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房产中介乱象 中介为获签约独家变相助房东涨房价日 18:00|浏览15480手机客户端 |扫码下载中金网APP摘要：房产中介乱象 中介为获签约独家变相助房东涨房价
　　房产中介乱象 中介为获签约独家变相助房东涨房价　　一线城市的楼市升温，目前房产中介市场乱象重重。为抢夺市场，有大牌中介推出签约独家房源、办短期借贷、虚构房源等种种招数，再加上从业者良莠不齐，使得中介市场乱象丛生，被购房者指责成为助涨房价的推手。　　为获独家变相助涨房价　　签约独家迎合了卖方的心理，并在一定程度上助推了房价的上涨，而且容易造成垄断。2015年下半年，澎湃新闻记者打算卖掉自住房，于是以卖房者身份联系了几家中介，立即有中介业务员上门约谈签约独家房源，而且开出的条件十分优厚。　　记者的房子当时按同小区市场价在200万元左右，中介提出若签约独家房源，可保证在一定时间内以高出200万元价格卖出；过期若未售出，中介公司则赔付一定数额补偿金；而如果成交价高出约定价，则需要给独家代理中介一定提成。相应的条件是，房主不能将此房源在其他房产中介挂牌。　　为抢到更多独家房源，中介甚至将独家房源签约情况与员工收益挂钩。其实，签约独家迎合了卖方的心理，并在一定程度上助推了房价的上涨，而且容易造成垄断。　　短期贷款合法性待考　　借款期间，链家方面的利息高达1.6%，是同期同档银行利率的4倍。来自上海市沪中律师事务所的高级律师董敏华是消保委的志愿者。最近，其代理的一位当事人庄先生被卷入了房产中介“局”。　　2016年1月，上海市民庄先生打算为儿子购买一处婚房，在链家看中一处房屋，并与其签订了房产居间协议。　　在庄先生支付全部订金80万元后，日，链家才告知，该房产下还有两个抵押需要处理。两项抵押中，一项抵押发生在2009年，是房屋第一次交易时房主的公积金贷款，第二项抵押显示时间为2015年底，是买主为购买另外一套更大住房向其他个人借款时所抵押。　　虚假房源肆意编造　　近日，赵先生为购买200万元以内的小房子操碎了心，“中介门口的确有不少在预算之内的房源，但跑了两个星期还没选到合适的。”赵先生在看房过程中发现，不少房产中介都存在一定的模式：即以质高价低的虚假房源把顾客吸引过来，但顾客看中的房子往往不是跟宣传差异很大，就是已经卖出。　　赵先生举例称，他跟女友看中北新泾附近一套65平方米的房子，价格也在预算内，中介在看房路上不断询问两人的预算和首付比例。由于房子较新，户型也好，女友很满意，这时房主进来，看到有人看房，她当即询问赵先生的学历及工作单位，并表示，“我租房子很看重个人素质，低于大学学历的我们不租。”不是卖房吗？怎么成出租了？赵先生一脸纳闷，中介赶紧上前打圆场。这时赵先生才意识到，该房只租不售，中介是为了套取他们的详细购房需求信息而编造了虚假的房源。随后几天，赵先生不断接到该中介电话，向他推荐类似房源，“赵先生，这边有230万元的房子你要不要考虑下？超出预算的30万元，我们可以贷给你，你考虑下。”　　买二手房如何避风险　　一、看房过程中　　1、在上海，基本都是通过房屋中介公司查找房源，由中介人员带着看房。如果看中了某套房屋本身，还需要再进一步了解房屋周边，其中包括很多人会在意的高压电线、飞机场、垃圾场等；另外，还要注重邻里关系，特别是邻里关系极其紧张或者干脆邻居就是精神病患者等情况也时有发生，建议到小区居委会询问一下，居委会基本都会很热心如实告知。因为上述问题都不属于可以单方解除房屋买卖合同的法定事由，因此发生后很难通过法律手段维护权益，还要自己多用心。　　2、在前几年楼市低迷时，部分中介为了赚取中介费，带着客户看房，随后以配合其完成工作为由，让客户签订看房确认书，有些人不注意，随便就签了字，实际上签订的是中介公司自行制作的空白的房屋买卖合同，事后，中介公司凭着此材料起诉看房者支付中介费用。在此提醒大家，看房有风险，签名需谨慎。　　3、房价过低要注意。在上海，有太多的房屋都涉及到高利息的民间借贷，产权人急于出售房屋房价会低于市场价不少，但此类房屋变数太大，中间涉及各种纠纷，因此别贪这个便宜，小心后期官司缠身。　　二、签订合同过程中　　看中房屋后，为了避免房主将房屋出售给其他人，会先签订定金合同，交付定金，通常是在中介直接签订中介公司自行制定的房屋买卖合同（其中包括定款）、居间协议及佣金确认书全套，因为上海房价比较高，法律规定定金不应当超过房屋总价的百分之二十即可，为防止卖方反悔，很多买家愿意多支付定金，定金动辄几十万。一旦开始掏钱了，就要注意了。　　1、确认房屋产权人。　　去房屋所在地的房产交易中心调取房屋产权、土地、抵押等信息材料，全套二十元，凭个人身份证即可调取。负责的中介公司会有专门的人在那里，随时可以调取。可能由于职业原因我是不相信产权证的，这个可以作假。　　确定了登记的产权人后，还建议确认房屋的实际产权人，换句话说，有可能房屋是夫妻的共同财产，但是只登记了其中一个人的名字，那么建议让夫妻的另一方出份说明，知晓并同意该房屋出售（配偶不签字不代表会推翻房屋买卖交易，但让其签字的做法可以避免掉今后不必要的纠纷）。　　2、确认房屋查封、抵押情况　　第1项中提到的产调信息材料中会有明确显示，房屋是否存在抵押，是抵押给银行贷款、抵押给个人、或是因为债务问题被某法院查封等。　　如抵押给个人或法院查封，建议让卖方自行筹集资金，解除查封和抵押，因为这样的卖方资信比较差，外面可能不只一笔欠款，如果买方先付款给卖方，很可能这笔钱根本就没有用来还款涤除抵押和查封，后面也没有办法过户。　　3、确认房屋内户口问题　　目前关于房屋内的户口问题法院是不予以处理的，因此建议和卖方约定好户口迁出时间，以及逾期迁出的违约责任，不过好在，目前银行的操作方式是，最终放款给卖方时，会事先和买方确认户口问题，只有确认了户口确实已经迁出才会放款至卖方银行账户，这点操作很人性化，很大程度上保证了买方的权益。　　4、确认购房者资格及相关税费　　因为上海的限购政策，买房者需要具备一定资格才可以购买住宅房屋，有些粗心的买房者只是询问中介自己是否具备相关资格，在此建议大家自行参照相关政策逐条对应，来确认自己确实符合购房资格。　　三、尽量缩短交易时间　　合同签订后，大多会涉及到卖方还银行按揭，涤除房屋抵押，买方申请银行贷款，双方进行房屋过户等环节，这期间任何时候，都有可能发生风险，其中包括如果卖方对外有债务，这期间有可能房屋被债权人申请查封，导致后期的无法过户；或是房价上涨过快，卖方反悔等。所以时间拖的越久，产生风险的可能性就越大，尽量把前期能做的工作事先做好，缩短整个房屋交易时间，以最大程度上避免风险的发生。
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房产中介怎么找房源？
　　1、网络　　每天登陆当地房产网站，收集网上业主自租自售的信息，同时了解网上目前该区域的售价和租价。公司外网、其他门户网站会有一栏业主自售 的栏目，对于以上的房源信息，我们也必须跟进，这也是一种获取信息的途径。首先要确保这套房子是否还在进行销售，其次要求接受中介为 您服务，说服他接受中介的好处，最后，还可以询问是否有其他物业可以出租或出售的，以及是否在房子买了还有购房需求呢？不要放弃一丝 机会！　　个人房源：时间段：21：00之后，信用度较低的客户　　工具：推荐使用“易房大师”批量采集口碑、赶集、58、百姓、搜房等所有网站个人房源。　　2、社区驻守（社区推广）　　在每家连锁店的商圈里，都有几个重点小区，对于这些小区，可以跟物业接洽，每星期双休日定期在小区中做宣传活动，发传单送礼品等；还 可以在小区中张贴海报等。还有疏通保安和物业（和保安聊天，相互诉苦。发烟。拉家常。尽量表示对他们工作的配合）等方式。　　另一种方式是在热闹的区域如路口，超市门口，小区门口等派发广告。还可以在某个刚开盘的小区售楼处驻守，会有大量的购房者或是观望准 备购房者出现，这里会是一个产生客房资源的集中地，或者某个刚交房的小区门口，会有很多的房东信息可以采集。　　3、上门登记-----知名度高、地理位置好、服务质量好　　4、熟人、老客户介绍　　推销自己，让自己的亲朋好友都知道自己目前在美好佳业做置业顾问，他们或他们的朋友亲人有房产需求时，可以在第一时间跟你联系。每个 人的影响力范围清单有：同事、同学、同乡、同好、邻居、亲人、专业人士、其他。　　对于自己已经成交的或以前未成交的客户进行回访，可能会有新的收获。可能他们的朋友要买房呢，作为置业顾问我们不要放弃任何一条 开发的渠道，推荐自己。从不同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息。　　5、通过小区的住户　　6、扫街-----宣传栏中的“出售”、“出租”信息　　7、通过保安、通过物业公司
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房源的来源有：网上，驻守，陌拜（敲门），报纸，上门的客户
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出门在外也不愁多家传统中介转做房产O2O
（原标题：多家传统中介转做房产O2O）
商报消息　今年频频曝出的O2O倒闭潮，并没有减缓资本进军房产中介的脚步，不管创业者还是传统房产中介，甚至是互联网巨头，都加速了在这个领域布局的速度。
今年3月初，一家知名的分类信息服务网站宣布收购另一家二手房电商平台，双方在新房、二手房、租房领域进行了业务整合，并借此进入房产O2O市场。
仅几天后，一家全新的房产O2O 平台在上海上线，并迅速布局包括杭州在内的10个城市。两个月的融资后该公司估值超过10亿美元。彼时距离这家公司成立还不到1年。
今年9、10月份，在很多卖场和写字楼内，到处可见身着橙色T恤的人员进行线下推广和“吸粉”，这个打着“国内首家移动互联网房产交易平台”的房产APP，宣布已在9月完成C轮2.23亿美元融资。
事实上，互联网巨头们早已注意到了房产中介市场发生的变化，纷纷将触角伸向该领域，中国最大的互联网搜索平台今年与中国最大的房地产商达成战略合作，发布了“房产平台”，放出全面进军房产O2O的信号。
“在互联网+的大形势下，各种房产O2O的新型交易模式开始兴起，凭借少门店、低佣金、高补贴、快速壮大经纪人队伍的优势迅速抢占市场。”一位业内人士说道。
房产O2O的大举“烧钱”扩张，APP迅速占领了各种移动端，但也引发了一系列的问题。今年10月，上海、北京等地出现多起纠纷，被一家房产电商平台辞退的多位员工频频现身讨要说法。
而另一家O2O平台则被多家媒体曝出拖欠员工薪水。近日，这家平台又被曝出变相增加交易佣金，该公司从12月开始，收取交易保障费，标准是房产交易总额的0.5%。如此一来，用户需要交给平台的费用也从原来的1%增加到了1.5%。
一位互联网观察人士告诉记者，最近一年来，房产O2O平台以低佣金、高提成来吸引用户和经纪人得以迅速扩张，但长此以往，需要资金支撑的这种“烧钱”的运作模式很难维持。
房产O2O平台佣金固然低于传统中介门店，不过其“靠谱”程度却依然难以让人放心，记者尝试几个平台的移动应用后发现，很多挂出的二手房源并不真实存在，经纪人转而推荐起了另外一些房源。而一些代理新房的价格实际也并非那么诱人。
一位房产代理商缪先生告诉记者，房产是大件商品，其属性决定了客户进行线上房源信息筛选后，仍会要求到线下看房。“房源的真实性和筛选的有效性是消费者最关注的，对于买房者来说，关注的不仅是房源面积、户型、地理位置等基本情况，还有房源有无质量问题，小区的环境如何，物业服务怎么样，邻居都是些什么人，这些不通过实地查看，只凭网上的几张照片是很难了解的。”汪琦
本文来源：山东商报
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不做嘴炮 只管约到
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