业主不满服务拒交物业费败诉 - 物业之家
业主不满服务拒交物业费败诉
因小区内车道堵塞，停放在小区内自家的车辆被碰擦，光谷一楼盘业主林女士拒交一年多的费，因此被告上法庭。昨日获悉，法庭判决有了结果，林女士被判补交拖欠的物业费1809.51元。林女士于2010年在光谷一知名楼盘买了房，物业费为1.90元/月/平方米，入住后林女士一直准时如数交物业费。直到日，小区物业的服务标准降低，对小区内车道堵塞、车辆无序停放等事项没有采取有效措施，自己车辆被碰擦后不能提供监控录像，这使林女士觉得物业服务不符合约定，达不到相关规定的标准，由此拒交物业费。小区物业针对林女士反映的问题，以购买移车器等方式试图解决问题。但因双方就是否应当交纳服务费以及交纳数额争议较大，未能达成协议。2014年8月，小区物业把林女士告上法院，请求判令林女士支付日起至日拖欠的物业服务费1809.51元及相应违约金1194.44元。林女士拒交物业费的理由有两方面：一方面是物业公司服务质量不达标，对此，法院认为，提起违约主张的主体应为业主大会和业主委员会，并非林女士个人;二是车辆停放小区被碰擦，属于侵害财产权益，法院审理认为，该担责的主体应为具体的侵权人，而非物业公司。由此，法院判决，小区物业已为林女士提供了物业服务义务，虽然林女士认为物业在小区停车及秩序维护管理等方面存在服务瑕疵，但在物业履行了合同主要服务义务的情形下，林女士仅以其履行服务合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业费，会使双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，法院不予支持。考虑到林女士提出物业的服务瑕疵后，物业未能有效解决，影响了林女士及时交纳物业费。最终，法院判决林女士免交滞纳金，交纳拖欠的物业费1809.51元。温馨提醒&&&举证服务有瑕疵所欠物业费可打折补交每到年底都是物业费的集中催缴期，面对一些以物业服务不到位而拒交物业费的业主，越来越多的物业公司选择起诉欠费业主。记者昨日从武汉中院获悉，今年我市有5个小区的多名业主因不满物业服务拒交物业费，被物业公司告上法院，最终业主均被判败诉。记者了解到，今年在市江岸区二七路、武昌区临江大道、沌口东风大道、武昌区彭刘杨路的小区都有欠费业主被告，法院的判决无一例外都与光谷这小区情况差不多。法院认为物业公司存在服务工作不到位的问题，但物业公司已提供了完整物业服务，作为业主也获得服务并受益，物业公司的违约行为的违约程度属于一般过错瑕疵履行，并非完全没有履行提供物业服务的义务，因此均判决业主补交物业费。记者昨日梳理法院今年的判决发现，在这类案件判决中，法院并非一边倒向物业公司，其判决维护物业和业主双方利益。在武昌区彭刘杨路一小区的判决中，欠费业主提交照片，证明物业公司环境卫生管理、交通秩序与车辆停放、消防及公共安全服务等多个方面，未履行物业服务合同，给业主的生活造成了影响，法院由此判决物业公司应减收物业费用，酌情予以减免30%。并且，业主未按时交纳物业费事出有因，法院对物业公司要求业主支付违约金的诉讼请求不予支持。在武昌区临江大道一小区的判决中，业主以物业服务不到位为由，从日至日止未交物业费。物业公司于日起诉业主，请求判决业主交纳日起至日的物业费，由于物业公司无证据证明其在上述期间内向该业主进行过催收，则物业公司所主张的2009年1月起至2012年8月的物业费超过诉讼时效，法院只判决该业主支付自2012年9月起至2014年6月止的物业费。
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业主不交物业费到底损害了谁的利益
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3秒自动关闭窗口#小区物管#业主不交物业费，侵害了谁的权益？_物业培训合作共赢-爱微帮
&& &&& 【小区物管】业主不交物业费，侵害了谁的权…
业主不交物业费,侵害了谁的权益？文/陈凤山经常有物业公司抱怨，业主欠费太多，导致企业经营困难并难以提供令业主满意的物业服务。业主欠费——物业公司服务欠佳——更多业主欠费，这个问题在很多小区都会遇到。于是，有一种观点渐渐被广为传播：欠费业主侵害交费业主甚至全体业主的合法权益。一“单个业主欠费，实际侵害了全部业主的权利，物业公司只是在管理小区时需要花费成本，需要经济来源，只能说经济来源于广大业主，单个业主欠费，物业公司可能会有一个缺口，比如小区一年物业费300万，有一些业主欠费，最终收回来200万，这样可能无法承担正常的小区运作，那么最后就没有办法进行服务，那么约定的管理标准都不能达到标准，那么受害人必然是业主，因为物业公司是经济实体，是企业，不可能自己把费用垫进去，谁也不会干亏本的事”。2011年，某物业公司总经理在一篇文章中写道。类似的观点在社会上正在被越来越多的人接受，包括行政、司法机关的工作人员和一部分业主维权人士。当然，也有对前述观点持不同意见的。“在包干制下，业主不交费侵害的是物业服务企业的利益，而不是业主的共有利益，物业服务企业如果保留对欠费业主的诉权，就没有任何理由降低维护水准！如果物业服务企业因为业主欠费而降低服务标准同时又保留对欠费业主的追诉权，那是物业服务企业侵害全体业主的利益，而不是不交费业主侵害全体业主的利益。”北京市一位维权业主批驳了一味指责业主欠费侵害其他缴费业主权益的观点。与这个论题相关的法律法规条款主要包括：《物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”第八十三条，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对……拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”和《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（五）按时交纳物业服务费用；”第六十七条，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”在相关的讨论中，还出现了业主整体利益、物业服务企业的利益，以及业主的义务、包干制、物业管理企业的诉权等概念。二就本质而言，这个问题涉及到物业费的性质和包干制应该如何理解。在现有的物业管理制度设计及实务中，对这二个问题都存在着深刻而影响巨大的误解。换言之，业主欠交物业费，是在和谁形成债权债务关系；以及在什么情况下，因业主欠费形成的债权债务关系对其他缴费业主形成“损害他人合法权益”的关系，在当前并未形成一致理解。《条例》第七条将交纳物业服务费用确定为业主的义务，但是并没有明确是对谁的义务，而是语焉不详地规定该义务是基于“物业管理活动”而产生的。按照《条例》第二条关于物业管理的定义，物业管理活动是“业主通过选聘物业服务企业”而实现的，是“由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定”而完成的。也就是说，物业管理活动是存在着业主与物业服务企业两个主体。问题在于，如果是《条例》第十条所规定的“只有一个业主的”的建筑物，则业主与物业服务企业在法律上的身份都很清晰。而对于住宅小区来说，这里的“业主”指的究竟是单个业主的集合还是指业主团体呢？如果是单个业主的集合，则存在每一个业主与物业服务企业之间形成合同关系。如果是业主团体，则物业服务合同就是业主团体与物业服务企业之间订立的。这两种合同关系下，服务服务费用的债权人就会有巨大的区别。前者，是物业服务企业；后者，是业主团体。或者说，在前一种合同关系下，业主的交费义务是相对于物业服务企业的；而后者，是相对于业主团体的。这种区别其实意味着在前期物业管理和业主自治阶段，物业费的性质本质上有所不同。《物权法》第七十二条在明确业主拥有义务时，并没有如《条例》一般列举义务包括哪些内容。《物权法》在第八章“共有”中，其第九十八条规定，“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”实际上，是在规定共有物的管理费用的分摊是共有人的义务。建筑物区分所有权与一般物的所有权的区别在于，其由专有权、共有权和共同管理权构成。区分所有权人之间基于共有而形成共有人的关系。因此，对于区分所有建筑物的管理费用的分摊应该属于《物权法》第七十二条所指的“义务”之一种。《物权法》第八十三条中规定“业主大会和业主委员会，对……拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”实际上也体现了这种立法思路，将物业费视为业主对业主大会的义务。这里拒付物业费“损害他人合法权益”中的“他人”，虽然语焉不详，但并不妨碍做出前述理解。这种理解，在维权业主群体中正在逐渐取得共识。同时，“北京物业管理新政”中出台的《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》(征求意见稿)也体现了这种认识。但是，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定，则与此又形成新的冲突。该司法解释第八条第二款规定，“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”这实际上是将物业费支付、收取确立为业主与物业服务企业之间的权利义务关系。司法解释对物业费的性质的规定与《条例》是一致的。依照《条例》第六十七条，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”则物业服务费用是业主对物业服务企业的合同义务。否则，物业服务企业是无权起诉欠费业主的。值得注意的是，国务院法制办在2002年10月向社会公布的《物业管理条例》（征求意见稿）中，并没有这个规定，第六十七条是在正式稿中才出现的。“物业管理条例在现有的法律规定之外，运用国务院行政法规的形式，在特定条件下设定了起诉业主的权利。”在某种意义上，赋予物业服务企业对欠费业主的诉权，解决了《条例》所确立的前期物业管理中业主团体缺失的问题。或者说，在前期物业管理中，因业主团体缺失和业主合意无法形成的情况下，重新定义了物业费的性质和权利义务关系。但是，共有物的管理可以由每个共有人单独委托管理服务的权利么？从法理上，这种委托方式是不能成立的。三这里需要指出的是，业主所交纳的费用在《条例》中采用的是“物业服务费用”这个名称。而在《物权法》中这种费用被称为“物业费”。而在历史上，这种费用曾被称为“物业管理费”。在口语中，经常被称为“物业服务费”或简称为“物业费”。在一部分维权业主中，认为只有在酬金制下欠费业主才会形成对交费业主的权益侵害。这种观点认为，酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。这样的话，欠费业主则对全体业主形成债权债务关系。也因此，只有在酬金制下，才会形成“无理由欠费业主损害全体业主利益”的这一论断的合理性。相反，在包干制下，由于《物业服务收费管理办法》规定“盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担”，因此采用这种物业服务费用收取方式的物业服务企业应该在收费不足的情况下，垫资提供物业服务合同约定的物业服务（包括内容和质量）。如果出现收费不足，而物业服务又不垫资提供服务，则是物业服务企业侵害了交费业主的权利。实际上，企业经营是存在经营风险的，而“欠费-垫资”即为提供包干制物业服务的物业服务企业的经营风险。如果按照一部分物业管理行业人士的理解，“因为物业公司是经济实体，是企业，不可能自己把费用垫进去，谁也不会干亏本的事”，则会这些企业在物业服务过程中即不提供合同约定的质价相符的物业服务，又同时保留债权和诉权的情况。实际上，这些企业获得了双份收益：因为没有垫资而节约了按照合同应该支付的经营成本，又保留了同样额度的债权并通过诉讼取得这部分受益。在现有的法律制度下，如果管理规约没有规定物业费是全体业主的共有经费，同时收费责任和管理服务都由物业公司承担的话，物业服务企业是有垫资提供合同规定的服务的义务和责任的。以业主欠费而拒不垫资提供服务，实际是物业服务企业侵害了业主的权利。按照合理的逻辑，当欠费出现时，物业服务企业垫资提供服务；同时，积极追偿债权。如果能及时提供与合同相符合的物业服务，而且能积极追偿债权，则资金不足-服务下降-更多人不交费的恶性循环应该是不会持续的。遗憾的是，这种合理的逻辑，并不被物业管理行业、行政主管部门和社会所普遍接受。而且，有些城市的司法机关还出台允许物业费的欠费债权的追偿期限可适当延长的文件，助长了物业服务企业怠于追偿物业费的行为。(微资讯摘编自《北大物业讲堂》，陈凤山：行业知名作家、专业维权人士）最新课程推荐1、物业管理成本管控与标杆项目精细化管理服务解析研讨 ——如何引进战略成本管理,并能有效运用到管理中去 ———— 物业服务为什么需要精细化管理 —叶老师8月28日—30日与您相约 沈阳2、变局—“互联网+”的物业企业应对策略 管理之变：您作为物业企业高管，怎样看待移动互联网时代的物业行业管理变局？ 或者您已经做好决策，但中层团队不理解、不警醒、害怕在变革中损害利益…… ——周老师9月18日—20日与您相约 广州报名方式微信报名回复“姓名+单位+职务+电话+课程名称”关注中国物业管理行业协会动态网址：http://www.chinawgx.org联系方式：010-
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物业费拖欠 如何打物业费官司 凡是有房子的一定要顶啊(转)
1、物业费案件在法院是诉一件判一件的，也就是说物业公司是100%赢的。原因并不是因为物业公司完全占理，而是因为法院在审理中根本不审查不理睬业主作为被告方的理由。
——这是物业管理费诉讼的实际操作情况。
2、物业费的依据并不是法律规定，而是基于业主与物业公司的合同。所以，只要是物业公司应该做到而没有做到的，都可以成为业主拒付物业费的抗辩理由。但实际情况请参照第1条。
——这是物业管理费法律层面的问题。
3、鉴于法院在物业案件上的实际操作情况，法院实际已经成为物业公司的催帐员，不要指望能打赢官司。这种都是一批几十甚至几百个案子上的，法院都是把这些案子当作提高结案率的皮夹子来捡的，你不要指望法官会为你一个案子来花心思。这样的法官恐怕若干年后才会有。
4、法院已经意识到物业案子不能用这样的思路判了，因为遇到大量物业公司有问题的案件。已经有法院向高院提出过建议要求对物业案件的办案思路进行调整。
1、开庭谈判调解，打折付钱。（底线）
2、拖。收到诉状和传票后，要期限内提出要求反诉（反诉提出，不管有没有道理，法院必须接受的。如果不接受，是要出裁定的，出了裁定可以上诉，中院有结论后下来后，再继续本诉。如果一审法院既不接受反诉，又不让你上诉，灵了，案子判好后，上诉，发回重审。）审理过程中，说有新证据提供，要求延长举证期限。尽可能拖长时间，把这件案子的进行与其他案件分离出来。判好再上诉呗。反正能用的程序用足。
反正离中院近，花不了几个车钱的。但律师的诉讼成本上去了。物业案件的最大优势在于量大，可以摊薄律师成本。所以这种办法最好是有大量的业主不服判决的，每个案子各自操作，这样诉讼成本就上去了。
有好的物业公司，也有坏的物业公司。物业管理条例根本不是从业主权利出发的，根本谈不上对业主权利的保护。拒交物业费是没有办法的办法。
本人在浦东的房三年没交物业费。一直等物业公司起诉，不过物业公司一直未起诉，原因是物业收了停车费都吞了。小区停车费应当业主的收入，扣除管理成本后应当转入维修基金的，这个上海某法院已经有判例了。对物业不满的，可以注意一下维修基金数字，只有出没有进的，说明停车费给黑了。这个可以成为你谈判的筹码。
交也要折腾死它！
对于交物业费我是这样想的，大家看看有没有道理
从现在开始，我们就是不交物业费，就等着它告吧，在法庭上能争取一下就争取一下，赢了官司正好，当然，输了也是意料中的事情，物业费最终是要交的，但要看是怎样的交法，记住！这是个关键，要让物业公司也付出成本！即使我们交出物业费也要让物业公司付出成本！物业公司请律师也是要付出成本的，律师天天往法院跑也是要付出成本的，尽管那是他的本职工作。那我们从现在开始，每个人都等着法院判决后再交物业费，算一算新华联有多少住户，要是每家都跟物业公司过一遍法院，那不得把它折腾死，把法院烦死！老子不是没钱，不是交不起物业费，但这个物业费交的不舒服，心里憋屈！那我也让你收钱收的也不舒服，有本事你就告呗，下次我还是不交，还是等法院判完我再交
2、 经济纠纷在法院的流程是：
1，起诉，立案。谁起诉谁就交诉讼费，经济纠纷的要按诉讼额的百分比来交（20%）。如果物业真的要告，那要出一大笔的诉讼费代缴（诉讼费要由法院确定双方谁出）。
2，传达、调节、开庭。。。最少要3各月以上。导致的结果是两个：1，物业赢了。2，物业输了
如果物业输了，那他就自己承担诉讼费。还没有要到钱。
如果物业赢了，记住这个时候才是关键。官司是输了，要钱就难了。不给钱物业还是没有办法。物业只好再去法院立案申请执行，这个环节就有法院的执行庭来执行了，当然法院的执行厅还要交一笔钱（20%），法院才能来执行。执行的时候没有你的存折账户和开户行，你存折上的钱是安全的。（除非物业或法院有你存折）。那执行什么呢？你家里的东西，物品可以折价，你要配合法院让他们把东西搬走，不然就是妨碍公务。
物业最终得到你家里的沙发、床和电视等。反正用三年就要换了，还不如折价算了。
物业没有要到钱，还花了不少给法院大人们的奖金，或是盖办公楼的钱。
黄世仁在现在的社会就这样。是制度这样规定的，不是想这样。我们也是被逼的。
至于那个律师函，哎。收到后物业一定会打电话给你说：“律师函收到了吧，快交吧，不然。。。”
3年前我回答是：“我本来打算交，你看现在律师函都收到了，我只好等法院的传票了，哎。。”
我现在还是没有收到传票。
应对物业起诉的下中上三策
象物业因为不缴物业费起诉业主这种事情，说实话，业主胜诉的可能性是微乎其微的。这并不是说业主的行为就是不正义不道德的，而完全是因为在现有的司法体系下，业主可能反诉物业不作为和侵权的法律主体——业委会缺失所造成的。但即便如此，物业起诉业主的主要目的，也并不是就为了那一加一户不过数千的小钱，而是追求一种杀鸡给猴看的群体效应，造成多数业主因恐惧物业起诉而不敢维护自身权益乖乖地缴纳物业费。真要是一家家通过打官司来催缴物业费，恐怕过不了一年，物业也就挺尸了。
缓交物业费的正当性和必要性，这里就不多说了。小时候在街边遇狗，常常有这样的经历：你跑，狗追，在后面狂吠不止；你站住，回身，弯腰做拾砖样，狗飞逃。应对物业这种恶人\小人，就必须要勇敢面对，而不能退缩。
当然，应对也要得法，才可止恶。老夫综合这些年的法律、生活常识，总结下、中、上三策，以飨诸位同学。
有个同学说的好，一个字，拖。
拖完了开庭拖判决，拖完了一审有二审，也甭费心琢磨什么证据、答辩，花些冤枉钱请什么律师，更不用为此着急上火、发愁烦心，反正咱有时间就去庭上转转，看看物业这帮不要脸的东西耍猴开开心，就算官司一年半载以后彻底输了，也不过几千大洋的小事，有钱还难得买个开心呢！物业想要滞纳金？放心吧，崩说门，连窗户都没有！就连这几千块钱，还不一定给到他手里呢！再执行个一年半载，得了，看着法官兄弟不容易，给个面子吧；要钱，没有，要物，刚出炉的老彩电、录音机倒是有一批，当年的发票都在，看能顶多少银子？物业不想要？就这都是执行法官好不容易执行回来的，给脸不要，自己看着办。
也是一个字，哄。
物业不是不嫌丢人吗？那我们就帮着他们哄哄，赶赶场子。也别光咱爱建园一个小区，什么罗山花苑、金桥新城的业主们都联合联合，反正网上交流这么发达。除了接到起诉的同学，别的同学们也可以联名写个东西，把物业的“光荣行为”都给他写出来，作为补充证据给法官们看看，也让他们开开眼，看见以后写着“云……”物业的小区都绕着走；法官不采纳？那也不要紧，新闻媒体上播播，小报记者这年1月活着也不易，就等着这个好拿封口费呢！没准儿招了几个人大代表，再谈谈法律的缺失那也说不定哈！就这么着，同学们说说，这物业能不露脸吗？这脸不得露大发喽？！
还用我说吗？说一千道一万，要是有了业主委员会，我们还会受这个欺负吗？！说句不好听的话，都到了今天了，业主们也并不团结，还在各自打着小算盘，这样下去，业主的利益不受损，那才是老天爷不长眼睛呢！说实话，我有自己的实业，炒房卖房，和我也不搭边。爱建园这房子本来买来就是自己住得舒服的，至于它会不会因为物业的表现而贬值或者升值，对我而言，仅仅是一些数字，没有任何实际的意义。物业惹着我，不行；物业起诉我，我下策保证比谁玩得都漂亮。别人受得了，我更受得了，大家瞧着办好了。
关于如何应对强制执行的建议
&至于大家担心的“拘人”，就更不用怕了。别看大家经常在媒体上看到强制执行拘人
的事，甚至判刑，那都是媒体忽悠吓唬老百姓了，不排除物业用利益驱动媒体大肆宣传
以威慑大家。在司法实践中，法院极少采取这个手段，极少极少，除非您直接与法官法
警发生言语冲突直至身体对抗。听一听拘人程序大家就明白了。执行法官首先要整理材
料，写报告，说明我们如何如何藐视法律，对抗执行，行为恶劣，报到庭长那批准，庭
长批准后，再报主管院长批准，都批准后，制作拘留决定书。然后和法警队主要是队长
协调，看看法警队的同志们什么时候有时间，再看自己的时间有没有空闲，别跟开庭冲
突了。最后一切都弄妥当了，才会到你家。到你家后，也不是马上就拘人，要宣讲政策
，告诉你，必须得执行判决，你办不办，不办我们可带着拘留决定哪，可以拘留你。你
怎么办？当然要办啊，当然要尊重法律啊，法院的同志们也很辛苦，大老远来一趟，不
能让你们白跑，但我也没那么多钱，老父亲刚刚住院治疗花了一大笔钱，能不能先给一
部分，回头我慢慢筹钱，或者请我的邻居给我担保一下，我保证在多长多长时间内给钱
，这些都是法律允许的缓兵之计，等等，只要把执行法官好说好商量哄走了，下回来就
不一定何年何月了。总之，执行法官不是到家里马上就拘人的，没那么恶，他一定会告
诉你，请你配合执行，否则我就拘人。要是口齿伶俐的业主，可以想办法再拖拖，要是
您不愿意和穿制服的多纠缠，直接给钱打发走就完了，绝不至于被拘留。那些当场被拘
留的，一定是在言辞和肢体上与法官和法警有激烈对抗，这种情况就不需要拘留决定书
了，可以直接以妨碍执行公务拘留。
&这段本来是结尾段，但我写完后感觉太长了，所以把大家关心的拘人问题提前到第一
&我相信家园里的法律工作者不少，代理过执行案的也不少，在执行过程中采取强制执
行手段的也不会少，但真正走到“拘人”这一步的肯定不多，因为法院本身采取这一措
施就慎之又慎，少之又少。我在上周刚刚执行过一个拘留了对方法定代表人的案子，有
一些新鲜的经验供ZZ们参考。
&大家首先要明白一个前提，这是我们的优势，就是广大业主“广大”这个词在现实中
的意义，就是人多，物业尤其是法院根本管不过来。大家一定要充分发挥这个优势，每
个业主都“拖”一点，耗一点，物业和法院就受不了。这个“拖”并不是说非法的拖，
而是在法律赋予你的权利范围内拖。比如，一个案子从起诉、受理、通知、庭前交换证
据、质证、审理、（二次审理）、合议、宣判到上诉，上述过程再走一遍，进入执行阶
段，申请执行，受理，安排时间执行，请法警，一次执行不行，再来一次，还不行，再
来一次，甚至在执行过程中，您再提个执行异议，要求执行听证，或者我一时凑不出这
么多钱，我多凑两次，那执行员就得多跑两次，或者，我给您法官大人写个保证，保证
在12月内还清，或者请我的邻居给我担保，我一定在12个月内或6个月内还清，等等。
您想想，上述过程都走一遍，物业和法院累得不轻吧。这还只是您一个人的，要是所有
的被诉业主都这样把法律赋予我们的诉讼权利用个够，拖也把物业拖死了。持久战，我
们怕什么，最不济我们最后把物业费交了，那也把物业折腾个够。
&关于诉讼阶段的建议，我不再多说，家园网的高人支的高招不少了，我只说一点，如
果应诉通知到了您手里，确定要开庭了，被诉的业主一定要去应诉。当然在此之前，您
也可以想办法不让自己见到收到法院传票。一定要在法庭上把我们的想法理由充分的说
，能说多少说多少，尽管法官不爱听，不想听，最后我们也败诉，但任何事情发生变化
，比如从败诉到胜诉，都需要一个过程，这是一个从量变到质变的过程，我们每个人如
果不积累这个量，那质变的过程只会抻的越长。就象杜宝良因违章被罚款一万多，这个
钱他肯定要交，他胜诉不了，但不也换回来交通管理局开始给大家邮寄违章通知单了
吗。我们都不是刁民恶民，不交物业费肯定有原因，物业是有责任的，这点难道法官不
知道吗？他当然知道，法官也买房，买的房还都不错，他当然知道到底这个矛盾谁造成
的，谁的毛病更大，换句话说，更应该先整治谁。大家都尽力去抗争，胜利肯定会来
&败诉了，法院判决生效了，该执行了，如何面对？就是不理他，拖着。说说法院的工
作流程工作量，您就明白拖是最方便最好用的办法了。说句公平话，撇除个别法官的灰
色行为灰色收入，法官的收入不高，尤其是公务员工资改革以后，一般也就两三千块钱
，可是他们的工作量远远超过挣两三千块的人所承担的工作量，一句话，他们的工作量
非常大，经常加班，他们非常忙。这么忙的人哪有功夫一趟又一趟的往我们这跑，你只
要倍儿尊敬和颜悦色的把他这趟哄走，下一次来不来就不一定了，来也指不定几个月以
&物业再NB，再有背景，他也是具体的某一个人具体办这事，当他面对的是成百上千的
业主时，他的时间和精力也显得很少。他得费心费力的疏通法院一级又一级的环节，诉
讼环节和执行环节的承办法官又不是同一个人，他们的领导也不同。即使环节全都疏通
了，最后工作还要具体的落实到某一个法官头上，他的时间和精力更有限，前面说了，
法官很忙。而且，物业疏通了法院的环节，不是说这一次疏通了，以后就随便用了，不
用再做思想工作了。举个例子，不是说您今天加油了，以后这车每天就随便开了，不用
再加油了，您只要想要这车能发动，就得加油，您去一趟清友园就得加一次油，下次去
，下次还得加油，谁给我加油，我就去谁那。这油可比93号汽油贵多了。您想想，假如
您是一个法官，出去一趟，北京又这么堵车，您是愿意执行一个标的5000万的案子，还
是标的5000块的物业费案子，5000万的案子得加多少油，5000块的案子又能加多少油。
5000万的案子执行的好，年终写工作总结多有面子，5000块的案子去欺负老百姓，又能
有多少面子，能算多少工作业绩。
&很不幸，在您不理他拖着他的过程中，执行法官和法警百忙之中还是到您家来了，强
制执行来了，怎么办？不要怕。国有单位、国有机关最怕激起民愤，闹成XX性事件，这
会影响他的升迁、政绩、甚至饭碗，现在从中央到地方不都在建设和谐社会嘛。所以只
要我们不用强，执行法官就不好用强。更不能跟法警对抗。我见过的法定代表人一次开
保时捷去法院，一次开AUDI A8L去法院，车牌都是京A85开头的，在执行员宣读拘留决
定书后，法警一点都不客气，一把就从椅子上薅起来，另一个法警一下就把另一只手拷
上，那也是在社会上很有身份的董事长啊。所以，不用强，尊敬法院，尊敬执行员和法
警，和颜悦色，但就是不给钱（因为本来就不该给，我们冤枉啊），用尽法律允许的一
切办法拖着。实在拖不过去怎么办，那就多少给点，比如给个30%，表示一下诚意，给
法官点面子，让他回去多少能交个差，绝对不全给，执行法官下回什么时候来就不好说
了，物业也没办法啊。
&虽然ZZ们总败诉，虽然法官对待ZZ们总是声色俱厉，但这不意味着法院就是物业他们
家开的，他想让法官干什么法官就干什么。物业请法官出来执行一次，那也得费牛劲了
，法官不会仅仅为了物业的事一趟又一趟的出来。实际上，法官也很烦物业，起诉了那
么多业主，都归到法官那，就是工作量啊。面对的又是一个又一个散落在社会上的老百
姓，不好执行，不好结案，结不了案就影响工作业绩，法院是以结案率来考核法官的。
执行法官请法警出来也特别费劲，大家都明白，如果哪个法官承办物业的案子，他会受
到物业的礼遇，出去执行也算完成自己的结案率，法警苦哈哈的跟您瞎忙活什么啊，没
动力，所以法警在民事纠纷中不是容易请出来的，执行法官需要好好协调与法警的关系
，当然羊毛出在物业这只羊身上。
&再举个例子。有一次我们请长春的法官去沈阳执行，一趟就出去5W多，还无功而返。
到现在，第二次执行还没启动起来。知道法官出来执行一次多难了吧。
&所以，如果不幸，您被起诉了败诉了执行了，没关系，只要好说好商量着，就是不给
钱也没事，实在拖不过去就给点，反正已经达到了拖的目的。但明年，对不起，我还是
不交，只要你物业一天不改变，我这物业费就一定不会痛快的交。你愿意告就告去，愿
意执行就执行去，你要折腾的起，我们ZZ就陪的起。拖也把物业拖傻了，这帮硬塞给咱
们的‘管家‘，拿着咱们给的钱还要工资，主人让他报报帐目都不肯，你把我们业主的
钱花哪去了都不告诉主人，主人还敢把钱再给你吗？不要把服务与被服务的关系搞成管
理与被管理的关系。其实说到底，拖也不是我们的目的，我们也并不是想白白的让他们
给我们服务，我们一分钱也不给。我们要的只不过是与服务水平相匹配的支出，要的只
不过是根据国家法律规定业主和物业应该各自承担的义务和享有的权利，一个字，公
平。但我们手里掌握的最直接最有效的手段就是物业一直想要的钱，那还不利用的充分
&至于这次朝阳院执行庭的统一行动，明显有两个色彩。一是到十月底了，马上就年底
了，他们面临结案压力，需要结一批案子，所以突击搞一下。另外一点，有某领导搞政
绩工程的痕迹。所以说，这是一次临时性的行动，不是长期性经常性的。赶上这拨的，
您就配合一下法院的工作，毕竟判决生效了。但下次还是不交，物业有本事就一次又一
次请法院来，反正我们陪的起，大不了就是给点钱。没赶上的，就更不用交了。
&所以，大家不要担心更不用怕，只要讲点斗争策略即可。这还是说当面对的同志时的
态度。对待物业的态度，就是不客气，坚决斗争到底。担心了，害怕了，就中了物业的
&最后再补充一句，如果您真被拘留了，7天也好15天也罢，而且确实在里面呆了那些天
，那您还真就别交物业费了，反正拘也拘了，这已经是强制执行的最后一招了，到时间
法院就要放人。估计以后物业再也不敢到你们家收钱了。
这个必须顶&&现在的物业牛的很
活雷锋啊！！！
物业费拖欠官司一旦输了你的个人信用也会牵连，所以这个帖子中适合脸皮特厚的老赖！
谢谢楼主，我涨知识了！！
这个帖子说出很多不想交物业费业主的心声啊，也助长了那些投机取巧者的志气，想不通宁愿被拘留也不愿缴纳应缴物业费的人咋想的，总之，不赞成这种做法，也极其损害了正常缴费业主的权利，最后小区不像个样，房价刷刷掉价，我想这样的结果不是大家希望看到的，为了蝇头小利而失去了更多，这是愚昧的表现，应该有长远目光，难道要等我们的小孩长大了继续为了物业费的事儿跟别人吵得面红耳赤吗？
声明，我不是物业，更不是物业的托，只是从理智的角度分析这个问题，就事论事，如果不想缴费的业主看了不舒服，我也只能说声抱歉。很多事情其实并没有对错之分，不去锱铢必较，豁达一点你会发现生活更美好。
物业他妈的就是牛逼
不要物业最好，物业要来做什么
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