神奇楼盘-金众繁华里解析 龙华公寓值得买么？_深圳房网数据中心-爱微帮
&& &&& 神奇楼盘-金众繁华里解析 龙华公寓值得买…
有网友说看不懂金众繁华里这个楼盘，明明是个公寓，但却和保障房同一栋楼，周边明明有千万级别的豪宅社区，但偏偏在龙华最大的公租房的包围圈内，明明离北站只有500米的距离，但走到地铁站却需要15分钟。这个楼盘到底该怎么定义呢？作为商务公寓，它的投资价值点又在哪里呢？老牛一一给你道来~~项目简介&项目名称：金众繁华里（原名金众金域阁，金众金域广场）户 &数：公寓共78套户 &型：27-48平精装公寓（27-42的单房，41-48的一房）性 &质：70年产权不限购不限贷公寓预计开盘时间：2016.5月下旬交楼时间：日交楼一，深圳北站CBD：未来新城市中心&金众繁华里项目位于北站南侧，与北站的西广场仅500米的距离，位于深圳北站CBD(商务中心区)范围内。龙华十三五定位：日，《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》（下称《规划》）正式发布。规划中提到龙华的发展定位，是加快高端要素聚集，发展高铁经济，打造高端服务和智能制造聚集高地，加快建成现代化国际化中轴新城。深圳北站商务中心作为深圳的重点布局之一和未来的一个发展重心，将围绕北站周边打造高端住宅、地标写字楼和大型商业的聚集地，在北站1公里范围内引入大量的高端要素项目，例如引入深高、外国语等两大名校和深圳市第二儿童医院在内的两大市级三甲医院进驻龙华，周边预建设深圳北站中心公园白石龙音乐公园在内的5大绿地公园，北站东广场在建250米的地标写字楼等等； 可以看到各种优质的资源在迅速向北站片区聚拢，形成一个新的城市中心。二，交通出行：多方利好1高铁：深圳北站深圳北站是华南最大的交通枢纽，广深港高铁、杭深高铁在这里接驳，深圳成为国家高速铁路四纵四横线网的重要枢纽。接下来，杭深高铁还会通过珠江口往粤西延伸，与西部沿海高铁联网并网。深茂铁路计划于2018年建成，联通粤西、海南；利好不止于此，广深港高铁深港段预计于2017年开通，深圳北站将成为具有口岸功能的交通枢纽，25分钟直达香港西九龙，并通过西九龙高铁总站，迅速通达中环、半山、铜锣湾、尖沙咀等城市核心地带，从而实现真正意义上的深港零距离。半小时到广州，3小时到长沙、厦门、桂林，5小时到武汉；7小时到郑州，10小时到上海12小时高铁圈已经覆盖了华南、华中、华东、华北以及西南部分地区，大大增强深圳作为中心城市的外溢辐射能力。腹地狭小一直是深圳发展的瓶颈，而高铁的运行彻底改变了深圳的经济地理格局，有效拓展了深圳的发展腹地，使总部+分支、研发+生产、中心+网络的外溢发展战略成为现实可能。2地铁：三条线交汇深圳北站还是地铁4号线、5号线和在建的6号线三线交汇站，项目通过深圳北地铁站可快速抵达福田、罗湖、南山各大中心。目前北站已开通的有：地铁4号龙华线（清湖站-福田口岸，经过龙华、民治、梅林、福田），地铁5号环中线（黄贝岭-前海湾，经过罗湖、布吉、坂田、龙华、西丽、宝安）。在建和待建的地铁工程：4号线延长线（清湖-牛湖站，经过观澜）16年三季度开工，预计2020年开通；5号线延长线（前海湾-赤湾站，经过前海）开工，预计2020年开通；6号线与6号线南延线（松岗-科学馆，经过松岗、公明、光明、石岩、大浪、民治、福田）预计2020年开通；深惠城际线（惠州-前海）建设期年，利用平南铁路通道至前海。3公交：基本满足需求目前龙悦居2期楼下设有公交总站，60路（福田保税区-龙悦居)、75路（鹿丹村总站-龙悦居总站）、81路（月亮湾综合车场-龙悦居总站，经过西丽和南山科技园）、B654路（坂田宝岗派出所-龙悦居总站，经过富士康和华为）、高快巴士16路（福田交通枢纽-龙悦居总站），其他还有一些途径的线路，但因龙悦居的人口基数较大（1-4期共有11111户），目前的公交线路虽不能满足所有的上班需求，但还有定制公交的方式可以选择。4主干道：三纵四横便捷交通项目享有三纵四横陆路便捷交通，福龙路、新区大道、梅观高速，三条纵向路贯穿深圳南北，留仙大道、玉龙路、南坪快速路、北环大道，四条横向道路贯穿深圳东西。三，周边配套：优质资源聚集金众繁华里项目位于北站南侧，与北站的西广场仅500米的距离，位于深圳北站CBD(商务中心区)范围内，可看到项目1-2公里范围内总建面555万平方米的商业用地（建设大型购物中心、写字楼、五星级酒店等），500米范围内白石龙音乐公园、深圳北站中心公园在内的五大绿地公园+千万级豪宅+龙华外国语学校等优质资源的聚集，让这个项目从开始就受到很多关注。1）生活便利性楼下就是龙悦居社康医院，超市、餐饮和各种便利店，生活配套较为完善。2）商业周边有北站商业：缤果空间、优越时代广场，星河盛世8万平的cococity购物中心，10万平的九方购物中心等商业。3）写字楼深圳北站商务中心规划区总建设规模约997万平方米，其中商业服务业设施建设规模约555万平方米。北站综合体项目是集办公、商业、酒店、公寓于一体的北站商务中心区及深圳北中心区的双门户综合体物业，是地铁集团重磅打造的高铁CBD商务体，拥有250米的超高层地标性建筑。4）规划五大公园白石龙音乐公园：日，编制初步规划设计开工；日，已确定施工方；玉龙公园：日，建设工程设计招标；民丰公园：法定图则规划，尚无具体资料；南园公园：法定图则规划，尚无具体资料；深圳北站中心公园：2015.3月出的项目用地公告，暂无工期；5）学校龙华外国语学校：预计今年开建，明年9月招生玉龙学校：九年制，已开学；规划高中用地：法定图则规划，尚无具体资料；注意：公寓入学问题因商务公寓不能在其所购房产落户，理论上是没有学位的，但深圳之前也有案例，非住宅属性用地可以申请学位，如福田的金地香蜜山，房屋属性是属于不限购不限贷的商务公寓，但是用于纯住宅的，在学位排名时还是按照住宅来排名，拥有福田外国语侨香校区的学位；所以投资商务公寓还是有可能划为学区房，划为一类的招生类型。对外国语学位别存幻想金众繁华里是位于民丰路（白龙路）以北，且与人才保障房同一栋楼，龙悦居有自己的玉龙九年制学校，划归为外国语学校学区房的可能性很低，有外国语学位幻想的童鞋们要谨慎一些，不要盲目下手。四，户型及其他从户型的格局来看，27-42的单房户型，格局一致，但得房率较低约65-75%（带墙体面积）仅47M2为一房户型，且仅有6套；对于市面上大多数的商住公寓而言，得房率属于正常范畴；所有户型均没有设计阳台，卫生间除47的一房户型因临路设有窗户外，其他均为暗房（某不走寻常路的走廊窗户除外）另外因商住公寓承重墙体较少，可买多套打通办公、居住，或灵活改造室内空间，增加小户型的实用面积；项目为3梯13户，与12-31层的人才保障房的电梯分开使用；（同时物业也与人才保障房分开招标管理）公寓贷款：住宅类小户型公寓较划算就公寓而言，因二手交易税费成本较高，多了土地增值税费，对比住宅的3成首付而言，公寓需要5成首付，贷款仅10年期，门槛较高；公寓的二手房交易活跃度较低，相对比同等条件的纯住宅产品，价格涨幅较低，主要针对的客户群体是没有购房名额的投资型客户。老牛对龙华小户型公寓产品做了一个对比，可以看到同等条件下同一小区的住宅上涨幅度较高，目前民治、红山的小户型公寓价格约在5.5万左右；如果按200万的总价计算，住宅型公寓首付60万，月供仅7430元，还可使用公积金贷款利率会更低，但如果是商务公寓产品，首付100万，月供1.1万左右；相对比住宅的供房压力较小，如果在有购房名额的情况下，可选住宅类的小户型公寓产品。老牛总结：优势：北站商务核心区，低总价小户型精装公寓，投资公寓不受名额限制，周边生活配套完善，公园、学校等公共设施齐全；劣势：门槛较高，适合无购房名额的投资客户；项目走到地铁站1公里的尴尬距离；危机：北站周边未来的商业用地较多，其中已知北站东广场预建100米商务公寓，未来房产交易中，会存在一定的对比竞争；未来：住宅长期限购下，低总价的投资公寓较受投资客户的青睐，项目周边500米范围内5大公园的建成，外国语和规划高中的进驻，北站的高铁效应，无论是自住还是投资，都将是一个优质的选择。牛浩思咚咚找房楼盘专家团，长期专注于研究深圳楼市，擅长区域解读、数据分析，实地勘察深圳3000+楼盘。主要作品有：《深圳楼评系列》、《片区置业系列》、《老牛杂谈系列》和《房网大数据系列》，为数万置业者提供非常有价值和导向性的置业参考。找到我们点击“阅读原文”，进入咚咚找房APP，活捉咚咚专家。
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京ICP备号-2&&&&京公网安备34龙华&2016年&一手新楼盘推荐
供应面积下降&新盘均价最高7.2万/平
多方数据显示，自2011年龙华新区成立以来，龙华新区一手住宅均价从17,490元/平方米上涨到2015年的40205元/平方米，均价上涨约4倍，仅去年一年，龙华去年房价涨幅约50%。市场普遍认为，经历一番价格猛涨，甚至部分区域房价追平福田后，龙华的房价整体上会保持谨慎与克制。近日凤凰房产踩盘发现，目前该区域项目多为30万平方米以上大盘，加推产品的均价多在5-6+万/平。
龙光玖龙玺3月6日刚迎来一次加推，主推89平米精装四房，均价在6.8-7.2万/平米，有户型的成交单价已经突破8万，再次赶超福田南山。鸿荣源壹城中心经过去年一阵热销目前暂无房源在售，预计2016年5月推二期产品。星河传奇1月初加推二期，目前剩余120套在售，户型从81-88平不等，均价在5.6万/平。
龙华的房价涨幅让人瞠目，虽然交通条件较为优越，但教育、医疗配套相对较少且项目周边农民房较多等因素，让该区域房价远超人们心里预期。有专家指出，现阶段龙华的配套设施等方面仍然比不上福田、南山，购房者追高置业龙华需要提防风险。另据中原数据研究中心显示，2016年龙华供应面积近200万㎡，占比约为13.3%，与2015年的17.4%相比略有下降；2015年以来龙华持续大量供应再加上价格猛涨，透支了较多市场需求，预计2016年龙华房价将会进入平稳上升阶段。
轻商业生活体，二期81-88平三至四房在售，户型拓展高
龙光玖龙玺
前期房源已售罄，3月6日主推89平精装四房，单价最高8万/平
鸿荣源壹城中心
2015年底开盘轰动一时，百万级城市中心集成体，一期均价43500元/平米
<img src="/blog7style/images/common/sg_trans.gif" real_src ="//01_07_90f19526.jpg"
ALT="主力项目" WIDTH="1000" HEIGHT="140" TITLE="龙华&&wbr&2016年&&wbr&一手新楼盘" STYLE="margin: 0 padding: 0 list-style: max-width: 100%;" />
6万元/平方米
二期1栋81-88平3-4房在售，VIP优惠登记中
&& 400 818 5005 - 27681
4.5万元/平方米
目前在售1栋77平2房、108平3房，购房可享99折。全部为毛坯交楼，预计2016年9月入伙
&& 400 818 5005 - 25491
目前暂无在售房源，前期均价43500元/平。预计2016上半年推新品76-106平3-5房，具体时间待定
&& 400 818 5005 - 14143
3.6万元/平方米
120平复式在售，样板间已开放。预计4月将推208平复式及别墅
&& 400 818 5005 - 98305
6万元/平方米
现有69-131平精装3-5房、100平典藏复式5+1房在售。预计3月加推 2栋C座69平3房及87平4房，3月5号开始认筹
&& 400 818 5005 - 28403
49000元/平方米
仅剩少量128平5房在售，户型方正、南北通透，均为毛坯交楼
&& 400 818
5.3-5.7万元/平方米
3期目前仅剩120-140平户型在售，预计3月中下旬加推89-140平3-4房，现VIP火爆登记中
&& 400 818 5005 - 36054
2.3-4万元/平方米
在售约100平空中美墅，2.3万元/平；312平花园双拼，价格为2.5-4万元/平
&& 400 818 5005 - 13004
3.7万元/平方米
目前有131-134平4房以及78平3房、84平3房顶层复式公寓在售
&& 400 818 5005 - 47130
<img src="/blog7style/images/common/sg_trans.gif" real_src ="//ewm_c8118449.jpg"
WIDTH="87" HEIGHT="87" ALT="扫描凤凰房产深圳站官方微信" TITLE="龙华&&wbr&2016年&&wbr&一手新楼盘" STYLE="margin: 0px auto 5 padding: 0 list-style: display:" />深圳站官方微信
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龙华哪个楼盘最给力？最好?
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
）最给力的楼盘要看一手和二手咯！！！
一手的就是水榭春天和绿景公馆【1866】
价格的话有点贵22000一平米
二手的话有个非常给力的，叫【（ ）（ ）】，在龙华天虹附近
离天虹只有200米，离龙华车站只有800米，是龙华最繁华的地方
价格你一定要hold住，单价1的价格
整租就是一套都租下来,合租就几户人家一起租下来。
一手的就是水榭春天和绿景公馆【1866】单价20000一平米二手房楼盘有金地梅陇镇 ，世纪春城。
深莞惠一二手楼咨询赵经理
）新区现在最好最火的楼盘 就是水榭春天 莱蒙物业世界500强打造新区中心豪宅！地铁口位子！均价 毛坯21000 现有笋盘出售！咨询热线：
）花半里，新经济动力带核心，位于大和路和华清大道的交汇处，毗邻港铁四号线首站清湖站。总占地面积63733.29㎡，容积率3.2，总建筑面积㎡，其中住宅174420㎡，商业25000㎡，总户数2010户，车位2000个。由8栋高层住宅楼、4栋多层住宅、1栋高层、1栋多层商业及1栋多层幼儿园、1栋多层配套综合楼组成。
莱蒙水榭春天
水榭春天二期
万科璞悦山都不错的可以随时来电咨询！
目前来看绿景1866是片区最好的.
第1-10条,共13条 &
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客服电话： 400-850-8888 违法和不良信息举报电话： 010- 举报邮箱：点击上方蓝色字轻松关注！保利悦都指导价格：33,492元/㎡
实际售价：33,000元/㎡保利悦都位于龙观东路与清龙路交汇处（龙华线清湖站450米），处于龙华商业新中心，保利悦都总建面约13.5万平米，由4栋高层组成。保利悦都目前有78平3房1卫、88平3房2卫以及118平5房房源在售。现购房交4万依然可享受20万优惠。户型点评目前，项目首推68平两房，78-88平三房和118平五房，户型可供选择较为多样，小户型十分适宜新婚夫妇或者置业投资购买，而大户型十分适宜一家三代居家型家庭购买。C户型88㎡：三房两厅两卫优点：1、本户型设计动静分区明显，户型设计合理；2、有生活阳台的设计，避免占用观景阳台晾晒衣物，影响美观性；3、餐厅、客厅及景观阳台呈一贯式设计，较为合理；缺点：1、无储物空间设计，需要后期住户根据自己的需求自行改造；2、厨房无窗户设计，仅靠生活阳台进行采光，通风、采光条件差，后期需要安置较好的抽风系统，排放油烟；3、厨房与餐厅之间的过道较为狭窄，故餐厅仅可以摆放较小的四人或者两人餐桌。B户型78㎡：三房两厅一卫优点：1、本户型设计动静分区明显，户型设计合理；2、有生活阳台的设计，避免占用观景阳台晾晒衣物，影响美观性，同时可以空出地方摆放打扫用具；3、观景阳台、主卧室朝南向/东南向，采光、通风条件较好。缺点：1、户型的进深长，导致餐厅、厨房采光暗；2、厨房无窗户设计，仅靠生活阳台进行采光，通风、采光条件差，后期需要安置较好的抽风系统，排放油烟；3、厨房与餐厅之间的过道较为狭窄，故餐厅仅可以摆放较小的四人或者两人餐桌；4、三房户型仅有一个卫生间设计，上班高峰期如厕会冲突情况，较不便利。E户型118㎡：五房两厅两卫优点：1、观景阳台、主次卧室朝南向，采光、通风条件好，居住舒适度较高；2、118平方米户型做五房用途，户型设计较为紧凑、实用；3、有生活阳台的设计，避免占用观景阳台晾晒衣物，影响美观性，同时可以空出地方摆放打扫用具。缺点：1、作为书房用途，受餐厅、客厅干扰较大，较不安静；2、厨房-餐厅动线与进出门动线交叉，较为不便捷；3、次卧室门对客厅，私密性欠佳。交通出行公交出行方面，项目周边最主要的公交站是龙华汽车站，与项目仅距离不到200m。该公交车站共提供了36条线路，线路覆盖广，福田、宝安、罗湖区均有到达，公交出行十分便利。不过该站点因与龙华汽车站接驳，作为人流导出导入的集散地，上下车的人流量较多，站台略微拥堵，上下班高峰期拥堵情况较为明显。公交站牌示意图公交站牌示意图轨交出行方面，距离项目最近的地铁站为龙华线-清湖站，与项目步行距离约942m，搭乘地铁较为便利。虽然龙华线上下班高峰期开的厢次有限，且较为拥挤，但是本项目为龙华线终点（起始）站，故不用担心搭乘地铁问题。自驾出行方面，项目周边主要有龙观东路、清泉路主要城市干道。去往关内主要通过龙观路-福龙路，去宝安主要通过清湖立交上广深高速到达，去往关内所费时较多，不如轨交便捷，但总体上看，自驾出行较为便利。自驾路线图自驾路线图不利因素社区内部的不利因素主要是，从项目效果图看，本项目由于存在底商，仅有空中花园设置，小区园林规模小，对居住舒适度有一定影响，此外，小区车库出入库需经过3栋及保障房栋，对底层住户有一定的噪音影响。社区不利因素分布图社区外部的不利因素主要如下，需注意的是：1、项目对面即为龙华汽车站，其被市交通厅评为“一级客运站”，是目前宝安区规模最大的长途汽车客运站，日均发送班次为744多班，故对本项目产生一定的噪音、粉尘污染。2、项目紧靠龙观东路城市主要干道，来往的车流量较多，噪音影响大。3、本项目紧靠公交车站，来往公交车多，上下班高峰期会造成一定的道路拥堵情况。4、项目紧靠汽车站，来往人流量大，人员较为复杂，对周边居住环境有一定影响。紧邻主干道紧邻龙华汽车站更多关于保利悦都的评测，欢迎登入房价点评网浏览，也可以致电分析师400-810-，一对一进行置业指导。大家想看到哪个项目的测评报告呢？欢迎留言给小编哦~~转载请按照以下格式注明：转自：深圳理想家俱乐部（ID：shenzhenlxj）理想家俱乐部1.面向深圳购房者的专业购房指导阵地；2.区域分析与楼盘点评；3.理想家俱乐部独家买房服务。★加入QQ群：免费咨询★加微信号：lxjlxj2015 免费咨询高级分析师深圳理想家俱乐部(shenzhenlxj)
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