[亿房研究]2016年3月武汉房价及成交走势分析（3）
来源：亿房网研究中心余淼 日 20:27
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（注：为准确反映武汉楼市发展，2014年起，本研究中心对原南湖片、关山片及汉阳中心区三个片区进行了重新划设，细分为五个片区。具体划设说明：原南湖片以铁路线为界划分为南湖片（铁路线以东）与白沙洲片（铁路线以西）；关山片为原东湖高新区三环线内；光谷东为东湖高新区三环外以东区域（含花山区域）；光谷南为东湖高新区三环线以南（含藏龙岛区域）；四新片为政府规划区域。重划片区暂不做同比
3月销售套数
2月销售套数
汉口中心区
二七后湖片
武昌中心区
汉阳中心区
而从本月各片区的销售情况来看，本月楼市全面开花，除白沙洲片、武昌中心区以及关山片区，其余片区成交量均出现翻番，长期供应短板的南湖片、光谷东区域因较多的房源入市而出现需求集中爆发，其成交增幅高达300%以上。而与去年同期相比，古田片、光谷东成交量甚至激增了600%以上。
3、主城区环线成交情况
从三月份的主城区商品住宅的环线成交情况来看，与二月份相比，受供应结构的影响，内环以及三环外主城区成交量增幅最为明显，与去年同期相比，一至二环因汉口CBD板块、汉阳滨江带以及武昌徐东板块成交激增，其同比增幅超过200%。
环线价格方面，徐东以及武昌滨江带房源成交量增加，二环内成交均价均有不同程度下跌，三环外价格较为稳定，而二至三环因南湖片、古田片量价齐升，其成交均价小幅上涨。
另外，从三月主城区热销项目可以看出，本月前十热销楼盘中仅有5个项目价格过万，二环内中心城区也仅有一个价格相对较低的项目入榜，而三环外光谷东以及光谷南区域则有多个项目热销，成交结构变化明显，主城区成交均价回落。
三月武汉主城区商品住宅成交排行前十：
最新均价（元/㎡）
纽宾凯汉city国际社区
武昌中心区
4.武汉远城区商品住宅价格走势
三月份，远城区在售楼盘213个，成交均价5279.82元/平方米，价格水平较上月上涨10.55元/平方米，楼市价格环比涨幅0.2%，与去年同期相比上涨5.4%。本月远城区销售套数6351套，较上月增加2873套，增幅82.6%，平均每天销量为205套，与去年同期相比增加71.2%。
三月份武汉远城区楼市量增价稳。销售方面，二月份为返乡置业高峰，远城区成交量较高，而本月市场供应有所缩减，成交增幅低于主城区。
价格方面，成交结构变化较小，远城区房价企稳。
三月份武汉市远城区每周楼市走势图：
从远城区周度变化来看，三月远城区各周成交量较为平稳，不过房价方面，受新洲、蔡甸成交量逐渐增加的影响，远城区成交均价持续下滑。
受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响，周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大，周走势累计数据与月度数据存在较大误差，月度数据以月度走势图为准，周走势图仅作参考。
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来源：亿房网研究中心余淼 日 20:27
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一、武汉市商品住宅新增供应分析
2016年3月份(3月1号-3月31号），据亿房网研究中心的统计数据显示，全市商品房新增供应204.01万方 ，其中主城区169.94万方，远城区34.07万方。
全市商品住宅新增供应149.64万方，其中主城区135.22万方，远城区14.41万方，主城区和远城区的供应量分别环比2月份增加134.1%和减少9.8%；与去年同期相比，主城区供应量增加154.1%，远城区增加6.5%。
市场供应方面，三月初，在一线城市高成交以及房价快速上涨的刺激下，武汉多家房企采取捂盘惜售的策略，上半月市场供应严重不足，但到了下半月，在预见到楼市政策可能会改变的情况下，各房企纷纷改变计划突击开盘，供应量显著增加。
分城区来看，返乡置业潮过后，市场供应明显偏重主城区，本月主城区住宅供应量占到了全市总供应量的90.4%，占比较二月份扩大了12个百分点。
从各片区的住宅新增供应来看，本月光谷东、汉口中心区商品住宅供应量超过了20万方，二七后湖片、青山片、南湖片、关山片、光谷南以及远城区的蔡甸供应量在10万方以上，汉阳中心区、新洲以及汉南无项目入市。
从主城区商品住宅的环线供应情况来看，二环内中心城区供应量激增218.04%，CBD板块的中城悦城、泛海国际桂海园以及汉口内环的和记黄埔世纪江尚等项目均有房源入市，另外，三环外主城区的供应量也大幅增加了221.2%，供应项目主要集中于光谷东的花山区域以及光谷南的大学科技园区域。
住宅供应（万方）
二、武汉市商品住宅成交走势分析
2016年3月份(3月1号-3月31号)，据亿房网研究中心的统计数据显示，全市新建商品房共成交40364套，其中商品住宅成交34830套，经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交1429套，商铺和写字楼等其他非住宅成交4105套。
全市商品住宅成交量环比激增127.7%，同比增加138.5%，成交均价9355.08元/平，环比二月份持平，同比增加13.2%。
（注:从2014年开始，武汉楼市分析报告中的新建商品住宅统计数据将剔除经济适用房项目及保障房项目，故成交套数和成交价格在做同比和环比时会出现一定的偏差）
1.武汉主城区商品住宅成交情况
三月份武汉主城区在售楼盘450个，成交均价10308.99元/平方米，较上月价格水平下跌了309.15元/平方米，楼市价格环比跌幅2.9%，与去年同期相比增幅9.1%。本月主城区销售套数28479套，较上月大幅增加16662套，增幅高达141.0%，平均每天销量为919套，与去年同期相比增加了161.5%。
三月份武汉主城区楼市量增价跌。受首付比例下调、市场供应回暖的影响，三月份主城区成交量大幅增加，新开盘项目大多取得了七成以上的认购率，而在全国涨声一片的带动下，前期保持观望的购房者开始加速入市，本月成交量创武汉楼市有记录以来的新高，商品住宅日成交过千套几乎成为&新常态&，甚至在可以预见的未来相当长一段时间内，这样的成交记录都将难以逾越。
价格方面，因光谷东、四新等价格洼地区域成交出现井喷，3月份主城区商品住宅成交均价继续回落。
从价格段成交结构来看，主要价格段销量均增加一倍以上，其中6000元/平以下房源成交量环比激增219.8%，其成交比重扩大了0.9个百分点，主要是东西湖片成交量有较大幅度的增加，元/平房源成交量增加了156.4%；沌口片、四新片以及光谷东和光谷南成交量增幅明显，其成交比重也扩大了1.6个百分点，另外，因南湖片多个项目本月开盘后价格均突破至万元以上，元/平房源成交比重因此收窄了2.9%。
三月份武汉市主城区每周楼市走势图：
从周度销售情况来看，尽管月初两个月市场供应量非常少，不过政策叠加效应从今年春节后迅速喷发，成交量仍出现持续高涨的情况，月末最后一周则因公积金贷款新政影响而略有降温。
价格方面，月初的四新片成交量长期位于楼市销冠，周成交均价持续下滑，不过随着古田片的千禧城、华润翡翠城，南湖片的保利公园九里、东原晴天见、中建南湖壹号等项目的开盘热销，月底成交均价迅速攀高。
受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响，周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大，周走势累计数据与月度数据存在较大误差，月度数据以月度走势图为准，周走势图仅作参考。
2、主城区分片区商品住宅成交均价及销量情况
3月成交均价
2月成交均价
汉口中心区
二七后湖片
武昌中心区
汉阳中心区
从主城区各片区成交均价来看，汉口方向，汉口中心区的电建地产盛世江城、福星惠誉福星华府等杨汊湖板块项目热销超过均超过200套，小幅拉低片区成交均价；古田片新开纯新盘千禧城热销389套明显拉升其片区成交均价；二七后湖片成交过百套的项目非常多，绿地汉口中心热销达277套，片区价格小幅上扬；东西湖片则因花样年花样城、丰尚御龙湾、美联德玛假日等金银湖以西泾河区域项目热销，片区均价回落。
武昌方向，保利城、融侨城等徐东项目热销，同时复地东湖国际成交量大幅减少，片区成交均价明显下挫；青山片的金地自在城、融侨悦府热销超过200套，不过武汉恒大御府成交133套小幅拉升片区成交均价；南湖片中建南湖壹号热销达758套，明显拉升片区成交均价；白沙洲片的武汉复地悦城成交企稳，不过东原湖光里、世茂林屿岸等黄家湖区域项目成交明显增加，片区价格下滑；关山片目前仍是关山大道沿线项目成交量较多，不过统建天成美景以及蓝光COCO时代均热销超过200套，片区成交均价反而回落；光谷东本月新开的碧园生态城左岸以及亿达云山湖热销，其片区成交均价小幅上涨；光谷南的平安光谷春天热销413套，不过大学科技园区域新房项目均热销过百套，片区成交均价小幅上涨。
汉阳方向，滨江板块的世茂锦绣长江、复地海上海成交量明显增加，片区成交均价也随之上扬；四新片的纽宾凯汉city国际社区、广电兰亭时代、金地澜菲溪岸三盘均成交超过300套，成交结构与二月份基本一致，片区价格稳定；沌口片则因后官湖区域以及港湾江城等低价盘成交量增加，片区成交均价明显回落。
（注：为准确反映武汉楼市发展，2014年起，本研究中心对原南湖片、关山片及汉阳中心区三个片区进行了重新划设，细分为五个片区。具体划设说明：原南湖片以铁路线为界划分为南湖片（铁路线以东）与白沙洲片（铁路线以西）；关山片为原东湖高新区三环线内；光谷东为东湖高新区三环外以东区域（含花山区域）；光谷南为东湖高新区三环线以南（含藏龙岛区域）；四新片为政府规划区域。重划片区暂不做同比
3月销售套数
2月销售套数
汉口中心区
二七后湖片
武昌中心区
汉阳中心区
而从本月各片区的销售情况来看，本月楼市全面开花，除白沙洲片、武昌中心区以及关山片区，其余片区成交量均出现翻番，长期供应短板的南湖片、光谷东区域因较多的房源入市而出现需求集中爆发，其成交增幅高达300%以上。而与去年同期相比，古田片、光谷东成交量甚至激增了600%以上。
3、主城区环线成交情况
从三月份的主城区商品住宅的环线成交情况来看，与二月份相比，受供应结构的影响，内环以及三环外主城区成交量增幅最为明显，与去年同期相比，一至二环因汉口CBD板块、汉阳滨江带以及武昌徐东板块成交激增，其同比增幅超过200%。
环线价格方面，徐东以及武昌滨江带房源成交量增加，二环内成交均价均有不同程度下跌，三环外价格较为稳定，而二至三环因南湖片、古田片量价齐升，其成交均价小幅上涨。
另外，从三月主城区热销项目可以看出，本月前十热销楼盘中仅有5个项目价格过万，二环内中心城区也仅有保利城一个价格相对较低的项目入榜，而三环外光谷东以及光谷南区域则有多个项目热销，成交结构变化明显，主城区成交均价回落。
三月武汉主城区商品住宅成交排行前十：
最新均价（元/㎡）
中建南湖壹号
纽宾凯汉city国际社区
碧桂园生态城左岸
武汉复地悦城
武昌中心区
万科城花璟苑
保利清能西海岸
平安光谷春天
统建天成美景
4.武汉远城区商品住宅价格走势
三月份，远城区在售楼盘213个，成交均价5279.82元/平方米，价格水平较上月上涨10.55元/平方米，楼市价格环比涨幅0.2%，与去年同期相比上涨5.4%。本月远城区销售套数6351套，较上月增加2873套，增幅82.6%，平均每天销量为205套，与去年同期相比增加71.2%。
三月份武汉远城区楼市量增价稳。销售方面，二月份为返乡置业高峰，远城区成交量较高，而本月市场供应有所缩减，成交增幅低于主城区。
价格方面，成交结构变化较小，远城区房价企稳。
三月份武汉市远城区每周楼市走势图：
从远城区周度变化来看，三月远城区各周成交量较为平稳，不过房价方面，受新洲、蔡甸成交量逐渐增加的影响，远城区成交均价持续下滑。
受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响，周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大，周走势累计数据与月度数据存在较大误差，月度数据以月度走势图为准，周走势图仅作参考。
5、远城区分片区商品住宅成交均价及销量情况
从远城区各片区销售价格来看，江夏尽管富丽金澜湾成交量较高，但联投龙湾、俪湖天地等项目成交也超过100套，其片区成交均价仅小幅下滑；黄陂的武汉恒大龙城二期御湖湾成交稳定，不过天汇龙城成交增加明显，片区成交均价随之上涨；新洲的保利圆梦城持续热销，片区价格企稳；蔡甸则因碧桂园学府壹号成交量大幅回落，其片区均价明显下滑；汉南的碧桂园凰城、武汉绿地城销量均增加一倍以上，片区成交均价大幅上扬。
成交量方面，黄陂、汉南销量环比翻番，而与去年同期相比，蔡甸、汉南成交增幅最为明显。
3月销售套数
2月销售套数
三、武汉土地市场月走势分析
2016年3月，武汉土地市场共举行2场网上拍卖会，共推出土地13宗，实际成交13宗，成交面积约54.03万平方米，土地出让金总计43.16亿元，平均楼面地价3581.47元/平方米。
净用地面积
（万元/亩）
供应方面，本月土地供应量较传统淡季明显增加，且较多的供地位于主城区，不过供地类型上，工业用地出让较多，其次是住宅用地和商业用地，商住两用地本月无出让。&
需求方面，本月土拍十分火爆，尤其是居住用地，位于光谷东以及青山滨江商务区的两宗地块均遭到了十余家房企的激烈争夺，最终位于光谷东的P（号地块被省房投以84%的溢价率获得，楼面价高达4415.20元/平，而青山滨江商务区的P（号地块则由中冶集团以130.8%的溢价率获得，楼面价9310.67元/平，两块地楼面价甚至接近周边在售新房的价格，尤其是青山滨江商务区地块，与之毗邻的中建开元公馆目前新房售价为10800元/平，楼面价与之十分接近，不过该地块原所有者即为中冶集团，扣除出让应获得的一部分土地收益以及工业地产变更为居住用地所需缴纳的土地出让金后，其实际楼面价远低于9310.67元/平。
总体来说，受武汉楼市整体创纪录的成交刺激，愈来愈多的房企开始加入土地争夺的行列中来，而随着楼面地价的整体上扬，未来武汉房价或因此进一步上涨。
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[摘要]“新政”公布一周昨日才开始实行，其间，新场风云突变，成交量猛增，创下了连续高成交量的历史新高。上周(3.4-3.10)武汉新建日均成交586套，比之前一周多出63套，增幅达12.05%。网讯公积金“新政”公布一周昨日才开始实行，其间，武汉新房市场风云突变，成交量猛增，创下了连续高成交量的历史新高。上周(3.4-3.10)武汉新建商品房日均成交586套，比之前一周多出63套，增幅达12.05%。据业内人士分析，进入3月份，上市量陡增，在3月10日之前，新规还是按照之前执行，许多刚需购房者希望赶在新规实施前多贷点款，纷纷出手签单导致上周成交较为火爆。据网数据监控中心统计，3.4-3.10期间，武汉新建商品房成交4101套，环比上升12.08%，成交面积为平方米，环比上升9%；新建商品住宅成交3520套，环比上升14.17%，同比上升23.77%，成交面积为平方米，环比上升11.42%，同比上升17.05%；另外，商业成交198套，环比下降9.59%，成交面积为21138.49平方米，环比上升4.71%；成交204套，成交面积为16586.05平方米；其他类型商品房成交179套。武汉公贷新政前刚需大释放 上周武汉卖房4101套据网数据监控中心显示，3.4-3.10商品房成交4101套，比前一周(3659套)增加了442套，增幅为12.08%，而商品房面积为平米，比上一周环比增长9%。以下是3.4-3.10每日新建商品房交易数据日期成交套数(套)成交面积(㎡)76975642.861061372.2166571539.9152547056.753758192.5355752575.7643841033.79从表中可以看出，与之前一周相比，上一周日均成交586套，比之前一周多出63套，增幅达12.05%。“在3月10日之前，武汉公积金新规还是按照之前政策执行，许多刚需购房者赶在新规实施前想多贷点款，纷纷出手签单，所以上周武汉楼市成交火爆”网主编朱晶晶表示。上周开盘成交数据也印证了武汉公贷新政前楼市灿烂之春。中国指数研究院华中分院监测数据显示，本周共计有8个项目开盘或加推，累计新推房源941套，整体开盘去化率为61%，去化率较上周增加12个百分点。整体而言，本周开盘项目表现较好。其中本次开盘推出200多套房源，成交均价为4500元/㎡，由于本次开盘所推户型实用性强且户型丰富，优惠力度较大，吸引了不少客户，取得了开盘售罄的好成绩。万润橄榄城开盘现场万润橄榄城开盘现场另外，本次开盘共推120多套的房源，成交均价为10000元/平米，由于本次开盘前期蓄客较好，部分户型较受客户欢迎，开盘当天去化过9成。[pagebreak]全力抵消新规冲击刚需意愿未受明显影响上一周武汉楼市商品房成交量保持平稳增长，在的背景下，审批越来越难。从国五条总则到此次的细则，对各地楼市最大影响是的交易成本陡增，各地大厅被挤爆，新增二手房交易大幅受挫。但对于新房市场，国五条的影响力有限，许多刚需置业者又处于观望态度，希望国五条带来的控制和购房的实惠。据业内人士分析，进入3月份，楼盘上市量陡增，加上新政彻底压住投资投机性购房，即使刚需彻底释放，一场价格大战，也在所难免。“单身年轻职工客户，一般对比较敏感。”百隆相关负责人告诉记者，正因如此，公积金昨日实施新政之后，约有两成客户转向商贷，在其转道商贷成本提高后，开发商只能想法设法降低其成本。相比直接降低房价，目前开发商更多在首付和利率折扣上做文章。以百隆东方城为例，开发商允许客户先支付0~10万首付，开发商通过补贴差额，先向银行申请贷款，而补贴的这笔首付，客户可在1~2年内付清，降低其首付压力。而四新和后湖部分楼盘，则是跟银行协商，争取由银行专门针对该楼盘，对客户执行9折利率优惠，降低客户转道商贷的成本。而一位不愿透露姓名的开发商人士表示，在经历多次调控后，市场对新政的接受程度已大为提高，只要定价稳定，刚需客户的需求就会持续释放。[pagebreak]上周领跑武汉楼市据网数据监控中心统计显示，3.4-3.10武汉新建商品住宅共成交3520套，较前一周增加了437套，环比上升14.17%，成交平方米，较前一周增加了34858.6平方米，环比增长11.42%。3.4-3.10洪山区新建商品住宅共成交600套，领跑武汉楼市。在本次成交排名中，洪山区成交642套，继续排名第一，黄陂区也成交616套，成交继续稳定增长。相比前一周，商品房成交总量继续增加。区、区和汉阳区成交套数在300-400之间；汉南区和区成交套数均未超过100套。由下表中可以看出，15个区商品住宅成交中，增幅最大的为区，达127.91%。降幅最大的为汉南区，达30.10%。3.4-3.10武汉新建商品住宅各区域成交情况区域2.15-3.3成交套数3.4-3.10成交套数环比占比增加套数江岸区27832516.91%9.23%47区7814687.18%4.15%68硚口区4398127.91%2.78%55汉阳区2642806.06%7.95%16青山区404922.50%1.39%9区12620361.11%5.77%77洪山区658600-8.81%17.05%-58区225202-10.22%5.74%-23区20824216.35%6.88%34经开区8216196.34%4.57%79江夏区29135622.34%10.11%65黄陂区40749922.60%14.18%92区1341361.49%3.86%2区1461513.42%4.29%5汉南区10372-30.10%2.05%-31汇总3083352014.17%　437汉阳商业成交居首 硚口江岸领跑汉阳区商业成交37套居首。增长最大的为东湖高新区，增加了8套，减少量最大的为武昌、东西湖和东湖高新三个区域，均为9套。上一周武汉新建写字楼成交204套，较前一周增加了81套，成交面积为16586.05平米，较前一周减少了1577.34平米。硚口区写字楼成交43套，领跑写字楼市场。3.4-3.10武汉商业成交分析区域2.25-3.3成交套数3.4-3.10成交套数环比占比增加套数江岸区84-50.00%1.59%-4江汉区28300.00%3.19%6硚口区162343.75%9.16%7汉阳区3730-18.92%11.95%-7青山区71-85.71%0.40%-6武昌区178-52.94%3.19%-9洪山区3526-25.71%10.36%-9东西湖区3021-30.00%8.37%-9东湖高新132161.54%8.37%8经开区5620.00%2.39%1江夏区12138.33%5.18%1黄陂区98-11.11%3.19%-1蔡甸区1713-23.53%5.18%-4新洲区81137.50%4.38%3汉南区3566.67%1.99%2汇总219198-9.59%　-21便民：
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