在北京想买二手房的话，最好了解一下这些
有抵押消费贷的二手房，买卖时有哪些需要注意的事项？
龙脉下的蛋，有良好执业操守的法律人
一、正常情况下，北京地区就此种交易模式的流程为：
如买受人确定购买指定房屋，则中介机构会先要求买受人提供各项材料，确定买受人具备购房资格。
出卖人、买受人、中介机构会签署一份三方协议（包含居间服务内容），非网签的存量房买卖合同。这份三方协议尽管不属于网签合同，但亦属于各方当事人达成的合意，合法有效，对各方当事人均具有约束力。
三方协议签署前后，出卖人或中介机构会要求买受人支付一部分定金或首付款。如果出卖人在收到定金后能自行将剩余抵押贷款还清则最为理想。如果无法还清，需要借用买受人的首付款，则上述首付款必须在出卖人向贷款银行申请提前还清剩余贷款之后，直接支付至出卖人的还款账户内，并尽量在柜台办理完毕。必须确保买受人支付的首付款全部用于出卖人提前偿还银行贷款，不会被出卖人予以挪用。
在抵押贷款提前还清后，买受人需协调中介机构配合出卖人尽快办理房屋的解押手续。北京这边惯例为，出卖人提前还清了贷款，银行会将解抵押的文件全部提供给出卖人，由其自行赴房管部门办理解除抵押的手续，故买受人或中介机构务必确保出卖人及时办理完毕该房屋的解抵押手续。
在房屋的解抵押手续办理完毕之后，中介机构可以立即安排双方办理网签手续。此后，按照正常交易程序办理即可。二、按照北京市房管部门的规定，有抵押的房产不得办理网签，必须注销抵押后才能网签。如果出卖人能自行将抵押担保的贷款余额偿还完毕并解除抵押，则对买受人而言，该交易就基本没有风险。但实践中，出卖人通常需借助买受人支付的首付款来偿还银行剩余的抵押贷款，这对买受人而言，就存在一个天然的风险。如果首付款支付完毕并用于出卖人提前偿还剩余银行贷款，届时抵押注销了，而出卖人又拒绝出售房屋或将房屋另行出售给第三人，导致买受人无法取得房屋，合同目的无法实现，且通过诉讼追偿首付款又存在较长的诉讼周期，买受人会比较被动。
个人认为此种情况出现的概率比较小，原因如下：
买卖双方已经签署了三方协议，该协议合法有效，如果出卖人拒绝履行三方协议项下的义务则构成了实质违约，其需要承担三方协议项下的违约责任。如果出卖人违约，则买受人可以立即申请法院保全房产（需提供相应的担保），再慢慢诉讼，反正房屋的总价远超买受人支付的首付款。正常情况下，买受人能把本金及违约金一块收回，故风险并不大。
需要注意一个极端的情况是：在房屋解除抵押后，出卖人的债权人申请将房屋予以查封导致无法继续过户，这个风险确实无法规避。本人代理过类似的案件，双方签署了网签合同之后，出卖人觉得价格卖低了，故意串通其他主体&做&了一个假案件（虚构一笔债务，再由法院出具调解书确认出卖人需就虚构的债务承担还款义务），再以债权人的名义申请法院查封房屋并导致交易无法继续进行。最后买受人主张解除合同，要求出卖人承担违约金。个人认为：此种情况如非出卖人故意为之，则发生的概率特别低。正常情况下，如果出卖人确实对外负债，且债权人已经通过诉讼途径主张权利，则无论该房屋是否抵押均可以申请法院予以查封，无需在该房屋解除抵押之后再申请查封，除非买受人确实倒霉，出卖人的债权人刚好在该房屋解除抵押之后突然发现该财产线索，从而申请法院查封。此种极低概率的风险，目前没有有效的措施予以完全规避。
三、法律风险防范措施。
就此种交易模式，个人建议风险防范如下：
买卖双方必须就房屋买卖签署三方协议，确定房屋交易的主要条款及双方的权利义务；
买受人支付的首付款必须确保用于出卖人提前偿还银行贷款，如首付款超过贷款余额，则超过部分应办理资金监管；
买受人尽量争取支付完毕首付款后要求出卖人办理房屋的交接手续，先占着房屋；
三方协议对出卖人约定较为严苛的违约责任，防范出卖人的故意违约行为；
在出卖人办理提前还贷及解除抵押的过程中，买卖双方协助中介将二手房买卖过户之前手续尽量完善，确保房屋一解押完毕即可办理网签及过户手续，这样交易风险能降到最低；
最理想的情况，就买受人支付的首付款约定由第三方担保机构提供担保，确保极端情况买受人支付的首付款能得以返还或者可以约定出卖人向中介机构指定的担保机构借款用于提前偿还剩余银行贷款（实践中非常少见）。
结论：个人认为：此种交易模式系二手房买卖中极为常见的模式，法律风险并不大，买受人无需太多过虑。
再具体回答你的问题：
一、正常二手房买卖有资金监管，过户时监管银行才会把钱打给房主。现在，为了先解押房本，买家首付款和担保公司借款一起打给有消费贷的银行，这部分钱相当于没有任何监管，直接帮房主给银行还钱了。那么，怎样确保这部分资金的安全呢？又怎么认定这部分钱是买房款呢？
先签三方协议，确定双方权利义务。三方协议中会约定你的首付款，故认定是购房买是没有任何问题的。确保资金安全见上面。
二、还清消费贷后，房主拿到解抵押房本，如果毁约或者不承认交易怎么办？有没有什么监管措施？或者直接由第三方保管房本？
实践中，只要该房屋具备网签条件，无论出卖人或买受人是否签字，中介均可以直接办理网签手续，只要网签了，除非出卖人在通过虚假诉讼来对抗网签，否则他难以出售给第三方。
保管房本的意义不大。
三、在首付不足以还清消费贷的前提下，可以贷款的金额怎么确定？是可贷款金额=担保公司借款 +（房子成交价 - 抵押消费贷）吗？在可贷款范围内，银行贷款就是房子成交 - 首付，是不是不关心是否有担保啊？
如果没有偿还消费贷的情况下，是无法再拿此房继续抵押申请按揭贷款的，故无论如何，还清消费贷是交易的前提。你贷款的额度与银行对该房屋的评估价有关，如果双方约定价格过高，银行不一定会给你高的贷款额度。
四、这种情况下，担保公司这一块有哪些风险呢？有没有什么办法，避开担保公司，又能贷到款呢？
让出卖人自行筹集部分款项，用于提前还贷款。正常的二手房交易无需担保公司介入。
希望对你有用。买一手房好还是二手房好
1、快，入住快。从认购到入伙快则半年，慢则一年甚至二年，还有可能出现烂尾楼风险。无论是一次性付款还是按揭购房，这段时间的利息算是给开发商吃定了。买二手楼就快很多了，一次性付款的话几天时间就可以收到房子，做按揭的话也就等一个月左右。
2、房屋质量一目了然。买一手房最担心的就是房子的质量问题，除非专家，一般的购房者你是根本不能发现或者估计到房子会出现的质量问题的；而都是经过了好几年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解房子质量状况。
3、二手房几乎没有污染源。最大的问题之一就是污染超标，如：甲醛，苯什么的，二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。
4、二手房周边的配套设施健全，衣食住行很方便。新房配套一般比较难健全，最可怕的是收到房子后每家第户前后不一致的装修工程所产生的噪音够你受上一年半载；二手房通常都有很健全的配套设施，如：菜市场，医院，学校，公交车什么的，日常生活很方便。
5、你可以选择和什么样的人做邻居买新房时，你根本不知道自己的邻居会是什么样的人。但是，时，你却可以先考察考察周边都住些什么人，有利于给孩子选择一个健康的环境。
6、一手开发商资金回笼不过来，基础配套难起，或出现烂尾楼等。现在的市场基本上还属于买家的市场，碰到哪些急需用钱的卖家，你可以压压价，非常划算。
1、基本上是期房，如今市场上也有不少楼盘推出现房；都是现房，可现买现住，或简单装修即可。
2、一手房按揭比例大一点（首付30%），二手房按揭少一点（一般40%）。
3、一手房产权可能出问题的几率大（先买房，建成后办房产证）；二手房比较简单（签完合同后可以直接过户，产权明细）。
4、一手房价格一般比较高（但是按揭首付一般比二手房低）；二手房总价一般都比期房低（但是按揭首付比较高）。
5、二手房买之前最好能看看之前住的什么人吧，但是总体来说会比较划算。
6、一手房买的时候省心（房产证办理的手续自已只用提供基本手续就可以，其他不用操心，开发商完全给办好）。二手房手续比较繁琐（主要是从过户到领证都得自己直接出面，到场，签字什么的，比较麻烦）。
7、一手房在交房后装修还是一笔很大的开销，二手房一般都是装修好的房子，姑且不算装修的花费，反正在装修污染上比挥发性污染少很多了。
8、两者相比,二手房比较好交易,而且住起来舒服，周边配套齐全。而一手房,房价贵还不说,一旦自己不想住了,卖起来也不太容易。
9、买房交易流程区别：
一手房：你只给开发商提供你自己的基本资料，其他什么都不用管，只要等着领证就可以了。
二手房：先签合同，然后公证。 一次性付款的话直接到房管局过户（过户流程比较麻烦，各地又有些差异，不过都有人指点你怎么做的，这里不细细复述了），过户完直接领证就一切OK了。如果你需要按揭的话，公证过以后先到银行做房产评估，申请贷款，看这个房子的评估价是多少，如果银行审批通过，可以去过户，过户完以后，《抵押权证》在银行，你直接拿房产证。
10、一手房一般来说，位置都不理想（比较偏），特别是大城市，市中心价格却贵上天，而且质量、方位都不行。二手房位置选择性比较大，哪里有人气哪里就能买到二手房 。
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一手啊 ，贷款可以高啊
&&1 (33.33%)
2手更靠谱，买个小点的凑夫一下
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不想买，北京房太贵太离谱
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观望、观望、再观望 2013再说
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海天酱油。。。。。。。。
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买房帖：4环以内买一手房好还是买二手房好？？
4轮准备换2轮
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买房帖：4环以内买一手房好还是买二手房好？？
我喜欢房，喜欢琢磨房子，09年去北京时感觉北京房子真不算贵。车公庄1.7-2万 2手房。
看官说了：是啊，09年后房子呼呼涨了，现在你还敢买吗？ 车公庄现在3万？
我感觉国家的房地产政策要变一下，对买2手房不要限制太严，首套贷款政策放松一下，对于首套买家买2手房，首付也按一手按揭，第一次买房的很少是投资客，若第一套买了再卖，理论上再买就算是投资客了，不知说的对不对
我还是感觉在北京买个位置差不多的2手房更实用，更保值，更惬意。
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北京还在限购吧
驾照C2 (2012年4月).
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考拉闭关修炼中，请勿打扰！
7月30 买进油老虎
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车公庄二手房 3万不是今年的价格吧
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人在江湖飘，怎能不挨刀？
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北坑一族，继续淡定
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二手房踏实。。。。我也要买二手房。。。
靠～～～什么地方都没有**～～～～～我日～～～～！
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回复成功，收到1个大米！
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请问北京买房，买新房划算还是二手房划算啊？
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
在北京买房，要看房子的升值潜力，一般二手房的价格较低，但是税费较高，如果买二手房的话建议买满五年且家庭唯一的房子，费用会少一些。如果买一手房的话建议买以后升值潜力大的楼盘，比如附近有好的商业配套规划，好的交通配套等等，都可以给房子带来增值！
根据自身的情况出发考虑这个问题，新房一般期房居多，不能立即入住，配套不太完善，但是价位低！二手房一般配套成熟，买完就能入住，但是价位比较高！
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