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揭开购房换美国绿卡真相！卖中国房 去美国移民？
作者：端金融
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笔者在纽约美漂，前几年国内的亲朋好友至多打听一下美妆坤包、保健补品等价格，从去年开始房地产居然也混入了代购的话题，隔三差五地问一句曼哈顿的房子现在什么行情？
　　笔者在纽约美漂，前几年国内的亲朋好友至多打听一下美妆坤包、保健补品等价格，从去年开始居然也混入了代购的话题，隔三差五地问一句曼哈顿的房子现在什么行情？　　不久前，多年未谋面的大学老师很郑重地在微信上和我讨论在美国买房办绿卡的事情，我才发现父老乡亲关心海外房产市场不仅仅为了拓宽国际化视野，茶余饭后吹吹水，还真有诚心诚意考虑购房移民的。由于工作关系，我对美国房产市场以及投资移民略有接触。我和亲友们对于移民这事儿的不同认知罗列如下，供大家参考。　　1上海房价超纽约？　　国内房价高企是个不争的事实，但真要说是超英赶美，恐怕我要给这个说法打个问号。在一篇上海纽约房价对比的文章中，作者发现上海内环和外环的房价远超纽约，而中环略低于纽约，从而得出上海房价已全面超越纽约的结论。　　在内环房价的PK中，作者将纽约上东区和上海世纪公园周边以及静安别墅周边作对比。上东区确实算是纽约富人的老根据地，但作者选取的街区是由Park Avenue-106st-116st-2nd Ave组成。通常而言，曼哈顿的上东区Upper East Side指的是Central Park/Fifth Avenue-59th Street-the East River-96th Street的区域。　　即上图中Central Park中央公园右边包括Lenox Hill， Carnegie Hill 以及Yorkville的黄色区域。至于作者所提到的区域则属于East Harlem淡紫色区域内的一部分。Harlem就是大名鼎鼎的哈林区。根据纽约市政府nyc.gov公布的数据，东哈林区一半以上的居民是拉丁裔(这就是为啥图上还标明了西班牙语)，另有约1 /3是黑人。上东区和东哈林区的差别可不是到市中心近一两站地铁而已。有兴趣的朋友，可以自行查询一下两区的治安情况(怕说多了，有种族主义的嫌疑…).　　总而言之，体现在房价上就是紧邻东哈林区的Yorkville的每平米均价也要比东哈林区高一倍不止。根据专门提供纽约市房产信息的Streeteasy上提供的数据，目前上东区在售500多套房屋，挂牌均价约$2,475 per ft2， 按照1美刀等于6.5软妹币来换算，大约17万/平米。　　不过，美国的房屋面积一般就是指实打实的套内使用面积，要是考虑这个因素的话，17万还能再打个八折。但是和百分百得房率这个事实相比，目前国内的商品房一般都给予购房者百分百产权，在纽约可说不定。　　纽约的公寓一般分为Condo和Co-op两种产权，要完全说清两者在房产税务、所有权、管理方式和买卖风险等的不同，起码得再给我三盏茶的时间。最直观的不同，Co-op的购房者得先经过大楼管委会的审查，不少管委会连租客也要审查，甚至规定不许对外出租，所以市场流动性远不如Condo。体现在房价上， 就是曼哈顿的Condo每平米要比Co-op贵个两、三千美元。所以要是只看上东区在售的Condo房价，17万/平米还得往上走。　　当然，我个人觉得比较两地房价孰贵孰低对一般中产而言也就是个谈资，纽约房价就算真比上海便宜，有多少人真准备跨国换房？　　2买房送绿卡？　　另一个让赴美购房听上去极具诱惑的理由是所谓买房获绿卡的传说。简而言之，这事没那么简单。大致上这很可能是EB-5项目在口口相传之后的一次拷贝小走样。　　美国政府每年会颁发1万个EB-5签证给合格的外国投资者，通常有3,000个签证名额预留给投资到区域中心(Regional Centers)的投资移民者。　　一般而言，美国移民局要求投资金额不少于100万美元。但为了刺激美国偏远或高失业率地区的经济发展，移民局规定如果申请人投资的对象处在“目标就业区域” (Targeted Employment Area)，投资金额限制可下调到不少于50万美元。而大部分的区域中心的投资门槛也是不少于50万美元。　　这也就是为什么曼哈顿某公寓楼的投资移民项目只需投资50万美元即可办理EB-5签证。听上去很不错，既购买了房产，又得到了绿卡。要果真如此，估计曼哈顿的房价还得节节高。美国政府规定EB-5投资项目必须at risk(存在风险)。风险可大可小，但购置现房绝对不属于at risk的范畴。　　之前提到的曼哈顿移民项目，属于早期的开发阶段，房产商找贷款不仅要将房产抵押，而且也较高。而EB-5投资者最看重的是获得绿卡，一般对投资回报率要求极低。房产商乐得将一部分银行贷款转换成低成本的EB-5融资。通常而言，EB-5的投资者是以夹层贷或者股权的方式参与投资，还款顺序要劣后于银行贷款，因此投资之前千万要做好尽职调查工作。　　国内投资者往往通过移民中介接触EB-5项目，而这些项目绝大部分是区域中心项目。如果有中介许诺项目方承诺归还投资人本金或为投资款提供担保的，那就要小心了。莫说此种承诺不足信，而且这一说法已违背了美国政府所规定的at risk的要求。　　此外，某些中介会刻意强调区域中心有地方政府支持等说法。实际上，绝大部分区域中心是私营机构，即使有政府参与的项目也不等同于政府担保，更何况美国政府有州、群、县各个层级，地方政府入不敷出的事儿在美国也不算什么新鲜事。　　总之，不通过投资有风险的移民项目而只是在美国买了房子，人家是不会附送绿卡的。　　3抢占学区房？　　以我这位大学老师为例，在美购房的另一个动因是为了让下一代接受更好的教育。早年间留学美国多是为了攻读研究生学位，近年来赴美留学呈现低龄化趋势。越来越多的中产家庭将尚在中学，甚至小学阶段接受基础教育的孩子送出国门。　　除了直接将孩子送到寄宿制学校外，也有部分家庭选择购置学区房，让子女在学区所在地的公立学校就读。我们在此不讨论中美教育孰优孰劣，如果已经下定决心，立时三刻要让孩子接受美国教育，那么学区房倒是可以考虑。在条件允许的前提下，陪伴孩子度过青春期，家长们也会更放心一些。　　但如果只是为了卡位学区房，为子女今后上学做长远打算，我个人认为大可不必如此未雨绸缪。好学区的房子虽然紧俏，但还没发展到一房难求的地步。　　因为美国好学区的房产税远高于普通学区，一般家庭在子女们都上了大学后就会考虑搬离税负高企的学区房，因此学区房腾笼换鸟的周转率很高。即使出现供不应求的情况，美国大部分学校并不要求学生家长必须购置该学区房产。换言之，即使是学区房的租客也可送子女入读当地学校。　　当然，有人考虑投资学区房，在子女未赴美之前，将房屋出租，以租金充抵房产税。这倒是一个挺不错的想法。只不过在美国，包括租金在内的任何收入都必须纳税。　　B端金融认为现在非常多的中产阶级都有去国外定居的念头，基本上身价在2000万以上的有钱人都会首先让孩子学外语，读双语学校，最后目的自然是去美国等国家，最后把全部财产搬到美国去。难道去美国定居就一定好么？笔者认为不一定！　　对于非居民外国人来说(Non resident alien)，通常情况下，税率为30%。也就是说，1000块的租金，300刀要上缴山姆大叔。相比财务上这些算得清的加加减减，委托中介寻找合适的租客，以及每年填报联邦、所在州两级税表更是一笔不晓得要搭上多少时间和精力的麻烦账。　　以上种种，绝不是想打消各位赴美购房的念头。以我这种美漂打工仔来说，发自肺腑地希望祖国繁荣富强，同胞们豪气万丈地抢占美利坚。不说别的，华人越多，中餐馆和中国超市的数量和质量都会双双提升。只是借此想给大家分享一下可能之前没留意到的事儿。　　“生活不只是眼前的苟且，还有诗和远方。”说句题外话，对大部分中产而言，即使移民到了远方，还得一样面对苟且的生活。因此，与怎样顺利移民相比，定居海外后是否能安居乐业才是要考量的重点。
(责任编辑：DF207)
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由于希望通过外币做银行贷款，买房碰到一堆问题，求达人1：签订合同是用中国护照还是绿卡--银行要求用银行护照2：审税时如何操作，目前有的是中国护照，加国绿卡，上海户籍&求达人指点，签约买卖合同时需要注意哪些方面，同时也可以进行银行贷款。
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绿卡和买房什么关系。。
还是拿你的大陆身份证买啊
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第1楼salas_stone绿卡和买房什么关系。。还是拿你的大陆身份证买啊用身份证买，银行就不能外币贷款了，所以银行要求用护照买
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你有大陆身份 干嘛要用外币贷款？很奇怪
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第4楼mike_yaung2签合同必须用护照的，否则银行不会给你贷外币。审税不清楚。贷外币建议多跑几家外资，因为利率有的高有的低的，找到适合自己的。已去咨询,审税没问题,但是过户就不行了,房产交易中心不接受中国护照.不过听说也是不同区有不同操作方法,浦东好象可以.&
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第5楼juyh0812已去咨询,审税没问题,但是过户就不行了,房产交易中心不接受中国护照.不过听说也是不同区有不同操作方法,浦东好象可以.& 楼主有后续消息吗？护照过户有问题吗？我跟你一样的情况
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绿卡有个毛用，又不是国籍变了。
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第7楼msfs绿卡有个毛用，又不是国籍变了。不懂就别乱说。绿卡可以申请美元贷款，利率只有3个点不到。而且人民币升值，你说话算不划算？？？
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楼主请问后来怎么操作了呢
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我就是前几年用护照买的房，房产交易所用身份证和护照。贷款用绿卡，不矛盾的。一路走来很顺。楼主还没有走第一步吧。 你还是中国国籍。绿卡只有贷外币才看的。现在国内利率也降了，外币贷款没有多大优势了。
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第11楼vola2000我就是前几年用护照买的房，房产交易所用身份证和护照。贷款用绿卡，不矛盾的。一路走来很顺。楼主还没有走第一步吧。 你还是中国国籍。绿卡只有贷外币才看的。现在国内利率也降了，外币贷款没有多大优势了。的确是利差少了，不过楼主身份证名下应该是有房被限购了，几年前外资行信贷还是比较松的，现在也很严格，会卡一个绿卡的年限和交易中心要身份证注销证明
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你有大陆身份 干嘛要用外币贷款？很奇怪
你需要登录后才可以回贴上海购房新政出台，作为一个持美国绿卡非上海户口的中国公民，有资格买房吗？
如果可以，还需要满足什么条件？
问过了，不可以，要持美国护照才行
已有帐号？
无法登录？
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“不在美国买房 就不能持有绿卡”？！海关没错 实属正常
&&来源：居外综合
近日，以方式拿到绿卡的华先生在进入美国时被海关拦下，海关详细询问华先生在美国的居住及生活情况，并告诉华先生，不在美国买房，就不要继续持有绿卡了。 “不在美国买房 就不能持有绿卡”？！海关没错 实属正常华先生告诉记者，自己投资移民以来，由于工作原因，不能长期居住美国，也没有在美国置办房产，但是自己一直以来坚持每半年来美小住，完全符合移民政策。华先生对于此次办理入关手续时被海关官员盘问一事非常担忧。他说，入关时的一名移民官建议，如果不能在美国长期居住，可以把换成旅游签证，十年内多次往返，同样可以满足华先生的基本需求。对此，华先生说：“换成旅游签证等于放弃绿卡，这是绝对不行的。”无独有偶，杨女士的弟弟在进入美国时也同样被移民官扣留盘问，并详细询问其不长期居住在美国的原因。杨女士说，弟弟一家人为防万一，决定让孩子提前转学美国，全家也将于近期正式搬到美国居住。对于这种情况，在美国做陪读妈妈的林女士表示不必担忧，她说，自己的同学自获得绿卡以来已经在美中两国来回奔波四年了，从来没有受到过盘问。因此，这些完全是概率问题，不必担心。于两年前投资移民来美，现在持有临时绿卡的Jennifer告诉记者，自己常住中国，平均每4到5个月会来美一次，每次入境时移民官都要问很多问题，确实很烦，但是并不影响进入美国。对此，华强律师事务所首席律师华强告诉记者，海关此举的用意是在于提醒移民需要对美国社会有所贡献，美国颁发绿卡就是希望移民能够常住美国。而美国尊重个人的来去自由，但是如果在美国没有任何的投资，却想要持有绿卡，并享受美国福利，这是移民局所不允许的。华强律师说：“此事并非移民官员有意刁难，是中国人把制度玩坏了。”华强律师认为，美国目前的趋势同加拿大日渐接近，对现绿卡持有人的审查会越来越严格，这种只拿绿卡不做奉献的行为早晚会被禁止，严重者甚至会在入境口岸直接吊销绿卡。律师：海关要求买房很普遍 并不过分针对近来移民入关时受到海关盘问，并被告知，“不买房，退绿卡”一事，移民律师表示，海关要求完全合理。张军律师事务所首席律师张军说，海关要求投资移民在当地购买房产这一要求是完全合理的。他说，绿卡的全称叫做美国永久居民，意为拿到绿卡后应该永久居住在美国。生活在中国需要缴纳税款、保险、水电气暖、买车买房等，在美国也是一样的。绿卡持有者在入关的时候不能提供这些缴纳税款的证明，在美国也没有房产或银行卡记录，受到盘问是非常正常的。张军说，这种情况非常普遍，并非个案。很多人太太孩子都不在美国，办理绿卡以后每半年来美一次，以为这样就可满足继续持有绿卡的条件，但实际上，这种想法是非常错误的。张军指出，解决这个问题的办法有两个：一是在美国购买房产，置办在所需要的一切基础设施，例如把太太和孩子带来美国生活，在美国买车，考驾照，每个月定时缴纳水、电、物业等各项费用。“不需要每一样都办齐，但是至少要有点样子，”张军说。第二个方式是，在美国的移民网站申请白皮书(Travel Document)，现在统称为旅行证。此证的意义在于向移民官表达了我仍然愿意持有绿卡，只是由于工作、家庭、健康等客观合理因素，不能长期在美国生活。这些理由都是被美国移民局可以接受的。白皮书一次申请两年有效，两年内不回到美国也不会有任何问题。张军表示，对于相关问题不要心存侥幸，试图钻法律的空子。美国政府修改条例以后，中国赴美签证有效期延长至10年。张军说，对于确实无法长期居住在美国的移民来说，把手里的绿卡换成美国签证也不失为一个选择。
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美国移民资讯排行2016年08月> 海外买房赠绿卡：一道看得见摸不着的风景
海外买房赠绿卡：一道看得见摸不着的风景
第1页:“买房赠绿卡”确实存在第2页:买房不等于移民
提字：66万元在德国买房，就赠送德国绿卡。近期，随着一条微博的疯狂转发，“海外买房赠绿卡”的说法再次引起热议。记者咨询国内多家海外物业投资机构发现，海外购房赠绿卡，只是一道“看得见、摸不着”的风景。
如果问，66万元人民币能买什么样的房子？那么你一定会悲观的想到，最多也就在二线城市买一座100平米左右的房子吧。然而，如果有人告诉你，这笔钱可以在德国购买一套50平米的公寓，并且赠送德国绿卡，你会心动吗？
日，新浪微博实名认证的搜房国际前董事总经理庄诺就发了这样一条微博：“66万人民币购房移居德国。经德国政府批准的首个对华投资移民项目ICCN投资计划：购买具有永久产权的50㎡公寓一套；以此房产注册一家独资公司；获得德国长期居留权，并可自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24个欧盟国家。购房费用加绿卡手续费总计66万人民币。”
该微博发出后，在不到24小时的时间里就被转发了上万条。不少人在满心向往的同时，也提出不少质疑：这是真的吗？
《投资与理财》杂志曾刊登过一篇题目为《海外买房，美丽背后陷阱多》的报道，揭示了看似美丽的海外买房背后，需要面临诸多意想不到的费用等问题。而在记者致电咨询国内不少权威的海外物业投资机构之后，发现所谓的“66万人民币购房赠德国绿卡”的说法，只是一道“看得见、摸不着”的风景。
　　“买房赠绿卡”确实存在
记者在调查中了解到，通过海外买房来获得绿卡的情况，在现实生活中确实存在，但不多，比如欧洲的拉脱维亚和塞浦路斯就可以。根据塞浦路斯的移民条例，非欧盟国家居民只要在塞浦路斯购置30万欧元或以上的房产，即可获得该国永久居留权，享受本国公民待遇。
不过，和中移民公司的客服人员告诉记者，要想移民塞浦路斯，除了花钱买房之外，还要满足“在个人及配偶名下有30万欧元资产证明，并提供证明文件”，“申请人首次入境或入境前在塞浦路斯开设个人账户，主申请人及配偶每人存入3万欧元生活保证金，子女每人存入1.2万欧元生活保证金”等条件。
而在拉脱维亚买房，只能取得5年的居住许可权。在这5年内，如果每年在当地居住时间超过半年，通过当地的语言考试和面试，是有可能获得绿卡的。不过，买房者只拥有居住权，无法享受该国的福利与保障，但是能在期限内自由出入欧洲26个申根国家。另外，巴哈马群岛规定，只要在当地购买50万美元以上的房产，就可获得合法居留权。
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