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小区会所的产权归属问题研究
作者：王静文&&发布时间： 15:05:40
　　近年来，随着住宅区内设施的不断完善，小区内会所的建立引发的业主与开发商之间关于会所权属的纠纷层出不穷，究其原因，在于我国的《物权法》虽然明确了建筑物区分所有权制度，但对于小区会所的产权归属并未明确。本文以我院审理的案件作为引子，分析我国法学界提出的相关理论学说，以期为司法实践提出一定的参考建议。
一、案件引发的思考
　 （一）案由概况
我市某小区在总体规划和每栋房屋具体规划、报建计划中均将位于小区中心位置的二层连体建筑物列为“公共建筑”配置，用途为“会所”、“非住宅”。开发商在进行房屋销售的广告宣传中也明确承诺“活动中心及会所”、幼儿园等为共公设施。然而，2011年9月，市公房管理处私自将该小区内属于广大业主所有的“会所及活动中心”共2356平方米房屋子以600万元的价格出售给了第三人，并由房产部门为其办理了12个房产证书。业主们认为，会所系公共设施，是《中华人民共和国物权法》规定的公共场所，应归全体业主所有。因此，转让行为违反了法律的强制性规定，侵犯了业主的合法权益，于是通过诉讼的方式主张权利，请求确认转让的行为无效。
　 （二）法院判决
法院认为：本案争议的会所，规划审批时部分为公共用房和物业用房，实际上也是这样使用的，该部分房屋的产权应属于小区业主共有。房地产开发公司与第三方就该会所进行买卖，严重侵犯了小区业主的合法权益，被告第三方明知其所购的会所中有公用设施和物业用房，仍予以购买，其行为不构成善意。《最高人民法院关于房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。被告第三方在诉讼中辩称的原告应先行政诉讼，后民事诉讼，理由不能成立，本院不予采信。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于房屋登记案件若干问题的规定》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决房地产开发有限公司与第三方于日签订的《商品房买卖合同》无效。
两被告对一审法院的判决不服，上诉至市中级人民法院，中级人民法院维持原判。
（三）案件所体现的法律问题
通过此类案件，可以反映出会所权属纠纷存在法律问题主要有以下几个方面：
第一，法律关系的多样性。从涉案当事人来看，此类案件的原告方为小区业主，人数一般比较多；从涉案的法律关系来看，案件不仅涉及到业主和开发商之间的商品房买卖合同关系、开发商与购买会所的第三方之间的买卖合同关系，还涉及到了市公房管理处与第三方就办理房产证之间的行政关系。因此，法律关系的复杂性可见一斑。
第二，案由的复杂性。在会所的最初宣传和开发商申请的规划建设时，对于会所的定性是公共设施，但是开发商通常会以建设项目时业主并未分摊建筑面积为由否定其公共性，因此，在具体的审理过程中十分棘手。
第三，立法的空白性。在住宅区会所的归属上，我国暂未有明确的立法规定，各地的标准不统一，这可能会导致在具体的实践中不能够保证法律的统一性和权威性，因此问题总的症结就在于亟需明确的立法出台来确定会所的归属问题。
二、会所归属的理论学说分析
　　会所即为商品住宅项目附属会所的简称，系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。从法理学上分析，物权法上规定了建设用地使用权人和建设人对自己土地上的建筑物享有所有权，但对于涉及到业主共有利益的必须保障性用房，法律可以另行规定。比如，物权法和物业管理条例都明确规定了物业管理用房属于全体业主共有，但这不等于法律无端为业主增加了一项权利，因为开发商是建设者和销售者，业主共有的物业管理用房的成本一定是分摊到房价上了。但是会所的性质通常认为是一种奢侈品而非必需品，在是否分摊到房价上并不统一，因此争议较大。
目前学术界对于会所的权属有以下几种学说：
（一）合同约定说
　　 合同约定说指的是，小区会所的所有权应当以商品房销（预）售合同上约定的内容为标准。这一观点得到了学术界大部分学者的支持，因为这体现了私法领域的一个重要的理念——意思自治原则。
　　为了规范商品的销售，我国的法律对于意思自治原则从以下几个方面做了规定：
1、销售期间广告宣传的限制。房地产开发商在商品房的宣传中所作出的承诺，应当在商品房买卖合同中予以明确的约定。因此，在民法上商品房的销售广告的性质为要约邀请，如果对于商品房的相关设施做出了具体、明确的承诺，即视为要约。如果开发商未将所承诺载入房屋买卖合同中，即为违约。
　　2、合同履行中的限制。在合同履行过程中，开发商对于房屋的设计、构建都应当按照合同约定的内容予以施工，不得擅自改变规划和设计，更不能够擅自改变基础设施的采光、构造等，更不能擅自改变基础设施的功能、用途。
　 （二）面积分摊说
面积分摊说，即商品房销（预）售合同未明确约定的，也可以根据会所的建筑面积是否已经分摊来确定其归属。如果会所的建筑面积已经分摊进入销售成本了，则该会所应归属全体业主共有；反之，则会所应归开发商所有。
根据住房建设部制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》中第5条及第8条之规定，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。因此，持该观点的人认为，除了法律的规定或者合同中明确约定的外，建筑物的产权归属应以建筑物面积是否分摊到业主为界定原则，如果开发商在销售中将投资建设的如幼儿园、健身房、会所等分摊到业主的身上，则这些投资设施是归业主所有；如果并没有分摊到业主的身上，则所有权归开发商所有，开发商就有权利将这些设施卖给第三方，自主决定其使用。这种归属的确认依据是以费用的分摊来决定，但是在实际操作中经常会存在开发商暗里地已经将这些设施的建筑预算加在了业主的购房款项中了，由于我国商品房销售市场的不透明等多重因素，很多时候以此来界定权属对于业主来说也有悖于公平原则。更为重要的是，“交易中所有权的归属是一种法律效果，安排交易标的物所有权的归属应依据当事人的意思表示，而经济意义上的成本计算并不等于法律意义上的意思表示”。
（三）规划说
规划说指的是，如果开发商在开发过程中将会所作为独立产权报建，会所面积又未进入公摊面积，且开发商依法应无偿提供的物业管理服务用房不包括会所在内，那么，会所产权应属开发商所有。如果开发商将会所作为公共配套报建，包括在物业管理服务用房面积内，或将会所面积计入公摊的，或者开发商在销售时承诺会所产权归业主所有的，会所产权应该由小区业主共同享有。持该学说的人认为，会所的产权归属要看会所的性质，开发商送审的平面图上标注会所的用途是商用还是公共场所，如果属于小区的公共设施，则会所的所有权属于业主；反之，则属于开发商所有。
　三、小区会所权属的界定建议
　　基于对上述三种学说的分析，一审和二审法院对于案件的判决是依据合同约定说与规划说的两者结合，因为在本案中，开发商在广告宣传中声明会所属于公共设施，在规划和报建设施时也是以公共设施来申请的，开发商从这两个层面上都默认了会所的权属为公共设施，是属于业主所享有的，因此开发商将其转卖给第三方的行为是违法的。
　　因此，在法律尚未对会所的属性做出明确的规定前，可以采用综合评判的方式来分析小区会所的性质，在综合评判中所要考虑的因素有以下几个方面：
　 （一）业主与开发商之间的约定
双方的约定体现了私法领域最高的原则：意思自治原则。因此，如果双方明确约定了会所的归属，这样的法律关系是比较明确的。但是如果开发商在宣传中单方面做的允诺，就要采取具体情况具体分析。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第3条规定了：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容”。
由此可见，开发商如果在宣传中做出了说明会所属性的宣传，并且对房屋的价格和订立有巨大影响的话，那么这个宣传即视为单方允诺。
（二）房价构成
　　 正如有些开发商所言，会所的建筑并未分摊到房价中，但是这里所说的房价构成并不以开发商是否明确将会所的造价纳入房价中，作为弱者的业主来说，在房地产市场尚处于价格虚高不下的状态中，要举证开发商已经将会所的造价分摊到房价中是比较艰难的，所以这时候就需要一些相关的司法解释出台来确定开发商的举证责任倒置，让开发商来举证并未将会所的建设造价分摊到业主的房价中去。
（三）规划项目类型
　　 如果开发商在申报时是以公共设施来进行开发的，那么在以后的建设中也应该以此作为建设的目的和用途，而作为公共设施的建筑，根据《物权法》第七十三条建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
　　因此，本文所采纳的观点即为，在立法对于会所的属性尚不明确界定之前，对于会所的所有权应综合考虑相关的因素，当然，也期待着未来出台相应的法律或者司法解释来明确小区的会所产权归属问题。
责任编辑：黄晓东半山壹号房屋产权房屋产权:70年 1#-11#为住宅，产权70年
房屋产权（来源百度百科）
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金），补的费用最多不会超过5位数。
半山壹号简介
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上海吉联房地产开发经营有限公司&
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关于小区会所的权属问题案例提要：虽然小区会所在某些程度上确实提升了小区的品质和档次，但由于开发商在建造小区会所时常常是为了达到促销的目的
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　　关于小区会所的权属问题
　　上海某开发商在对其开发建设的小区进行销售时，在销售广告、楼书等宣传中及其网页上宣称该小区有约3700平方米的豪华会所，包括水疗、健身、美容、简餐、棋牌室、网络阅览室、桌球室、室内恒温游泳池、按摩室、信息交流吧、中心、商务中心和健康检查中心等等。在其与购房者签订的预售中，开发商在补充条款中明确：提供会所、有偿服务。小区建成后，沿街一幢楼的部分楼面计3155平方米的房屋被登记为会所，权利人即是开发商。嗣后，开发商将登记为会所的房屋转让他人，并由他人在该处开设了大型的对社会开放的休闲娱乐中心。休闲娱乐中心开张后，小区部分业主认为虽然休闲娱乐中心的经营内容包括沐浴、餐饮、室内游泳池、健身房、发型设计等等，小区业主也可凭休闲娱乐中心发放的会员卡享受一定的优惠。但小区会所理应是以小区业主为主要服务对象的，现在开发商将会所转让他人，并由他人在该处开设以营利为主要目的、对外经营的休闲娱乐中心的行为，已违背了开发商售楼时的承诺，所谓的休闲娱乐中心仅有小区会所之名而无小区会所之实，开发商已构成违约，应承担相应的责任。而开发商则认为其与购房者之间就会所仅有的约定为：提供会所、有偿服务。现其已按约提供了会所，会所虽由他人经营管理，但对业主也实行了有偿服务，且给予业主以一定的优惠。就此而言，开发商的行为完全符合预售合同的约定，不存在违约一说，双方就此引起纠纷，直至对簿公堂。
　　近年来，随着房地产市场的蓬勃发展，小区会所作为房地产市场的一种新生事物应运而生。自上世纪九十年代初起，小区会所这种模式由香港引入深圳、广州等地区后，在国内备受推崇，至今已席卷了全国的房地产市场。如今，无论小区规模大小、档次高低，开发商在规划设计建设时，往往将小区会所作为一个亮点、卖点，而一个小区是否建有会所以及会所的豪华程度，也俨然成为衡量一个小区品位的标准之一。小区会所的发展由无到有、由简单设置到高档配套，和小区的环境、景观等一样，正成为小区开发建设中的一项重要配套设施。但由于对小区会所缺乏一种正确的定位与认识，对小区会所的经营及服务方式缺乏统一的标准，业主与开发商之间就会所问题而产生的纠纷也随之而来。
　　一、会所的定义及性质
　　要对小区会所的纠纷进行解析，首先有必要明确小区会所的定义及性质。早期的房地产开发建设中是没有会所的。尽管小区会所这个名称及概念，是个完完全全的舶来品，但最初出现的小区会所类似于活动室，其形式仅是简单地在小区内开辟几个房间，供人聚会、看书、下棋、打乒乓等等。随着房地产市场的发展，小区会所的建设越来越高档、豪华，其内容也更为宽泛。但至今，对小区会所尚无一个权威的定义。
　　笔者以为，仅从字面上来解释，会包含有聚会的意思，所可以解释为场所，会所一般可以理解为聚会的场所。上海市房屋土地资源管理局于2003年6月下发的《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》中给小区会所下的定义是：规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。由此可见，小区会所是商品住宅的附属物，是依附于某一特定的商品住宅的特定场所，用于满足业主的商业、娱乐、文体等物质与精神需求，属于小区配套服务设施的一部分。从这个概念而言，小区会所的性质有些类似于小区内配套建设的商店、超市等商业配套设施，仅是其服务功能与商店、超市等有所区别。
　　二、会所的权属
　　小区会所既然是商业配套用房的一部分，其作为房地产来讲，本身也存在权属的问题。小区会所的所有权应当归谁，向来是个有争议的问题。一般而言，对于开发商与购房人在房屋销售合同中已对小区会所的权属有明确约定，可视为双方当事人对小区会所权属问题达成的合意，只要该约定不违反法律、的禁止性规定，应当从其约定来确定小区会所的所有权人，由此而产生争议的并不多见。但对于开发商与购房人就此没有约定的，虽然房地产管理部门曾规定在此情况下会所所有权归开发商所有，但现实生活中，就此问题仍存在不同的观点。
　　一种观点认为，小区会所是商品房的配套设施，其本意是给业主使用的，所有权理应归全体业主所有，否则势必将造成所有权与使用权上的不一致。另一种观点则认为，对于小区会所的所有权问题应当区别对待，如果开发商在开发建设过程中将会所作为独立产权单独报建，且办理了单独的产权权属证书，会所的权属应当归开发商所有；如果开发商将会所作为公建配套报建，且会所的面积也计入共用分摊面积的，会所的产权应当归小区业主共同所有。笔者较为认同第二种观点。
　　小区会所作为一种不动产，其所有权可以是单独的，也可以是共有的。民事行为的基本原则是公平、合理、等价有偿，从此角度出发，如果开发商在开发建设的过程中自始至终即将小区会所与其他区分开来，将小区会所作为一个独立的房地产项目，单独立项、规划、设计、建设，小区会所的面积没有摊入共用分摊面积，小区会所的建设成本也没有计入房价，这种情况下小区会所是一个可单立的房地产，开发商应当享有独立的所有权。反之，小区会所同建筑物的楼梯、走廊、电梯、自来水管、消防设备等公用部分一样，其面积已分摊至每个业主，业主已为小区会所付出了相应的对价，小区会所的所有权理应归小区业主共同所有。
　　明确小区会所的权属，无论是对开发商还是对小区业主行使各自的权益均具有积[1]&&
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关于新建小区配套建设学校的相关问题说明
济南市中教育
一、应建未建配套学校的小区情况
　　2010年，济南市政府专门成立了“济南市城区居住区教育设施配套建设遗留问题专项整治行动领导小组”，并相继出台《关于规范城区新建居住区教育设施配套建设有关问题的通知》（济政字[2010]59号）和《关于印发济南市城区居住区教育设施配套建设遗留问题专项整治行动实施方案的通知》（济政办字[2011]26号），明确规定：对配套教育设施应建未建的，督促开发商按原规划或协议配建；对挪作他用的，限期恢复教育设施功能。
二、应建未建配套学校的小区业主子女入学办法
　　为保障应建未建配套学校的小区内适龄儿童依法接受义务教育，监护人可以在适龄儿童需要入学当年的招生期间，持相关报名材料到区教育局基础教育科进行登记；6月中上旬，由基础教育科根据适龄儿童实际情况及周边学校的实际容纳空间协调安置入学，确保符合条件的适龄儿童有学上。报名材料包括：市中区户口簿、房产证、出生医学证明、疫苗接种部门开具的《济南市儿童预防接种查验证明》（或《济南市儿童预防接种补种通知单》）等材料原件及复印件。
三、已建配套学校的小区业主子女入学、转学相关规定
　　1. 入学须具备的条件
　　①以家庭为单位实际入住。
　　②监护人须持有学区内房产证（还未办理房产证的，可持与开发商签订的正规购房合同及发票）。
　　③户籍须与学区内实住房产相一致。
　　2.转学须具备的条件
　　新建学校原则上仅在起始年级（小学一年级或初中一年级），按照划定的学区范围进行招生，如业主子女前期已在其他学校就读，后期实际入住该小区，学区内新建学校当年有相对应的年级，且该年级班额未满，监护人可持相关证明材料，于当年的6月下旬至7月上旬直接到学校联系转学事宜，经学校核查、教育局批准后，可转入相应年级。如学校班额已满，则不再接收转学学生，监护人可联系其它相对就近学校办理转学。且毕业年级学生（小学六年级、初中三年级）一般不办理转学。
　　3.期房业主子女入学的相关规定
　　期房业主因还未实际居住，其子女不属于新建小区配建学校招生范畴。因此，未能在当年招生报名前实际入住的期房业主子女，应在户籍所在地按照当地招生规定解决子女入学问题。待实际入住后，可参照第2条“转学须具备的条件”执行。
　　4.初中入学的相关规定
　　新建小区内配套建设的初中学校，如当年学校初一年级招生时，其应对口的小学无六年级毕业生，则按照第1条“入学须具备的条件”执行；
　　如当年学校初一年级招生时，其对口的小学已有六年级毕业生，按照小升初对口直升的规定，初中学校不再进行独立招生，仅招收对口小学的毕业生，身份仍为毕业小学所界定的身份，不再依据第1条进行招生。如初中学校班额未满，学生监护人可向学校申请转学，按照第2条“转学须具备的条件”执行，身份仍为毕业小学所界定的身份。
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