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请问法院对没有产权证的被执行人房地产能否查封,程序是如何办理?
请问法院对没有产权证的房地产能否查封,程序是如何办理?有哪一法律依据?
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你好:这是可以查封的,因为只要是在开发商那购买的,并且签订合同付全部房款的情况就是可以查封的。因为这样的情况开发商已经在建委给您所购买的房子做了备案,等待下本的阶段,这个时间是可以查封的。法院可以要求建委等部门加急办理产权证,让后对您的房子进行查封拍卖。但如果是未付全部款项的,建委也就没有备案的,那这样的情况就不能查封的,因为这样的情况还不算是您的个人财产的房子呢,所以是不能查封的。
? 你好:这是可以查封的,因为只要是在开发商那购买的,并且签订合同付全部房款的情况就是可以查封的。因为这样的情况开发商已经在建委给您所购买的房子做了备案,等待下本的阶段,这个时间是可以查封的。法院可以要求建委等部门加急办理产权证,让后对您的房子进行查封拍卖。但如果是未付全部款项的,建委也就没有备案的,那这样的情况就不能查封的,因为这样的情况还不算是您的个人财产的房子呢,所以是不能查封的。
您的房产肯定是要在建委备案的,只要有备案就可以查封,如果没有备案,那这个房子法院也查不到!
你好:这是可以查封的,因为只要是在开发商那购买的,并且签订合同付全部房款的情况就是可以查封的。因为这样的情况开发商已经在建委给您所购买的房子做了备案,等待下本的阶段,这个时间是可以查封的。法院可以要求建委等部门加急办理产权证,让后对您的房子进行查封拍卖。但如果是未付全部款项的,建委也就没有备案的,那这样的情况就不能查封的,因为这样的情况还不算是您的个人财产的房子呢,所以是不能查封的。
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抵押房屋执行问题
目前，在执行实践中，人民法院采取查封、拍卖、变卖等强制执行措施时，常常需要以被执行人的房地产为执行标的或执行对象，其中涉及到房屋抵押时能否执行的问题，困扰着执行工作。　　以下是抵押房产执行相关知识的汇总，仅供参考。　　◇对抵押房地产执行所涉及到的法律问题　　目前，在执行实践中，人民法院采取查封、拍卖、变卖等强制执行措施时，常常需要以被执行人的房地产为执行标的或执行对象，其中涉及到房屋抵押时能否执行的问题，困扰着执行工作。为保障执行工作顺利进行，本文从房地产抵押权实现的方式、抵押房地产的查封、抵押房地产的变价清偿及应注意的几个法律问题从四个方面对此作一探讨。　　一、房地产抵押权实现的方式　　我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《担保法解释》第57条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”据此，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人协商，协议不成时，抵押权人只能向人民法院起诉，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价，自行拍卖或变卖抵押物的权利。也就是说申请执行人不能仅凭人民法院认定抵押有效的生效判决，自行折价拍卖、变卖抵押物，必须通过向人民法院申请强制执行方式来实现抵押权。最高人民法院释(1998)25批复作了如下解释：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估，人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果，将土地使用权折价，经抵押权人同意，将评估后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有。所以司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人买受，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折抵债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房地产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续。　　二、抵押房地产的查封　　能否对已经设定抵押的房地产予以查封，这是我们在实践中常常会遇到的情况，即负有协助执行义务的房管部门常以该房地产已办理抵押登记为由，拒绝履行其应尽的协助查封义务。在法院内部也有人认为，已经抵押的财产在执行中就不能查封，更不能拍卖。否则，就侵害了担保人的权利，这一理解是错误。　　(一)、从房地产抵押的实际状况看 ，人民法院对已经设定抵押的房地产有必要采取查封等执行措施。这是因为虽然抵押人将其所有的房地产作为履行债务的担保并进行了抵押登记，但会存在以下情形：　　1、抵押人以其价值大大超过担保债权的房地产作抵押，如抵押人仅借款50万元，却以价值1000万元房地产作抵押;2、因主合同无效导致抵押合同无效;3、抵押权人超过诉讼时效未主张权利或因其他原因导致抵押人不再承担担保责任。4、债务人在规定期限内自动履行了清偿义务，抵押权人不需再从抵押物的折价、拍卖、变卖所得价款中优先受偿等等。在以上情形中，人民法院很有必要对已经设定抵押的房地产采取查封措施。在优先偿还抵押权人债务后或抵押人免除担保责任的情况下，将该房地产列为其他案件的执行标的，以确保最大限度、最大可能地维护申请执行人的权益。　　(二)、从我国相关法律的立法精神看，法院可以对抵押房地产采取查封等执行措施。最高人民法院《关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&若干问题的意见》第102条规定：“人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权。”最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第40条做出了更明确的解释：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权……的财产，可以采取查封、扣押措施……。”这一规定与担保法也并不相违。最高人民法院《关于&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第55条规定：“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。”从这一规定可以推定，人民法院可以对已经设定抵押的房地产采取查封措施，只是在最后强制执行时，要考虑抵押权的效力。应当注意的是，在查封房地产时，要注意衡量已抵押房地产的价值在清偿抵押权人的债权之后是否有剩余的价款可以向申请执行人清偿。如果没有，则没有必要查封，否则就只是为抵押权人实现了债权，对申请执行案件并无意义。如果明知没有可供清偿申请执行人的价值，而仍然查封，就等于滥用权力。　　(三)、查封仅是指执行法院对作为执行对象的房地产就地封存，禁止被执行人对其处分的一种临时性强制措施。查封实施完毕后，查封即发生法律效力，非经法定程序撤销，查封效力不能消灭，其效力主要表现为：　　1、债务人丧失处分权，但仍拥有所有权。房地产被查封后，债务人对该房地产的处分权即被禁止，不得转证或设立其它物权，债务人对该房地产所为的任何有碍执行的处分均属无效。　　2、经执行法院许可，债务人可为必要的管理和使用。对房地产的查封权限制债务人的处分权，并非一定要剥夺债务人的所有权和使用权，故已查封的房地产在拍卖成交前，执行法院可在必要的范围内允许债务人使用和管理。　　3、查封效力所及的范围。对房地产的查封，其效力及于该房地产及其构成部分和从物，并及于查封物的天然孳息，但一般不及于查封物的法定孳息，因为法定孳息往往是需要第三人给付，是债务人对第三人金钱债权或物的交付请求权，而查封权限制债务人的处理行为，并不限制第三人的清偿行为。　　三、抵押房地产的变价清偿　　按照《担保法》第49条的规定，抵押物在抵押期间，抵押人可以转让。因此，法院在执行中对被执行人可以转让的财产都可以强制转让，包括被执行人已设定抵押的房地产。当然，如果被执行人转让财产受到一定限制。执行中也应遵守这些限制，转让已抵押房地产最大的限制，就是应当保护抵押权的优先受偿权。抵押权是债务人或第三人以不移转占有之物作为履行债务的担保，当债务人给付延迟时，债权人有权就该物优先受偿。抵押权的一个很重要的特征就是抵押物优先受偿的权利，即附抵押权的债权人，得排除无抵押权的债权人就抵押物优先受偿。因此，人民法院在强制执行已设定抵押的房地产时，应优先偿还抵押权人，抵押财产的价值大于所担保的债权余额部分，可以作为人民法院执行案件的执行标的。　　根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第40条的规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权和留置权的财产，可以采取查封、扣押措施，财产拍卖、变卖后所提价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权，该条规定也说明：1、对他人享有担保物权的被执行人的财产，人民法院在执行中可以查封、扣押，也可以采取拍卖、变卖措施;2、拍卖、变卖所得的价款，必须首先清偿担保物权人的债权，对被执行人的房产查封、拍卖后，变价款应优先实现抵押人的抵押权，其余款价才可作为执行款。如果抵押人的债权未到清偿期的，应当按照《担保法》第49条的规定，向抵押权人提前清偿，可向其约定的第三人提存，以保护抵押权人的优先受偿权。　　四、房地产抵押实现中应注意的几个法律问题　　(一)、如果一个房地产设定有两个以上抵押权时，按抵押物登记生效的先后顺序清偿;顺序相同的按债权比例清偿，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押所担保债权的部分受偿;顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价值应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。　　(二)、城市房地产抵押合同签订后，土地上新增房屋不属于抵押物，需要拍卖该地抵押的房产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。　　(三)、根据《担保法》第56条规定，设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时该划拨土地使用权应纳入出让轨道，应当从拍卖得到的价款中先行缴纳土地使用权出让金，因为缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只对缴足土地使用权出让金后的余额才享有优先受偿的权利。因此，法院在执行抵押的房地产时要查清土地使用权的性质。1、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称查封、扣押、冻结规定)的规定，属于该规定第5条、第6条规定范围内的财产，人民法院不得查封、拍卖、变卖;2、对被执行人所有的他人享有抵押权的房地产进行查封、拍卖时，要先行估价，如果经估价，在抵押权人行使优先受偿权后没有剩余的，就不应再予查封、拍卖。
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提问者采纳
对于没有办理产权证的房屋是可以进行执行的。超过执行标的房屋是可以进行拍卖的，拍卖款项用于执行款的给付后，剩余部分返还被执行人。最高法院有相应的规定。最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知 各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：现将住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（建法函〔号）转发你俯发碘菏鄢孤碉酞冬喀们，请参照执行，并在执行中注意如下问题：一、各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。三、执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构；理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。特此通知。　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○一二年六月十五日
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出门在外也不愁债还清了房子被拍卖了|被执行人|权属_凤凰资讯
债还清了房子被拍卖了
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张先生：我办公司欠别人的钱，被起诉后法院查封了我的房子，这几年我还完了借债，却发现法院所查封的我的房子已被拍卖，现在别人已经入住了，我该怎么办？
原标题：债还清了房子被拍卖了
法官李晓华在接听读者热线。记者杨少昆 摄张先生：我办公司欠别人的钱，被起诉后法院查封了我的房子，这几年我还完了借债，却发现法院所查封的我的房子已被拍卖，现在别人已经入住了，我该怎么办？法官：法院在查封你的房产后，应当责令你在指定期间履行还款义务，你逾期不履行，人民法院才会拍卖你的房产。如果你确实偿还了相关的债务，可以先去找执行法官进行沟通。如果法院执行行为违反法律规定，你可以向法院提出书面异议。最后通过执行回转程序，挽回你的房产损失。夫妻共同财产可以执行金女士：我是新洲人，我丈夫在2012年出了交通事故，当时通过交警我们达成了赔偿协议书，由对方赔偿我们8000元，但对方到现在仍未赔偿，我现在找到了对方妻子的个人财产线索，我可以向法院申请查封他妻子的财产吗？法官：如果被执行人无可供执行的财产，被执行人夫妻的共同财产可以被强制执行。
优步专车载客被扣押张先生：我有一个朋友用自己的私家车开优步专车，昨天他开到儿童医院，车内没有乘客，有一个人看完病后拦车，他就把这个人带上了，后来被运管处的人员拦下，并被拍照取证，运管处的人员说，要么签字交纳罚款，要么扣车60天，运管部门扣车合法吗？法官：私家车没有运营资质，属于非法营运，行政执法部门应依法办案，你可以要求运管部门出示其执法的相关法律依据，如果上述处罚手段有明文可依，那你应当遵守。如果无明文规定，那你可以提出行政复议或申诉。房子因“三角债”被查封何先生：我涉及到一起三角债，我欠别人的钱，别人也欠我10万元钱，现在别人把我告到法院，法院查封了我的房子，我也把别人告了，案件进入执行阶段时，因对方无可供执行的财产，执行法官向我下达了中止执行，现在我查到他有一套空房子，于5月22日向法院提供了财产线索，但是等到现在也没有法院的执行信息。法官：如发现没有可供执行的财产是可以中止执行的，如有财产线索再恢复执行。你于5月22日提供了财产的线索，但法院需要核实该财产线索的真实性，需确定该财产是否属于被执行人所有，否则，依然不能执行。执行财产也需要一定的过程和时间，你可以向执行法官询问进展。房不能交易饶先生：我花7万元购买了我们公司的一套小产权房，于今年2月15日签订了合同，现在公司反悔，要把我买的房子收回去，我不同意，公司强行把锁换了，该买卖合同是否受法律保护。法官：小产权房因权属不能确定，不能进行买卖交易，因此你与公司签订的房屋买卖合同无效，不受法律保护，你可以与公司协商要求返还购房款，并要求一定的补偿。记者万勤
通讯员李金星 整理
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如何查产权和是否作抵押或被法院查封
孔斧子81022
熟悉区域：
没那么复杂，拿他的过来看一下就知道了。有抵押的在那一栏会被打上抵押包括时间，抵了多少钱都很明确标明。
熟悉区域：
一是直接或间接查到他个人的身份证号码和姓名与房产证上记载的一致。二是有了产权证，应该到当地的房局，或交易登记所，对该房屋查册，房管局对是否作抵押或被法院查封，一定有登记备案的。费用各地不一样，20-100元左右。是值得花费的手续。三、如姓名不一致，可能是中间被转手几次了，如在五年内交易过，要缴纳重税5%以上，他在去年买的未，哪要求对方的上家协助过户，过户一日未未完成，不能付清价款。建议调查清楚后才作决定，不要贪小便宜。也有可能是他家人的，这个要求他人作书面证明并作公证处公证，授权他全权处理。哪怕是夫妻双方，也要另一方签名。四、如办理，要求转或交清余款，办理涂销抵押。五、如法院查封，就没有处置权，不能交易。不能买。
孔斧子81022
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没那么复杂，拿他的过来看一下就知道了。有抵押的在那一栏会被打上抵押包括时间，抵了多少钱都很明确标明。
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。不是抵押权人,可以申请执行被执行人抵押的房屋吗_百度知道
不是抵押权人,可以申请执行被执行人抵押的房屋吗
这种情况比较复杂，不能简单的说能否申请执行举个例子：张三欠李四10万元，同时张三又以自己的房产向银行抵押贷款50万，并办理抵押手续两笔欠款到期后，张三无力偿还且没有其他财产，李四依法起诉要求张三还钱。如果张三目前只有这套房屋（但可以居住到其父母家），李四可以在判决胜诉且生效后，向法院依法要求对张三的房屋进行执行，法院可以依法查封、拍卖该房屋。但是由于张三已经向银行抵押该房屋贷款并办理抵押手续，银行很可能主张行使抵押权法院可以依照李四的申请执行该房屋，但是银行会以抵押权来对抗，房屋执行后，如果银行的抵押权被确认，在拍卖房屋后，所得款项可能会由银行优先受偿，如果房屋经拍卖得款55万元（不考虑利息），银行主张优先受偿，款项可能会优先偿还银行贷款，李四不能通过房屋拍卖款获得全额赔偿，只能继续向张三追偿但事无绝对，关于抵押权和优先受偿等都是有相应的规定的，具体情况需要依照实际来判断因此，如果双方确实存在合法的债务纠纷，债权人对债务人财产主张是合法的，对债务人依法抵押的房屋当然有权主张自己合法权益，但是在房屋用于清偿时，获得抵押权的一方可能会以抵押权作为对抗，执行的结果有可能会优先清偿抵押权一方
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并且已经胜诉，拍卖所得优先偿还抵押权人，您可以申请法院执行拍卖抵押物，剩余清偿您的债务。仅供您参考如果您是抵押人的债权人
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