开发商承诺免物业费 法院认定该承诺无效
来源：人民法院报第三版
作者：夏江霞
　　湖南省安乡县某物业公司要求王女士交物业费，王女士以购房时开发商向其承诺可以终身免交物业费为由拒绝交纳物业费。近日，湖南省安乡县人民法院公开开庭审理一起物业服务合同纠纷案，判决王女士向物业公司交纳物业费7395.36元。
　　日，王女士与安乡某房产开发商签订了购房合同书，购买安乡县某花园小区的四套房屋。原告系该花园小区物业公司，与小区业主委员会签订了物业管理服务合同。王女士自日至日期间，只交纳一套房屋的物业费，而没有交纳另外三套房屋的物业费。王女士辩称，自己购买的四套房屋，一套用于自家居住，另外三套用于开办幼儿园。因计划开办幼儿园，当时与房产开发商约定按照幼儿园格局建造这三套房屋，且购房价格高于该小区普通房屋价格。因为开发商在购房合同书附件中对自己承诺了物业费“四套终身按一套收取”，自己才会决定购买这三套房屋，否则，自己不会购买。由此王女士拒绝交纳另外三套房屋的物业费。
　　法院经审理认为，购房合同书附件中“四套终身按一套收取”的约定对物业公司没有约束力，被告王女士不能由此主张免交另外三套房屋的物业费。法院最终判决王女士需向物业公司交纳物业费7395.36元。
　　■法官说法■
　　开发商的承诺属于无权代理行为
　　这起案件的争议焦点在于开发商在售房时对业主作出的关于减免物业费的承诺对物业公司是否具有约束力，物业公司对此是否需要无条件地执行。
　　该案承办法官说，房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体。王女士与房产开发公司之间形成的是房屋买卖合同关系，而其与物业公司之间形成的是物业服务合同关系，这是两个完全不同的民事法律关系。在未获得物业公司授权委托的情形下，房产开发公司无权擅自处分物业公司权利，无权在购房合同书附件中就物业费收取事项对被告作出承诺，减免物业费的承诺超越了房产开发公司在房屋买卖法律关系中的应有权利范围，可以理解为房产开发公司在售房时为促使被告成功购房所采取的一种商业促销手段。该承诺是一种无权代理行为，根据合同法的规定，无权代理行为在未经被代理人追认的情形下，对被代理人不发生法律效力。事实上，对于房产开发公司为获取自身利益所作出的越权承诺，如果物业公司需要无条件执行的话，对物业公司而言显失公平。
　　该法官同时指出，房产开发商在售房时为了打动购房者，往往会大力宣传楼盘优势，虚假或违法宣传的现象屡见不鲜：有的作出一些不属于自己权利范围内的承诺，如上述案例中擅自处分物业公司的收费权利；有的作出一些违法的承诺，如售后包租承诺，即开发商承诺对购房者购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报；还有的对出售房屋的位置、环境、周边设施等做虚假宣传。开发商在通过这些虚假宣传诱导业主购房后，对售楼时的承诺往往置之不理，使业主遭受损失。因此，消费者在购房时要擦亮眼睛，以免因误导而购房，遭遇王女士同样的苦恼。
责任编辑：周利航
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业主想交房须先交物业费 开发商被疑捆绑销售
　　位于舜华南路的舜奥嘉园。　见习记者　任丽媛　摄
　　不交物业费，就拿不到新房钥匙。近日，市民徐女士反映自己在舜奥嘉园购买了一套新房，开发商交房时，要求自己先交半年的物业费。徐女士认为开发商的做法是将交房与物业费捆绑。而开发商表示，此举是为了防止购房者收房后不交物业费。
　　物业：　按规定可以预收半年物业费
　　对此，物业解释，开发商与物业公司签订了前期管理协议，物业公司可以收取物业费。据了解，根据物业管理条例的相关规定，物业公司可以预收一定物业费，但不能超过半年以上。
　　徐女士对此解释仍不认可，“首先，在购房合同中，并没有规定要先交物业费，再交房；其次，业主付给开发商全额的购房费用，就拥有房屋的所有权，物业公司无权干涉业主拿钥匙。”徐女士认为，只要购房者对房屋质量没有疑义，就应该按照正常手续拿到钥匙，至于物业费的事，应该是交房之后的事。
　　“先交物业费，再交房，这是我们的规定。施工方将房子交接给物业，物业再交给业主。业主要是不交物业费，物业就不会将房子交给业主。”舜奥嘉园开发商营销人员表示，这样规定也是为了防止业主收房之后不交物业费，“交房后，有的业主我们找不到，电话也打不通，物业费就一直拖欠着，所以没办法，我们只能是先交物业费，再交房。”
　　市民：　交房前先要交半年物业费
　　2013年5月份，徐女士在舜奥嘉园楼盘购买了一套房子，“合同约定是今年4月30日交房。今年4月17日，收到了开发商邮寄来的通知书，上面提到4月19日可提前交房。”徐女士介绍，通知中除了提到交房，还要求徐女士在交房前，预先支付半年的物业费，约1300元。“我还不打算立马入住新房，想过几个月再住进去。凭什么要先交物业费啊？”徐女士十分不解。
　　看到这条要求后，徐女士咨询了舜奥嘉园的物业，客服回复她说，即便不住，也要先交半年物业费，“物业定期检查，若符合房屋空置房屋的标准，下半年交物业费时，可以返还30%。”
　　尽管如此，徐女士还是有些不解，“物业费跟交房有什么关系呢？开发商凭什么要我们先交物业费？这不是把物业费与交房捆绑吗？”
　　据徐女士介绍，19日在交房现场，她就向开发商和物业公司提出了关于“物业费与交房捆绑”的疑问，“但物业公司的工作人员解释，从交钥匙那一刻起，业主已经开始享受物业服务，就应该交物业费。”
　　律师：物业费与交房“捆绑”不合理
　　对于物业和开发商的说法，徐女士还是不能接受，她表示将会延迟收房。但开发商表示，如果延期收房超过了购房合同中规定的交房日期，物业费仍会按照合同约定收取。
　　据了解，先交物业费再交房，已经成为不少开发商与购房者之间进行房屋交接时的潜规则。对此，山东鹏飞律师事务所律师付强表示，这种做法没有法律依据，属于开发商违约。“没有交房，业主没有入住，物业费就不会产生。按规定的交房顺序，应该是房屋达到入住条件，业主与开发商办理入住手续之后，业主与物业签订《临时物业服务管理合同》之后，再交物业费。应该是业主委员会与物业公司签订物业合同，但由于是新楼，没有业主委员会，就先由业主个人与开发商或物业签订临时物业合同。”付强说。
　　付强介绍，交房是基于购房者和开发商签订的购房买卖合同，而物业提供服务、收取物业费与交房是两个独立的法律关系和服务内容。物业公司不是交房主体，可以接受开发商委托为业主办理交房，但无权向业主添加任何条件。物业公司和业主间的服务关系是在交房完成后才形成的。(文/片 本报见习记者 任丽媛)
【编辑:杜雯雯】
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物业接管过程中开发商与物业管理公司间的关系
作者：佚名&&&&文章来源：本站原创&&&&点击数：&&&&更新时间：
物业管理公司与房地产开发商是在房地产开发全过程中承担不同管理职责的两个主体，物业管理是房地产项目后续工作的管理，因此在项目的交接过程中，开发商应给予物业管理公司极大的支持和帮助。然而在实际工作中，两者之间常产生很多矛盾与冲突。主要体现在以下几个方面：一、工程整体文件、资料交接中的矛盾物业管理公司在接管过程中首先需要的就是相关工程资料，所需资料的范围涵盖工程项目的可研阶段、前期规划许可报批阶段，工程施工管理和验收阶段的全部资料，这对于物业营理公司今后代表业主对外开展工作及对内进行工程的维修与管理是十分必要的。然而开发商与物业管理公司在实际工作中经常因为交接资料的具体内容与范围发生矛盾，其原因有以下几点：（一）、开发商思想重视不够，不注重前期资料的移交开发商认为物业管理公司只是对工程项目进行后期的基本维修管理，因此只要有项目基本建设施工资料就可以了，索要工程的前期资料毫无意义，对物业管理公司没有用处。（二）、开发商前期手续不齐全，无法移交部分开发商为了抢进度，以尽快开工、销售，因此没有严格按照开发建设程序办事，导致项目的手续不齐，无法进行正常的移交。其中经常发生的问题有以下几种：1、有些开发商为了能够多建设住宅，增加盈利，在已经报批认定的规划许可范围外，擅自增加建筑面积或增加建筑控制高度，导致最终的建筑产品与建筑规划许可证批准的规模不符，其性质属于违章建筑，无法办理产权证书。2、有些开发商甚至利用一栋楼的规划开工手续，建设两栋甚至更多的住宅，然后共同进行销售，以获得非法利润，其多建住宅属于非法建筑，无法办理产权证书。3、有些开发商则是违反已经报批审定的小区整体规划，在原规划绿地或活动场地上建设，导致项目与审定的规划方案不同，根据情节轻重，也属违章或违法建筑。4、某些开发商则为了增加项目的容积率，扩大销售面积，人为地压缩小区的绿地面积和车位数量，致使项目的绿化覆盖率和人均停车数量不符合规划要求，因此项目不能通过园林部门与交通部门的审批与验收，缺少相应的文件和手续。针对以上原因，一方面加强与开发商的沟通，说明工程前期资料对于物业管理的重要性，并出示国家有关文件说服开发商，顺利完成工程资料的移交，另一方面对于手续、资料不完整的项目，要催促开发商尽快完善，并要根据项目的实际情况，推迟或暂停项目的接管工作，以避免自身在接管后所引起的一系列问题，保护自身利益。二、工程质量标准的认定工程质量也是在接管过程中容易发生矛盾的地方，作为开发商认定工程质量的标准是国家有关质检部门的验收评定，而物业管理公司则更多地代表业主从使用者的角度验收工程，本质上二者并无差别。但是政府部门的验收是依据有关国家建设工程规范及标准，对建设项目进行检验，是从安全和使用功能角度认定工程项目符合标准，笔者认为这只是一个最低标准，是能够安全、正常使用的保障标准。在工程中要站在使用者的角度，检查验收工程，每一个细节都要尽量为住户考虑。因此开发商要重视验收过程中物业管理人员提出的意见和建议，对工程加以整改，避免顾客的投诉。还有开发商要有前瞻意识，应在项目前期策划过程中充分听取物业管理公司的建议，让物业管理公司参与工程建设的全过程，以减少、避免后期的修改工作。三、在工程保修过程中的矛盾在实际中由于保修合同作为建设合同的一部分，一般由开发单位与施工方订立，但开发商在保修过程中很少承担管理职责，由物业管理公司负责具体工程保修管理，协调住户与保修施工单位间的关系。由于物业管理公司不作为保修合同的主体，对工程保修金不能支配，因此对施工方缺少约束能力，总感觉管理难度大。为解决这一问题，建议开发商与物业管理公司在接管前应协商一致，由开发商委托物业管理公司全权进行保修营理工作，对于工程保修金的最后结算，应由物业管理公司予以确认后，施工方才能结算、领取。对于保修期间紧急发生的问题，当施工方不能积极配合时，物业管理公司有权自行修整，费用由施工方予以支付。给物业管理单位以更大的管理权，方便协调管理。
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