说,预测绘成果审核归档入库后,经过一个平台上传给建委,建委据此来判断是否给房地产企业发放预售许可证。如果开发商乱改规划,预售证将办不下来。这样确保了网签备案数据与产权登记数据的一致性,避免开发商乱改规划或者不按规划设计建设施工。律师提醒:发现问题要及时维权　　开发商违规超规划建设损害了业主权益,业主应如何维权?山东国曜律师事务所律师袁淑娟、吕雪蕾提醒广大业主:要及时以实际行动督促开发商履行合同义务。　　办理房产证的时间,是购房合同的一个重要内容。法律规定商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。开发商提供的格式合同中一般会约定较长时间,约定300-700天的较多见,但现实情况是,由于开发商原因,购房者往往在合同约定的时间内也不能拿到房产证。有超过几个月的,也有超过1年,甚至更长时间的。　　房产证迟迟办不下来,购房者往往只是口头向开发商询问,但得到的答复往往也只是推诿拖延,房产证的办理仍遥遥无期。袁淑娟、吕雪蕾提醒:“这时业主必须正确、及时运用法律维护自己的权益,并以实际行动督促开发商履行合同义务。”　　“另外,还要切记诉讼时效。”袁淑娟说,根据现行法律,对于普通债权的诉讼时效为2年,从知道或者应当知道权利受到侵害之日起开始计算,诉讼时效的起算和终止一定要特别注意,也就是说,自开发商违约之日起,购房者应着手准备启动法律程序,不可拖过2年,如果拖过了2年,会在很大程度上丧失胜诉机会。◎小链接　房产证难产到底是啥原因?　　吕雪蕾告诉记者,购房者拿到房产证的前提是,开发商要办理该分批报建项目的“大房产证”,而开发商办理大房产证需要报产权登记机关该项目的相关资料:营业执照、法人代码证、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收证、房屋平面图(房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图)等,而这些资料中建设工程竣工验收证、房屋平面图是开发商后期最难取得的,建设工程竣工验收证需要通过相关部门的综合验收,如果开发商开发过程中存在违规开发行为或者质量不过关,开发商想通过最后的综合验收难度自然很大；房屋平面图是具有相应资质的测绘单位出具的实测图,如果跟项目报建时候的预测图相差很大,这在产权登记机关也是很难通过的。　　吕雪蕾总结说,“房产证办不下来主要有以下几个原因:房子是违章建筑,开发商没有按照审批的规划施工,没有通过综合验收或手续不全。”
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　　　商铺一房多卖，受损失的不仅是购买商铺的业主，还有已经支付了租赁费用的商户　　　　　　核心提示 　　　　　　一个通过招商引资渠道进驻安康的商家与当地企业“合作开发”，在市区商业核心地带建起一座商业大厦，随之发生的一系列事情让人始料未及：开发商负责人揣近亿资金远赴国外；其中存在一房多卖现象；购买商铺的200余商户房产证无法办理……这样一起普通的“合作开发”项目，暴露出当地在招商引资、国企改制、房屋产权管理等诸多方面存在的监管漏洞——　　　　　　虽然楼高只有九层，但坐落在安康金州路中段商业核心区的南方新世纪商厦，仍算得上是安康市一道亮丽风景。随着商业用地走俏，这座大厦升值空间大涨，但拥有大厦中492个商铺的276户业主却怎么也高兴不起来，因为他们花巨资购买的商铺，现在办不了房产证。　　　　　　更让这些业主担心的事情是，开发商陕西绿洁实业开发有限公司（以下简称绿洁公司）此前在与商户签订了购买合同并将业主们的商铺转租给他人，收取了近亿元资金，绿洁公司原法人代表不知所踪。　　　　　　招来“金凤凰”联合建商厦 　　　　　　“如果办不了房产证，房子就不是我们的，辛辛苦苦攒下的血汗钱就可能打水漂，这可是一辈子的积蓄呀！”商户蔡先生说，如果办不了房产证，房子便不能交易，等于被套牢了。“当初我就是看中了商铺地处商业核心区，才拿出所有积蓄在此投资购买商铺的。”　　　　　　南方新世纪商厦其前身是安康市汉滨区新城街道办事处下属的集体企业——安康市金州百货商场（原城郊布鞋厂）。2005年3月，商场与汉滨区通过招商引资，吸引来客商——陕西绿洁实业开发有限公司。双方签订联合建设合同书，兴建“金州商厦”，后更名为“南方新世纪商厦”。　　　　　　商厦竣工后，日，绿洁公司在安康市房产管理局办理了“南方新世纪”商品房预售许可证，将商厦一层至九层的492个商铺出售给276户个体投资者，并承诺办理产权手续和兑现托管收益金，还与认购户签订了商品房买卖合同和商铺委托管理合同。　　　　　　据汉滨区政府相关负责人介绍，“南方新世纪商厦”联合开发项目是汉滨区新城街道办事处在2005年的招商引资项目。而《联合建设合同书》上约定：由金州百货商场提供5.934亩土地，绿洁公司出资3000万元建设，新建成的金州商厦产权归双方共同所有，在50年经营期内，双方不得对产权进行处置……　　　　　　276商户争相购买“合法商品房” 　　　　　　为了办理有关证件，金州百货商场与绿洁公司又签订了补充合同，双方约定各占有商厦一定比例的面积，而在绿洁公司所享的权益中，“有50年的所有权和经营权，50年期满后，商厦无偿交还给金州百货商场”。而此后，金州百货商场又和绿洁公司签订返租合同，期限为20年。　　　　　　2005年8月，汉滨区新城街道办事处派人持《联合建设合同书》，前往安康市房管局申请为绿洁公司办理商品房预售许可证，房管局认为“出让50年经营权”等条款不符合预售规定，并明确指出：办理预售许可证应提交开发商营业执照、资质等级证书、国有土地使用权证等要件。　　　　　　2006年5月，新城街道办再次向安康市房管局提出申请，要办理商品房预售许可证，并提供了相关手续。“那次他们提交的要件多了一份《补充协议书》。”据安康市房管局相关负责人介绍，《补充协议书》变更了主合同有关50年经营权的条款，明确了双方房屋所有权的分割比例。　　　　　　随后，安康市房管局于日为其发放了预售许可证。这份“南方新世纪”商品房预售许可证主要内容为：该楼盘总面积20160平方米，减去金州百货商场拥有的产权面积4000余平方米，批准预售面积为16000平方米。2007年6月，安康市房管局又为绿洁公司办理了房产总证。“大多数商户都是在那个时候购买了商铺，因为人家有预售证又有房产总证，既然是合法商品房，我们就放心购买了。”“我们购买商铺后，又返租给了绿洁公司委托管理，他们按年兑付给我们收益金。”商户刘女士说，276商户全部将商铺返租给了绿洁公司，“因为绿洁公司承诺的收益金非常诱人，年收益金达12%%，有的达到15%%。”　　　　　　据了解，买商铺的276商户，少则投资十几万元，多则投资上百万元。警方和房管部门证实，仅此一项，绿洁公司所得房款7600余万元。　　　　　　产权起了纠纷房管局突然“中止办证” 　　　　　　作为投资的商户，因为考虑商厦有预售许可证和房产总证，因此谁也没有怀疑过商厦的合法性。直到2008年7月，安康市房管局突然停止为商户办理房产证。“2008年2月，绿洁公司为购买商铺的11名商户办理了分户房屋产权证，当其他商户闻讯前去办理房产证时，房管局却不给办了。”期间，商户们听到传闻：绿洁公司老板携上亿元的资金外逃、“南方新世纪”商厦因存在违规销售等行为办不了房产证等。　　　　　　很快，200余商户闻讯聚集到一起，前往安康市政府、市房管局反映情况，有人要求房管局继续办证，有人要求退款……　　　　　　安康市房管局相关负责人说：“停止办证的原因是，金州百货商场派人反映他们与绿洁公司共同开发的商厦存在产权纠纷，金州百货商场称绿洁公司把属于他们的商厦给卖了。”于是，安康市房管局通知双方协商解决产权纠纷，这一协商就是10个月。　　　　　　今年6月12日上午，金州百货商场百余名职工突然聚集到安康市房管局所在的安康市建设局办公大楼，要求撤销“南方新世纪”商品房预售许可证和房产总证，原因是“绿洁公司违反合同出售商厦”。同时，金州百货商场认为，房管部门为绿洁公司发放预售许可证和房产总证是违法行为。“他们在政府相关领导干部的协助下，钻政策的空子，屡次变更合同，目的就是把商厦所有权划到他们名下，然后出售。”　　　　　　近日，记者多次联系绿洁公司负责人，均未果。在绿洁公司设在“南方新世纪”五楼的两间办公室，记者没有找到一名工作人员。大楼物业管理人员说：“绿洁公司这两个月来很少有工作人员来，我们也没有他们的联系电话。”　　　　　　土地不过户的“联合开发”从法律上讲属违规　　　　　　原本一个双方合作开发、盘活国有企业的好事，为何引发诸多问题？　　　　　　“主要问题是市房管局不该给绿洁公司办理预售许可证和房产证，办不了证，绿洁公司就不会出售商厦，商户们的钱就进不了他们的腰包。”金州百货商场方面认为，安康市房管局给绿洁公司办预售许可证和房产总证是违法的，“因为土地使用证一直在金州百货商场手中，没有过户。”　　　　　　那么，安康市房管局给绿洁公司办理商品房预售许可证和房产总证是否违反规定呢？对此，安康市房管局相关负责人坦承：“土地不过户的‘联合开发’是安康的特有模式，但从法律上讲是违规的。我们办证是依据了市政府的相关会议精神。”　　　　　　据了解，近年来，安康市政府为了解决困难企业和改制企业经营问题，出台了“联合开发”等相关政策，允许在土地不过户的情况下进行联合开发。“绿洁公司与金州百货商场联合开发的‘南方新世纪’项目在安康市既不是第一个，也不是最后一个，在已经办理的十几个联合开发项目中，都采取的是这种方式。”安康市房产管理局这样解释。　　　　　　“按照我国房屋产权管理办法和商品房预售管理办法，土地由金州百货商场过户给开发商绿洁公司是商厦取得商品房预售许可证和房产证的一个很重要的条件，如果土地没有过户，按规定房管局是不可以为其办证的。”陕西咸益律师事务所律师郭磊认为，“安康模式”没有法律基础，很容易导致开发商卷钱开溜的情况发生，风险很大，“政府违规开绿灯给开发商办证，政府、企业和商户都将面临极大的风险，南方新世纪一案就是例子。”　　　　　　“这中间还是一个利益问题，如果土地过户，金州百货商场就得向政府缴纳30%%的土地出让金。”知情人士透露，按照当时的地价，金州百货商场出让5.934亩土地的总价至少在1500万元以上。　　　　　　绿洁公司在做“赔本买卖”？ 　　　　　　“我们算了一笔账，商厦建成后，绿洁公司将一层至四层商业用房整体租赁给南方商贸有限公司开办南方新世纪商厦，五层以上绿洁公司租赁给金豪商务酒店。商厦年租赁总收入700余万元，而绿洁公司年需支付认购托管收益金和金州百货商场租赁费共计1270余万元。”多名商户事后才发现，如果按绿洁公司目前的经营方式，一年就要倒贴500余万元，“这种亏本买卖开发商怎么会做？他又如何能给商户们兑现合同约定？”　　　　　　而据汉滨区有关部门调查，绿洁公司法人代表赵某在开发“南方新世纪”的同时，还在安康市区另一商业繁华区投资了一家大型的酒店和餐饮店，由其妻李某经营。凑巧的是，在2008年底，绿洁公司不仅更换了法定代表人，赵某与其妻李某也办理了离婚手续。　　　　　　当安康市房管局在2008年为部分购买“南方新世纪”商铺的商户办理分户房产证时，也发现商铺有一房多卖的现象，这也成为房管局停办分户房产证的原因之一，“绿洁公司不仅一房多卖，还把属于金州百货商场的商铺也对外进行了出售。”　　　　　　就在各级相关部门多方联系绿洁公司原法人代表赵某时，外界传出了“赵某卷款逃至加拿大”。据安康市和汉滨区相关部门初步查证，赵某的确于今年3月19日赴加拿大。知情人透露：“赵某曾电话告诉当地一名政府官员，说他是去加拿大给子女看病。”　　　　　　据有关部门初步查证，绿洁公司的账户现有资金不过数万元，出售商铺和出租商铺累计近亿元的资金下落不明。目前，此事已引起安康市委、市政府和汉滨区委、区政府的高度重视。汉滨区委已成立了由区委书记龚光喜牵头的专门机构来协调处理此事。相关负责人表示，一定会给商户们一个说法。　　　　　　7月16日下午，记者从有关方面获悉，目前安康市和汉滨区公、检、法以涉嫌经济犯罪已对此事立案展开调查。“绿洁公司现在的法人代表李某已被警方控制，员工基本走完了。”知情人说。　　　　分类： |开发商为什么不给办房产证？业主们该怎么办？
来源：房天下 &&
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买房是件大事，要是好不容易等到一切就绪，却迟迟拿不到，那该多闹心。可是现实中，就真的有不给房产证的现象存在。为什么开发商不给房产证？遇到这样的情况，们该怎样维护自己的权益呢？
一、房产证拖延不办主要有4种原因： 1、因前期手续不全而导致大无法办理。 2、 如果已办理了大产权证,那么问题可能是办证时开发商要缴纳此前代收的和公共，这部分资金总额很大，开发商资金可能一时周转不过来。 3、 开发商在楼盘建设过程中,还有可能抵押土地或项目来融资,这也会影响办理大产权证和业主的分割产权证。 4、 不合格、未缴纳配套费等都可能是房产证办不下来的原因。 涉及到具体楼盘的原因，可以向当地有关部门查询项目办理情况，以及该项目的土地或房屋是否被抵押，再与开发商协调督办。 二、拿不到房产证该怎么办？ 根据相关规定，买房人只有拿到房产证才能真正成为房屋的主人，但实践中，也会遇到开发商不给的情况，这时候该怎么办呢?以下是华律网小编收集到的关于开发商不给办房产证怎么办的分析介绍，希望对您有帮助。 1、向法院起诉追究违约责任 按《》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地行政主管部门。如开发商未按上述日期提屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。 前述“规定期日”按下述方法计算：合同未约定的房屋权属证书取得日期，商品房的标的物为尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日计算;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，按合同订立之日起90日计算。 出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了处理办法的，按合同约定处理;商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收的标准计算。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款。 因此，因开发商不给办房产证导致房产证纠纷时，购房者可以向法院起诉追究违约责任，具体包括： （1）、开发商不给办房产证时，起诉后，法院要求开发商; （2）、开发商不给办房产证时，起诉后，法院要求开发商支付违约金、赔偿损失等。 2、部分地区可以自行办理 虽然向法院起诉可以解决开发商不给办房产证的问题，但是毕竟打官司耗时耗力，对购房者造成了巨大的负担。因此，目前部分地区已经开始允许购房者自行办理房产证，以便及时解决房产证纠纷。 比如《城镇房地产登记技术规范》明确了14种可以单方办证的情况，其中有两条非常关键：“预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请或者未依预购人委托代为申请预告登记的，预购人提交规定的材料，可以单方申请预告登记”。或者是“预售人未在规定或者双方约定的时间内与预购人申请转移登记或者未依预购人委托代为申请转移登记的，预购人提交规定的材料，可以单方申请转移登记”。这意味着，一旦开发商没有按照规定为购房者办理房产证，市民可单方面提交相关资料到房管局办理。 因此，如果房屋购买地对购房者自行办理房产证做出了相同规定，那么在开发商不给办房产证时，购房者可以自行办理房产证。 需要提醒的是，即使购房者自行办理了房产证，这并不能改变开发商违约的事实，因此购房者还是有权要求开发商承担违约责任。当前位置 :
& 国际化大都市的西安,办个房产证为何这么难?
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【 】国际化大都市的西安,办个房产证为何这么难?
网友：匿名网友
尊敬的市长，您好：&&&&&我是未央区泰和御景豪庭（开发商：陕西泰和房地产开发有限公司）小区1号楼一名业主，我们小区的1号，5号楼、6号楼于2011年5月交房，到现在已经两年多时间了，但是房产证到现在遥遥无期，我们业主多次找到物业和开发商，他们一直拖延不给明确答复，并且合同上写的很清楚的违约赔偿也不予理睬。我们希望政府来管一管这黑心的开发商。谢谢。（人民网地方领导留言板）
回复单位：西安市政府办公厅信息处
网民朋友你好：&&&&你反映的问题经查，情况属实。“泰和&#8226;御景豪庭”项目位于未央区北二环东段南侧，由陕西泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）开发建设，该项目共7栋住宅楼，于2008年开工建设，分三期，其中一期（1#、5#、6#住宅楼）于2011年5月交房，开发企业未按商品房买卖合同约定时间办理1、5、6号住宅楼房产证。&&&&由于1、5、6号住宅楼未办理房屋竣工验收备案手续，按照房屋登记的相关规定，尚不具备办理房屋所有权初始登记的条件，也不能给业主办理房产证。目前，该开发企业正在积极准备1、5、6号楼房屋竣工验收备案相关资料向市建委递交申请。&&&&市房管局已要求其进行自查，递交整改方案，并向市房管局作出如下承诺：1.指定专人（张女士、联系电话：）负责接待购房者；2积极准备房屋竣工验收备案相关资料，尽快向市建委递交申请；3.待取得房屋竣工验收备案手续后抓紧时间为业主办理房屋所有权证；4.严格按照商品房买卖合同约定承担逾期办证的违约责任；5.认真做好购房者的解释工作。房产证为什么难办下来 原因多在开发商
来源：房天下 &&
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购买二书齐全的房子，多久才能拿到呢？没买过房的人不清楚，买过房的人可能也搞不明白。小编了解到，房屋难办理的原因有很多，最主要的原因多在房企。
办证难多因房企
很多在交完房后都想着尽快，但很多房屋在销售时，合同都有过约定，房产证有代办。
这里容易出现办证难的主要原因有：
1、项目证件不全无法办理房产证；
2、开发商在建设过程中未按规划、建设等部门审批就开始、建设，造成规划和出现困难；
3、市场原因，许多购房者处于观望状态，房产销售出现困难，开发周期也会拉长，甚至出现烂尾情况。
4、开发商办理登记手续往往是整批办理，因个别业主没有缴纳、等税费，导致整体办证进度缓慢。 5、开发商为了保持一定的现金流，即使业主缴纳了相关税费，也不会立即去房管部门办理，这部分税费就可以在一定时期内成为开发商的无息贷款。这部分流动资金量相当可观，开发商会不盯上这块肥肉！