租赁物未进行消防验收 承租人诉解除租房合同
作者：牟慧敏 李隆财
　　租赁房屋开网吧，消防验收未通过，手续难办业难开，无奈起诉至法院索要赔偿。近日，山东省日照市东港区人民法院审结一起房屋租赁合同纠纷案件，判令出租方赔偿承租方各项损失共计45万余元。
　　日，原告赵某与被告某家电公司就原告租赁日照某沿街门面房事宜签订房屋租赁合同一份，合同约定租金为30万元，租赁面积为600平方米，租赁期限为十年，租赁用途为开设网吧。合同签订当日，原告赵某交给家电公司水电费押金2万元。随后原告赵某又缴纳15万元的租金。合同签订后，被告即将该涉案房屋交付给原告。原告即开始对涉案租赁房屋进行装修。此后原告多次要求家电公司提供该涉案房屋的整体消防验收合格手续，家电公司一直未能提供。同年8月26日，家电公司的法定代表人张某给原告出具承诺书一份，内容为：承诺于日前将消防备案到位，过期承担一切损失。到期后，该家电公司仍未提供涉案房屋的消防验收合格手续，导致原告无法办理工商、文化许可证，不能按时开业，造成原告损失。双方协商未果，原告赵某以被告方构成根本违约为由诉至法院，请求法院判令被告返还原告房屋租金15万元及水电费押金2万元；赔偿原告房屋装修费、电器设备、及机器折旧费等损失共计79万余元。
　　法院经审理认为，原告方所租赁房屋并非属于按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方当事人在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，双方签订的租赁合同所涉房屋未经消防验收合格并不必然导致合同无效。但所涉房屋未经消防验收直接导致承租方经营的网吧无法开业，合同目的不能实现，出租方应当赔偿承租方损失。最终法院认定被告赔偿原告各项损失共计45万余元。
　　法官说法：根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院&关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复&》第二条 “租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”、第三条“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，本案中，涉案合同是双方在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。虽然租赁房屋未经消防验收合格不是租赁合同生效的必要条件，但租赁房屋的消防验收是原告开办网吧不可或缺的前提条件之一，因被告某家电公司在承诺期限内未能提供涉案房屋的消防验收手续，导致原告无法办理网吧开业前所需手续，致使合同的目的不能实现的，可以解除合同。
　　根据《最高人民法院&关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释&》第十条 “承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”的规定，原告装饰装修涉案租赁房屋是经过被告某家电公司同意的，因被告某家电公司的违约导致租赁合同解除，原告可以要求被告某家电公司赔偿装饰装修损失。对于原告主张的其他损失，因原告与被告某家电公司在签订租赁合同时未将涉案租赁房屋是否经过消防验收合格作为合同生效的前提条件，且原告在租赁合同履行过程中对涉案租赁房屋尚未验收合格的事实也是明知的，原告在明知涉案房屋尚未经过消防验收合格且开办网吧所需手续尚不完备的情况下，盲目投入造成了不必要的损失，原告对于自身的损失负有不可推卸的责任，原告要求被告赔偿由此造成的损失，法院不应支持。
责任编辑：孙剑岚
相关新闻：
就如何引领、示范全国各级法院开展庭审直播工作，保证庭审直播效果，今天（8月19日）上午，人民法院新闻传媒总社、中国法院网...&&nbsp
互联网新闻信息服务许可证 ()网上传播视听节目许可证 (0108276)京ICP备号您当前的位置：&>&
【关键字】
解除权 单方解除合同
【案情简介】
原告：秦某
被告：赵某
2004年2月，原被告签订了《租赁合同》，约定秦某将两间店面出租给赵某，租期为3年，年租金为16万元。第一年租金于签订合同时一次付清，后两年租金于每年的1月初支付。合同还约定如赵某违约，秦某有权随时收回房屋。合同签订后，赵某支付了当年租金，并经秦某许可，对房屋进行装修，以开办培智班用。
2005年1月初，赵某未按约定支付租金。2月，原告书面通知被告要收回房屋，被告提出异议，双方产生矛盾。3月底，赵某支付租金，秦某却拒收。赵某于是将16万元租金通过他人转交秦某，秦某依然拒收。4月底，赵某将16万元租金存入原告的银行账户中。
2005年7月初，秦某向法院提起，诉称赵未按合同要求期限支付租金，构成违约，请求解除《房屋租赁合同》，收回房屋。
【裁判要点】
法院认为，被告赵某在履行合同过程中，有逾期履行支付租金的违约行为，但没有出现根本性违约；被告已将租金存入原告银行账户，也没有对原告的合法权益造成损害。被告虽未按约定履行义务，但尚在规定允许的范围以内，法院驳回原告请求，同时判令被告按约定支付。
【争议焦点】
本案原告是否有权解除合同？
解决本案争议焦点的关键是明确出租人解除房屋租赁合同的要件。以下根据相关法律规定，并结合本案具体案情，综合分析出租人解除租赁合同的要件。
首先，明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。
《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由：1、将承租的房屋擅自转租的；2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；4、拖欠租金累计六个月以上的；5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；6、租用承租房屋进行违法活动的；7、故意损坏承租房屋的；8、法律、法规规定其他可以收回的。
根据上述规定，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有法定解除房屋租赁合同的。本案不存在出租人解除合同的法定事由。
其次，《房屋租赁合同》可以约定出租人解除合同的条件，但是不得违反《》的相关规定。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》约定&如赵某违约，秦某有权随时收回房屋&，从此约定的内容来看，原告秦某解除合同的条件并不明确，是不是赵某的任何违约行为均可引起秦某单方解除合同的法律后果？根据《合同法》有关合同解除权的规定，答案是否定的。根据《合同法》有关合同解除的规定，只有在一方当事人根本约定的情形下，对方当事人才有权解除合同。本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同的约定，一方面没有明确解除合同的条件，另一方面违背了《合同法》有关合同解除的规定，因此，不能作为原告解除合同的依据，本案应适用《合同法》的有关规定处理
再次，《合同法》第二百二十七条规定了承租人延期支付租金的法律后果，根据此规定，结合本案案情，在被告赵某未按合同约定时间支付租金的情况下，原告秦某并没有解除合同的权利，但可以要求被告在合理的期限内支付。如果被告逾期仍没有支付的，原告就有权解除合同了。
综上，本案原告没有解除权。法院的判决是正确的，但适用《合同法》总则存在问题。《租赁合同》是有名合同，应适用《合同法》分则的规定。
【彭大成律师提示法律风险及防范】
租期届满以前，当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失，因此，当事人在签订《房屋租赁合同》时，一定要明确约定解除合同的条件。实践中，出租人为了防范风险，一般都会约定出租人单方解除合同的权利，彭大成律师提示，约定解除合同的条件一定要具体且符合《合同法》的规定，承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。
【法条链接】
1、《城市房屋租赁管理办法》（建设部日颁发，自日起施行）
第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四）拖欠租金累计六个月以上的；
（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（六）租用承租房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏承租房屋的；
（八）法律、法规规定其他可以收回的。
2、《合同法》
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
把这个分享到需要人吧！分享让您更加快乐！
Copyright (C)
All Rights Reserved 未经书面授权禁止对本网站文字及图片进行转载、摘编、复制或建立镜像
地址：广州市越秀区东风中路268号广州交易广场室 联系人：彭大成律师
传真：020-
工信部备案： 管理员邮箱：租赁合同纠纷――承租人未正当使用租赁物,出租人的赔偿请求权及解除权_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
租赁合同纠纷――承租人未正当使用租赁物,出租人的赔偿请求权及解除权
上传于||文档简介
&&人​民​法​院​真​实​判​例​解​读​、​案​情​分​析
阅读已结束，如果下载本文需要使用1下载券
想免费下载本文？
定制HR最喜欢的简历
下载文档到电脑，查找使用更方便
还剩2页未读，继续阅读
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢承租人能否单方解除租赁合同？_法律法源-爱微帮
&& &&& 承租人能否单方解除租赁合同？
&合同法第93条至第97条规定了合同解除制度。从条文本身来看，并没有绝对禁止违约方解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；&（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；&（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；&（五）法律规定的其他情形。这个条文第一句话中的“当事人”，究竟是仅指非违约方还是包括双方当事人，并不明确。其中，第（一）项中的因不可抗力致使合同目的不能实现，显然双方都有权解除合同。第（二）、（三）项情形，非违约方当可诉请法院强制违约方履约，非违约方也可以选择解除合同，因此只有相对方（即非违约方）可以解除合同。第（四）项的情形，则有些特殊，编者认为：因违约方的行为导致合同目的不能实现，强制履行对双方已经无意义，但是合同之债因此转化为损害赔偿，非违约方可以要求违约方承担赔偿损失等违约责任，并非一定要解除合同，故编者认为于此情形也只有非违约方可以解除合同。在非违约方不解除合同的情况下，并不能免除其合同义务（给付义务），如果非违约方欲免除其给付义务，则须行使解除权。因此承租人在承租后，因经营策略或者经营失败等无力履约，单方解除合同，不符合合同法第94条之规定，只有出租人才有权解除合同。&不过《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发﹝号）的规定与编者的结论有些不同。&24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？&承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。&出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。虽然北京高院的上述规定并没有明确赋予承租人解除权，但由于法院可以直接判决解除合同，实质上是赋予了承租人的解除权。编者认为，这个规定是违反了合同法上述规定。首先，承租人的合同义务是给付租金，此为金钱之债，不存在履行不能的问题，承租人迟延或拒绝支付租金，不构成合同目的不能实现。至于承租人是否占有使用租赁物，则属于其权利并非义务。其次，契约应当信守是合同法基本原则。如果承租人可因可归责于自己之事由解除合同，那么出租人是否也可以租金上涨为由解除合同？北京高院的上述解答意见第二款却又作出了否定答案。承租人不能将商业风险转化到出租人身上。再次，合同法第一百一十条【第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。】规定能否成为承租人解除合同的理由？编者认为：该条是针对非金钱债务而设，拒绝支付租金是金钱债务，并不属之。&综上，北京高院上述规定违反合同法。&当然，承租人并不是全无解除合同的机会。比如，在出现以下《合同法解释二》第26条所规定的情势变更时，承租人可以解除合同。第二十六条　合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。在承租人无法解除合同的情况下，怎么办？编者认为承租人可以将标的物转租。当然，如果出租人不同意转租，则出租人可以根据合同法第二百二十四条的规定解除合同。&&
点击展开全文
悄悄告诉你
更多同类文章
还可知道有多少人阅读过此篇文章哦
阅读原文和更多同类文章
可微信扫描右侧二维码关注后
还可知道有多少人阅读过此篇文章哦
裁判规则、案例评析、公报案例、实务干货、中国法源、法律资讯
您的【关注和订阅】是作者不断前行的动力
本站文章来自网友的提交收录，如需删除可进入
删除，或发送邮件到 bang＠ 联系我们，
(C)2014&&版权所有&&&|&&&
京ICP备号-2&&&&京公网安备34||法援热线：400-056-8118>>>>>>正文房屋租赁合同解除的几个实务问题
　　　【北京合同纠纷律师常玉虎，为您提供北京合同纠纷免费法律咨询，电话：】精彩内容房屋租赁合同纠纷中有相当一部分争议发生在解除合同的环节，出租人何时享有解除合同的权利、怎样行使合同解除权往往成为当事人争议的核心，本文在总结办案经验的基础上对仲裁庭通过个案积累逐步形成的裁判规则进行了梳理，以期对当事人以法维权提供有益的指导。 一、约定解除权的行使 房屋租赁合同一般均约定了若承租方逾期几日支付房租，出租方有权解除合同。当承租方逾期未支付房租，出租方希望收回房屋及租金时，应当如何行使合同解除权呢？出租方宜采取以下两个步骤：第一步向承租人发送解约通知，第二步向仲裁机构提出确认合同解除及支付租金等仲裁请求。 我国合同法赋予了当事人在某些情况下自行解除合同的权力，当事人通过自身的民事法律行为即可终止双方的法律关系。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第93条规定，双方约定的解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。第96条规定，合同自解除通知达到对方时解除。当合同约定的解除权成就时，如何发送解约通知才能保证该行为被仲裁机构确认为有效呢？ 首先，守约方应先向违约方发送催要函，表明自己积极主张债权的态度；之后，在违约方仍未纠正违约行为并满足了合同约定的解除条件之后，守约方再向违约方发出正式的解除通知。经常有案件中出租方仅凭一封解除通知和相关的付款凭证，主张因在双方履行合同中有几笔租金承租人未按时支付，故要求解除合同。在此种情形下，因出租人从未就承租人延迟交纳租金提出过异议，其解除合同的请求可能得不到支持。因在事后完全履行尚属可能的场合，解除权的发生以催告为要件；在事后完全履行不能场合，则无须催告即可解除。《合同法》第九十四条规定，只有经催告违约方仍不履行主要债务时，守约方方可享有解除权。其他债务的不履行只有在能充分证明其不履行导致不能实现合同目的的情况下才可发生解除合同的效果。以上法律规定虽是对法定解除权的定义，但仲裁庭在判断约定解除权行使是否合理时，也会考虑是否符合法律的目的。因此，守约方及时向违约方发出催要函是比较稳妥的做法，经催要后如果在一段合理时间后违约行为仍未予纠正，便可发出解约函。 发送催要函或解约函时需要注意以下几个细节：第一，函件中宜明确“前因后果”，如具体催要的是哪笔款项、继续违约的后果，明确指出函件的法律效力（如解除函中可明确：因拖欠某月房租几日，根据合同约定，自你方签收之日起合同解除，限几日内搬离交接，我方将于某日接管房屋，如有你方物品视为放弃所有权等）。第二，由于我国采意思表示达到主义，解除函必须送达违约方方为有效，送达方式应引起重视，或可当面送达，督促违约方在函件中签名并注明日期，或可采特快专递送达的方式，辅之以公证为佳，将发出时间、发送对象和邮件内容进行公证，以增强效力。 如果送达成功，承租人没有在三个月的期限内提出异议，出租人或可采取自力救济的方式，收回房屋，公证清理屋内存留物品的过程，并将承租人物品妥善保存于他处。但如果此过程给承租人造成了损失，即使出租人拥有解约权，出租人可能仍需赔偿一定损失，因为虽然双方的合同关系已经解除，但出租方仍负有不得侵犯承租人物品所有权的义务；倘若仲裁机构事后认定出租人不具有解约权，则出租人将面临对承租人承担违约责任的风险。与自力救济相比，更稳妥的方式是，出租人向法院或仲裁机构申请确认合同已解除，同时可主张解除前欠付的租金及解除后的房屋占用费。需要说明的是，及时向承租人发送解除通知仍不失为一种明智之举，既保留了证据，又能主张按高于合同约定的市场价格计算房屋使用费。 当事人应根据合同是否已经解除确定提出何种仲裁请求。如果认为解约通知已经生效，就应当提起确认合同解除的确认之诉；如果对是否拥有解约权、是否有效送达另一方当事人并无把握，则最好提出请求仲裁庭解除合同的形成之诉，否则，如果仲裁庭认为自行解约的行为无效，当事人又没有提出要求仲裁庭解除合同的请求，其他有关解除合同后果的请求可能得不到支持。相反，如果当事人解除合同的意思表示已经生效，又请求仲裁庭解除合同的，仲裁庭将在仲裁庭意见中确认合同已经解除的客观事实，同时驳回请求仲裁庭解除合同的仲裁请求。 在出租人发出解约通知解除合同后，承租人向出租人交纳合同解除后新发生的房租，出租人未予退还，原合同约定的履行期未满的情况下，就原合同是否有效有两种不同的观点，第一种观点主张，出租人接受房租的行为表明双方就继续履行原合同达成了合意，双方应按原合同的约定继续履行，第二种观点认为，双方合同已经解除，承租人支付新的房租、出租人接受的行为是双方以行为达成了新的事实合同，该合同对价款和期限均未约定，出租人随时享有解约权。因此，建议出租人为了维持解除合同的效力，可以通过向承租人发函的方式声明该笔款项的性质为承租人支付的房屋占用费，原解除合同的行为仍然有效等。 二、阻碍解除权成就的抗辩 因承租人未按时交付房租出租人请求解除合同时，承租人一般会辩称，逾期支付房租并非恶意违约，而是因出租人未履行己方义务，未提供实现合同目的的租赁房屋，其违约承租人造成了损失而拒绝支付房租。此类抗辩是否可以阻碍出租人解约权的成就？ 承租人的抗辩可分为两个层次，其一是主张出租人未提供满足合同目的的房屋，承租人有减少价款的权利；其二是主张出租人的违约行为给承租人造成了损失，承租人有权以损失抵扣房租。下面将结合个案分析这两种抗辩是否可以成立。 案例1：出租人因未按时交纳物业费，物业公司对承租人承租的房屋断电3天，承租人未交纳当月的房租，出租人提出仲裁请求要求因承租人拖欠房租解除租赁合同。 仲裁庭认为，按照合同约定，出租人有维护基本公共设施运转、提供公共服务的义务，不论物业公司断电的行为是否合法，出租人未提供合同约定的适租房屋已经违约，承租人有权不交纳停电期间的房租，但承租人拖欠当月其他房租的行为已构成违约，出租人有权解除合同。 案例2：双方签订房屋租赁合同及补充协议，约定申请人将房屋租给被申请人使用，并协助被申请人将以该房屋作为住所地的营业执照过户给被申请人。申请人因被申请人拖欠房租提起仲裁，要求解除合同并支付拖欠租金。被申请人称，申请人在明知其租赁房屋用于开办美容服务机构的情况下，未能按照约定将营业执照过户给被申请人，被申请人因未能取得营业执照及有关行政部门的批准未能开业经营，致使被申请人不能实现合同目的，根据合同法第216条，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，申请人未能保持租赁物符合约定用途，被申请人有权不交纳房租。 仲裁庭认为，申请人是否违约应当以合同约定为依据，合同及补充协议仅约定了申请人有办理营业执照过户手续的协助义务，申请人并不承担全部办理执照的义务；其次，尽管申请人在签订合同时明知被申请人的租赁目的为开办美容公司，但保证被申请人顺利开业并非申请人责任。被申请人称的“商用”目的过于宽泛。不能商用与不能满足特定形式的商用为不同的概念。被申请人如要求房屋必须满足其特定商用形式和目的，则应当在合同中加以明确约定。否则，主张申请人违约缺少依据。另外，申请人与被申请人在签订合同时清楚租赁房屋的性质、用途和使用状况，在合同签后履行过程中，房屋的性质、用途等并未发生任何变化。因此，被申请人的抗辩不能成立，申请人有权解除合同。 案例3：申请人出租给被申请人房屋供办公使用，被申请人未交纳房租，申请人提起仲裁要求解除合同。被申请人称，其在将该房屋作为住所申请营业执照时发现，根据有关政策规定，因被申请人主体身份其房屋不能办理营业执照，因此其合同目的已不能实现，申请人无权要求被申请人支付房租。申请人称，其从未承诺、双方订立的租赁合同中也未规定，申请人在签订合同前亦未曾提出需要将承租场所用于工商注册登记。 仲裁庭认为，因申请人对该房屋不能办理营业执照的限制在签订合同时是明知的，且该房屋具有不同于一般商用房屋的特有属性，但未向被申请人履行告知义务，使得被申请人对房屋的使用受到极大限制，而被申请人也未在签订合同时尽到审慎地注意义务，也存在一定过错。但两相比较，申请人的告知义务更重，应对合同标的不能实现被申请人签订合同的目的承担主要责任。被申请人应支付一半的房租，解除双方签订的合同。 在以上案例中承租人均提出：由于出租人违约，未能提供符合合同目的的适租房屋，承租人享有不支付房租的权利，案例1的供电义务为出租人的主给付义务，承租人在相应范围内有权扣减房租；案例2协助办理营业执照过户为出租人的从给付义务，然而承租人主张的负责办理营业执照过户并保证租赁房屋用于正常经营的义务并没有在合同中约定，出租人已经履行了协助办理的义务，并且承租人在签订合同时对租赁房屋的性质、用途和使用状况是明知的，因此，承租人无权拒绝支付房租；案例3确保租赁物可供办理营业执照并非合同约定的出租人的义务，但在租赁物存在特殊使用限制、自始不能实现承租人合同目的的情况下，出租人负有告知义务。 综上，在认定承租人拒交房租的抗辩是否成立时，首先应考虑双方有无对标的物状态、功能、合同目的及出租人对此承担的责任有无明确约定；在没有约定的情况下，租赁物存在自始不能事后追完的客观瑕疵，应考察双方对一方不能实现合同目的的过错程度。因出租人的原因导致租赁物未能满足合同约定的用途，承租人有权按照合同法第111条要求出租人承担减少租金的违约责任。如果承租人未以仲裁请求的方式明确主张减价责任，仲裁庭亦可主动适用。出租人因承租人未支付相应租金而主张解除合同的请求将不被支持。 如果承租人因出租人的违约行为遭受了损失拒交房租，出租人解除合同的请求是否会得到支持？出租人应赔偿给承租人的损失与承租人应向出租人支付的租金为两种不同的债务，只有在双方已经协商一致的情况下，这两种不同的债务才能抵销。出租人主张房屋租金时，承租人的损失不能仅作为一种抗辩提出，而应单独提起一个仲裁请求另行主张。如果承租人不能证明未交房租是因双方在就损失赔偿问题进行协商，仲裁庭就可能支持出租人解除合同的请求。因此，在出租人违约为承租人造成损失的情况下，承租人要想自力救济用房租折抵损失，应当尽量保留证明自身损失的证据，及证明申请人同意就损失问题进行协商的有关证据。否则，承租人可能事后面临因未交房租导致合同被解除的风险。　　【作者】 张霁爽　　【来源】北大法宝律所实务库　　更多北京合同纠纷法律咨询，请拨打常玉虎律师电话：　　常玉虎律师擅长民商事各类案件，诚恳的态度，精湛的业务，维护当事人最大的权益。　　常玉虎律师免费法律咨询热线：------------------------常玉虎律师微信号:changyuhulawyer更多信息请扫描下方二维码本文首发于智飞法律网,原文地址：，转载须注明出处,侵权必究。发布百科律师介绍：　　律师姓名：常玉虎 律师　　所在地区：北京 东城区　　电话：　　电子邮件：　　执业律所：北京市亿嘉（南通）律师事务所　　地址：北京市东城区永定门西滨河路8号 中海地产广场塔3层　　常玉虎律师，执业于北京市亿嘉（南通）律师事务所。中国政法大学毕业，擅长民商事各类案件，诚恳的态度，精湛的业务，自执业以来，秉承正直和诚信的理念，致力于为企业及个人提供专业的法律服务，将律师的专业知识与丰富经验结合起来，本着亲情服务，精益求精，始终把当事人的合法利益放在第一位，凭借勤奋敬业的精神、良好的职业道德，视委托人的利益为最高执业准则，逐渐形成了具有自己特色的办案风格，为当事人防范、规避风险，提供多渠道、高效率、操作性强的解决方案，获得当事人的一致好评。...擅长领域：婚姻家庭债权债务房产纠纷交通事故土地纠纷刑事辩护合同纠纷劳动纠纷关键词：一键转帖到：最新法律咨询 回答了
回答了 咨询内容不用注册，快速提问3分钟内100%回复。婚姻家庭债权债务房产纠纷交通事故所在地区:北京-东城区手&&机: Q Q号码:执业证号:A36执业机构:北京市亿嘉（南通）律师事务所联系地址:Ta收到的一对一咨询热门合同纠纷法律百科免责声明：智飞法律网登载此文出于传递更多法律相关知识为目的，并不意味赞同其观点或证实其描述，如涉及版权问题请与本网站联系，核实后会给与处理智飞法律网——让人人尊享法律服务！全国客服热线：400-056-8118