在北京租房子为什么需要付如此高昂的中介费，这种中介公司的价值是什么？
3个月，中介费是一个月的房租，随便一个单间都可以上千；如果建立一个网站，房主和租户可以通过支付宝支付，可以解决免中介费的问题吗？个人认为：这种中介公司“老板”根本没有给社会带来任何厉害，提高房价的同时，弄鼓了自己的腰包。
站在房东的角度想想。1.你愿意一天接几十个电话，一遍遍带人看房，还被嘲弄房子不好。还是愿意，钥匙一扔，签合同再叫我。2.房东为什么要通过支付宝？直接拿现金，直接把钱打卡里不行啊？为什么要多一步？
第一个问题：为什么中介费这么贵。个人认为两个原因：1）房源获取的难度 2）房源的稀缺度第二个问题：我改为中介的价值是什么现在大家很少看到中介获取房源的成本，来普及下：1、获取房源需要实体店面：网络上的北京近10万套的出租房源量，是靠北京各大中介开的几千家门店来收集的；粗算这些门店的租金一年也有小10亿吧。2、获取房源需要人力成本：按一个中介门店30名左右的员工计算，他们无论刮风下雨大量地在地铁站周边、小区周边进行“展业"，才使出租信息一点点聚集起来；这些人力成本的年工资也不少再说房源的质量问题，好的房源质量包括：1、对物业产权资质的核实；2、物业的照片信息；3、物业在出租周期内的长期维护；4、物业周边的交通、配套、学校等信息；每套房子都需要一个中介人员去房间内实地看房，验证信息并进行动态维护的。因此58、赶集等没有好房源，是因为它在房源侧没有中介那么大的投入，所以中介公司得到了因房源而带来的客流量。如果想做一个高品质的租房网站：1）先想好在当前的市场环境下，如何为房主带来价值（当前的情况是，房主被中介惯得还挺方便的）2）如何保证房源持续的真实性（如何让房主在出租房源后动态地注销信息，airbnb解决了）1、随着互联网的普及，信息透明的成本越来越低，因此中介获取房源的价值也在逐步降低；2、同事新一代熟悉互联网的房主越来越多，主动维护信息的意识也越来越强；因此一定有机会做一个在这方面有价值的网站，加油！
现在房屋租赁市场的乱局，很大程度上是中介导致的。在网络发达之前，单纯通过手递手之类的报纸寻找房屋信息，效率是极为低下的。这个时候中介这个行业出现是很正常的。甚至在此之后，正规的中介行业对出租者和求租者都是有好处的。但现在呢？网络发达以后，各房地产网站个人出租求租信息中，充斥着大量中介假信息，将真正直租的信息全部掩埋了，导致大家只能求助于中介。我试过在58和赶集发布消息，标题注明中介勿扰之后，仍然有无数中介打电话过来询问，在接了几十个电话后，我忍不住骂街了。结果某个聪明的中介就向58投诉我是假房源，而58就把我的账号标注为中介账号了，我必须上传我的房产证和身份证复印件才能重新标注为个人账号。58你还真是一个神奇的网站！个人版块里有无数标题写着链家我爱我家的不去查，查了我这正规个人出租。所以，我个人十分反感国内的中介公司。
其实不止北京，整个神州大地中介费的死贵都是一样一样的，好么。中介费为什么死贵？那还用问吗，中介不惜成本，花钱线上线下垄断房源，不分时间不分场合坚持不懈坚定不移的骚扰房东，直至房东不烦其扰自暴自弃终于把房源交到他们手上为止，要是屌丝们能有一半这种精神（不分时间不分场合坚持不懈坚定不移的骚扰女神），女神早就到手了好么。所以市场上，虽不能说100%房源都在中介手里，但是绝大部分已经被中介垄断了。房源垄断是中介费定价死贵的根本原因，买房租房的刚性需求转化为查看房源刚性需求，无论中介费定多贵，都会有人去找中介，而且是大批量的，但是至于最终付不付费就看脸皮厚不厚了。中介费定高了，飞单率也就随之升高（科学道理有木有），定这么死贵，屌丝们不飞就见鬼了，你看定几十一百的哪会还有人飞单。但是对不起，中介才不会通过降低中介费来控制飞单率（根本不讲科学道理啊），他们所有的研究都放在了如何在不降低收费的同时控制飞单率，通俗点讲就是如何察言观色威逼利诱软硬兼施逼迫客户付款，举个栗子，就是让不懂的文弱的爱面子的好欺负的，签个看房确认啊、签个独家协议啊、先付个定金啊等等之类。（血泪经验有木有）当然，中介费为什么死贵还有一些表象原因，也就是中介整个行业一直说自己不贵的理由。（装逼开始）首先我们来分析一下现有的中介服务，基本可以分为三个步骤1.收集大量房源，每天每天整理、编辑、归类、更新等等；2.寻找大量客户，将整理好的大量房源展示推荐给客户，并提供约看带看服务，然后想法设备促成双方交易；3.在买卖双方达成一致后提供后续签约流程贷款等服务；很清晰的可以看到，这3个步骤每一个步骤中介都投入的大量的人力物力，都在使劲的花钱花钱花钱，一直都不收费，1不收费，2不收费，3仅部分收费，而死贵的中介费必须要等到3个步骤完成后才能真正的收取，尼玛（装逼厄然而止），这是得多高的风险啊，10套房源进来8套被别人租或卖出去，10个客户8个都要再看看再等等再聊一聊，10个成交8个房东都不愿意出钱等等等等情况百出不穷，高风险意味着高收益啊，死贵是应该的有木有。那些低声下气，那些被房东客户各种嫌弃，那些被拒接电话，那些反复的带看不成，那些飞单的等等等等，最终都要转嫁到中介费上，让一个愿意掏钱的SB买单。让一个愿意掏钱的SB买单。让一个愿意掏钱的SB买单。重要的事情说三遍。换个方式说，付中介费的哥们，你不仅仅为自己这次的被服务埋单了啊，你同时也为那些没成交，耍流氓，无效劳动等等埋单了啊，至于你为什么要替他们埋单啊，我也不知道啊，你是不是想问到底是哪个SB设计的中介费要这样收的啊。啊，不就是现在的中介吗。二手房中介费要收总价2%，50套房源在售信息=一套房子，尼玛这就是彻彻底底在抢钱啊。租房中介费要收月租金70%，1.5套等面积大小店面房源信息=中介门店面租金永久免租，尼玛这就是彻彻底底在抢钱啊。中介的价值是什么？借用一个经济学笑话，有两个经济学研究生甲和乙，二人在路上走，发现一坨狗屎。甲对乙说：你把它吃了，我给你5000万。乙一听，这么容易就赚5000万，臭就臭点吧，大不了拿了钱去洗胃，于是就把屎吃了。二人继续走，心里都有点不平衡，甲白白损失了5000万，什么也没捞着。乙虽说赚了5000万，但是吃了坨屎心里也堵得慌。这时又发现一坨屎，还热乎的，乙终于找到了平衡，对甲说：你把它吃了，我也给你5000万。甲一想损失的5000万能赚回来，吃坨屎算什么，乙不是也吃 了吗？于是也把屎吃了。按理说这下二人该平衡了，但是他们越琢磨越觉得不对劲，两个人的资本一点也没有增加，反而一人吃了一坨屎。于是就去找教授，教授听了他们的诉说，激动得潸然泪下：同学们，你们应该高兴啊，你们仅仅吃了两坨屎，就为咱们国家贡献了1个亿的GDP啊。100万亿的产业价值啊，多么伟大的行业啊。在收尾的时候做个大胆的预测，提供高质量的服务的同时不收取中介费的时代快要到来了，楼主不要捉急啊，拭目以待吧。
没有规定必须中介才能租房，之所以这样可以看作是市场选择的结果。租房者大都是外来人员，在本地人生地不熟，没有可靠的途径了解房源，房东也缺乏自行寻找租客的途径，因此产生了中介。
1、你开一个租房网站，信息从哪来？58同城号称”不用中介租房子“，强大的广告宣传攻势下，也没几个房东敢于将信息上传——你知道什么人会给你打来多少通电话？你知道你的手机号码信息会被收录于那个手机号码库？2、房产中介的服务水平偏低，但是至少做了一项简单工——寻找信息，而房东/租户是没有时间成本去做这件事情的；3、房产中介的老板”弄鼓自己的腰包“是有的，商人嘛~但是抬高价格？市场经济可不是随便谁或者哪一批人就可以抬高的——物价普涨，你挡得住房东涨价以转移压力？
综合一下他人的答案。传统房东使用中介好处1.无租户电话骚扰2.无个人时间消耗3.无空房导致的金钱浪费4.无因为劣质租户导致的看房心情问题简单的说：交给中介，拿到钱。传统租户使用中介“好处”?1.无需到处找房，“质量高的中介”拥有大量房源2.大概没了...简单的说：给钱（租金+中介），拿房中介的作用：降低交易成本。看起来很美丽是吧？不！非常丑陋。那么传统交易有哪些弊病？1.信息不透明。2.无行业标准。3.不符合法律规范，利用平民缺乏法律意识大搞纠纷。（合同诈骗）4.犯罪分子容易涉足（案例无数）。 5.高价简单的说：并不符合现在社会电商的调调。你一定觉得不靠谱的中介只是对租户有害吧？不！房东也依然受害。那么实际上中介对房东有哪些害处？1.信息泄露带来的骚扰，诈骗电话等。2.房间损害。3.不遵从合同带来的房屋改造等。同样利用法律意识淡漠。4.糟糕的态度。5.因为中介原因，带来的和租户纠纷。简单的说：黑中介仍然具有大量害处。黑中介，对租户的害处，我就不提了。对房东坏处也很多其实。当然，你告诉我你碰见的中介就很NICE。反过来说，所有北漂都有一个糟糕租房的痛苦经历，100人里有多少人能说出北京靠谱大中介有哪些？我认为，这些都可以通过互联网平台解决问题。房东和租客统一来说。1.大量的房源和房客。
平台可以解决。2.规范化的房间照片（透明化信息）。
平台可以解决。3.后续的服务。
平台可以解决。同时，乐租公司还有额外几条措施进一步解决传统租房的害处。1.线上手续签订。
省时省力，避免合同诈骗。避免合同不规范。2.电话沟通通过400中转，双方不知道对方电话号码。
保护隐私，拒绝任何电话诈骗，骚扰。3.专有的保障措施（针对以上措施下的极少数纠纷）。
发生纠纷的赔付方案，完美无纠纷租房。4.评价体系。
查看你的房东或租客，是什么样的信用。5.实名认证。
值得说的是，房东端的认证有专人到家查看房产证，身份证等。完全无忧。乐租公司力求把租房做到安心，无脑，直接。同时增值于社交，金融，服务。未来的发展，会更加贴心，有趣。关注我们，联系我们。这里有一个随时回复你的人。关注我们，联系我们。这里有一个随时回复你的人。
其实这个问题，我可以稍稍地引申到留学中介上面去，希望能解决楼主的困惑。留学中介跟房屋中介一样，都是通过中介手段，帮助客户完成一个目标。两者，都需要付一笔不菲的佣金。但为什么留学中介能够存在，而且愈发兴旺？为什么单靠个人不能很好地保证去到最适宜的学校？原因如下：1、信息的完整性。留学中介有几十号人专门针对学校和program进行了解，数据库的庞大足可以了解到世界上每一所国外学校。正如房屋中介，他们有专人来保持房屋市场的数据库的更新，客户可以随时了解到房屋的最新资讯。而如果你自己一家家的去比价，能达到如此全面的信息恐怕甚难。2、成功率的保证。没错，很多人抱怨申请文书都是一个模版；没错，很多人抱怨自己没去到最适合自己理想的学校。但是，这些人都达到了出国留学的目的，在一定程度上，中介是完成了客户的预期目标，是一种目标的完成。而自己申请，不可控的东西太多，需要花费的时间精力太多，固有成者，但落寞者也不在少数。房屋中介也是如此，最起码它能帮你找到一家还能接受的房子。3、信息沟通的桥梁。现代社会是这样一个模式，买方和卖方需要一个平台来达成交易。所以我们有阿里巴巴，有淘宝，有留学中介，也有地产中介。因为这些平台，我们的交易成本费用减少，我们可以节省更多精力去了解what is it，而不是要了解how to find it。因而，从长远来看，中介是必然存在，并且会愈发壮大的。
中介是加大找房难度的一大原因。现在的人为了挣钱真是没有廉耻。
你只租一个房子，可是你不能把所有的时间花在找房子上面。但是挑选适合你的房子就必须熟悉大多数的房子信息，需要别人给你提供信息。你觉得这个很轻松，他啥也没干，随随便便带人看了房就拿那么多钱，可是他找房源，背房源时候你不知道而已。
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& & 公租房住户满意度综合评价
公租房住户满意度综合评价
【发布日期】
【作者】刘贵文 张运生 徐鹏鹏
【来源】《建筑经济》2013年第09期
重庆大学建设管理与房地产学院 刘贵文 张运生 徐鹏鹏&&&& 摘要：随着我国保障性住房的大规模建设，各地公租房在保障“夹心层”人群基本住房需求的同时，也逐渐暴露出一些问题。在建立公租房住户满意度评价指标体系的基础上，运用灰色综合评价方法，构建公租房住户满意度综合评价模型，并以重庆为例对公租房住户进行满意度综合评价，最终找出周边配套、物业管理等影响公租房住户满意度的关键性因素，有针对性地给出提升公租房住户满意度的建议。
公租房是继经济适用房、廉租房和两限房之后的第四类保障性住房，是建设住房保障体系的一种新的探索和突破，其现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难问题。伴随着公租房建设的进展以及陆续投入使用，公租房运营管理阶段的问题逐渐凸显，主要表现为房屋质量缺陷、物业管理混乱、周边配套缺乏等问题，严重影响到住户的居住质量和满意度，同时在一定程度上制约了公租房制度的持续运行。因此亟需对公租房住户反映的问题进行调查分析，从中挖掘出住户的真实需求，促进公租房建设平稳健康发展。
现有的公租房研究主要集中在公租房规划建设阶段，如田秋生认为建立健全公租房建设融资机制是加快建设公租房的关键[1]；潘雨红进一步提出基于引入理想决策单元DEA的公租房配租方法，寻求比摇号更为公平的配租方法[2]；杨玲则以重庆市公租房管理存在的主要问题为切入点，通过问题研究为完善公租房管理提供借鉴[3]。随着公租房项目大批量投入使用，如何提高我国公租房住户满意度将是公租房交付使用之后需要重点关注的问题，同时对促进我国住房保障体系的发展和完善具有重要意义。鉴于此，本研究通过对率先大规模建设公租房的重庆市进行实地调查，结合公租房建设及运行现状，采用灰色综合评价法评价重庆市公租房住户满意度，找出影响公租房住户满意度的关键性因素，给地方政府提供制订政策的现实依据。
2& 构建公租房住户满意度评价模型
2.1& 公租房住户满意度评价指标体系
住户满意度是指住户在使用住宅产品和感受相关服务后对目前住房的总体状况所做出的综合评价[4]，而住户满意度评价指标体系是对住户满意度情况进行评价和测量的基础。目前已有的研究成果表明，住户满意度受众多因素的共同影响。美国学者Earl W. Morris和Mary Winter在研究家庭调整住房行为的原因时，认为住房面积、施工质量、周边环境、住房形式等是影响住户满意度的重要因素[5]。此外，交通区位、邻里关系和物业管理等也被国外学者普遍认为是影响住户满意度的主要因素。我国学者对住户满意度的研究多采用构建评价模型进而实证分析的模式。朱鳌⒗钫禄饕慰剂俗≌δ苌杓啤⑹┕ぶ柿俊⑴涮咨枋⒔煌ㄉ坦骸⑽镆倒芾淼燃复笃分室[6]；冉芳在经济适用房居住满意度测评研究中，选取建筑质量、周边公共设施、户型设计、选址规划、物业管理和居住感受作为一级指标[7]。还有不少学者将价格因素同样视为影响住户满意度的重要因素之一，如吕宏芬从和谐、安全、舒适、便利等原则出发，依据环境质量、设计质量、施工质量、物业管理质量、价格等准则，将自然景观、建筑外观、户型设计、物业收费、单位价格等因素作为调查与评价因子[8]。综合以上研究可以发现，在影响住户满意度的因素中，建筑环境、邻里环境、区位环境等是学者们研究的焦点，而价格因素等逐渐出现在学者们的研究体系中，体现出越来越重要的作用。
本研究借鉴国内外相关文献测量项目，并根据公租房作为公共产品的应用范围和适用性进行了相应的调整，确定建筑环境、邻里环境、区位环境和租赁价格作为评价公租房住户满意度的一级指标，下设25个二级指标，具体评价指标体系如图1所示。
图1& 公租房住户满意度评价指标体系
2.2& 公众评判确定指标权重
一般情况下，指标体系中的各指标在综合评价中所起的作用是不尽相同的，综合评价结果不仅与各指标的评价有关，而且在很大程度上还依赖于各指标对综合评价所起的作用，科学地确定权重可以准确表明该评价系统的价值倾向，将直接影响到综合评判的结果。常用的权重确定的方法有：灰色关联度法、德尔菲法、环比法、层次分析法等，本研究以住户为中心，注重住户对产品和服务不同方面的评价，选用公众评判确定指标权重，实质上是一种变型的德尔菲法和层次分析法相结合，即邀请公租房住户采用1～9标度法分别对各一级、二级指标进行两两重要性打分，由此计算出平均分值，分别构造各级指标的判断矩阵来确定权重。运用上述方法求出一级指标判断矩阵特征向量再通过公式归一化后得到权重W=[w1，w2，w3，w4]T，同理可计算出各二级指标权重。
2.3& 灰色综合评价模型
在建立指标体系及确定其权重之后，应选择合适的评价方法对构建的指标体系进行评价，常用的评价方法有主成分分析法、因子分析法、聚类分析法、灰色综合评价方法和神经网络方法等。本研究选用灰色综合评价方法对住户满意度进行评价。
之所以运用灰色系统理论解决住户满意度评价问题，原因在于参与评价的人员组成是有限的，虽然评价指标体系已经详细给出评价指标，但指标并不是绝对完全的，造成能获得的信息量有限。再者由于受评人员的个性差异及知识结构体系不同，认识问题的侧重点不同，以及判断问题时存在受其他因素干扰而可能出现偏差等原因，所以对于定性指标的量化评价存在不完全肯定性。因此将灰色系统理论引入到住户满意度评价中，能同时解决评价过程的信息量有限以及评价不完全肯定的问题[9]。
3& 公租房住户满意度实证分析
3.1 &问卷设计与样本选择
重庆是我国最早启动公租房建设的城市之一，也是公租房建设规模最大的城市。重庆市公租房定位是为在主城区工作的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员等“夹心层”人群提供租售并举的保障性住房。
本研究于2012年7月至8月对重庆市已入住一年以上的公租房小区进行了抽样调查，主要采用了问卷调查法(questionnaires)和半结构式访谈(semi-structural interview)方法。结合公租房住户满意度评价指标体系，拟订调查问卷，其内容主要包括建筑环境、邻里环境、区位环境和租赁价格四大部分，共计25个问题。在问卷选项上采用李克特式(Likert scale)五点量表方式，由受评者在“非常不满意、不满意、一般满意、比较满意、非常满意”五个选项中勾选出与自己满意状态最为接近的选项。
本研究调查的住户充分考虑到性别、年龄、收入及受教育程度等客观因素，具有较高的可信度，指标权重具体计算结果如表1所示。
本次公租房住户满意度问卷调查共发放问卷103份，回收问卷99份，回收率为96.1%；其中有效问卷91份，有效率为91.9%。将调查取得的数据按照灰色评价法计算，其中“非常不满意”得1分，“不满意”得2分，“一般满意”得3分，“比较满意”得4分，“非常满意”得5分。
3.2& 公租房住户满意度综合评价
3.2.1& 制定评分等级标准
结合住户满意度问卷选项，确定评价等级为“非常不满意”、“不满意”、“一般满意”、“比较满意”、“非常满意”共5个等级，其赋分区间分别为[1，2]，[2，3]，[3，4]，[4，5]，[5，6]。
3.2.2& 组织评审确定评价样本矩阵
本次问卷调查有效问卷为91份，即n=91，根据问卷数据确定评价样本矩阵。
3.2.3& 确定评价灰类
按照评价要求所需划分的灰类数k，将各个指标的取值范围也相应地划分为k个评价灰类，本文将其分为从“非常不满意”到“非常满意”5个灰类，分别记为C1，C2，…，Ck，各等级的取值范围确定为[1，2]，[2，3]，[3，4]，[4，5]，[5，6]。由于使用端点三角白化权函数，灰数的中间值为隶属度最高的值，因此各等级阀值为1，2，3，4，5，则灰度1-5的白化权函数如下：
表1& 公租房住户满意度评价指标权重表
住房居住面积
采光通风条件
厨卫面积及布局
水电气等配套设施
环境卫生和环境噪音
医疗服务及便利性
商业及餐饮配套
交通便利性
到市中心距离
到公交车站或地铁站距离
住房的单位租金
住房的性价比
3.2.4& 计算二级指标的灰色评价权值
计算得出U1，U2，U3，U4的灰色评价权矩阵为：R1，R2，R3，R4。
3.2.5& 计算一级指标及总评价指标综合评价权
计算得出U1，U2，U3，U4的灰色综合评价权向量为：B1，B2，B3，B4。
最终得出总评价指标U的灰色综合评价权向量为B=A?R=[b1，b2，…，b5]=[0.130，0.213，0.239，0.258，0.159]，其中R=[B1，B2，…，Bi]T，i＝1，2，…，4。
3.2.6& 计算灰色综合评价值判断满意度等级
k个评价灰类C1，C2，…，Ck的白化权函数的阀值依次为1，2，3，4，5，故灰色综合评价值：y=B×(1，2，3，4，5)T=3.102，则y属于各个评价灰类的Ck白化权分别为f1(y)=0，f2(y)=0.599，f3(y)=0.887，f4(y)=0.689，f5(y)=0。根据最大隶属度原则，判定maxfk(y)所在的灰度为最终的满意度等级，由此可见公租房住户满意度等级为“一般满意”。
另外，调查结果还显示出，公租房住户满意度一级指标满意度由高到低依次为建筑环境、区位环境、租赁价格、邻里环境，其中建筑环境为“比较满意”，区位环境和租赁价格为“一般满意”，而邻里环境为“不满意”，主要原因还是在于地方政府“重建设，轻管理”，管理水平大大落后于建设速度，尤其是邻里环境重视不够，管理不到位。具体到二级指标，本研究发现建筑质量、周边配套、户型结构、物业管理等指标对住户满意度均有显著性影响，并且其满意度均为“不满意”，住户反映较为强烈，相关问题亟待解决。
4& 提升公租房住户满意度的建议
本研究的调查结果，公租房住户满意度等级为“一般满意”。考虑到从2010年6月颁布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》至今，公租房建设仅仅走过了三年的发展历程，因此公租房住户满意度还有很大的提升空间，在未来的规划建设和运营管理过程中有待持续改进。本研究在因素分析的基础上提出以下四点建议：
4.1& 完善公租房建筑质量标准体系，提高住房建筑质量
在问卷调查过程中，住户反映最多的是房屋建筑质量问题，如墙体裂缝、墙面渗水发霉、隔音效果差等。究其原因主要是公租房质量标准体系不完善，地方政府质量监管意识淡薄，一味追求规模速度致使赶工情况层出不穷，质量问题屡见不鲜。正因为公租房建筑质量与住户居住质量密切相关，所以行政主管部门应尽快完善公租房建筑质量标准体系，推行二次装修标准化，同时地方政府相关部门需加强公租房质量监管力度，确保公租房质量整体验收合格。
4.2& 完善周边服务配套设施，构建和谐居住区
住户满意度评价情况显示，周边服务配套设施是目前公租房建设中较为薄弱的环节，配套设施的缺乏会直接影响住户居住舒适度和便利度，导致住户生活成本增加。随着公租房建设进程的加快，教育设施匮乏、医疗服务缺失等配套问题已成为公租房满意度提升的瓶颈，公租房行政主管部门及建设单位应尽快完善公租房服务配套设施，切实解决公租房住户“就医远、就读难、就餐贵”的难题，构建和谐居住区。
4.3& 加强物业管理，提高服务质量，深化“住户满意”理念
在本次问卷调查中，住户也多次提到物业管理方面的问题，如小区卫生环境差、维修处理不及时、安全保卫不到位等，主要还是物业公司管理不到位及个别住户自身素质较差。为了更好地为住户服务，公租房行政主管部门应在客户服务上(看房、签约、验收、入住等)实现系统化和标准化，建立“一条龙”服务，并监督和协同物业公司共同管理。另外，物业公司应该把“住户满意”放在战略的高度上，以诚信为本，强化服务意识，建立并执行一套科学统一的标准，提高物业管理人员的职业素质，多与住户沟通交流，及时有效处理住户意见，为住户提供优质的物业服务，让住户在公租房小区住得舒心[10]。
4.4& 精心设计产品，满足住户需求
通过问卷调查显示，公租房住户在选择公租房时，住房的产品价值也是他们关注的重点。因此，提高住户满意度应把住户的需求与期望作为建设单位的行为导向，在项目设定、总体规划、建筑设计三方面按照住户的需求有的放矢地进行。项目设定应深入分析土地的地理特征、交通条件、景观环境等，据此决定项目的定位。进行总体规划时，建设单位应深入分析潜在住户所需求和期望的小区建筑外观、小区绿化、配套设施等。进行建筑设计时，应考虑潜在住户期望的户型结构、采光通风、朝向等。
本研究所得结论是建立在公租房实际住户的满意度数据基础上，分析结果可以证明评价指标体系具有较高的可靠性和有效性。但由于受到时间的限制，仅在某一特定时间段内对住户满意度进行了调研分析。在此背景下，定期测评住户满意度，建立起不同时期的满意度数据库，可以准确记录满意度变化，亦可动态地反映住户的需求和期望，便于地方政府及时进行相应调整，制定和落实相关措施。
参考文献：
[1]田秋生，李嘉莉.解决公租房建设融资问题的一揽子方法[J].南方金融，2011(5)：71-74.
[2]潘雨红，熊苑君，孟卫军.基于引入理想决策单元DEA的公租房配租方法研究[J].城市发展研究，2011，18(8)：14-16.
[3]杨玲.对完善重庆市公租房管理的思考[J].现代城市研究，2011(9)：78-80.
[4]陈俊峰.商品房住户满意度影响因素实证研究――以南京市区为例[D].南京：南京林业大学，2010.
[5]Earl W. Morris, Mary Winter. A theory of family housing adjustment[J].Journal of Marriage and Family, ):79-88.
[6]朱鳎钫禄.2003年北京住户满意度调查[J].城乡建设，2004(11)：49-50.
[7]冉芳.基于模糊层次分析法的经济适用房居住满意度测评研究[J].北京电力高等专科学校学报：自然科学版，2012(1)：279-281.
[8]吕红芬.商品房住户满意度实证分析及对策建议[J].浙江统计，2004(10)：10-11.
[9]刘念.房地产开发企业成本管理成熟度评价研究[D].重庆：重庆大学.2011.
[10]李平，张小芳，张晶.房地产行业顾客满意度影响因素的实证研究[J].湖南大学学报：社会科学版，2007，21(6)：50-54.
作者简介：刘贵文，男，生于1974年，四川阆中人，教授，博士生导师，研究方向：建筑业发展，城市发展战略。张运生，男，生于1988年，四川广元人，硕士，研究方向：城市发展战略。徐鹏鹏，男，生于1983年，山东聊城人，讲师，博士，研究方向：可持续建设研究。
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