乱堆乱放物品影响出入物管如何处理
　　物业公司应清理乱堆乱放的私人物品———业主乱堆乱放物品影响出入物业管理公司不管不问如何处理？
　　【案情简介】
　　赵小姐是北京市蓝天大厦栋楼房的业主，她最近有一件事非常烦心，因其所在的大楼一层大厅和上楼梯的梯道口都堆满了布满灰尘的货物，不仅有碍观颜，而且给她公司的员工出出进进带来了很大不便，并且影响到公司的业务及公司环境对客户造成的公司形象。
　　她多次向货主交涉未果，后又向物业管理公司要求清理大厅和楼道，均未能得到实际的解决，没有办法，她只得向行政管理部门投诉。
　　【精典评析】
　　公共楼道居于公共地方和设施，根据建设部年号令《城市新建住宅小区管理办法》和北京市人民政府年号令《北京市居住小区物业管理办法》的有关规定，产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施，不得在房屋共用部位乱堆乱放。如产权人和使用人违反规定的，物业管理企业有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，并有权要求恢复原状、赔偿损失。本案中乱堆乱放货物人的行为物业管理公司应给予制止，并要求恢复原状，给赵小姐造成损失的，物业管理公司因其服务质量不合格的违约行为应当给予赔偿，其可以再向堆放人追偿。
　　大厦的大厅属于公共部分，任何一家都无权私自占有作为自己的场地，同时大厅也是各家业主上下班出入货的公共区域。不管哪家业主在使用大厅，出入货物的时候都应该本着尽量不要将货物堆放公共大厅，以免给其他公司带来付面的影响，大厅是大厦各家业主进出的必经之地，如果哪家公司的货物长期堆放在大厅，势必会给其他业主的工作带来极大的不便，因此业主在使用公共大厅的时候应本着即放即走的原则，同时业主在使用公共大厅的时候，应想一想是否影响了其他的业主的利益，这样就会减少其他业主的投诉，同时管理处将对各家业主进行监督。营造一个良好的公共秩序，关系到全体业主共同的利益，因此这就需要全体业主来共同维护。
注：本帖子由作者发表于.
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。我市客运工地工商贸安全生产暗查 情况喜中有忧_新浪咸阳
我市客运工地工商贸安全生产暗查 情况喜中有忧
咸阳新闻网评论
　　本报讯(齐健 记者 郑苗裔)7月30日至8月7日，由市监察局、安监局等多部门组成的咸阳市安全生产大检查暗查第三工作组(综合组)，对淳化、礼泉、武功、永寿、长武5县的安全生产工作进行了暗查。
　　第三暗查组主要对淳化等5县涉及道路交通、建筑施工和工商贸的22家相关企业进行了暗查。暗查组除了深入企业生产车间现场检查消防器材、警示标语、设备操程、生产环境等情况外，还查看企业安全生产管理制度、资料和安全管理人员相关证照，询问企业负责人和一线从业人员的相关安全知识。
　　检查发现，多数企业非常重视安全管理工作，各项安全管理规章制度的制定及一线从业人员的安全教育培训工作都能较为有效地完成，安全管理工作基本到位。但仍存在一些普遍问题，从业人员安全教育培训资料不完善，部分过期消防器材未能及时更换，安全管理资料及特殊工种人员操作证的整理、更新不及时，安全生产管理不规范。
　　检查发现，个别企业存在突出安全问题。宏伟客运公司在县城的一处临时停车场，南侧部分围墙倒塌，墙外堆放的易燃物草帘暴露在停车场内，整座停车场内无消防设施，存在严重安全隐患。陕西宝江实业有限公司生产车间内，用电线路零乱、不规范，行吊生锈、特种设备操控器乱放，危险品乱堆乱放，消防通道阻塞，安全隐患令人担忧。
　　针对检查中发现的所有问题，暗查组及时与企业负责人沟通，责令限期整改，同时，将存在的问题反馈至相关县政府及相关责任部门，要求其跟踪复查，及时坚决消除隐患。针对检查中发现的突出问题，暗查组向相关县提出全面检查该行业的要求，对存在的问题早发现、早整改、早规范。某制造企业生产车间奖惩规定-2页
某制造企业生产车间奖惩规定-2页
5上班期间不得随意串位、擅自离岗，如有需要，必须经部门主管批准，违者罚款5~50元/次；
6上班时工作服、厂牌必须穿戴整齐，不准穿拖鞋、短裤及裙子上班，违者罚款5~20元/次；
7下班后必须整理好自己的工位，未经整理妥当者，给予10~30元罚款/次，如造成物料或工具丢失，按物料原价赔偿；
8不得乱丢杂物、随地吐痰，破坏公司形象，违者罚款5~50元/次；
9不得随便调整设备和仪器，不得踢、打、撞击生产用具或设备、仪器及公共设施，违者罚款20~100元，如造成损坏者，按原价赔偿；
10生产工具和劳保用品要妥善保管好，故意丢弃或损坏者，照价赔偿；
11所有的成品和半成品按区域摆放，不能乱堆乱放更不能堵住消防器材和消防通道，违者罚款10~30元/次；
12严禁携带危险品违禁品进入车间内，违者罚款10~100元/次；
13禁止在车间内抽烟，违反者罚款20~50元/次；
14上班期间禁止吃东西、大吵大闹、哗众取宠等，违者罚款20~50元/次；
15故意组织制造事非，散布不良谣言，煽动他人影响公司正常生产、工作或生活秩序者，罚款100~200元/次，情节严重者开除处理；
16在公司内打架，罚款200~500元/次，先动手打人者开除处理，情节严重者送派出所处理；
17擅自泄露公司内部机密或上司尚未公开之管理意图者罚款100~500元/次，情节严重者开除处理；
18工作期间表现消极、故意怠工以及影响日常工作行为的，罚款30~100元/次，情节严重者给予开除处理；
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日照物业管理条例 收费标准你懂吗
可以投诉的
本帖最后由 月儿弯弯2012 于
18:01 编辑
关于对日照市区普通住宅前期物业服务费实行分等级管理的通知
日价费发〔2013〕6号
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日照市物价局 日照市住房和城乡规划建设委员会
关于对日照市区普通住宅前期物业服务费实行分等级管理的通知
各区县物价局、建设局，市区各建设单位、物业服务企业、住宅小区业主委员会：
& & 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》（鲁价综发〔号）、《日照市住宅物业服务收费管理实施办法》（日政办发〔2013〕5号）等有关规定，结合我市实际，经市政府同意，决定对市区普通住宅前期物业服务收费实行分等级管理。现将有关事宜通知如下：
& & 一、普通住宅前期物业服务收费分等级管理适用范围
& & 普通住宅前期物业服务费实行政府指导价，并实行分等级定价，物业服务费分等级管理适用于市区行政区域内普通住宅前期物业服务收费。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定，并到物业所在地政府价格、物业主管部门备案。为学校、医院、写字楼、工业园区、商场（商埠）、宾馆（酒店）等提供的物业服务，其收费标准实行市场调节价，由当事人双方合同约定。
& & 二、普通住宅前期物业服务费等级标准划分
根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，将普通住宅前期物业服务费划分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级。其中一星级为最低等级，五星级为最高等级。物业服务费等级的服务要求分别与物业服务质量等级标准相对应（具体见附件1、附件2）。各项服务也可以选择不同的服务质量等级进行组合，物业服务费为所选择服务质量等级分项基准价格的总和。每个等级的物业服务收费标准上、下浮动幅度不得超过基准价格的10%。
& & 三、普通住宅前期物业服务费收费等级的确定
依法选聘前期物业服务企业的住宅小区，建设单位应当根据住宅小区的具体情况，结合物业特点和服务要求，选择适当的物业服务质量等级和收费等级，确定具体物业服务收费标准，并在前期物业服务合同中约定。
& & 四、普通住宅前期物业服务收费标准确认程序
& & 建设单位应在物业销售前向当地价格主管部门报送以下资料原件及复印件(加盖公章)，同时抄报同级物业主管部门, 经审查符合要求的，予以办理：
& & 1.建设工程规划许可证；
& & 2.住宅小区总平面图及规划设计评审中心出具的施工图面积确认函；
& & 3.建筑工程施工许可证；
& & 4.共用设施设备配备，包括排水系统、公共照明、消防系统、避雷系统、弱电系统、供水系统、升降系统、水景（动力）系统等情况说明；
& & 5.物业主管部门核定的物业服务质量等级材料；
& & 6.《日照市普通住宅前期物业服务费等级及基准价格登记表》
& & 7.申请前期物业服务收费等级的书面报告；
& & 8.其他需要报送的资料。
& & 建设单位在申请办理商品房预售许可证前或者商品房现售备案前，应当将《前期物业服务合同》以及选聘的物业服务企业资质证书、税务登记证、企业法人营业执照、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料分别报政府价格主管部门、物业主管部门备案。备案有效期为一年。
& & 本通知自日起执行。本通知执行前已签订物业服务合同并约定期限的，在合同期内，物业服务及其收费标准仍按合同约定执行；物业服务合同未约定固定期限或者前期物业服务合同已经到期的，物业服务及其收费标准等应按本通知规定执行。
& & 附件：1、日照市普通住宅前期物业服务费等级及基准价格
& && && & 2、日照市住宅物业服务质量等级标准
二〇一三年二月十九日
主题词：物业&&收费&&管理&&通知
抄报：省物价局，省住建厅。
日照市物价局办公室& && && && &&&日印发
日照市普通住宅前期物业服务费等级及基准价格 物业服务费等级分别对应日照市住宅物业服务质量等级标准，并包含山东省公布的物业服务规范中物业服务的基本要求。普通住宅前期物业服务收费基准价格试行一年。 一级物业服务收费基准价格 序号内容基准价格：元/月平方米建筑面积浮动幅度不带电梯普通住宅带电梯普通住宅1
综合管理服务
房屋、共用设施、设备维护与管理服务
协助公共秩序维护服务
二级物业服务收费基准价格 序号内容基准价格：元/月平方米建筑面积浮动幅度不带电梯普通住宅带电梯普通住宅1综合管理服务0.08
0.65±10%2房屋管理与维修养护服务0.033共用设备设施维修、保养服务0.054协助公共秩序维护服务0.075保洁服务0.066绿化服务0.06合计 0.35
三级物业服务收费基准价格 序号内容基准价格：元/月平方米建筑面积浮动幅度不带电梯普通住宅带电梯普通住宅1综合管理服务0.10
0.80±10%2房屋管理与维修养护服务0.033共用设备设施运行、维修、保养服务0.054协助公共秩序维护服务0.155保洁服务0.106绿化服务0.07合计 0.50
四级物业服务收费基准价格 序号内容基准价格：元/月平方米建筑面积浮动幅度不带电梯普通住宅带电梯普通住宅1综合管理服务0.15
1.10±10%2房屋管理与维修养护服务0.053共用设备设施运行、维修、保养服务0.154协助公共秩序维护服务0.205保洁服务0.156绿化服务0.10合计 0.80
五级物业服务收费基准价格 序号内容基准价格：元/月平方米建筑面积浮动幅度不带电梯普通住宅带电梯普通住宅1综合管理服务0.20
1.50±10%2房屋管理与维修养护服务0.083共用设备设施运行、维修、保养服务0.204协助公共秩序维护服务0.305保洁服务0.256绿化服务0.157特约服务（有偿）0.02合计 1.20
附件2 日照市住宅物业服务质量等级标准 一星级一、综合管理服务1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、客户服务场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时服务电话。4、报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。5、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布一次服务资金的收支情况。6、每年的沟通面不低于小区住户的50%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达80%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达70%，处理率达80%以上。二、房屋、共用设施、设备维护与管理服务1、制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度。2、每年第四季度制定下一年度维修养护计划。3、业主或物业使用人装修前，物业服务企业应依规定与其签订装修协议，告知业主或物业使用人装修须知，并监督装修过程。对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止。4、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。5、发现房屋结构损坏时，应及时告知相关业主委员会、部门并安排专项维修。6、发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时，应及时告知相关业主委员会、部门并安排专项维修。7、雨、污水管道及化粪池遇有堵塞时应进行清理、清掏。8、对危险隐患部位设置安全防范警示标志。9、路灯、楼道灯完好率不低于80%，院落照明灯按时开启，满足使用要求。10、在每年供热季开始前完成承担的采暖供热系统的年度检修保养工作。11、委托专业电梯维保单位按质检部门要求对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》；电梯发生故障时，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并监督维保单位对故障进行修复。12、每年对避雷装置进行1次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复，保证其性能符合国家规定。三、协助公共秩序维护服务1、人员要求（1）公共秩序维护人员应身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。（2）对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。2、门岗（1）建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。（2）保障值班电话畅通，接听及时。（3）主出入口有专人24小时值勤，按照服务合同要求进行进出车辆管理、访客登记。（4）对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。（5）对装修及其它临时施工人员的出入进行登记并加强询问，阻止小商小贩、可疑人员随意出入。（6）保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。3、巡逻（1）每6小时在小区内巡逻1次。（2）巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。4、车辆管理（1）小区内设置简易的交通标志。（2）按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。 （3）车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
& & （4）收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。（5）住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。（6）非机动车应定点停放。5、紧急事故防范（1）对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（2）对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。（3）每年组织1次应急预案演习。四、保洁服务1、楼内保洁（1）楼层通道和楼梯台阶，每周清扫2次，地面每两周湿拖1次。（2）楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁1次；（3）共用门窗玻璃，每季度擦拭1次。（4）电梯轿厢地面、四壁每周清洁2次，无积尘。2、外围保洁（1）道路每日清扫1次，雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。（2）停车场、共用车库或车棚每周清扫1次。（3）绿化带及草坪上的垃圾每周清扫1次。（4）天台、明沟、上人屋面每半年清扫1次。（5）路灯、楼道灯每半年清洁1次。（6）设有公共卫生间的，每日清洁1次。保持通风，无杂物。3、垃圾收集与处理（1）应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。（2）垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。五、绿化服务根据住宅小区内绿化实际情况应做到：——对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护；——定期清除绿地杂草、杂物；——无大面积病虫害。二星级一、综合管理服务1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。4、24小时受理业主或物业使用人报修。急修30分钟内到现场处理，一般修理3日内完成（预约除外）。5、对业主或物业使用人的投诉在3日内答复处理。6、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。7、每年开展1次以上一定规模的社区文化活动。8、每年的沟通面不低于小区住户的60%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达85%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达85%以上。二、房屋管理与维修养护服务1、制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度。2、每年第四季度制定下一年度维修养护计划。3、业主或物业使用人装修前，物业服务企业应依规定与其签订装修协议，告知业主或物业使用人装修须知，并监督装修过程。对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止。4、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。5、每年对房屋结构、涉及使用安全的部位进行1次检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、业主委员会及相关部门并安排专项维修。6、每季对楼内公共部位门窗进行1次巡视，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。7、每季对路面、侧石、窨井盖等设施进行1次巡检，发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修，要求窨井不漫溢，井盖不缺损，能正常使用。8、适时清理、清掏楼外雨、污水管道及地面排水沟，并保持畅通。三、共用设备设施维修、保养服务1、对存在危险隐患的共用设施、设备维护部位设置安全防范警示标志。2、路灯、楼道灯完好率不低于85%，院落照明灯按时开启，满足使用要求。3、在每年供热季开始前完成承担的采暖供热系统的年度检修保养工作。4、载人电梯24小时正常运行；委托专业电梯维保单位按质监部门要求对电梯定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》；电梯发生故障时，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并监督维保单位对故障进行修复。5、每年对避雷装置进行1次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复，保证其性能符合国家规定。四、协助公共秩序维护服务1、人员要求（1）有专职公共秩序维护人员，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。（2）对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。2、门岗（1）建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。（2）保障值班电话畅通，接听及时。（3）主出入口有专人24小时值勤，按照服务合同要求进行进出车辆管理、访客登记。（4）对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。（5）对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。（6）保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。3、巡逻（1）制定巡查方案，每5小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。（2）每天不定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。（3）巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。4、车辆管理（1）小区内设置简易的交通标志，地面有停车点。（2）按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。（3）车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。（4）收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。（5）车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。（6）非机动车应定点停放。5、紧急事故防范（1）对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（2）对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。（3）每年组织1次以上应急预案演习。五、保洁服务1、楼内保洁（1）楼层通道和楼梯台阶，每周清扫3次，地面每两周湿拖1次。（2）楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁2次；（3）共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。（4）电梯轿厢地面、四壁每2天清洁1次，无积尘。2、外围保洁（1）道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。（2）停车场、共用车库或车棚每周清扫2次。（3）休闲、娱乐、健身设施每周清洁2次。（4）绿化带及草坪上的垃圾每周清扫2次。（5）门卫、岗亭每周清扫2次。（6）天台、明沟、上人屋面每季清扫1次。（7）路灯、楼道灯每季清洁1次。（8）设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。3、垃圾收集与处理（1）应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。（2）建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。（3）垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。4、卫生消杀针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划，开展卫生消杀。六、绿化服务根据住宅小区内绿化实际情况应做到：——对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护；——定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；——对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到70%；——适时进行防冻保暖，预防病虫害；——树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。 三星级一、综合管理服务1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、客户服务场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。4、24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理2日内完成（预约除外）。5、对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。6、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。7、能提供三种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置手推车、邮件收发、信息咨询等。8、每年开展2次以上一定规模的社区文化活动。9、每年的沟通面不低于小区住户的70%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。二、房屋管理与维修养护服务1、房屋管理（1）制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。（2）每年第四季度制定下一年度维修养护计划。（3）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。（4）房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。（5）楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。（6）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。（7）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。2、巡查与维修养护（1）巡查物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：——每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；——每年检查1次墙体、墙面；——每年检查1次顶棚；——每年检查1次楼梯、扶手；——每年检查1次屋面保温隔热层、防水层；——每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊；——每年全面检查1次楼板、地面砖；——每季巡查1次小区各标识；——每月全面检查1次公共门窗；——每月巡查1次路面、侧石、井盖等；——每月巡查1次围墙；——每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；——每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。（2）维修服务在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目在3日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。3、装饰装修管理（1）受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。（2）装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。（3）装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。（4）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3-5日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在3-5日内清运。三、共用设备设施运行、维修、保养服务1、供配电（1）每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。（2）高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。（3）配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。（4）无自身系统故障引起的计划外大面积停电。2、公共照明（1）院落、楼道照明巡查每月1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。（2）公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。3、电梯（1）电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。（2）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。（3）委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。（4）电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。4、给排水（1）生活供水①泵房设备运行情况每日检查1次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次。②水泵、阀门进行全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。③水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。④水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。⑤泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。（2）雨污水排放①公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。②雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。③污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。④雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。⑤不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。5、供热设施（1）自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。（2）每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。（3）供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每6小时对机房和设备巡视一次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。（4）维修人员每日10：00、22：00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。6、安全防范设施物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：——监控系统，做到：设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；设备出现故障，能及时修复。——门禁系统，做到：每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机检查保养每季1次；一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。——电子巡更，做到：调试保养每季1次，保证正常运行；保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。——周界防范系统，做到：主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次；报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。7、防雷接地系统（1）每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。（2）高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。四、协助公共秩序维护服务1、人员要求（1）专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备。（3）配备对讲装置或必要的安全护卫器械。2、门岗（1）建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。（2）保障值班电话畅通，接听及时。（3）各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7：00～9：00、17：00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。（4）对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。（5）对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。（6）保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。3、巡逻（1）制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。（2）每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。（3）巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。4、车辆管理（1）按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。（2）按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。 （3）车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。（4）收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。（5）住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。（6）非机动车应定点停放。5、监控（1）设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。（2）监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理。（3）监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。6、紧急事故防范（1）对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（2）对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。（3）每年组织1次以上应急预案演习。五、保洁服务1、楼内保洁（1）楼层通道和楼梯台阶，每日清洁1次，地面每周湿拖1次。（2）楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次。（3）天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次。（4）共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。（5）电梯轿厢地面每日清洁1次，目视干净。2、外围保洁（1）道路每日清扫1次，目视无明显杂物、污迹和积水；雨雪天气及时清扫主要道路，方便出行。（2）绿化带每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。（3）水景开放期内，每2日清洁1次，水面无明显漂浮物。（4）休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次。设施表面干净，地面无杂物。（5）3米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次，目视干净。（6）标识、宣传牌、信报箱、景观小品：每月清洁1次，目视干净。（7）天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。（8）设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。3、车库、车棚（1）地面每2日清洁1次，每2月冲刷1次。保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。（2）天花板、墙面每季清洁1次，无蜘蛛网。（3）门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。4、垃圾收集与处理（1）应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。（2）建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。（3）垃圾桶、果皮箱每月清洁2次。5、卫生消杀蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。六、绿化服务根据住宅小区内绿化实际情况应做到：——对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果；——定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；——对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到90%，土地无明显裸露;——适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；——树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。四星级一、硬件设施要求1、小区内地面停车位数量不多于小区总停车位数量的10%，专用固定停车泊位不少于0.8个/户。2、住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他两项以上安全防范设施。3、小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所，以及满足业主需求的体育活动设施。4、新建小区绿地率不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。5、住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应。二、综合管理服务1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。4、24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理1天内完成（预约除外）。5、对业主或物业使用人的投诉在2天内答复处理。6、住宅小区项目经理应具有物业管理师资格，有4年以上的物业服务工作经验，并有2年以上小区项目经理任职经历。7、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布2次服务资金的收支情况。8、能提供五种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置手推车、短时间内存放物品、邮件收发、信息咨询等。9、每年开展3次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置。10、每年的沟通面不低于小区住户的80%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达90%，处理率达90%以上。三、房屋管理与维修养护服务1、房屋管理（1）制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。（2）每年第四季度制定下一年度维修养护计划。（3）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。（4）房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。（5）楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。（6）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。（7）封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。（8）建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。（9）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。2、维修养护（1）巡查物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：——每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；——每季检查1次墙体、墙面；——每年检查2次顶棚；——每年检查2次楼梯、扶手；——每年检查2次屋面保温隔热层、防水层；——每年检查2次天台扶栏、公共防盗网；——每年检查2次散水坡、雨檐台、连廊；——每年全面检查2次楼板、地面砖；——每年检查2次通风口；——每月巡查1次小区各标识；——每2周全面检查1次公共门窗；——每2周巡查1次路面、侧石、井盖等；——每2周巡查1次围墙；——每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；——每2周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。（2）维修服务在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目在2日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于2日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。3、装饰装修管理（1）受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。（2）装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。（3）装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。（4）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2-3日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2-3日内清运。四、共用设备设施运行、维修、保养服务1、供配电（1）总配电室专人值守，每4小时检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每2周巡查1次。（2）高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。（3）配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。（4）无自身系统故障引起的计划外大面积停电。2、公共照明（1）院落、楼道照明每2周巡查1次，并及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。（2）保持公共照明灯具清洁，亮灯率95%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。（3）公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率90%以上。3、电梯（1）配备专业管理人员，电梯设备运行情况每日巡查2次，记录规范、详实；（2）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。（3）委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。（4）电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。4、给排水（1）生活供水①泵房设备运行情况每日检查2次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每2周1次。②水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。③水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。④水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。⑤泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。(2)雨污水排放①公共污水管道每年检查2次，视情况进行清通，排水畅通。②雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。③污水提升泵检查保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。④雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。⑤不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。5、供热设施（1）自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。（2）每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。（3）供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每4小时巡视机房和设备一次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。（4）维修人员每日10：00、22：00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。6、安全防范设施物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：——监控系统，做到：设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；设备出现故障，能及时修复。——门禁系统，做到：每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机检查保养每季1次；一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。——电子巡更，做到：调试保养每季1次，保证正常运行；保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。——周界防范系统，做到：主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次；报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。7、防雷接地系统（1）每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。（2）高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。8、景观配套附属设施设备（1）每日按时开启；每2月检查1次，发现损坏及时修复。（2）重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。五、协助公共秩序维护服务1、人员要求（1）专职公共秩序维护人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。（3）配备对讲装置或必要的安全护卫器械。2、门岗（1）建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。（2）保障值班电话畅通，接听及时。（3）各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7：00～9：00、17：00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。（4）对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。（5）对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。（6）保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，3、巡逻（1）制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每2小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，记录规范、详实。（2）每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。（3）巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。4、车辆管理（1）按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。（2）按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。（3）车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。（4）收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。（5）有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。（6）建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。（7）车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。（8）非机动车应定点停放。5、监控（1）设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。（2）监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理。（3）监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。6、紧急事故防范（1）对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（2）对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。（3）每年组织1次以上应急预案演习。六、保洁服务1、楼内保洁（1）楼层通道和楼梯台阶，每日清洁2次。地面每周湿拖2次，干净整洁。（2）楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每周清洁3次。洁净、无灰尘、无污物；栏杆每月清洁2次。（3）天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每2月清洁1次。（4）共用门窗玻璃，每月擦拭1次。玻璃明亮、目视干净。（5）电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，保持干净、整洁。2、外围保洁（1）道路每日清扫2次；雨雪天气及时清扫完毕主要通行道路，方便出行。（2）绿化带每日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。花坛表面洁净无污迹。（3）水景开放期内，每日清洁1次。水面无漂浮物，水体无异味。（4）休闲娱乐、健身设施：每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次。设施表面干净，地面无杂物。(5)3米以下庭院灯、草坪灯：每2周清洁1次，目视干净。(6)标识、宣传牌、信报箱、景观小品：每2周清洁1次，目视干净。(7)天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，排水顺畅、无垃圾堆放。(8)设有公共卫生间的，每日清洁2次；每周1次对公共卫生间进行消杀。3、车库、车棚（1）地面每2日清洁1次，每月冲刷1次。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。（2）天花板、墙面每2月清洁1次，无明显污迹、蜘蛛网。（3）门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每2月清洁1次。4、垃圾收集与处理（1）垃圾桶布局合理，方便业主使用。（2）垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。（3）建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。（4）垃圾桶、果皮箱每周清洁1次。5、卫生消杀蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。七、绿化服务1、绿化养护有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：——对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果；——定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于5%；——定期清扫绿地杂草、杂物，杂草面积小于5%；——对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于5%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于5%，土地无明显裸露；——适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；——树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。2、环境布置（1）绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。（2）绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象。（3）开展绿化宣传，对古树名木，保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。五星级一、硬件设施要求1、小区内地面停车位数量不应超过小区总停车位数量的10%。专用固定停车泊位不少于1个/户。2、住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他3项以上安全防范设施。3、小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所，以及满足业主需求的体育活动设施。4、新建小区绿地率不应低于35%，旧区改建不宜低于25%。5、住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应，其中小区应配套建设有教育、医疗卫生、商业服务、金融邮电、社区服务等公共服务设施。二、综合管理服务1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、客户服务场所工作时间不少于12小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。4、24小时受理业主或物业使用人报修。急修15分钟内到达现场，6小时内修复；一般修理1日内完成（预约除外）。5、对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理。6、住宅小区项目经理应具有物业管理师资格，有6年以上的物业服务工作经验，并有3年以上小区项目经理任职经历。7、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布2次服务资金的收支情况。8、能提供6种以上便民（无偿）服务，如代收邮件、电瓶车接送、配置服务手推车、短时间内存放物品、配备雨具、信息咨询等。9、每年开展4次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置。10、每年的沟通面达到小区住户的100%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达95%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达95%，处理率达95%以上。三、房屋管理与维修养护服务1、房屋管理（1）制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。（2）每年第四季度制定下一年度维修养护计划。（3）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。（4）房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。（5）楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。（6）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。（7）封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。（8）建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。（9）空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。（10）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。2、维修养护（1）巡查物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：——每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；——每季检查1次墙体、墙面；——每季检查1次顶棚；——每季检查1次楼梯、扶手；——每季检查1次屋面保温隔热层、防水层；——每季检查1次天台扶栏、公共防盗网；——每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊；——每季全面检查1次楼板、地面砖；——每季度检查1次通风口；——每半月巡查1次小区各标识；——每周全面检查1次公共门窗；——每周巡查1次路面、侧石、井盖等；——每周巡查1次围墙；——每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；——每周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。（2）维修服务在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目在24小时内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于24小时内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。3、装饰装修管理（1）受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。（2）装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。（3）装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。（4）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。四、共用设备设施运行、维修、保养服务1、供配电（1）总配电室专人值守，每2小时检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每周巡查1次。（2）高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。（3）配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。（4）无自身系统故障引起的计划外大面积停电。2、公共照明（1）院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。（2）保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；院落照明灯按时开启，满足使用要求。（3）公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率100%。3、电梯（1）配备专业管理人员，电梯设备运行情况每天巡查2次，记录规范、详实。（2）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。（3）委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。（4）电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。4、给排水（1）生活供水①泵房设备运行情况每日检查4次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每周1次。②水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。③水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。④水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。⑤泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。（2）雨污水排放①公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通。②雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。③污水提升泵检查保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。④雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。⑤不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。5、供热设施（1）自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。（2）每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。（3）供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每2小时巡视机房和设备一次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。（4）维修人员每日10：00、22：00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。6、安全防范设施物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：——监控系统，做到：设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；设备出现故障，能及时修复。——门禁系统，做到：每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机检查保养每季1次；一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。——电子巡更，做到：调试保养每季1次，保证正常运行；保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。——周界防范系统，做到：主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次；报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。7、防雷接地系统（1）每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。（2）高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。8、景观配套附属设施设备（1）每日按时开启；每月检查1次，发现损坏及时修复。（2）重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。五、协助公共秩序维护服务1、人员要求（1）专职公共秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。（3）配备对讲装置或必要的安全护卫器械。2、门岗（1）建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。（2）保障值班电话畅通，接听及时。（3）各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7：00～9：00、17：00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行& & 进出车辆管理、访客登记。（4）对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。（5）对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。（6）保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。3、巡逻（1）制定详细的巡查方案。公共秩序维护人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2小时巡查一次，重点部位增加巡查频次。（2）每日定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。（3）巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。4、车辆管理（1）按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。有条件住宅小区宜设立临时停车位。（2）按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。（3）车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。（4）收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。（5）有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。（6）建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。（7）车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。（8）非机动车应定点停放。5、监控（1）设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。（2）监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在5分钟内赶到现场进行处理。(3)监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。6、紧急事故防范（1）对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（2）对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。（3）每年组织1次以上应急预案演习。六、保洁服务1、楼内保洁（1）楼层通道和楼梯台阶，每日清洁3次。地面每日湿拖1次，干净整洁。（2）楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次，栏杆每周清洁1次。（3）天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次，目视无积尘、无蜘蛛网。（4）共用门窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目视干净。（5）电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁2次，灯饰及轿厢顶部每月清洁2次，保持干净、整洁。2、外围保洁（1）道路每日清扫2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。（2）绿化带每日清洁2次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。花坛表面洁净，外观整洁。（3）水景开放期内，每日清洁2次。定期对水体投放药剂或进行其它处理。水面无漂浮物，水体无异味。（4）休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，设施表面干净。（5）3米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次，目视干净。（6）标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次，目视干净。（7）天台、明沟、上人屋面每月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。（8）设有公共卫生间的，每日清洁2次，每周2次对公共卫生间进行消杀。3、车库、车棚（1）地面每日清洁1次，每月冲刷2次。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。（2）天花板、墙面每月清洁1次，目视无积尘、蜘蛛网。（3）门窗、消防箱、防火门、箱柜等公共设施每月清洁1次，目视无积尘。（4）指示牌、指示灯保持整洁。4、垃圾收集与处理（1）垃圾桶布局合理，楼道内每一层宜设置1个垃圾投掷点，方便业主使用。（2）垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。（3）建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运。（4）垃圾桶、果皮箱每日清洁1次。（5）能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等。5、卫生消杀蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。6、动物管理物业服务企业应协助有关部门做好住宅小区内的宠物、家禽、家畜等动物管理工作，不在小区内饲养家禽、家畜及无许可证的宠物等。七、绿化服务1、绿化养护有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：——对草坪、花卉、树篱等定期进行修剪、养护；——定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于2%；——对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于3%，存活率大于95%，行道树缺株率小于3%，土地无明显裸露；——绿篱、色带及造型植物，轮廓清晰、层次分明、无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好；——适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；——树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦；——定期组织浇灌、施肥和松土。2、环境布置（1）绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。（2）绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象。（3）设有景观湖的，保持三季有水，每年春季投放观赏鱼苗，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次。（4）重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰。（5）加强绿化宣传，对古树名木，保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。八、特约服务物业服务企业为满足部分业主或物业使用人的需求，可根据住宅小区的实际条件及其自身的能力，经双方特别约定，有偿提供但不限于以下服务活动：——家庭安装、维修服务；——家庭保洁服务；——家庭餐饮服务；——钟点工服务；——洗衣服务；——商务（打字、复印等）服务；——房屋租赁、出售等中介代理服务；——老年人陪聊服务；——小家电维修服务；——搬运服务等。
日建发〔号
　　关于印发《日照市物业服务企业信用考评管理办法（试行）》的通知
　　各区县住建局、民政局（社会事业局），东港区社区建设管理局，各有关单位：
　　现将《日照市物业服务企业信用考评管理办法（试行）》印发给你们，请结合自身实际，认真贯彻执行。
　　日照市住房和城乡规划建设委员会& && &&&日照市民政局
　　日照市物业服务企业信用考评管理办法（试行）
　　第一章&&总则
　　第一条&&为规范物业服务企业经营服务行为，推进物业服务行业信用体系建设，促进物业服务行业健康有序发展，根据有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条&&凡在本市行政区域内取得资质、从事物业服务活动的物业服务企业（包括外地来日照企业）信用信息的征集、公布和信用等级评价等活动，适用本办法。
　　第三条&&本办法所称信用信息是指物业服务企业在从事物业服务活动中形成的能够用以分析、判断其信用状况的信息。
　　本办法所称物业服务企业信用评价，是指运用定性与定量的分析方法，对物业服务企业在一定期限内履行物业服务合同情况的信用状况进行评价。
　　第四条&&物业服务企业信用考评管理，应当遵循公开、公平、公正的原则，依法保守国家秘密和商业秘密，保护个人隐私。
　　第五条&&市物业主管部门、市民政部门负责本办法实施的指导、监督和物业服务企业年度信用等级的汇总评定工作。各区县（东港区、岚山区、莒县、五莲县、日照经济技术开发区、山海天旅游度假区、日照国际海洋城，下同）物业主管部门负责本行政区域内注册和承接物业服务项目的物业服务企业信用档案信息的采集、认定、建档、提报、纠纷调处及日常动态管理工作。各区县民政部门（含社区建设管理局，下同）负责指导本行政区域内社区组织协助做好物业服务企业信用评价的相关工作。
　　第二章&&信用信息内容及信用等级
　　第六条&&物业服务企业信用信息包括以下内容：
　　（一）基本信息。物业服务企业基本情况、所管理物业项目概况、主要管理人员、专业技术人员情况及资质等级核定、监督检查、物业服务考核等情况。
　　（二）良好行为信息。物业服务企业在从事物业服务活动中受到各级政府及物业、民政部门、行业协会的奖励、表彰等情况。
　　（三）不良行为信息。物业服务企业在从事物业服务活动中违反相关法律、法规及政策规定或物业服务合同约定，被行政处罚、行业通报、媒体曝光及物业、民政等相关部门认定应当记录不良行为的情况。
　　（四）信用等级考评情况。
　　第七条&&物业服务企业信用等级由高到低划分为甲、乙、丙、丁四个等级，根据企业信用考评得分情况综合评定。
　　信用考评得分实行百分制。得分在110分以上的为甲级，90分（含90分）以上110分（不含110分）以下的为乙级，80分（含80分）以上90分（不含90分）以下的为丙级，80分（不含80分）以下的为丁级。
　　第八条&&物业服务企业信用考评周期为12个月，从每年1月1日至12月31日。考评周期期满，重新考评，上年度考评等级作为历史数据保存在信用信息档案中。
　　第三章&&信用档案信息采集、公布和等级评定
　　第九条&&信用档案资料主要采取物业服务企业自行申报，物业主管部门日常采集和社会提供相结合的方式。
　　第十条&&物业服务企业应当对所报档案信息的真实性、合法性和有效性负责。
　　第十一条&&物业服务企业的信用档案资料变更或者失效的，应当及时向市、区县物业主管部门申报，予以变更或者删除。
　　第十二条&&信用档案资料的认定，以具有法律和行政效力的文书为依据，主要包括：
　　（一）有关部门表彰决定文书；
　　（二）已生效的行政处罚决定书；
　　（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书；
　　（四）物业主管部门下发的责令整改通知书、通报；
　　（五）物业主管部门认定或者查证属实的材料；
　　（六）物业主管部门及相关机构建立的企业良好行为和不良行为记录；
　　（七）具有法律约束力的其他文书。
　　第十三条&&物业服务企业行为认定和公布：
　　（一）物业服务企业存在良好行为的，由企业自行申报，经所在地的物业主管部门核查属实后，记入企业信用档案；
　　（二）物业服务企业存在不良行为的，由所在地的物业主管部门核查属实后，以书面方式将认定为不良行为的依据、减分数量、不良行为的记录期限通知企业；
　　（三）社区组织、乡镇（街道）及其他政府部门在履行物业管理职责过程中，认为物业服务企业存在不良行为的，应当以书面形式将不良行为通知该物业服务企业所在地的区县物业主管部门，由物业主管部门进行认定，并将认定处理情况予以反馈；
　　（四）区县、市物业主管部门定期汇总；
　　（五）任何单位和个人未依照权限、程序，不得擅自修改、增删信用信息。
　　第十四条&&企业被认定存在不良行为的，区县物业主管部门应当下达限期整改通知书，书面通知该企业。
　　第十五条&&物业服务企业应在规定时限内对不良行为进行整改。整改结果经区县物业主管部门验收合格后，上报市物业主管部门。
　　第十六条&&物业服务企业信用等级评定实行动态管理，采取即时记录和年度信用等级评定的方式。
　　即时记录。市、区县物业主管部门将核实确认后的物业服务企业良好行为信息和不良行为信息即时记入物业服务企业信用档案。区县物业主管部门于每个季度结束后5日内汇总上报市物业主管部门。区县、市物业主管部门定期汇总，分别于每季度、每半年向社会公布物业服务企业的即时信用信息。
　　年度信用等级评定。由市、区县物业主管部门、街道办事处（社区居委会）、小区（项目）业主分别对企业信用情况进行评定，由市物业主管部门按规定分值比例进行汇总确定企业信用等级并向社会公布。
　　第四章&&信用档案的使用和监管
　　第十七条&&市物业主管部门负责建立全市物业服务企业信用档案管理平台，记载物业服务企业信用信息和信用等级情况，并通过日照建设信息网等媒体向社会公布。
　　第十八条&&市物业主管部门应当根据汇总减分情况，对物业服务企业进行处理：
　　（一）年度日常累计减分达到10分的，市物业主管部门对其提出书面警示，责令限期整改。整改期间该企业不得参加物业服务创先评优活动。
　　（二）年度日常累计减分达到15分的，市物业主管部门约谈企业法定代表人，责令限期整改，一年内该企业不得参加创先评优活动，已被评为甲级信用等级的，取消该资格，同时取消年底甲级企业的评选资格。
　　（三）年度日常累计减分达到20分的，取消年底乙级企业的评选资格，一年内不得参加创先评优活动；市物业主管部门核查其资质条件，一年内不予晋升资质。
　　（四）年度日常累计减分达到25分的，一年内该企业不得参加创先评优活动；市物业主管部门核查其资质条件，一年内不予晋升资质，视情况予以降低资质等级，并在行业内予以通报批评。
　　第十九条&&物业服务企业信用等级作为对物业服务企业投标、资质管理、创先评优和日常监督管理的重要参考依据。
　　第二十条&&根据物业服务企业信用等级情况，建立守信激励和失信惩戒机制，进行综合分类管理：
　　（一）甲级物业服务企业：可优先晋升资质等级；创先评优时在同等条件下优先考虑；在日常监督检查时以抽查为主。
　　（二）乙级物业服务企业：适当减少日常检查频率。
　　（三）丙级物业服务企业：可正常开展物业服务活动，加强监管，半年内不得参加各类企业创先评优活动。
　　（四）丁级物业服务企业：重点监管，增加检查和抽查频率；取消创先评优资格; 下一年度信用等级评定不予评为甲级物业服务企业。
　　第二十一条&&物业服务企业信用档案记录期限（即公示期限）按照下列规定设定：
　　（一）基本信息记录期限至该物业服务企业资质有效期结束。
　　（二）良好行为信息记录期限为该物业服务企业受到表彰，获取荣誉称号的有效期。没有明确期限的，记录期限为一年。
　　（三）不良行为信息具有法定有效期的，记录期限至有效期结束。没有明确期限的，记录期限为一年。
　　第二十二条&&建立物业服务企业申诉制度。物业服务企业对信用信息内容和认定结果有异议的，可以向区县或市物业主管部门提出书面申诉，并提供具有法律效力的证据材料，区县或市物业主管部门对申诉的内容进行核实、处理，并答复物业服务企业。
　　第五章&&附则
　　第二十三条&&市物业主管部门、市民政部门可根据实际情况对信用档案的具体项目、范围和标准进行调整，并制定物业服务企业信用考评评分细则。
　　第二十四条&&物业服务企业在信用评定中有弄虚作假等不正当行为的从严处理。
　　第二十五条&&市、区县物业主管部门工作人员在物业服务企业信用信息的采集、认定、记录和公布等工作中有玩忽职守、弄虚作假或者徇私舞弊行为的，由市、区县物业主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十六条&&本办法自日起实施。有效期至
　　附件：《日照市物业服务企业信用考评评分细则》
　　日照市物业服务企业信用考评评分细则
　　第一条&&根据《日照市物业服务企业信用考评管理办法（试行）》，制定本细则。
　　第二条&&物业服务企业信用等级评定实行加减分制，基准分为100分，按照企业信用得分由高到低划分为甲级、乙级、丙级、丁级四个等级。
　　具体信用等级按照信用考评得分情况确定：
　　（一）得分110分以上为甲级；
　　（二）得分在90分（含90分）以上110分（不含110分）以下的为乙级；
　　（三）得分在80分(含80分)以上90分（不含90分）以下的为丙级；
　　（四）得分在80分（不含80分）以下的为丁级。
　　第三条&&年度考评分值由市、区县物业主管部门、街道办事处（社区居民委员会）评分及小区（项目）业主评议打分四项组成。市、区县物业主管部门、街道（社区）考评分别按照评分细则、物业服务合同履行等情况进行计分（基础分100分，加减分不超过20分），市级物业主管部门占分比例为20%，区县物业主管部门为20%，街道（社区居民委员会）为30%；小区（项目）业主评议最高分为100分，占年度评分分值比例为30%。
　　企业年度考评得分公式为：
　　企业年度考评得分=市级物业主管部门考评得分×20%+区县物业主管部门考评得分×20%+街道（社区）考评得分×30%+小区（项目）业主评议打分×30%。
　　第四条&&考评加分项目及分值：
　　（一）物业服务企业因物业服务工作获得国家、省、市、县（区）、街道级政府、社区表彰的，分别加10分、8分、6分、4分、2分、1分；
　　（二）物业服务企业因物业服务工作获得国家、省、市、县（区）级物业主管部门（或同级行业协会）表彰的，分别加9分、7分、5分、3分；
　　（三）物业服务项目获得国家、省、市、县级优秀物业管理项目称号的，分别加8分、6分、4分、2分；
　　（四）具体物业服务行为被国家、省、市级新闻媒体（包括电视、电台、报刊）正面报道，公众信誉好，起到模范表率作用的，省级以上媒体加3分，市、县级媒体分别加2分、1分，最多不超过5分；
　　（五）物业服务项目在物业主管部门组织的检查考核中成绩优异的，可适当加1－5分；
　　（六）资质等级加分：一级资质物业服务企业加3分，二级资质物业服务企业加2分；
　　（七）积极参加物业主管部门和行业协会开展的各项活动，酌情加1－4分；
　　（八）经物业主管部门、民政部门认定的其他良好行为，可适当加分1－3分；
　　以上加分项目累计不得超过20分，超过20分按照20分计。
　　第五条&&考评减分项目及分值：
　　（一）物业资质管理行为
　　1.涂改、出租、出借、转让资质证书的，减8分；
　　2.不按规定及时办理资质变更、换证手续的，减4分；
　　3. 物业管理专业人员及专业技术人员数量不达标，限期未整改的，减5分；
　　4.无正当理由不按期参加资质考核的，减5分。
　　（二）物业管理服务行为
　　1.擅自改变物业服务用房用途的，减5分；
　　2.物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关物业管理档案资料或以各种理由拒不配合交接、拒绝撤出物业服务项目的，减7分；
　　3.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的，减7分；
　　4.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，减5分；
　　5.擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的，减4分；
　　6.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，减4分；
　　7.未按物业服务合同约定的内容和标准提供服务，业主投诉，经查证属实的，减4分；
　　8.经认定在物业服务过程中发生较大责任事故的，减8分；
　　9.未按规定及时办理物业服务合同备案等手续的，减5分；
　　10.经查实，属于物业服务企业违规经营、工作失职等，造
　　成业主以各种方式到有关部门信访的，减5分；
　　11.对上级转、督办件怠于处理、不协助落实的，减5分；
　　12.不按规定参加相关部门、街道、社区组织会议、培训和报送信用档案信息及统计报表等相关资料的，减4分；
　　13.被国家、省、市级新闻媒体（包括电视、电台、报刊等）曝光，经查实，确定属于物业服务企业工作失职而造成较大影响的，分别扣减6分、4分、2分；
　　14.在物业管理区域内，未履行合同约定导致治安事故频发的，减7分；
　　15.因物业服务企业原因，导致物业共用部位损害严重或者共用设施设备停止运行24小时以上的，减3分；
　　16.未按规定建立、保存在物业服务活动中形成的与业主利益相关的档案资料的，减5分；
　　17.未按要求在物业管理区域公开物业服务事项、服务流程、服务电话的，减3分；
　　18.未按规定建立、保存物业报修及回访登记的，减3分；
　　19.未建立物业服务应急预案或虽建立预案但未进行定期演练和落实，减6分；发生事件后，未及时报告相关部门的，减6分；
　　20.企业未按物业服务合同约定的内容和标准提供服务的，减4分；
　　21.干涉、阻扰、操纵业主筹备成立业主大会或者召开业主大会的，减6分。
　　（三）物业服务收费行为
　　1.违反规定设立不正当收费项目、扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，减5分；
　　2.未按规定实施物业服务收费明码标价的，减3分。
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日照市最操蛋&&最垃圾i的物业 是哪个物业啊& & ？？？？！！！&&牛逼的& && &盛祥佳苑&&鑫盛物业& & 兼职就是 那市委书记& &她家开的& && & 收费违规& && & 那
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太长了木看完，我关心的是投诉管用吗？
我们物业收0.4元，在2级3级之间，物业真是250级的& &
别搞笑了，有执法吗？
牛逼热线几百年看一次？
物业，是一种时兴职业，就是你买了房子证明你有钱，然后再养一部分人。
物业应该跟每个业主签订 合同
签订合同后 才能收费& &
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规定出来前合同早订好了，水晶城定了八年。我估计物价局出台物业法之前就合有关系的物业公司打好招呼了，快订合同吧，要出新规定了。
请直接说，按市里有关部门规定，日照的物业费每平米每月最高收费，多层的是多少，小高层的是多少，高层的是多少？请明白人给个答复。谢谢谢谢谢谢
基本等同于废纸，政令不通，没有那个物业按标准做，而主管部门一直眼瞎。
投诉碧海物业，光收钱不干实事，没给业主办一点实事
最垃圾的当然是日照众润物业公司了垃圾