2016年楼市仍最值得投资吗？[导读]创新引领发展!中国经济巅峰对话，回顾总结2015，展望谋划2016。现场业界地产精英探讨房地产行业变革，更有原北京市华远地产股份有限公司董事长—任志强分享总结个人观点。2016年楼市仍最值得投资吗？　　创新引领发展!中国经济巅峰对话，回顾总结2015，展望谋划2016。现场业界地产精英探讨房地产行业变革，更有原北京市华远地产股份有限公司董事长&任志强分享总结个人观点。2016年楼市仍最值得投资吗？
　　1.任志强观点一：这枚地产&大炮&&退而不休&的敬业精神，在现场展现的淋漓尽致，对成都的赞美之余溢于言表，成都作为西部开发经济增长在各个方面已经能达到北京、广州、深圳等一线城市。外来人口的急剧增长使得成都房产市场依然有大量的需求量，房产投资是必备的刚性需求。
　　2.任志强观点二：相比股票、黄金的不确定性与不稳定性，中国的房地产是至少在未来三十年都不会改变的，不管你现在有多少钱，都应该买一些优质的不动产!只要中国经济是增长的，房地产肯定也必将持续增长，房地产是最好的投资品!
　　3.任志强观点三：小钱永远变不了大钱，中国现在男女比列严重失调，高要求高需求下女孩对男性的要求也在不断持续攀升。想要趁早结婚娶媳妇，拿自己的私藏小金库投资股票不仅老婆找不到，连你自己都找不到，所以我只投资地产。文章源自于网络，不代表本网站观点。
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热点百科520人看过308人看过419人看过217人看过220人看过任志强：未来中国只有这类城市最值得投资
&&&&经济下行趋势仍将继续
&&&&先看世界经济，全球经济运况不太好。不管是同比还是环比，全界的几个经济组织，比如世界、组织等等，预测的都是经济继续下行。欧洲复苏的情况也比较差。石油价格比较高的时候，俄罗斯还行，但后来石油价格下降以后俄罗斯经济开始迅速下滑。全球经济复苏对于中国来说有非常重要的影响，因为我们对外依存度还是很高。尽管现在提出一带一路，但暂时指望不上。
&&&&8月份全世界各国进出口经济贸易值全是负的，除了中国。9月份中国也会变成负，不但进口负，出口也负。进口负还有可原，因为除了货币贬值，大宗商品价格也下降了，有一些产品我们进口的量并没有减少，但额度减少。出口则很难用这个理由解释。我们预计就进出口来说，今年对GDP的影响是负的。这种情况短期之内扭转不了，所以不要指望进出口能够像过去十年一样有巨大拉动作用。
&&&&再看GDP，今年一季度、二季度GDP已经变成两个7，三季度是6.9。很多人指望三季度是底部，但目前大部分经济学家分析明年6月份是底部，截至目前下行趋势将继续。一、二季度之所以能够保7，是因为第三发展迅速，其中金融业增长17.4%，第三产业尤其是金融业上半年的活跃导致增加了1~1.3个点的GDP。二、三季度GDP下行压力，大部分来自于CPI，这里头和我们密切相关的是物价。中国物价已经在持续下降，虽然8月份因为猪肉价格上涨，消费物价涨到了2，但全年平均下来还是一点几。国际上认为消费物价1以下就进入通缩，一到二之间就是通缩的边缘，中国已经基本进入一个通缩的经济状况。还有一个是工业市场价格，在中国的历史上还没有出现过连续43个月PPI是负增长，而且越来越严重，没有任何回升趋势，这说明工业生产需求也很低迷。
&&&&再来看投资。民间投资占固定资产投资65%。政府投资只占35%。最近民间投资迅速下滑，政府投资即使上升也抵不住民间投资的快速下滑。把时间拉长一点，2009年初四万亿强刺激的情况下，政府批准的项目数量和计划投资额都很巨大。但今年没有强刺激的情况下，批准的项目数量变少，计划投资额的部分更低。因此靠政府的钱拉动GDP几乎不太可能。
&&&&如果想投资增长的话得有钱，钱不到位基本上没什么意义。
&&&&先来看看企业，名义上GDP在增长，但企业利润在下降。规模以上工业企业的主要利润率下降更快。和相关的两个重要产业，第一个是钢材。钢材产业现在的设备利用率降到了百分之五十几，通常设备利用率80%合理，低于70%就是产能过剩。那为什么钢铁产业不能大量关停并转，产业结构调整为什么迟迟进行不了，因为这些设备投入以后，卖一吨钢可能亏一块钱，但是能拿回来三百块钱折旧费。如果不生产这一吨钢，可能表面帐面没有生产亏损，但少了三百的折旧费，钢厂得继续生产。
&&&&中国人不是没有钱，但不在境内花钱。去年中国人境外消费大概一万八千多亿。大家认为这是一个逐渐把消费变成主导地位的一个重要条件。美国GDP当中消费占比70%左右，中国只有30%~40%，与政府投资相关的消费额占50%左右，和国际大部分国家比还是低水平。
&&&&房地产开发投资陷颓势，增速自1984年以来最低
&&&&房地产投资和固定资产投资。通常当房地产投资增速高于固定资产投资增速的时候，GDP增速是上升的。当房地产投资低于固定资产投资增速的时候，GDP是下降的。这个多少年来已经成为重大的规律，所以从建国以来，中国的房地产都是国家调控经济增速的重要工具之一。增速过高过热的时候就压，增速过低或者过冷的时候就刺激。通常是用这个来平衡和拉动。今年我们房地产开发投资增速已经降到3.5，自1984年以来最低。
&&&&今年新开工面积持续下降。2014年的1季度土地购置开始出现负增长，一直持续到2013年。为什么2013年出现房价暴涨，因为前两年土地负增长让新开工率急剧下降，2013年出现供应短缺，价格上涨后土地供应开始上涨，但到2014年再一次出现土地购置负增长，我们估计这次负增长趋势可能会持续到明年的三季度。
&&&&目前没地也没钱，短期内不可能靠政策刺激扭转楼市颓势
&&&&预测房地产未来的时候，通常第一个指标就是土地，土地供应量。如果土地购置率为负，想投资增长简直不可能。要想让投资上去，先得有地。下锅没有米，土地相当于房地产的米。但是我们看到的一线土地价格略有上升，为此上海最近停止了一些土地的供应。房价一高就停止土地供应，这不是让房价更高吗。所以今年土地价格在一线城市是暴涨的，因为供应量少。而三四线城市实际上卖地不如开发用地市场。很多地方政府宁愿不卖地，因为越卖越赔。中央政府要的是名声，地方政府要实惠。
&&&&再看销售，销售速度增长很快。两者之间差什么？价格。我们的销售面积8月份已经变成正7.2的增长。销售额是15.3的增长。 虽然销售面积增长，但还是没有办法消化全部的库存。为什么2008年楼市刺激政策实施后迅速增长，就因为在那时候楼市没有太多库存。但是今天有将近6亿多库存，所以很难在短期之内用几万亿的投资拉动让房地产迅速扭转颓势。
&&&&除了没有地以外也没有钱。前面看到销售额增长已经达到15%的增速，但为什么到位资金增长才只有百分之零点几。原因在于销售款大部分都用来还账，所以今年销售虽然好转但投资不会增长，因为主要的资金链用于还贷，自有资金的增长比例非常非常低。
&&&&未来楼市生产供给会越来越低
&&&&全国现在约有220亿平方米左右的住存量宅。如果按2030年70%的城镇化率计算，我们住宅总量约需要440亿左右，就是在现有基础翻一番，按照十年计算，每年竣工量大概14亿，也就是说大概有七到八年的时间基本可以满足新增两百多亿的工程总量。
&&&&但我们不可能一直保持增长到2030年，现有新开工量持续下滑。过去一年多可以新开将近二十亿平方米，今年只有六亿多。现在的14亿自有商品房住宅竣工量大约有九亿多，不到十亿，还有一部分是政府主持的保障性住房。再加上一些地方建设总量，14亿基本到头。未来生产供给会越来越低。
&&&&在建未完工面积还有很多，现在大概有60亿左右平方米，很高。但很多可能在停滞状态，存在基数但不具备竣工积极性。这几年我们连续完成大概105亿，未来发展也会持续，但要让它永远按照这样一条斜线增长不可能。所以我们认为到一定顶峰生产供给这条线会逐渐下滑。
&&&&人口结构对楼市影响巨大，老龄化不会削弱住房需求
&&&&人口结构对于住房影响巨大。2015年可能是购房适龄人口比例最高峰，以后开始出现下降趋势。25到35岁之间的人群购房总量大概占总购房量的34.7%，35到45岁之间占35.8%，光这两者的购房量就占到购房总量的70%。小于25岁大部分都是靠父母（买房），大于45岁很多以旧房置换。购房适龄这类人群比例2015年以后呈现逐步下降的趋势，这对楼市影响比较大。
&&&&计划生育到现在为止已经进入婴儿低潮，网上最近讨论要不要全面放开二孩。如果再不放开，未来就业人口的比例将逐步下降。德国是世界老龄化程度最高的国家，德国1960年的人口结构和中国2010年的人口结构差不多。2010年德国五十岁以上人口占大多数，德国老龄化程度高但是他们有钱，人均GDP五万多，我们人均GDP才八千美元，所以大家都在研究中国人未富先老以后会怎么样。
&&&&很多人说我们年轻人不要买房子，以后可以继承爷爷奶奶外公外婆好几套房子，这个笑话一听就不可信，但很多人都信。为什么不可信，因为老一辈子去世你才有可能继承房子。以后医疗卫生条件越来越好，老人家活得很健康，平均年龄90岁以上，你上哪儿继承房子去。 德国60年代的时候有7300万人口，家庭总数1900万，平均每个家庭3.76人。到2010年，德国总人口8100万，人口只增加了10%，但家庭数增加一倍多，四千多万。因为每个家庭人数变少了，从每户3.76人变成2.03人。老龄化不是说代表以后住房需求少了。正好相反，老人越来越多，年龄越来越长，单身老人增加了，家庭变小了，住房需求会增加。1985年时我国每户家庭平均3.76人，现在全国平均3.02，城市是2.8。北京上海为什么紧张了呢，北京的家庭人口数已经是2.6，上海2.63。现在叫老龄化和少子化，家庭人口结构越来越小，住房不是没有需求。
&&&&楼市区域分化加剧，一线投资回暖，二三线持续下滑
&&&&从今年来看，宏观经济下行压力仍然很大，还在继续加大。我不认为已经到底，GDP不会上升回暖。世界经济也是如此，美国吵吵很长时间也没敢加息，一旦加息就崩了。房地产调控动作防控了吗？没有，中央政策不明确：一方面想放开房地产相关限制政策，刺激房地产市场，但一旦房地产市场有增长他们就开始犹豫了，住建部出台政策把非限购城市30%的首付降到25%，原来是20%，也就是说现在执行的仍然是从严调控政策。我们认为投资持续低增长还会延续，以后能不能上升还得看宏观经济的变化。
&&&&有没有有利因素？有，货币宽松政策还在继续。稳定住房消费仍然是中央政府的主要目标，政府还是在想利用楼市来拉动GDP。住建部加大旧房、旧城改造，还在提供资金支持和加大力度。
&&&&到年终为止房价开始回升，新建商品房价格低但已经开始环比迅速上升，目前为止七十个大中城市，环比来说上涨速度还是很快的。
&&&&从今年往后看，一是区域分化越来越加剧，二是地区之间GDP的增长变化非常大，还有就是刺激政策还会持续，虽然距年底只剩三个月，但我们预计还会继续出台相关政策。目前我们认为是一个平稳过渡的过程，一线可能涨幅略高，但是二线和三线城市略有交叉，有涨有跌，所以价格总体平稳。明年库存量仍然居高，还是一个继续消化库存的周期。
&&&&前面说区域差别加剧，通过可以看出来一线城市房地产开发投资回暖，但二三四线城市是一个持续下滑期，非常明显。另外一线城市施工面积开始反弹，但二三线城市还是持续下降，而且幅度很大。
&&&&未来吸引人口的城市才是投资风口
&&&&未来投资很重要的一点就是城镇化。前期政府提出普遍城镇化，希望农民进城，但部分农民进城没有户口，人没有城镇化。城镇化、人口流动这是一个大趋势，会改变住房需求结构。老龄化加剧以后，年轻人住小房子，老年人住大房子，因为年轻人会回家，而老人通常不去年轻人家。人口流动带动了什么？带动了财富和资金。今年深圳的房价增长速度最高，为什么短期之内深圳房价能迅速回升，因为深圳今年互联网相关就业人口增长率百分之九十多，几乎翻倍，年轻，有文化，有创意，有能力的人正在向深圳聚拢。另外比如说东三省人口迅速转移，转移过程中把大量财富也带走。所以最终经济增长潜力决定城市差别，当哪个城市对城市人口有吸引力的时候，就是一个发展趋势和投资风口。
&&&&未来发展过程中，我们更多考虑的是这个城市有没有吸引人口的潜力，如果没有，这个城市就不值得投资。很多人都看房价，吸引人口的城市，房价就有继续增长的潜力。总体而言有一个地方房价上涨就有一个地方因为人口流出而房价下跌。
&&&&（任志强 原华远集团董事长，文章转自正和岛，略有调整，仅代表作者本人观点）
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已有&0&条评论十几年了，每次抢修都这样。心疼他，但用水更重要。
在一个包房里，李女士找到了正在写作业的两个孩子。
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　　我在新出版的《你的投资机会在哪里?》一书中指出,房地产行业从2014年开始,进入常态化发展。只要是常态化地产,就一定符合经济学规律,价格涨时需求下跌,价格跌时需求上升,而不会出现一直暴涨或暴跌的现象。那什么是常态化地产呢?以住宅为例,第一,是不是具有本地特性,如靠近市中心、火车站、临湖面海等;第二,是不是学区房;第三,是不是地铁房;第四,是不是刚需房。这四个条件满足越多就越常态化,越常态化就越符合经济学规律。非常态化地产,比如一些“鬼城”,没学校,没地铁,也不是刚需房,就像库存的衣服,是没人要的。&br/& 下面我以深圳和上海的楼市为例,做具体说明。日,国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况,深圳新建住宅价格同比增长0.7%,环比增长1.8%。无论环比还是同比,深圳楼市均处于全国涨幅第一。《今日早报》日报道,“深圳楼市红火,房地产登记中心一号难求”。一财网6月4日报道,“深圳楼市把北、上、广甩出一条街”。看到这些新闻标题我们会以为,2008年那一轮楼市暴涨又开始了。但是通过分析你会发现,这完全不是我们想象中的全线暴涨!只是个别区域在涨,大部分地区涨幅不大,整体5月房价环比上涨1.67%,二手房同比还下跌了10.71%,和上一轮楼市暴涨时每天一个价不可同日而语。&br/& 首先我们来分析深圳各个区域的涨幅,龙华新区、宝安区、南山区、大鹏区这四个板块带动了深圳楼市上涨。其他地方都是持平,也有区域下跌,比如光明新区。其中涨幅最大的大鹏区,2015年1月,深圳市委通过《大鹏新区生态文明体制机制改革总体方案()》和五个专项改革方案,刺激了这个区域房价上涨。而南山区价格上涨是因为前海蛇口自贸区的挂牌。龙华新区和宝安区的上涨原因更直接,广深港高铁的口岸将要设计在这里,30分钟直达香港西九龙,所以房价上涨。从具体分析可以看出,只要符合我讲的常态化地产四个条件的区域就涨得快,不符合的区域如光明新区就会跌。&br/& 再来看上海。我们研究发现,涨价的区域主要集中在地铁和即将开通地铁的片区,符合我说的第三个条件,地铁房概念。地铁14号线于2014年底开工建设,所以沿线的房价都在上涨,而涨幅较高的区域为地铁未来的换乘中心车站。如嘉定区嘉定新城,5月份比4月份上涨了2.47%,长宁区武宁路上涨4.99%,静安区曹家渡上涨2.86%,黄浦区董家渡上涨3.06%,黄浦区豫园上涨3.95%,这都是因为地铁14号线的缘故。&br/& 还有崇明区,因为之前交通不便,二手房价格每平方米不到8000元,日,地铁19号、20号、21号线规划方案出台后,这三个岛将通地铁,所以房价也开始上涨。金山区房价也从2014年底开始上涨,原因是日,金山海岸地区城市设计方案开始向全球征集,要把这块石化污染重地改造成环境优美的滨海城区。&br/& 因此,我建议大家可以按照我说的四个条件来选购常态化地产。购买以后不会有暴利,长期来看价格上涨幅度应该和通货膨胀差不多,大概比通货膨胀高一个百分点,美国在过去一百年就是这样。所以如果你想保守投资的话,买常态化的地产,长期之下可以保值。&br/& 我统计了国内部分城市的房价和交易量数据,房价和交易量基本呈负相关。先看日―12月31日,北、上、广、深二手房的交易价格跟数量,如图18-1所示。北京房价在4月份达到最高点,4月份之后房价下跌4.8%,交易量上涨218%;上海房价在8月份达到最高点,8月份之后房价下跌7.8%,交易量上涨80%;广州房价在7月份达到最高点,7月份之后房价下跌12%,交易量上涨117%;深圳房价在8月份达到最高点,8月份之后房价下跌17.4%,交易量上涨118%。&br/& 2014年全国各城市房价达到最高点之后,几乎都出现了价格下跌、交易量上涨的“香奈儿现象”,楼市慢慢恢复常态化。并且,2015年继续延续2014年的态势,价格同比下跌,交易量上涨。&br/& 暴利时代结束,房地产市场回归理性&br/& 我们统计了全国主要城市房地产的平均库存以及开发投资增速,发现一个规律,那就是房地产市场逐渐回归理性,房子回归它的本来属性。请看图18-12。如果2014年1月的库存为1,那么到了2015年1月,库存为1.38,也就是说库存量增加了38%,库存积压相对严重。因为高库存,房地产的开发投资增速从2014年1月的20%下降到了2015年3月的6%,进入了一个平稳发展期。这里就可以看出,当库存增加时,投资开始放缓,楼市逐渐回归经济学常识。因为普遍降价销售,到了2015年5月,库存已经降到了1.32,说明通过降价来去库存是有效果的。&br/& 同时我们看到,即使政策松绑,买房杠杆已经很高,但是房价并没出现暴涨。日,央行发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,其中规定:公积金贷款买首套房的首付比例只需要20%;购买二套房,首套房贷款已结清的首付比例为30%,未结清的首付比例为40%。相比此前二套房首付比例60%,已经大幅降低,但是全国各地房价都没有出现以前那种暴涨,楼市逐渐回归理性。&br/& 根据我们的判断,2008年之后的那轮房价暴涨以后都很难有了。城市新增人口在急剧放缓。2010年,新增进城农民工数量为802万,2012年减少到473万,到2014年只有211万,只相当于2010年的四分之一,后续劳动力严重不足。当然,北、上、广、深这些一线城市还是很有吸引力的,劳动力短缺的主要是三线及以下城市。&a href=&http://s./t/cn/901/601901.html& class=&link_color&&方正证券&/a&的最新研究报告也显示,2015年之后,中国20~64岁劳动力人口开始负增长,而且下降速度将超过日本。&br/& 经济下行压力加大,如何从危机中找准机会?&br/& 人民币意外贬值,新一轮汇率大战谁是赢家?金砖银行的成立能否&a href=&http://s./t/cn/097/600097.html& class=&link_color&&开创国际&/a&金融新格局?希腊危机追根溯源,谁是始作俑者?以自贸区突围TPP,胜算几何?全球股市巨震,我们还能从哪里掘到金?暴利时代结束,“常态化地产”
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北京周边哪些楼盘值得投资呢？
看您工作的区域和居住的区域，以及您想投资的楼盘类型，来给你定制推荐适合您具体真实情况的楼盘。下面是侃家网()对几个值得投资楼盘的真实信息分析，侃家网会针对楼盘的优劣势做详细客观的分析，方便用户找到符合心意的楼盘。下面是详细推荐：
门头沟楼盘：金泰丽湾
1.目前在售有93平全南户型的两居室、121、132、140的三居室。均价在28500左右，性价比在西部区域无任何楼盘能出其右，占据门头沟10月、11月住宅73%的销售量，可以说是门头沟区域住宅项目的不二选择。
2.交通较为方便，沿阜石路向西驶过六环后即到。也可转坐快速四路直达阜成门地铁站。
3.位于门头沟老城区，周边配套完全，东侧临近门头沟区政府，南临京煤集团总医院，附近物美超市和黑山公园满足日常生活需求，更是有京师实验小学这样的优质教育资源。
4.自带健身房、药店、洗衣房、养老中心、公立双语幼儿园，商业餐饮等优质配套。
5.除13号楼19层外，其他楼栋共21层，全部两梯三户。小区人车分流，车位比一比一，完全满足自驾出行客户。
总之，金泰丽湾是门头沟炙手可热的住宅产品，在门头沟平原面积只有1.5%的情况下尤其稀缺。建议有意在西边置业且预算不高的亲们重点关注。
亦庄楼盘：万科城市之光
1、区域规划：
①亦庄辐射区，对区域有带动作用；
②环渤海高端总部基地，通州"一核五区"其中的一区，以商业、办公、公园等为主题发展的区域；
③京津冀一体化；一体化最新发展的是交通，楼盘是位于交通要塞，京津高速、京津高铁。
2、未来交通：
①地铁：亦庄线、17号线、S6号线；
②高速：京津高速免费出口、京哈、京沪、距五环3公里、通马路
③高铁：京津高铁
3、商业配套：万科的自持商业、泰禾的商业步行街；
4、公园：东石公园、还有两个未来会建好的公园；
5、学校：伊顿双语幼儿园、小学配套正在洽谈，教学楼已经建好，规划有不错的学校；
其主要的购买人群：亦庄工作、国贸附近工作和有投资意愿的。
房山楼盘：v7荷塘月色
房山区西南六环外长沟镇大户型景观别墅社区；项目一期叠拼别墅在售，余量充足，总价280万-380万/套；联排别墅目前为排号阶段，预计2016年3月份开盘。
1.周边环境，位于房山长寿村--长沟镇。周围有大型长沟湿地公园，水岸花田度假区著名的千灵山风景区。楼盘两周有拒马河，琉璃河两条河流环抱。
2.交通状况，临近两条高速线分别是京昆与京石高速。项目周围有城市快速公交线路917快，全程走高速一个小时到达六里桥东。并且有城铁燕房线。在建。
3.小区品质，k2的高端产品系v7系列，内部园林设计了中央水系，法式湖山墅的设计风格。每户赠送专属的私人车位以及专属的服务管家，提供24小时服务，定时向业主们提供纯天然农副产品。
4.周边配套，教育资源基本是当地配套长沟中小学，医疗方面临近三甲医院武警总医院。
通州楼盘：新地国际
1.从地块上来说，它应该是处于通州商务园区范围内的，通州之前是睡城，所以永顺镇的商务园区是通州发展的一个重点工程。
2.目前这个园区发展的比较缓慢，有些企业独栋已经建好不过一直未投入使用。可能发展起来还需要一定的周期，商务区往南是通州北关，北关这个地方应该是通州西城的一个核心区。能够很明晰的看出，现在政府是主力推动通州北关区域的建设，应该是把北关这块儿核心区当成是副行政中心搬到潞城的一个搭配建设的重点工程。
3.与北关一桥之隔的商务区也会在通州北关的带动下逐渐发展起来。不过真的是可能会有一定的周期。
4.&这个楼盘应该是核心区域内比较稀缺的住宅项目了，从地理位置上说还是有升值空间的。
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