南京最新最全的买房贷款、税费政策，太实用了，快收藏 - 今日头条()
江苏最大房地产微信公众号↑点击订阅南京最新买房政策今天南京出台房贷新政。很多朋友在问，买房要交多少首付？利率、月供多少？能贷多少公积金？要交哪些税费？南京南京楼市微信平台主编、拉普达传媒董事长李子墨，从事房地产研究11年，为你一一解读。1今天南京房贷新政：首套房首付30%，首次购房首付25%，二套房首付45%、1.1倍利率靴子终于落地了！今天（3月28日），中国人民银行南京分行在官方网站发文，宣布南京房贷新政，严格区分首次购房和首套房，规定：1、首次购房，最低首付25%，最低利率为7折基准利率。（但实际上，在南京，7折利率肯定是享受不到的，普遍能享受9折）首次购房是指：在南京从来没买过房子、没贷过款的家庭。2、首套房，最低首付30%，最低利率为7折基准利率。（实际执行利率普遍是9折）首套房包括三种情况：（1）有贷款记录、但名下没有住房的家庭；（2）已有一套住房、但没有贷款记录的家庭；（3）仅有一套住房、贷款已结清的家庭。3、二套房首付比例为45%，利率为基准利率1.1倍。4、已有2套及以上住房、且有贷款未结清的，禁止发放三套房贷款。5、已有2套及2套以上住房、且贷款已结清的，可以贷款，但首付和利率都要上浮，具体由银行决定。院长今晚7:15接受FM101.1江苏楼市主播柏媛媛采访时，表示：“雷声大雨点小，这个新政跟此前相比，基本没有变化，对人们影响不大，预计对整体楼市的影响也不会造成什么影响。可以说是一种安抚性调控。”2买套总价200万元房子，需要多少首付？每月还多少钱？按照最新商贷政策，在南京买房需要多少首付和月供？我们举例说明，目前在南京买一套房，平均价格在2万元/㎡左右，一套100平米的房子，总价约200万元。首次购房，商业贷款的话，需要首付25%，付出50万元首付，再贷款150万、贷30年。按照等额本息、9折利率计算，每月的还贷额度为7520元。如果名下已有一套房、且贷款已经结清，这时买房，就算首套房，首付30%，也就是说需要付出60万元首付。再贷款140万元、贷30年，每月的月供为7019元。如果名下已有一套房、贷款还没还清，这时买房，就算二套房，首付45%，需要首付90万元。再贷款110万、贷30年，利率为基准利率1.1倍，每月的月供为6170元。3买房能贷多少公积金？个人最高30万，夫妻双方最高60万元很多朋友问：我能贷公积金吗？院长说，尽管当前南京有一些楼盘拒绝公积金贷款，但多数楼盘，你都可以贷公积金了。1、在南京，个人最多贷30万元公积金，夫妻双方最多可以贷60万元公积金。因为南京一再提高公积金缴存基数，所以目前南京绝大多数人都能贷到这个最高限额。2、只要连续缴满6个月公积金，你就可以贷公积金买房了。3、如果夫妻双方没有贷过公积金，或贷过1次公积金且已还清，名下没有房子，算首套，首付2成，基准利率。4、如果夫妻双方贷过一次公积金，且人均住房面积大于32㎡，就不能再贷公积金了。如果夫妻双方贷过一次公积金，名下有一套房，但人均住房面积不足32㎡，可以再贷公积金，但首付至少3成，并且执行1.1倍公积金基准利率。5、还有三种情况都是不能贷公积金的：已贷过2次公积金；买第三套及以上住宅；公积金贷款没还清。4买房，要缴哪些税费？一张图告诉你买新房，要缴哪些费用？很简单，一是契税，二是维修基金。如下图所示。院长一位朋友刚在江北的绿地悦峰公馆，买了首套房，70平米，总价90万元。他现在不需要交任何税费，只需要2年后房子交付后，去办不动产权证时，再缴契税和维修基金。1、契税：90万×1%=9000元。2、这种新房都是带电梯的，维修基金：120×70=8400元。一共也就1.74万元。二手房税费，包括契税、营业税及附加、个税，如下图所示。在南京买一套100平米、总价200万元、未满2年的住宅，是第二套房，要缴：1、契税2%：200万×2%=4万元。2、营业税及附加5.55%：200万×5.55%=11.1万元。3、个税1%：200万×1%=2万元。三项税费一共是17.1万元。有任何买房卖房问题，可以关注李子墨个人微信，还可以请李子墨帮你加到河西买房群、江北买房群、江宁买房群、二手房买卖群等微信群。南京楼市微信平台主编、拉普达传媒董事长，微信号lizimo9606
月供00，还真当南京是高收入低消费的城市啊，一般的上班族两个人加起来就七千块钱左右
200万的房，到最后价格是320万，这是9折利率下！
小便动不动就拿贷款150万说事，在南京，有多少老百姓能贷得了这么多钱的，又有多少人月供能还的起的
为什么7折办不下来呢
嗯？嗯！嗯.……
其实这出台的还是刺激房地产的政策
买尼玛，买不起
偶算首套房！哈哈！
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孟祥远，南京林业大学城市与房地产研究中心主任、社会学系主任，博士、副教授、硕士生导师。
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我想在南京用公积金贷款,买一套30万的房子,我只有5万,能贷款买到吗?
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不可以的,首付不够
不可以!任何房屋贷款(包括公积金贷款,商业贷款,组合贷款)首套房首付至少3成以上,二套房首付6成以上。
你的首付还不够呢
不可以,公积金最高可以带30万,但最高只能贷总房价的70%
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我是组合贷款,在我的南京公积金里面已经有30万了,是不是代表贷款已经到账,为什么我没有收到任何短信
是组合贷款，为什么我没有收到任何短信（公积金中心，是不是代表贷款已经到账，在我的南京公积金里面已经有30万了
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& &&& & 正文
南京公积金个人可贷额度由30万降至20万
　　“1月份又放了5个多亿的公积金贷款！”楼市太火，贷公积金买房的人太多，导致南京市公积金从去年10月份开始资金吃紧，目前已接近无钱可贷，积压了约4000户、总计8亿元公积金在那里没有审批。怎么办？只能收紧。
　　昨天下午，南京住房公积金管理中心召开新闻发布会，发布公积金进一步收紧的新政。一是降低最高可贷额度：将公积金个人最高可贷额度由现行的30万元调整为20万元，夫妻双方最高可贷额度由60万元调整为40万元。第二，叫停二次贷公积金，即夫妻双方只要任何一方曾贷过公积金，无论贷款是否结清，都不能再次贷公积金。
　　收紧原因 个贷率106% 公积金无钱可贷
　　“再不收紧，公积金就没钱可贷了。”记者了解到，昨天公积金收紧的新政，可谓百般无奈之举。
　　“2009年全市一共发放40960套房、共计120亿元的公积金贷款，但归集仅69.71亿元，资金缺口近50亿，将前几年积累的钱消耗殆尽。目前还有8亿公积金贷款待批。”南京住房公积金管理中心副主任张明远介绍，“截至2月8日，纯个人公积金个贷率高达106.47%，包括住房补贴在内的个贷率也达到100.04%，而住建部规定个贷率超过80%警戒线就要调整。”
　　据悉，公积金个贷率是指公积金贷款余额除以归集余额，是反映收支平衡的一个指标，如果持续大于1并且不进行合理控制，就可能出现提兑危机、贷款困难。张明远介绍，就是因为放贷太多而归集不足、个贷率超过80%警戒线，此前上海、扬州、盐城、芜湖等地已先后收紧公积金政策，南京也是根据这种形势进行调整。
　　本报记者还独家获悉，其实早在春节前，市公积金就因为资金吃紧的原因，申请将公积金个人可贷额从30万下调到20万，并叫停二次贷公积金，但南京住房公积金管委会考虑到可能伤害购买首套房的刚性需求而暂时未批，春节后看到没办法，才终于批准。
　　挺过难关 限制放贷40亿 年底政策或放宽
　　“收紧的原因，主要是公积金入不敷出，资金紧张。我们希望收紧后，能将2010年全市公积金贷款规模控制在40亿元左右，同时力争归集75亿元公积金，这样就能在今年年底实现收支平衡。”南京住房公积金管理中心副主任张明远对本报记者表示，“届时，有了钱，这些紧缩政策就有望放宽。”
　　张明远介绍，早在2007年南京市公积金就因入不敷出而一度紧缩，2008年11月又因资金充裕及救市等原因而大幅放松，如今公积金因为资金紧张而进入新一轮紧缩通道，但也是暂时的，年底一旦资金充足还会放宽的，届时二次贷禁令可能会取消，公积金贷款额度也有望再次上调。
　　他友情提醒，想要二次贷公积金的市民不要急，目前虽然不允许二次贷公积金买房，但只是暂时的，未来总会允许的。
　　但根据什么将今年公积金贷款指标限制在40亿？要知道去年贷了近120亿公积金。贷款处处长宋宁解释：“2009年南京有40960套房贷了公积金，但这是特例，根据近4年的数据来测算，平均每年有大约2.5-3万套房贷公积金。同时，公积金贷款额度降到20万/人后，预计平均每套房贷15-17万元公积金。按2.5万套房、每套房贷17万元公积金来算，大约需42.5亿公积金贷款。另外还有些不确定因素，可能导致楼市成交没那么火，我想今年放贷40亿这个指标是合理的。”
　　最新喜讯 积压的8亿贷款1-2个月内下款
　　公积金贷款政策一旦收紧，预计收支平衡，南京住房公积金管理中心就有底气了。南京住房公积金管理中心贷款处处长宋宁表示，从现在开始，公积金贷款审批速度将加快：“目前我们有8亿元公积金贷款积压在这里，等待审批，随着收紧政策的实行，我们将在1到2个月内把这8亿公积金贷款全部放完。”
　　按照平均每套房贷20万公积金来算，这就意味着从去年底至今已申请公积金贷款、但被拖着没有放款的4000户家庭，最快将在3月份拿到公积金贷款，最迟将在4月下旬拿到贷款。担心公积金贷款再被遥遥无期地拖下去的市民，可以松一口气了。
　　此外，宋宁表示：“从现在开始，新申请公积金贷款的市民，将在45个工作日内拿到贷款。按照我们的估计，还可能更快。这个时间包括抵押、银行和公积金管理中心的三级审批在内。”
　　业内人士分析，这就意味着从去年10月份开始公积金贷款迟迟办不下来的局面，将得到彻底改观。
　　政策影响 少贷20万每年多掏1677元利息
　　公积金可贷额度下调，让一些准备买首套房的刚性需求“很受伤”。
　　“我正准备和老公贷60万公积金，到河西的金地名京买套40平方米、89万元的小户型，却听说夫妻双方最多只能贷40万了，这可怎么办？”昨天，听到公积金贷款额度降低的消息，汪小姐一脸沮丧，因为这意味着她要多贷20万商贷，而现在的商贷7折利率还很难贷到，很多银行最低都是基准利率打8.5折，这将让她付出更多的利息成本。
　　本报记者帮汪小姐算了一下，她原本可以和她老公首付29万、贷60万公积金，如果贷30年、按等额本息还款，月供为2819.71元，平均每年还款33836.52元。
　　如今公积金贷款额度下调后，她和老公在首付29万、贷40万公积金后，还得贷20万商业贷款（按基准利率8.5折、等额本息来算），加起来的月供为2959.44元，平均每年还款35513.28元。
　　算下来，汪小姐和老公每个月要多掏139.73元利息成本，一年就要多掏1676.76元。“这可真是亏大了，早点买的话，就能贷满60万公积金，能省一大笔利息呢！”汪小姐郁闷至极，准备到处找银行，看还能不能办到7折利率贷款，这样7折利率为3.717%，仅比公积金利率3.33%高0.387个百分点，还算实惠。
　　但目前除了东亚银行、南京银行等个别银行，多数银行都纷纷取消7折利率，更何况开发商还有自己的指定银行，因此想办7折利率的商贷又谈何容易。
　　个人：仍可提公积金来还商贷
　　更郁闷的是那些准备二次贷公积金来买套改善性住房的人，如今有公积金却不能贷。
　　严先生2008年3月在江宁的21世纪国际公寓，贷18万公积金，买了套45平方米的小户型。最近想以52万的价格卖掉，然后再贷公积金到主城买套65平方米、总价80万的二手房。
　　但他昨天听说二次贷公积金被叫停，立即就打消了这一念头：“原来想跟老婆首付20万再贷60万公积金买这套房，月供也就2819.71元。现在不能贷公积金，就得贷60万商贷，按30年、8.5折利率来算，月供高达3238.92元，每月比公积金要多掏419.21元，每年就要多掏5030.52元的利息成本。这太不合算了，我还是不换房了吧！”
　　按最新的政策，只要夫妻双方曾有一方贷过公积金，那么无论是否还清，都不能再贷公积金买房，许多市民就在纳闷：“那我每月还在缴公积金，缴在账户里又不能贷公积金买房，怎么办？”
　　本报记者为读者支招，如果你有商业贷款在手上，那么你可于每年1-6月的上半月，提公积金及房补账户的余额，归还手上的商业贷款。另外，南京住房公积金管理中心副主任张明远表示，目前叫停二次贷公积金的政策只是暂时的，一旦公积金中心资金宽裕，还是会允许二次贷公积金的，所以市民可以等到那时候再贷公积金买房。
　　还有专家建议，既然暂时不能二次贷公积金，那么现在手上有公积金贷款的市民，最好不要拿现金去还公积金贷款，因为目前公积金利率3.33%是非常低的，本来贷着就很划得来，而你现在就算还清了，又不能再贷公积金买房，所以还不如干脆不用提前还贷。李子墨
　　银行：一边等额度一边等政策
　　银根收紧，使得银行信贷额度变得紧张，记者了解到，许多银行放慢审批速度，一则是因为信贷额度确实紧张。二则，一边等额度，一边等着统一利率政策的靴子落地。
　　目前，贷款客户最直观的感受就是，要是银行已经取消七折，而改为八五折，那么款子要拖很久才能下来。
　　一家股份制商业银行的信贷科科长向记者坦承，虽然大多数银行并未明确停止首套房七折利率贷款，但目前多数银行对于首套普通住房贷款都已经很难给出基准利率的优惠了。同时，春节前两周的贷款速度也比以前慢了一半。这位信贷科科长向记者透露，他们银行已经有近一个月的时间停止发放个人贷款，不排除后期总行会有取消优惠利率的政策出台。
　　另一家银行个贷部负责人表示，近期放款速度确实减慢很多，究其原因，与总行在春节前向各地分行下发了关于控制房贷的指导性意见，目前一些实施细则还有研究之中；在细则未明确之前，贷款审批速度可能会降下来。
　　昨天，记者了解到，继中国银行1月29日率先将首套房的优惠利率由基准利率的七折上升至八五折，此后兴业、华夏等多家银行外地分行也纷纷跟进提高了首套房贷款利率，从七折调至八五折。不过，兴业银行南京分行、华夏银行南京分行等目前都未接到上调优惠利率的通知。
　　不过，业内人士认为，未来房贷优惠政策将渐行渐远。多家银行集体上调优惠利率是迟早的事情。管伟
　　公积金3年经历6次调整
　　自2007年至今，南京市公积金政策已经历了6次调整，从松到紧，又从紧到松，如今又从松到紧。
　　2007年9月到2008年2月间，由于楼市太火，公积金入不敷出，实行紧缩政策。个人公积金最高贷款额度为15万，夫妻双方30万。二次贷公积金被叫停。个人还贷能力系数只有0.2。
　　2008年2月之后，公积金贷款政策有所放松，最高额度从15万/人、30万/户上调到20万/人、40万/户，并且取消了单身公寓不可贷公积金的政策。
　　2008年11月，公积金政策再度调整，额度上限由20万/人、40万/户提升到30万/人、60万/户。
　　日起，商品房可执行公积金首付两成的政策，二手房贷公积金最低首付三成。
　　日起，公积金再次由松变紧。个人还贷能力系数由0.45调整为0.3。同时，对建筑面积为144平方米以上的，以及夫妻双方任何一方再次贷公积金的，贷款额度为可贷额度的50%，即从原来的30万降至15万。
　　日起，公积金贷款额度由30万/人、60万/户，又下调到20万/人、40万/户。同时，再次叫停二次贷公积金。李子墨
　　月缴185元以上就能贷满20万
　　公积金最高可贷额度降低到20万/人、40万/户，那么具体到每个人能贷多少？南京市公积金贷款额度有一个计算公式：贷款职工公积金月缴存额/缴存比例×个人还贷能力系数×12个月×实际可贷年限（距离法定退休的年龄，不超过30年）。
　　其中，缴存比例为8%-12%（各单位不一样），个人还贷能力系数为0.3，男性的法定退休年龄为60岁，女性为55岁。
　　举个例子，在某事业单位工作、34岁的邵先生，与单位每月分别缴存200元公积金，缴存比例为10%。实际可贷年限就是60-34=26年。代入公式，200/10%×0.3×12×26=187200。邵先生能贷到18.72万元公积金。
　　以女性为例。28岁的章小姐，与单位每月分别缴存300元公积金，缴存比例为12%，实际可贷年限为55-28=27年。代入公式：300/12%×0.3×12×27=243000。由于最高额度是20万/人，所以章小姐最多也只能贷20万公积金。
　　记者算了一下，如果缴存比例为10%、能贷30年，那么最少个人和单位每月分别缴185.2元公积金，就能贷满20万的最高限额。读者可根据公式算算，看自己能贷多少公积金。
　　银根在逐步紧缩
　　早在今年1月初，央行已经露出将逐步收缩流动性的蛛丝马迹。
　　1月7日，央行在公开市场操作中打破了连续19周的沉寂，3个月期央票利率和91天正回购利率分别上扬了3个基点和4个基点；
　　1月10日，国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)贷款利率严格按照风险定价；
　　1月12日，1年期央票发行利率也上调了8个多基点；
　　1月18日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；
　　2月12日，央行宣布2010年第二次上调存款准备金率。管伟
作者:管伟&&
编辑:杨凌青
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