什么是建筑物的区分所有权？_南京律师网
什么是建筑物的区分所有权？
随着我国住房商品化的推行，公民在购房时因资金数额和实际需要的限制，造成一栋房被区分为数个部分作为所有权的客体。对这种区分的数个部分所有权，我国管理部门是准予登记的，这就产生了物的区分所有权。例如，一幢楼房的不同楼层或单元为不同的人所购买，各所有人对自己购买的部分享所有权并得到法律确认。同时，同一幢楼房的各个所有人为了保有自己房屋的所有权又形成了房屋共有关系。因此，当一幢物被区分为数个部分时，其中有专有部分，也有共有部分，这种在专有部分上成立的所有权，即为物的区分所有权。
&&& 一、区分所有权的专有部分
&&& 区分所有权的物的专有部分，是指物中具有构造上和使用上的独立性，并作为区分所有权的客体的部分。
&&& 一般认为专有部分的范围应分内部关系和外部关系而有所不同。就内部关系而言，在区分所有权人相互之间对待物维持、管理关系上，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷的部分；在外部关系上，如买卖、保险、纳税等关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。因此，各区分所有权人可以自由粉刷墙壁、悬挂物品、铺设地板等，但不得危及墙壁等境界的安全。 区分所有仅的物的专有部分仍属于不动产，其所有仅的取得和丧失也适用有关房屋所有权的规定。区分所有权人在法律规定的范围内可以自由使用、收益、处分其专有部分，并排除他人干涉。
&&& 二、区分所有权的物的共有部分
&&& 区分所有权的物的共有部分，是指供区分所有权人共用，属于区分所有权人共有的部分。它的范围包括共用部分和共用设施设备。共用部分是指楼板、屋面、梁、柱、内外墙体、基础等承重结构和楼梯间、水箱间、走廊、门厅、楼内存车库、院落、共用厨房、共用厕所等。共用设施设备是指共用的给排水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、共用天线、通讯电缆、暖气干线、供暖锅炉设备及房屋加压水泵设备、房屋消防设施等。各所有权人对共有部分也可以加以约定。 基于区分所有权人的同意或物买卖的规定，区分所有权人对共有部分也可以享有专有使用权，如在地下室有专用停车位。
&&& 区分所有权人对共有部分按其份额享有使用权，并承担管理，及时修缮改良的义务。我国的《城市异产毗连房屋管理规定》中对区分所有的物的共有部分的维修有明文规定，现介绍如下。
异产毗连房屋
&&& 异产毗连房屋是指结构相连或具有共有、共用设备和附属，而为不同所有人共有的房屋。异产毗连房屋是具有区分所有权的物。 凡异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用按照《城市异产毗连房屋管理规定》，依下列原则处理： 共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋抟有人按份额比例分担。共用墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。
1）屋盖的修缮：
A、不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。
B、可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共有，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各房屋所有人按份额比例分担。
2）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。
3）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮，各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担；为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。
4）房屋共有部分必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。
5）房屋共有、共用的设备和附属（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由各房屋所有人按份额比例分担。
6）房屋拆除，其拆除支付或残值回收，由房屋所有人按份额比例分配。 异产毗连房屋的自然损坏，应及时修缮，不得拖延或拒绝；否则，造成损失的，责任人应负责。异产毗连房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责。售给个人的异产毗连公有住房，其共有部分及共用设备的维修办法，将依照国家住房制度改革的有关文件另行规定。
三、物的区分所有权与一般房屋的所有权的区别
&&& 物的区分所有权与一般房屋的所有权的区别，主要表现为：
&&& 物区分所有权的客体是物的专有部分。一般房屋所有权的客体是明确的、独立的。
&&& 在区分物中由于既存在着专有部分也存在着共有部分，因而要区分专有部分相互之间的界限及专有部分和共有部分的界限是十分困难的。这就决定了物区分所有仅的客体只具有相对的独立性，重在利用上和法律上的独立性。
&&& 在物区分所有权的场合，所有权人直接支配的不是有体物，而是由材料组成的空间。因此，有人称物的区分所有权为空间所有权，而房屋所有权是所有权人对有体物直接支配的。 物的区分所有权实质上是房屋所有权和共有权的结合。各房屋所有人对整幢物都不享有所有权，只对自己专有部分享有所有权，同时为了保证自己的专有部分所有权的存在，又形成了共有关系。延伸阅读：
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业主的建筑物区分所有权
【学科分类】物权
【出处】《物权法原理》（石春玲主编），中国政法大学出版社2008年版。
【写作年份】2008年
&&&&　　一、建筑物区分所有权概述
　　（一）建筑物区分所有权的概念
　　1．建筑物区分所有权的定义
　　建筑物区分所有权，德国称之为住宅所有权，法国称之为住宅分层所有权，瑞士称之为楼层所有权，英美称之为公寓所有权。我国采用日本的称谓，称之为建筑物区分所有权。现代社会随着人口的增加和工商业的发展，建筑物不断向高空多层扩展，尤其是城市更是如此，一栋建筑的不同部分或不同房间分别由不同的所有人所有是城市住宅的普遍情况，而同一栋建筑的不同部分在结构上又是彼此相连或具有共同的设备和附属建筑的，这种异产毗连房屋的特殊性，形成了一种在城市中具有普遍适用意义的不动产所有权――建筑物区分所有权。
　　在民法理论上，关于建筑物区分所有权的含义，众说纷纭、莫衷一是。有主张单纯的“专有权说”或者“共有权说”的，即建筑物区分所有人对建筑物的专有部分享有的单独所有权或者按份共有（一元论）；有主张“专有与共有结合说”的，即建筑物区分所有人对建筑物的专有部分享有的专有权和对共有部分享有的共有权的结合（二元论）；有主张在此基础上增加成员权（基于建筑物的管理、维护和修缮等共同义务而产生）的（三元论）；有的学者还主张除了专有权、共有权和成员权之外，还有区分所有人之间的相邻权（四元论）。
　　我们认为，建筑物区分所有权的含义界定既不能过于简单，也不能过于复杂，一元论有失片面，三元论中的成员权充其量是建筑物区分所有权关系的一个权利和义务内容，不能单纯定性为权利；四元论中的相邻权则根本就脱离了所有权的本质，且如此界定也会将关系复杂化，所以，二元论相对适中，且科学揭示出了建筑物区分所有权的内涵。由此将建筑物区分所有权定义为：一栋建筑物的共同所有人对其独有部分享有独有所有权，对共有部分享有共同所有权的一种不动产所有权。
　　我国《民法通则》没有规定建筑物区分所有权，《物权法》对此以“业主的建筑物区分所有权”予以明确规定。该法规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这是目前我国立法中对建筑物区分所有权概念明确作出的规定。显然，我国《物权法》采纳的是理论界所主张的“三元论”，即建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权（管理权）三部分。
　　（二）建筑物区分所有权的特征
　　建筑物区分所有权与其他不动产所有权相比，具有以下法律特征：
　　1．权利主体身份的多重性
　　建筑物区分所有权是建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权三部分的结合，专有权、共有权和成员权都是相互独立的权利，而不是权能，因此，建筑物区分所有权的主体集专有权人、共有权人、管理团体成员三种身份于一体。可见，建筑物区分所有权在主体身份上具有多重性，权利主体既是专有人身份，又是共有人身份，同时还是管理人身份，这与一般不动产所有权有明显区别。
　　2．权利客体上的整体性
　　建筑物区分所有权的客体包括建筑物的专有部分和共有部分。表面上看来，建筑物区分所有权的各组成权利都有各自的客体，如专有权的客体为建筑材料组成的四周上下封闭的、在构造和使用上具有独立性和经济价值的建筑空间，共有权的客体为建筑物及附属物中所有的共有部分，成员权的客体为区分所有人作为管理团体成员所为的行为。但是，在实质上来说，建筑物区分所有权是建立在整体建筑物上面的一种所有权形式，并非专有权、共有权和管理权三种权利的简单相加，而是一个不可分割的有机组成部分，这是由建筑物区分所有权的性质决定的。因此，建筑物区分所有权在权利客体上具有整体性。
　　3．权利内容上的复杂性
　　建筑物区分所有权的内容非常复杂，一方面，建筑物区分所有权既有就其独有部分享有的独有所有权，又有对共有部分享有共同所有权，还有成员之管理权，是三种权利的结合，本身具有多样性。另一方面，建筑物区分所有权包涵三方面的法律关系，一是权利主体作为专有权人的权利义务关系；二是权利主体作为共有人的权利义务关系；三是权利主体作为管理团体成员的权利义务关系。而且，这三方面的权利义务关系经常交织在一起。
　　（三）建筑物区分所有权的发展简史及现实意义
　　最早以民法典形式对建筑物区分所有权予以规定的是1804年《法国民法典》，当时处于自由资本主义时期，确立建筑物区分所有权主要是为了解决住宅缺乏问题。之后，《意大利民法典》、《葡萄牙民法典》、《日本民法典》、《西班牙民法典》、《瑞士民法典》等民法典以及其他一些国家的民事立法纷纷确立了建筑物区分所有权。二次世界大战以后，各国发生了严重的住宅危机，为解决广大市民的居住问题，各国政府将目标投向高层或多层建筑物的兴建上，对此，各国原有民法典的简陋规定已远不能适应建筑物区分所有权产生的大量纠纷及若干关系，因此，各国纷纷制定区分所有权特别法或者扩充原民法典关于区分所有权制度的规定。
　　我国在改革开放前实行单一的、僵化的多层和高层住宅的公有制形式，不可能形成建筑物区分所有权制度。改革开放以后，这种格局被打破，出现了多个所有人区分拥有一栋多层或高层建筑物的情况，因此建筑物区分所有权写入《物权法》，也就成为民事生活发展的必然要求，具有规范现实生活的积极意义。
　　二、建筑物区分所有权的内容
　　（一）建筑物区分所有人的专有权
　　1．建筑物区分所有人专有权的涵义
　　建筑物区分所有人的专有权，即业主的专有权，是指区分所有权人对专属于自己的，由建筑材料组成的，在构造上和使用上具有独立性的封闭建筑空间所享有的所有权。我国《物权法》明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。可见，建筑物区分所有权的所有人对其专有部分享有单独所有权，可以自由使用、收益、处分，并排除他人干涉。
　　具体说来，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。
　　2．建筑物区分所有人专有权的客体
　　建筑物区分所有人专有权的客体，是指在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权标的物的建筑部分。也就是说，专有权的客体或者范围必须是在使用上具有独立性、构造上形成单独空间的房间整体，而不应当是构成房间的材料表层或中心线以内的部分。不能独立使用的建筑空间上不能设定专有权，在结构上自然供全体或部分所有人使用的共有部分也不能设定专有权。
　　关于建筑空间的界定，即划分专有部分之间、专有部分与共有部分之间以及专有部分与建筑物外部之间的界限，学界存在空间说、壁心说、最后粉刷表层说以及壁心和最后粉刷表层混合说。比较而言，壁心和最后粉刷表层混合说较为科学合理。因为空间说虽然符合专有权客体的实际状况，反映了建筑物区分所有权的特征，但由于把墙壁、地板、天花板等境界部视为共有部分，则区分所有人欲粉刷墙壁或在墙壁上钉图钉，在地板上铺地砖，均应经其他所有人的同意，始得为之。如果真以此说，则必然给区分所有人的生活带来不便，也与社会实情不符。壁心说虽然符合交易习惯，但在境界壁内往往埋设着维持整栋建筑物正常使用所必需的各种管线，如果可以凭区分所有人自由使用或变更之，那么，整栋建筑物的维护与管理，显然不够妥当。最后粉刷表层说虽然弥补了空间说和壁心说的不足，但却忽视当前区分所有建筑物以壁心为界线的交易习惯。
　　3．建筑物区分所有人专有权的内容
　　建筑物区分所有人专有权的内容包括专有权人的权利和义务两部分。
　　（1）专有权人的权利
　　专有权人的权利，实际上就是建筑物区分所有人的专有权利，主要是在法律、法规和管理规约的规则调控之下，对建筑物之专有部分行使占有、使用、收益和处分的积极权能以及排除他人非法干涉的消极权能。可以说，专有部分作为所有人享有单独所有权的部分，在权能上与一般的不动产所有权基本相同。当然，专有权的行使必须正当且符合交易习惯，例如，当行使处分权能之时，不能将专有部分和共有部分人为分离，应该尊重建筑物区分所有权的整体性，将专有部分和共有部分一并处分。根据《物权法》的规定，业主转让建筑物的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有权和共同管理的权利一并转让。
　　（2）专有权人的义务
　　专有权人的义务，实际上就是建筑物区分所有人的专有义务，归纳起来主要有下列几项义务：第一，尊重建筑物区分所有权的性质以及建筑物专有部分的自身性质和用途，按照本来的用途使用专有部分，不得擅自改变本来用途。第二，正当维修和改良的义务，即专有权人如果对专有部分进行维修和改良，必须遵循正当性，不得破坏建筑物安全及外观，不能妨碍建筑物整体的正常使用以及违反各个区分所有人的共同利益。第三，容忍他人行使专有权的义务，即建筑物区分所有人都有行使专有权的权利，当区分所有人正当使用、维修、改良其专有部分时，其他区分所有人有容忍的义务，不得阻碍和妨害。例如，其他区分所有人因维护、修缮其专有部分或设置管线，必须进入另外所有人的专有部分时，该专有部分的所有人无正当理由不得拒绝。《物权法》规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
　　（二）建筑物区分所有人的共有权
　　1．建筑物区分所有人共有权的涵义
　　建筑物区分所有人的共有权，即业主的共有权，是指建筑物区分所有人依照法律、法规或者管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。我国《物权法》明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。可见，建筑物区分所有人对建筑物之共有部分享有共有权，且共有权利与共有义务是不可分割的。
　　具体说来，业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有未作特殊规定的性情下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、绿地、道路、公用设施等共有部分享有占有、使用、收益或处分的权利。但是，如何行使占有、使用、收益或处分的权利，还要根据《物权法》及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。同时，业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务，如何承担义务，也要依据《物权法》及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。可见，在物权法理论上，可以将业主的共有权分为法定共有权和约定共有权。前者主要是根据法律、法规规定产生的共有权，后者则主要是根据建筑区划的管理规约产生的共有权。
　　2．建筑物区分所有人共有权的客体
　　建筑物区分所有人共有权的客体，是区分所有建筑物的共有部分。所谓共有部分，是指区分所有的建筑物内构成不同房间的共同材料或结构由两个以上的区分所有人共同使用的部分以及不属于专有部分的建筑物及其附属物。主要包括三个部分：建筑物的基本构造部分，如支柱建筑物顶、外墙、地基等；建筑物的共有部分及附属物，例如楼梯、走廊、门厅管道设备；仅为部分所有人共有部分，如各层之间的楼板、相邻墙壁等。
　　对此，我国《物权法》对建筑区划内的附属设置直归属专门作出规定，建筑区划内的道路，归业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。关于车位与车库的归属，《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　3．建筑物区分所有人共有权的内容
　　建筑物区分所有人共有权的内容包括共有权人的权利和义务两部分。
　　（1）共有权人的权利
　　共有权人的权利，实际上就是建筑物区分所有人的共有权利。归纳起来，区分所有人对共有部分享有以下权利：第一，共用部分的使用权。各区分所有人对整个建筑物的共用设施部分，都有按照该设施的作用和性能进行使用的权利，该使用权原则上不因单独所有权的大小而有大小之别，例如乘座电梯、经过走廊、上下楼梯等；第二，共有部分的收益权。各区分所有人按其单独所有权占整个建筑的比例，对建筑物的共用部分的所生利益、享有收益权；第三，共有部分的改良的权利。在不违法建筑法、城市规划法，环境保护法等公法强制性规定的前提下，各区分所有权可以通过按一定的方式行使共同意志，对建筑物的共用部分进行修缮改良；第四，共有部分的排除妨害的权利。第三人或某个区分所有人在对建筑物的共用部分的使用时违反通常的使用方法或损坏共用部分或对他人的共有权形成妨碍时，任何区分所有人均有权制止、排除妨害，上述行为对某一特定区分所有权人专有部分的权利构成妨害时，除特定的区分所有人有权请求损害人停止侵害、排除妨害。
　　（2）共有权人的义务
　　共有权人的义务，实际上就是建筑物区分所有人的共有义务。归纳起来，建筑物区分所有人就共有部分承担以下义务：第一，依共用部分本来的用途和通常的使用方法进行使用；第二，各区分所有人对共用的门厅、屋顶、楼道、楼梯、地基等共有、共用的部分应共同合理使用，任何一方不得多占、独占、各所有人另有约定的除外；第三，未经其他所有人的同意或所有人会议决议通过，不得改变共有部分的外形或结构；第四，各所有人以及全体区分所有人使用共用部分不得违反法律强制性规定；第五，分担建筑物共用，共用部分的管理、维护、修缮费用。分担的原则是在该共用部分所涉及的使用范围内，由该范围的各区分所有人按其专有部分在该范围内所占的比例分担。
　　（三）建筑物区分所有人的管理权
　　1．建筑物区分所有人管理权的涵义
　　建筑物区分所有人的管理权，又称为建筑物区分所有人的成员权，是指全体所有人基于专有权和共有权关系组成的一个团体，每一个所有人作为该团体的一员所应拥有的权利和应承担的义务。我国《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。可见，《物权法》确立的建筑物区分所有权是包括管理权在内的“三元论”建筑物区分所有权，即除了专有权和共有权之外，还包括管理权，即成员权。
　　具体说来，业主的管理权必须按照《物权法》及相关法律、法规或者建筑区划管理规约的规定，可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建和重建建筑物及其附属设施等。
　　2．建筑物区分所有人管理权的客体
　　建筑物区分所有人管理权的客体，是指建筑物区分所有人在行使业主管理权、履行业主管理义务的过程中所指向的对象。根据《物权法》的规定，业主对下列事项有管理权利：①业主大会的设立与业主委员会的选举、更换事项；②业主大会议事规则和建筑区划管理规约的制定和修改事项；③物业服务企业和其他管理人的选聘、解聘和监督事项；④建筑物及其附属设施的改建、重建事项及其维修资金的筹集和使用事项等。
　　3．建筑物区分所有人管理权的内容
　　建筑物区分所有人管理权的内容包括管理权人的权利和义务两部分。
　　（1）管理权人的权利
　　管理权人的权利，实际上就是建筑物区分所有人的管理权利。按照我国《物权法》规定，归纳起来，作为区分所有人的业主，享有以下权利：
　　第一，设立业主大会和选举业主委员会的权利。我国《物权法》规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
　　第二，重大事项表决权。根据《物权法》的规定，下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施；⑦有关共有和管理权利的其他重大事项。其中，决定第⑤和第⑥项应当经专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　第三，请求权。业主管理权中的请求权包括撤销业主大会或业主委员会决定的请求权、共有资金分配请求权、建筑物收益分配请求权以及诉讼请求权。《物权法》规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。建筑物以及附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。建筑物以及附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。此外，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
　　第四，其他管理权。主要包括知情权、自主管理权、委托管理权、更换管理人权和监督权等。《物权法》规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当公布。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
　　（2）管理权人的义务
　　管理权人的义务，实际上就是建筑物区分所有人的管理义务。按照我国《物权法》规定，归纳起来，作为区分所有人的业主，应当履行以下义务：第一，遵守法律、法规和管理规约的义务。《物权法》规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。不得进行任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为。如果有上述行为，业主大会和业主委员会有权依照法律、法规和管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第二，执行业主大会或者业主委员会决定的义务。《物权法》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第三，其他管理义务。例如，服从管理人管理的义务、支付共同费用的义务等。
　　（本部分约10000字）
　　〔本文是笔者参编的高等政法院校系列教材《物权法原理》之第二编“所有权”之第三章（全书第七章）“业主的建筑物区分所有权”之第一节“建筑物区分所有权概述”和第二节“建筑物区分所有权的内容”。原著可参阅石春玲主编：《物权法原理》，中国政法大学出版社2008年版。特此说明。〕
――――――作者联系方式：QQ号码：电子信箱：法律博客：http：//手机号码：保密
【作者简介】
李绍章，笔名土生阿耿，上海政法学院法律系民商法教研室教师。
杨立新、程啸、梅夏英、朱呈义：《物权法》，中国人民大学出版社2004年版，第110－111页。 刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第332页。学界认为，1804年法国民法典第664条的规定标志着建筑物区分所有制度的正式确立，参见温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第279页。 前者如台湾地区著名民商法学家史尚宽先生，参见史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第120页；后者则被瑞士民法采纳。 刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第332页；温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第282页。郭明瑞、唐广良、房绍坤：《民商法原理》（二），中国人民大学出版社1999年版，第83页。 梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年版，第146页；高富平：《物权法原论》（下），中国法制出版社2001年版，第921页；陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第60页。从我国《物权法》第70条来看，亦是采纳该学说。 中国人民大学法学院教授王利明先生即持此观点，参见王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2004年版，第382页。在该书中，王利明先生直言“赞同最广义说”，但笔者注意到王先生曾对建筑物区分所有权包括成员权持反对意见的，参见王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第365页。 参见我国《物权法》第70条。有关国家和地区现行调整建筑物区分所有权关系的法律有：法国的《住宅分层所有权法》，日本的《建筑物区分所有权法》，奥地利的《区分所有权法》，德国的《住宅所有权及长期居住权的法律》，美国的《公寓大厦所有权创设之形态法》，英国的《住宅法》，意大利、瑞士在民法典中规定了建筑物共有的内容，我国香港地区制定了《多层大厦（业主立案法团）条例》，我国台湾地区“民法”第799条、第800条及《公寓大厦管理条例》，我国《土地登记规则》等对建筑物区分所有权的问题分别作了规定。参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社1997年版，第108页。 马俊驹、余延满：《民法原论》（第二版），法律出版社2005年版，第352页。 在罗马法时期，由于奉行“地上物附随于土地”的法律格言，地上建筑物为土地构成部分，属于土地所有权人所有，因而无所谓建筑物区分所有权。而在日尔曼法中，并无“地上物附随于土地”的观念，视土地和房屋分别独立为所有权的客体，并且对区分的空间承认其阶层所有权，因此，日尔曼法事实上已承认区分所有权制度的存在。参见刘得宽：《民法诸问题与新展望》，台湾中亨有限公司1980年版，第26页；黄越钦：《住宅分层所有权之比较法研究》，载郑玉波主编：《民法物权论文选辑》（上），台湾五南图书出版公司1984年版，第43页。转引自马俊驹、余延满：《民法原论》（第二版），法律出版社2005年版，第353页。 如法国废除民法典中的规定，单独制定特别法，意大利民法典增加建筑物共有一节。许多国家还根据本国的发展情况，多次对建筑物区分所有权制度的法律作出修改。全国人大常委会法制工作委员会民法室编著：《物权法（草案）参考》，中国民主法制出版社2005年版，第204页。 参见我国《物权法》第71条。 全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第109页。 马俊驹、余延满：《民法原论》（第二版），法律出版社2005年版，第354页。 参见我国《物权法》第72条第2款。 参见我国《物权法》第71条。 参见我国《物权法》第72条第1款。 参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第110页。 刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第335页。 参见我国《物权法》第73条。笔者认为，《物权法》的这一规定存在重大瑕疵，因为按照该法第47条以及《宪法》、《土地管理法》之规定，城市的土地，属于国家所有，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。而建筑物区分所有权所存在的高层或者多层建筑物之建筑区划内的绿地、道路显然要么是城市土地，要么是城市郊区或者农村土地，其所有权归属要么是国家，要么是集体，本质上是公有。而《物权法》明文规定道路和绿地可以属于业主共有，即承认了私人业主对道路和绿地的所有权！也即承认了土地私有权！显然，这是违反宪法和我国土地公有制的严重立法瑕疵！正确的做法应当是，规定绿地和道路归业主共用，而非共有。 参见我国《物权法》第74条第1款。 参见我国《物权法》第74条第2款。 参见我国《物权法》第74条第3款。 参见刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第336页。 例如：楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责，其结构部分，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。共有部分的主体结构中基础、柱、墙的修缮，由各所有人按份额比例分担。参见刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第336页。 马俊驹、余延满：《民法原论》（第二版），法律出版社2005年版，第355页。 参见我国《物权法》第70条。 全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第107页。 参见我国《物权法》第75条第1款。 参见我国《物权法》第75条第2款。 参见我国《物权法》第76条第1款。 参见我国《物权法》第76条第2款。 参见我国《物权法》第78条第2款。 参见我国《物权法》第79条。 参见我国《物权法》第80条。 参见我国《物权法》第83条第2款。 参见我国《物权法》第79条。 参见我国《物权法》第81条第1款。 参见我国《物权法》第81条第2款。 参见我国《物权法》第82条。 参见我国《物权法》第83条第1款。 参见我国《物权法》第83条第2款。 参见我国《物权法》第77条。 参见我国《物权法》第78条第1款。
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