交了定金和首付款为啥签不了购房合同
&&& ◆【被投诉对象】南昌万科高新房地产有限公司
&&& ◆【投诉主题】消费者交付定金和首付款后，无法签购房合同
&&& ◆【投诉人】消费者胡先生
&&& ■张梦夕 本报记者 朱海
&&& 新房开盘当日，消费者胡先生就交了2万元定金，并签署了《认购协议书》等材料；3天后，根据约定交付了首期款。孰料，胡先生准备和开发商签署正式的购房合同时，被告知不仅无法签购房合同，而且连2万元定金都拿不回来了。
&&& 消费者：欲签购房合同被拒
&&& 胡先生告诉记者，日，南昌万科高新房地产有限公司“海上传奇”楼盘开盘。当天，他在售楼处选中了一套商品房，价值约100万元。为了表示自己的诚意，他当场在售楼处交纳了2万元定金，并签署了《认购协议书》《购买须知》等相关材料。根据《认购协议书》约定，交付定金后3日内，签订正式的购房合同并交付房款。
&&& 由于筹款等个人原因，11月17日，胡先生通过手机微信联系当时接待自己的售楼处置业顾问肖欢，提出想推迟签约。肖欢不仅同意了，而且还在微信里答复说：“11月18日是签购房合同的最后期限，必须要交30%的首付款，否则，将无法享受开盘当日双方约定的折扣。”
&&& 11月18日一早，胡先生赶到售楼处，交纳了30%的购房款，并与肖欢约定当日中午签订正式的购房合同。谁料，中午时，肖欢突然告诉胡先生：“无法签购房合同了。”
&&& 自己明明已经交了定金和首付款，为何不能签购房合同？面对一头雾水的胡先生，肖欢解释说，《认购协议书》规定：“自认购之日起，超过3日未付款，开发商有权解除合同，并没收定金。”由于胡先生没有在规定时间内支付首付款，所以违约了。现在不仅无法签署购房合同，还要被扣除2万元的定金。
&&& 听到这样的说法，胡先生非常气愤，当即质问肖欢：“你在微信里，明明通知今天是最后一天付款日。我上午刚刚交了首付款，怎么中午就变成了违约？”对此，肖欢和售楼处负责人都没有给出正面回复，只是称：“后期会把首付款退回，但定金无法退还。”
&&& 明明是按照正常手续购房，到了最后一步却被拒绝签约，还要被扣除2万元定金，这样的结果让胡先生很气愤。几次协商未果，无奈之下，胡先生向本报江西记者站投诉。
&&& 开发商：消费者延时违约
&&& 日，由于胡先生在外出差，其妻吴女士接待了来访的记者。
&&& “11月14日开盘当天是星期五，随后的15日、16日是双休日，无法办理住宅公积金的相关手续，只有17日才能办理。置业顾问肖欢也没提醒我们‘3日内交款’包含了双休日、节假日在内。更重要的是，11月17日，肖欢在微信里明确通知，11月18日才是最后一天签约日。没想到现在却成了这样的局面，我们太委屈了。”吴女士无奈地对记者说。
&&& 吴女士向记者出示了南昌万科高新房地产有限公司“海上传奇”楼盘《购房须知》。记者在这份须知上看到购房流程为：“客户首次到访，选好新房后，在认购当日签署《认购协议书》。在认购后的3至7日内，客户前往签约中心签署购房合同，在签约当日办理按揭。”这与肖欢所称的“3日之内必须交付房款并签署购房合同”相矛盾。
&&& 随后，记者和吴女士一起来到位于南昌市高新技术开发区艾溪湖北路188号的“海上传奇”售楼处。面对吴女士的质疑，售楼处负责人兰勇一口咬定因为胡先生和吴女士违约，没有按照规定时间交付购房款，所以现在无法签署购房合同，而且还要被扣除2万元定金。
&&& 记者问道：“胡先生明明已经在微信里通知了置业顾问，要求推迟签署合同，为何还要认定胡先生违约？”兰勇回答：“如果消费者申请了延时签约，需签署一份延时签约协议，经公司主管签字后，才生效。”
&&& 记者追问：“置业顾问已经获知消费者要延时签约，为何没有提及要签署延时签约协议一事？而且，根据微信记录显示，置业顾问肖欢明确表示，11月18日才是最后一天签约日，这又如何解释？”兰勇称：“那可能是置业顾问的疏忽。”
&&& 记者又问：“既然你们称胡先生违约了，为何还要在11月18日上午收取他28万余元的首付款？”兰勇表示：“这可能是由于我们工作人员的疏忽。”《认购协议书》上规定认购后3日之内签约付款，而《购房须知》则标明认购后3至7日内签约付款，开发商的两份文件自相矛盾，应以哪个为准？兰勇表示：“以《认购协议书》为准。”
&&& 律师：开发商应双倍返还定金
&&& 记者就此采访了江西联创律师事务所律师吴小毛。吴律师认为，在面对消费者时，置业顾问代表的是开发商。如果因置业顾问弄错了时间，延误了签订合同的时间，那就不该由消费者承担后果。
&&& 吴律师告诉记者，《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，消费者已经支付了2万元定金，开发商却拒绝履行签订购房合同的义务。那么，开发商要么与消费者协商另售新房，要么双倍返还消费者预交的定金。
&&& 南昌市东湖区消费者协会秘书长姚红珍也同意吴律师的观点。姚红珍说，日常生活中，关于“3日”的定义，普通人的惯性思维大多定义成“3个工作日”，或者是“遇到节假日顺延”。如果开发商关于“3日”的定义包含了节假日，并且日期关系到双方买卖、付款等性质的交易，那一定要提前告知消费者。消费者支付了定金，签署了《认购协议书》，表明双方意见统一，已经达成了初步的协议。如果开发商违约，拒绝履行合同，就必须双倍返还消费者的定金。
&&& 本报记者发稿前，吴女士致电记者，开发商已同意她另选一套新房，双方将签署正式的购房合同。她对本报记者的帮助表示感谢。
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> 买房合同
买房协议书是什么、买房签合同注意事项、常见问题
房子是我们居住的地方，是每一个人的栖身之所，而关于房子的的一些证件，您们又了解吗?下面，小编和您一起去看看。...
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　　房屋买卖合同有效成立和产权过户登记是房屋产权转移的生效要件。登记是房屋产权转移的必要条件，而非房屋买卖合同的生效要件。房屋买卖合同只要具备书面形式、行为主体适格、意思表示真实、不违反社会公共利益等合同的一般生效条件，即为有效成立，双方当事人必须信守。&&&& 买房协议样本如下：　　(某某房产公司)房屋(内部)认购协议　　编号　　出售方(以下简称甲方)：(某某房产公司)　　注册地址;　　电话 传真　　认购方(以下简称乙方)：　　联系地址: 传真 :　　身份证: 电话 :　　经甲乙双方友好协商，本着平等自愿、诚实守信的原则，签订本预约合同便于双方共同信守。　　一、乙方所认购房屋的基本情况　　乙方自愿认购甲方开发的位于(商品房具体位置) 号楼 单元 房，标准层建筑面积大约为 平方米;阁楼面积约为 平方米;储藏室(大、小)为 号，建筑面积约为 平方米 。　　二、计价方式与价款　　1、乙方所认购房屋标准层的单价为 元/平方米，总房价约为 　元。　　2、乙方所认购的阁楼价格为 元/平方米，阁楼总价款约为 　元。　　3、乙方所认购的储藏室(大、小)单价 元/平方米，储藏室总价款约为 　 元.　　4、房款约总合计为 　 元，(大写 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整)　　5、公共维修基金按总房款2%收取，房屋交付使用时由该小区物业管理公司统一收取。　　6、凡属乙方使用房屋的设备、配套设施发生的费用(包括但不仅限于有线电视开通费、宽带网使用开通费、电话开通费等)由乙方自付，应于主体封顶后一个月内交小区物业管理公司。因乙方拒绝或拖延付费造成不能(按期)使用，由乙方自行承担责任。　　三、 付款方式：　　买方愿意采取下列第 种方式付款：　　(一)一次性付款;　　(二)分期付款;　　(三)向银行借款方式付款。　　签订本认购书时，买方应向卖方支付定金人民币 佰 拾 万 仟 佰(小写 元)，如乙方原因造成的违约责任此定金不予退还。　　签订正式的房地产商品房买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。　　面积差异处理　　如本协议约定面积与产权面积发生差异，最终面积以房管部门实测为准，房款据实结算多退少补。该商品房分摊面积按照国家有关规定计算。　　四、 逾期付款违约责任　　1、如乙方不能在协议规定时间内付款，甲方有权解除协议，并对该商品房另行处置，同时甲方有权向乙方按逾期付款总额同期银行存款利率收取违约金。　　2、甲方取得《商品房预售许可证》时，须以书面或电话形式通知乙方，乙方应自接到通知之日起七日，内带齐相关证件到甲方指定地点签订正式《商品房买卖合同》，本协议废止。　　如乙方不能在约定时间内签订正式《商品房买卖合同》、按时付款及办理贷款手续，甲方有权对乙方预定的商品房另行处理，并有权没收乙方全部定金。如乙方享受优惠后，不能按协议方式全额付款，将不再享受优惠。　　五、 交付期限：　　甲方于 年 月 日前依照国家有关规定交付乙方使用(遭遇不可抗力的原因除外)。如甲方不能按时交付，逾期六十日，甲方按同期银行存款利率和延期天数向乙方支付已付款利息，甲方不另行承担任何责任。　　六、乙方须保证其地址、联系电话、传真号码等联系方式的真实性，以便于甲方及时联络，否则，由乙方承担不能及时通知所造成的一切后果。　　七、未尽事宜，双方根据国家有关规定协商解决。　　八、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，备案一份。　　九、本协议自甲、乙双方签订之日起生效。　　出售方(签章)：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 认购方(签章)：　　法定代表人：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&法定代表人：　　委托代理人(签章)：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 委托代理人(签章)：　　年 月 日 年 月 日　　签于 签于　　(某某房产公司)　　年　 　月　 　日
　　1、买房前，注意房产证的办理。合同中应约定房屋交付后，如何办理房产证过户手续。建议消费者尽快办理房产证，因为房产证是房屋所有权的证明。24　　2、买房前，注意价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格，如果包括其他费用(如水暖、煤气的初装费等)应一并列明，该房款是一次付清还是分期付款?是现金支付还是票据支付?若消费者购买的是期房，最好争取分期付款方式，签合同是先付总价款的40%，待工程完工过半时再付30%，等工程竣工交付时付清最后的30%，这样可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风险。　　3、买房前，注意房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金。3　　4、买房前，注意违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。如房屋开发上在格式合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款 0.001%支付违约金”的不合理条款时，消费者应对此坚决抵制，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同中未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金。
　　1、日期上需要注意。处理结果的约定不明确很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，您也很难制裁他，最多是调解了事。　　2、避免以偏概全。以偏盖全这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样那样令人哭笑不得的问题，例如，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时却发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。　　3、补充协议事项的注意。拒签购房者提出的补充协议前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议，最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。　　4、金额前面的符号细节填写。勿留空白提防作弊如同在填写银行存取款时需要在金额前加写$以防有人篡改存取款现金一 样，合同中留下空白，往往会给开发商作弊留下可乘之机。　　5、发票的注意事项。在我国商品房交易的惯例中，一般是由开发商手持所有合同文本，这样，开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。一旦这种合同被拿到法庭上作证，购房者即使不承认，也是口说无凭，难以举证伸冤。
　　补充协议是买卖双方根据意向自治原则，对正式 契约中不适合当事人实际的条款进行变更、修改、补充、完善而订立的协议。按照合同法的有关规定，是否签订及如何签订补充契约完全由当事人自主决定，任何一方不得将自己的意志强加给对方当事人。即通常所说的契约自由原则，也是购房人的基本权利。　　1、损失问题的考虑。目前法律赋予的这项基本权利却没有被购房人充分利用。有些购房人要么对开发商提出的补充契约可能产生的法 律后果不甚清楚，要么过于相信开发商的口头承诺，要么认 为开发商拟定的补充契约不能修改。尤其是那些匆忙交付定 金后，认购书中又标明“如不签约，定金扣除”的购房人， 更因担心定金损失而被迫接受开发商拟订的补充契约。　　2、违约问题的考虑。开发商通过补充契约将正式契约中房地产管理部门用来确保购房人利益的条款加以修改或删除，使其应当承 担的法律责任得以豁免或减轻。则购房人的意思却丝毫没有 在补充契约中体现出来。一旦发生纠纷，补充契约对购房人 的权利缺乏保障，购房人又无法住所开发商的口头承诺追究 其违约责任。　　3、卖方合约的注意事项。根据新合同法的有关规定，正式契约与补充契约内容不一致的，以补充契约为准。据此，以上两例补充条款产生的 法律后果，一是卖方交付房屋时提交不出正式契约规定的法 律文本应属违约行为，但通过补充契约的修改，购房人无法按正式契约规定的内容追究卖方的逾期违约责任;二是卖方 逾期交付物业所应承担的违约责任可能因补充契约规定的免 责事由的存在而被免除或被降到最低。相应地，购房人的风 险却因此大大地增加了。　　4、风险回避。为了降低购房风险，希望购房者在签订补充契约时一定要拒绝以上类似条款，同时，尽可能地将自己的真实意思及 卖方的承诺体现在补充契约中。有时开发商在广告或销售过 程中会给出许多诱惑的承诺，如房屋使用率、公共配套设施 的设置及建成时间、附带赠送、产权证发放时间等，以上承 诺如果不写入合同，一亘开发商没有兑现承诺，购房者将无 法追究其违约责任。
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本词条编辑：沈超伟
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发表于： 21:10
买房人签订购房合同八个注意事项纲要： 纲要： 1、买卖身份莫简单 2、售楼广告多睁眼 3、五证审查须从严 4、样板房中少联翩 5、认购书前要盘算 6、合同条款多把关 7、补充协议别嫌烦 8、签字盖章祝圆满 内容： 1、买卖身份莫简单 即买房人的确定、卖房人的审查。确定好以谁的名义买房，他可能涉及到将 来过户、继承等问题。同时，注意轻易不要以他人名义买房，由此引发纠纷的情 况很多；卖房人应是开发商，少数例外。购房者应要求其提供营业执照原件，查 购房者应要求其提供营业执照原件， 购房者应要求其提供营业执照原件 看是否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、 看是否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内 容。如没有相应资质，将导致开发、销售行为违法，这样的房产买不得。 2、售楼广告多睁眼 很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘的宣传中，开发商过多使用溢美 之词已形成一股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装，而直接 面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章， 让购房者觉得买到了 “便宜”：优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。实 际上，一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋，往往发现开发商描述的各种美好景 象与现实相距甚远，于是产生一系列纠纷，在无法协商一致的情况下，只好诉至 法院讨说法。 为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺 的内容写入双方协议中，或要求作为合同附件，使其成为合同内容的一部分，以 此约束开发商实现广告内容。 3、五证审查须从严 目前在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”的原件，只有 少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。 不出示“五证” 原件的原因很多， 有的是工作态度及责任心问题，有的是有意回避“五证”中所 有的是有意回避“ 有的是有意回避 五证” 记载的瑕疵，如存在抵押等 记载的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，如将某项目一期说成二期 等。 对于初次购房者来说，要分清“五证”的真伪，认识到记载内容可能存在的 利害关系，较为困难。最好将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五 证”的真实性，否则应承担一定的违约责任。 五证是指《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可 、 建设工程规划许可证 、 五证是指《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可 、 建设工程开工许可证》《商品房预售许可证》 ） 证》《建设工程开工许可证》《商品房预售许可证》 或《商品房销售许可证》。 《建设工程开工许可证 、 商品房预售许可证 （或 商品房销售许可证》 （ 正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章 房屋土地行政主管部门公章、 人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、 人民政府公章 房屋土地行政主管部门公章 有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致 注意有无 有偿土地使用证专用章 证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无 证上土地使用者应与开发商名称完全一致 土地使用权抵押记录。 土地使用权抵押记录 《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工 证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后 期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》 ，这是购房者办理产权证的 一个重大隐患。 规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律 凭证，取得该证后方可申请开工手续。 根据房管局的《建设用地规划许可证》 ，看开发商所使用的土地用途、位置和 界限是否与建设用地规划许可证相一致。 建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是 期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》 。 房地局的《商品房预售许可证》《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证， 、 注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理 有的房屋开发商已办理 了大产权，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。 了大产权，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。 日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明， 出卖人未取得商品房预售许可证明 出卖人未取得商品房预售许可证 与买受人订立的商品房预售合同， 应当认定无效， 与买受人订立的商品房预售合同， 应当认定无效 但是在起诉前取得商品房预售 证明的，可以认定有效。 4、样板房中少联翩 在商品房预售过程中，有的开发商设置了样板房或样板间。并且该样板房布 局讲究、装修精美，往往容易令购房者浮想联翩，仿佛已置身于自己将来的房子 中，被样板房迷惑，放松了很多应该注意的购房问题。结果在购房入住后，发现 房屋和样板房有不小差距。 虽然《商品房销售管理办法》第31条规定，开发商设置样板房的，应当说明 实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付 的商品房应当与样板房一致。但很明显，购房人是需承担一定的举证责任，要证 明样板房的存在及内部结构、设备、装修标准等情况。所以买放人对于样板房要 头脑清醒，如购买的房屋同样板房，应说明实际交付的商品房质量、设备及装修 与样板房一致， 要把样板房情况在合同中确定。考虑到样板房可能拆除或结构内 考虑到样板房可能拆除或结构内 容等发生变化，建议购房人将样板房情况以拍照、录象等证据形式固定。 容等发生变化，建议购房人将样板房情况以拍照、录象等证据形式固定。 另外，还应注意整体楼房的结构。顺义法院受理了一起噪声超标引发的商品 房买卖合同纠纷案。 原告胡女士要求被告北京某房地产开发有限公司为其免费调 换一套与原告所购房屋同等面积、同等价格的楼房，并赔偿原告12485元的经济 损失。2002年4月，原告装修后入住,不久发现自己房屋下面有振动和噪声，经 2002年 原告装修后入住,不久发现自己房屋下面有振动和噪声， 2002 了解是被告在原告房屋下面设计和安装了地下供水系统。随着住户的增多， 了解是被告在原告房屋下面设计和安装了地下供水系统。随着住户的增多，振 动和噪声越来越大、越来越频繁，导致原告无法居住。日，原告委 动和噪声越来越大、越来越频繁， 导致原告无法居住。 托顺义区环境保护局环境监测站进行了鉴定， 该站出具的监测报告显示原告地下 的噪声超过正常标准，原告随后起诉。 5、认购书前要盘算 在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同 前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。这里说明一点，签订认购书不是房屋 这里说明一点， 这里说明一点 预售或销售的必经程序， 建议购房者不要轻易签订认购书。 如果有的购房者的确 预售或销售的必经程序， 建议购房者不要轻易签订认购书。 看上了某个项目的房子，担心错过，必须签订认购书，则应注意以下问题： 首先，根据日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等 协议具备 《商品房销售管理办法》 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容 （包 括当事人名称或者姓名和住所；商品房基本情况；商品房价款的确定方式及总价 款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等条款） ，并且出卖人已经按照 约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 其次，无论认购书具不具备成为购房合同的条件， 其次，无论认购书具不具备成为购房合同的条件，其效力均应根据开发商是 否已取得商品房预售许可证明、本身内容等来确定。 否已取得商品房预售许可证明、本身内容等来确定。 再次，购房者在认购书中要明确所交款项是“定金”还是“订金”，二者法 再次，购房者在认购书中要明确所交款项是“定金”还是“ 订金” 律后果是不同。 律后果是不同。 6、合同条款多把关 在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买 方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地 位。 购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、 理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。 就合同主要条款说明如下： （1）关于房屋面积方面的条款。 商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两 部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积 不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理 方式。 目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少， 公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建 筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2％，并约定超出此 范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。 另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按 照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。 （2）关于价格、收费、付款额同的条款。 价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各 种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的 时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。 可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款， 可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款 ， 如果不能通过的 买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要， 话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好 争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。 争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。 （3）关于房屋质量的条款。 购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。 购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫 卧室、厨房、 生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、 生间的装修标准、 等级； 建材配备清单、 等级； 屋内设备清单； 管线通畅； 家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。 管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中 还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。 还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。 双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际 入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是 国内产品， 只是贴上外国商标。 在案件审理时， 开发商使用人造大理石没有违约， 因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确 是外国品牌，也符合约定。当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象 的差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格 式条款按《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。 有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收 合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且还有《住宅质量 《 保证书》 ，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此 保证书》和《住宅使用说明书》 住宅使用说明书》 也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此 但事实并非如此。 但事实并非如此 商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收， 商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质 量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。 量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。 至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开 发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问 题。 墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行 必要约定。 （4）关于售后物业管理的条款。 这是购房人在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业 费。 自日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定：“商品房销售 时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同 时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。” 但是，在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买 受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，防止交房时物业公司 变更物业费。 （5）关于履行合同的期限和方法的条款。 应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价 款，是一次付清，还是分期付清。 （6）关于产权登记的条款。 由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时， 卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。 按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日 按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但 60 是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。买房人 应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。 如果此期限时间过长， 如果此期限时间过长，如：365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定 365天以上， 天以上 了抵押担保，短期内不能解除抵押， 了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产 证有很大影响。 证有很大影响。 （7）关于税费负担的条款。房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律 规定，各自承担，并明确载入合同。 （8）关于违约责任的条款。 包括出卖人逾期交付房屋应负的责任， 或不能或不履行交付房屋应负的责任； 买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违 约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房， 不承担责任”这样的 表述。根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预 见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。依照此规定，房 产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如： 对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力， 同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素 归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别 注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日 承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银 行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考 买房者应争取提高该比例， 买房者应争取提高该比例 虑在千分之0.5至1之间。 虑在千分之0.5至 之间。 0.5 （9）关于不可抗拒力。 签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 “不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害， 不包括政府行为或社会异常事件） 。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解 释不具有约束力。并应约定一个告知期限。 出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：非出卖人原因，有关 部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及 时解决的。 7、补充协议别嫌烦 《商品房买卖合同》补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积 与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施 以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条 款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加 以补充。 买受人在签订合同时一定要将自己与开发商所约定的事项在合同中加以体 现，只有这样才能在日后发生争议的情况下，有据可寻，最大限度地维护当事人 的合法权益。买受人尽可能要求开发商提供电气、供水、供暖以及其他线路和 买受人尽可能要求开发商提供电气、供水、 买受人尽可能要求开发商提供电气 装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权， 装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依 据。 房屋平面图作为合同的附件一，是当事人意思一致的表示，也是日后发生争 房屋平面图作为合同的附件一，是当事人意思一致的表示， 议的解决依据。 所以 议的解决依据。由于刘先生在签订合同时并没有仔细审查自己合同的附件， 并没有意识到开发商所提供的房屋平面图与双方实际约定的并不一致， 并且存在 许多缺陷， 而当双方发生争议时， 起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图， 所以，希望广大消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要仔细审查房屋 平面图的方向、尺寸、比例等具体细节是否在图中标明。 避免商住混用引发纠纷。随着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现 象时有发生，可在合同中约定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为 商业用房出卖，否则承担违约责任。 约定“五证”复印件的真实性，否则开发商应承担相应的责任选择卖方出示 约定“ 五证” 复印件的真实性， 《建设工程竣工验收备案表》作为房屋交付的条件。交房时出示实测面积。 建设工程竣工验收备案表》作为房屋交付的条件。交房时出示实测面积。 从市场的角度来说，适销对路的产品供不应求，仍处于卖方市场，卖方就会 利用市场的优势，在履行合同的过程中不做出太多让步。至于市场需求少或积压 商品房，因存在这样那样的问题，卖方宁死也不肯让步。从司法的角度看，房地 产市场刚刚形成并高速发展，立法者、管理者从观念上和实际操作上都不能适应 房地产市场快速发展的需要，且又无经验及先例可循，导致立法和管理相对于房 地产业的快速发展来说比较滞后；在几种因素的综合作用下，短期内买方与卖方 是无法抗衡的，无法达到权利义务趋向于真实一致。那么在这种买方明显处于弱 势及不利的情况下， 怎么能尽最大可能为自己争得一些应属于自己的但实际上却 被侵犯或被忽视的权利呢？ 买方聘请律师帮助签订购房合同的，在就合同条款进行协商、谈判的时候， 买方要与自己的律师站在一个立场，要表示出对律师的高度信任，这样才有利于 争取到最大的合同合法权益， 最大程度减少合同内容不利于买方甚至对买方不公 的结果。在开发商表示不签就算了的情况下，即使你很想买这个房子，你也要沉 着，不要轻易放弃律师为你提出的谈判条件，要知道很多谈判不是一蹴而就的， 要有各自争取的过程。 总之，购房人在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业 人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。 8、签字盖章祝圆满 北京已出现了同一房屋买卖合同竟有三个版本的案件纠纷，开发商擅改合同 是出现三个版本的合同原因坚持卖方先盖章，买方后签字，不在合同上留空白。建议在合同上由加盖骑 坚持卖方先盖章，买方后签字，不在合同上留空白。 缝章、过页章，个人买主过页签字。 缝章、过页章，个人买主过页签字。 签订商品房买卖合同应该是双方对合同的条款达成一致意见并以书面形式表 达后同时签字盖章，然后合同才能生效。但实际上一些开发商要求买方先签字， 然后才去盖章。开发商这样做有很多理由，比如开发商委托中介机构售楼时，中 介机构并无权在合同上盖章，所以必须将谈好的合同送到开发商那里去盖章；还 有的是开发商的公章归某个人掌管， 为了提高开发商自己的效率或自己方便或者 其它的原因，开发商一般在凑足了几份买方已事先签字的合同后，才集中起来去 盖章。 卖方盖章和买方签字的时间差，对于诚信的开发商来说无需多虑，但对于个 别存在有意欺诈的开发商，买方就不得不防了，比如开发商利用这个时间差，将 一式四份的合同修改，在空白处增加对自己有利的内容，对事先谈好的补充协议 不认可，可这时买方已签字了，首付款大都交了，这会使买方处于一个不利的地 位。 为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细节，建议买方事先将合同 的空白处划掉， 并将已选择的条款用汉字在合同的空白处表述出来， 以防被改动。 最好坚持双方同时盖章签字，这开发商不是不能做到，同时也是对买方的一 种尊重，对合同严肃性的尊重购房合同中常见八大霸王条款　　1.产权证备案过长时间，不利商品房买受人办理产权证;　　2.楼宇屋面外墙业主不能主张权利;　　3.双方逾期付款及逾期交房时间及违约金约定不对等;　　4.以格式条款明确限制买受人对合同条款不能提出调整主张;　　5.开发商延期交房免责范围过大;　　6.认购书只规定认购人责任，不规定出卖人责任;　　7.出卖人单方指定物业管理公司;　　8.以条款形式规定广告不构成合同组成部分。第一、对于共有部位，“按照双方合同或协议的约定确定权益归属，没有约定的归属卖方所有。”法条：《物权法》第七十条明确规定业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。第二、“车位、车库、游泳池、架空层等区域的所有权、使用权、经营收益权归卖方所有。”法条：《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。第三、“本项目内任何公共地方和共有部位或其他共有服务设施、设备张贴广告、通告、招贴以及安装招牌等固定设施的相关权利及广告经营权益属于卖方所有。”法条：《物权法》第七十条明确规定业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。第四、“买方在本房地产内所从事的经营活动类型(包括但不限于出租等活动)，须报卖方及/或该花园物业服务企业审核通过”。法条：《物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。律师支招击破房产买卖合同十大霸王条款____________________________________　　霸王条款不是一个法律术语，一般是指免除或者限制其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的合同格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同条款。格式条款由一方当事人预先制定，并由不特定的第三人所接受，具有完整性和定型化的特点。相对人虽没有参与合同的制订，但对合同的内容只能表示概括的同意或拒绝，而不能修改、变更合同的内容。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或 者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。　　提供格式条款的一方在订约时有义务以明示或其他合理、适当的方式提醒相对人注意其欲以格式条款订立合同的事实。我国《合同法》规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。同时，我国《消费者权益保护法》也规定，经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式做出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。　　解读房地产合同中十大霸王　　以下是在房屋买卖合同中比较常见的十大霸王条款，针对这些霸王条款，我们的律师分别给出了相关的司法解释，提醒广大购房者在今后的买房过程中拿起法律武器保护自己的合法权益。(乙方为购房者)　　霸王条款1： &本签订后协议签订后，乙方到期不签订商品房买卖合同的，乙方所付定金不予退还。&　　解读：该条款限制了购房者的权利。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”　　霸王条款2： “出卖人为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料包括建筑模型，仅供买受人参考，有关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准。”　　　解读：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：&商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。&　　　　霸王条款3： “若乙方违反合同中约定之任何条款，甲方有权解除本合同，并有权所指商品房另行出售，乙方所付定金不予返还。”　　解读：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。上述条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。　　霸王条款4： “出卖人为采取商业贷款的买受人承担了阶段性担保责任，故采用商业贷款的买受人同意委托出卖人获出卖人指定的机构办理所购房屋权属证书，并在房屋交付时提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料，签署全部相关文件，并交纳与办理产权相关的各项税费及委托代办费，每延期提交一日，买受人应按照房价款总额的万分之一向出卖人支付违约金；出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需全部税费及代办费且买受人收齐全部所需资料之日起十八个月内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕，每延期一日，买受人有权按照房价款总额的万分之一向出卖人收取违约金。买受人承诺在出卖人办理完毕产权证后二十日内完成抵押登记并交纳相关费用，若买受人未能在约定时间内完成抵押登记，每延期一日，买受人应按照房价款总额的万分之一向出卖人支付违约金，同时出卖人有权将房产证直接交押给银行并解除对买受人承担的担保责任。”　　解读：按揭购房是购房者和开发商共赢的一种商业模式，本身对开发商是有利的，而不仅仅对资金紧张的购房者有利。因此，开发商承担阶段性担保责任是应该的，而不应由购房者为此支付相应代价。开发商向购房者收取委托房产证代办费加重了购房者的义务，缺乏依据。出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需全部税费及代办费且买受人收齐全部所需资料之日起十八个月内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕，这里两个问题：一是买受人收齐全部所需资料意味着如果由一家购房者没有交齐，其他的购房者就无法办理房产证，这显然很不合理；二是十八个月的时间太长，减轻了开发商的责任。　　　霸王条款5： “该商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人；该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人；买卖双方同意下列项目权益属于卖方：会所，小区停车位，泳池，屋顶和外墙面广告权，各类球场等休闲娱乐设施，及其他卖方投资建造的经营性房产和设施。”　　解读：屋顶、外墙面应属于全体业主所有。如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。　　霸王条款6： &委托人与另一方不能签订房屋买卖合同的，违约方或合同解除方应向中介公司支付服务费用二万元。在合同履行期间，委托人与房产卖方达成交易协议并签订房屋买卖合同后，卖方违约的，委托人同意将卖方赔偿的定金的50%支付给中介人，作为中介人之中介服务费。&　　解读：此条款明显加重了买卖双方的责任，而使中介公司无论居间是否成功，均居于可以取得报酬的有利地位。适用定金规则的双方应该是房屋买卖双方，中介公司对违约方进行处罚，将原本全部属于守约方的违约金拿走了一半，这是法律所不允许的。　　霸王条款7： &乙方必须同意以约定的房价、付款方式，在甲方通知成交后的当日与另一方签订房屋买卖合同。&　　解读：房屋中介合同与房屋买卖合同完全是两回事，在中介合同中，委托人没有义务必须与第三方签订合同，以满足中介人收取报酬的目的。如果客户必须以中介合同约定的条件、在约定的时间内与房屋出售方签订房屋买卖合同，这对消费者来说是不公平的。　　霸王条款8： “如果因业主违反了有关装修规定，物业管理公司有权对业主扣留或没收工具。”　　解读：业主与物业管理公司是平等的民事主体，物业管理公司没有处罚权，这一规定是物业管理公司对他人财产的侵犯。　　霸王条款9： “如果业主违反公约中关于业主的有关义务规定的内容，物业公司有权处理，并要求限期整改，逾期不整改，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。”　　解读：业主在用水、电、气方面与物业管理公司没有法律关系，物业公司没有权利停水停电停气。如果哪家物管公司对业主停水停电停气，业主完全可以起诉物业管理公司，业主将会胜诉。　　霸王条款10： “业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业小区内不存在人身、财产保管及保险关系。”　　解读：这是物业管理公司在给自己免责，如果物业公司疏于管理，导致业主财务遭受损失的，物业公司是不能免责的。　　对霸王条款的处理　　格式条款具有合同法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。可见格式条款可以适用无效合同的规定，那么格式条款是否可以适用合同法关于可变更和可撤销合同的规定呢？在实践当中，为了贯彻尊重订约人意愿、鼓励交易的原则，一般不随意适用合同无效的规定。对于格式条款也是如此。为充分保障相对人特别是广大消费者的利益，法律并没有明确表示排斥相对人请求变更和撤销该条款的权利。当事人可以根据实际情况权衡利弊，决定到底是使用合同无效的规定还是适用合同撤销或变更的规定对于保护自己的权利更加有利。在实践当中大部分格式条款的争议都涉及到条款的显失公平问题，大多数情况下相对人出于种种考虑可能并不愿意宣告合同无效，只愿意变更合同条款的内容，那么站在保护消费者权益这一最高出发点上，应当允许消费者提出这一要求。因此，格式条款在显失公平的情况下应当允许消费者根据合同法关于显失公平可以变更或撤销的规定，变更该合同的条款。需要提醒购房者注意的是，合同当事人要求变更或者撤销合同条款的期限为一年，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，则丧失了撤销权。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
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zzzzzzzzzzz
好贴，我看看
这个只能看看，真的没多大用。所有的合同上的条款只对开发商有利。除非真等到开发商的房子卖不动了，我们普通买房者才能有话语权。整个来讲，我们买房者始终处于一个弱势的地方。
有用&&？开发商会加附加条款？
有用，你的跟开发商协商，千万别被忽悠了，这个很重要的。。签下字，想反悔什么都没用了，LZ就遇到了这个纠纷，现在还在烦呢。小心使得万年船~
除非那楼盘是很好价格又低，有别的选择的话，千万别被开放商牵着走，房子可是大事，走错一步就真的追悔莫及了。。。。。
商品房买卖 提防12条“霸王条款”霸王条款一：“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。”专家点评：《合同法》第15条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第3条规定情形，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。霸王条款二：“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。”或者“甲方提供的售楼资料及沙盘展示用于广告宣传，如乙方对于售房资料及沙盘和甲方有不同理解，甲方拥有最终解释权。”专家点评：根据上一条款的解析，广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利。霸王条款三：“本认购书签订7日内，认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。”或者“乙方须在本协议签定之日起，XX日内到“XXXXX”售楼现场与甲方签定《商品房买卖合同》及其它相关文件；若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，甲方有权将乙方所定的该套商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且上述定金不予退还。”专家点评：此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束，未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》第22条及最高法《解释》第4条规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还。霸王条款四：“楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。”或者“出卖人有权无偿使用建筑外墙、屋面，用以标注本项目开放商名称、小区名称等，而不需要征得买受人的同意。”专家点评：此条款侵害了业主权利。《物权法》第71条明确规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。《成都市物业管理条例》第49条规定：通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。霸王条款五：“小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。”专家点评：此条款违反了《物权法》第73、74条，排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利。此外，《合同违法行为监督处理办法》第11条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者应当享有的权利。霸王条款六：“因设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。”或者“政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电、高考、创卫等）导致工程施工期延长的，出卖人房屋交付时间相应顺延并免予承担逾期交房的违约责任。”专家点评：《商品房销售管理办法》第30条规定：未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围，出卖人延期交房的，应视为违约。霸王条款七：“因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金，合同继续履行。若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。”专家点评：买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了合同法的公平原则，且排除了消费者变更或解除合同的权利。霸王条款八：“买受人违约或解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金;出卖人违约或解除合同的，出卖人按应付款5%支付违约金。”专家点评：买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了《合同法》的公平原则及《消费者权益保护法》第10条消费者享有公平交易的权利。霸王条款九：“买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话、装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。”专家点评：出卖人订立这样的条款，实际上是在免除自身的法定义务。业主买了房子，出卖人就应该履行《商品房买卖合同》，在规定时间内交钥匙;而交纳物业、水、电等费用是业主与其他单位订立的另外一个合同关系，违反了《消费者权益保护法》第9条中“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”的规定。霸王条款十：“买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失。”专家点评：“不管因何种原因”排除了消费者请求损害赔偿的权利，如因房屋质量不合格，根据《商品房销售管理办法》规定，买受人可以退房并请求赔偿。并且违反了《消费者权益保护法》第11条“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。”霸王条款十一：“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费，或者有的合同约定出卖人可以解除合同。”专家点评：此条款加重了消费者责任，违反了《合同法》第四十条规定。根据《合同违法行为监督处理办法》第10条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中加重消费者依照法律法规不应承担的责任。霸王条款十二：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决。1、提交 X 仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。”专家点评：依据《仲裁法》第2条、《合同法》第128条、《消费者权益保护法》第34条和《民事诉讼法》第13条，当事人双方可以选择通过仲裁方式解决纠纷，也可以通过民事诉讼的方式解决。此条款开发商通过事先固化选项，擅自排除和剥夺了消费者选择合同争议解决方式的权利，违背了《合同法》、《民法通则》、《消费者权益保护法》等相关法律法规中关于公平、自愿的原则，违反了《四川省合同监督条例》第20条之规定。此类条款在《商品房买卖合同》中有关“逾期付款责任、交房条件、逾期交房责任、面积差异处理”等具有多项可选择性条款时，出现的情形较多，开发商往往会在合同中通过印刷体对可选项进行事先选择固化，并对其他消费者可与开发商进行协商选择的条款用“X”予以固化，违背了《合同法》公平、自由的原则，排除了消费者的自由选择权
我们现在就遇到这样的霸王开发商，真的是无语的
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