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【合同协议】厂房租赁合同范本 共（2页）
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3秒自动关闭窗口|大电力。好位置，便宜出租&7月29日 17:13 &...次浏览 &信息编号： &&价格：18000元/平米/天低利息快速贷款面积：1000平米类型：厂房出租地址：&龙湾区沙城工业区私信：联系：(温州)联系时，请一定说明在百姓网看到的，谢谢！见面最安全，发现问题请举报具体地点：龙湾区沙城工业区此厂房在五甲工业区，交通方便，地理位置佳，好停车，&&附近配备了银行，超市，饭店，娱乐，购物等基础设施，此厂房电力600千瓦，配备了行车1台，1-3楼出租，2楼作为办公用，3楼可以做生产车间面积500平方，配备了货梯1台，是你开厂的首先。
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租赁厂房毁于雪灾 保险赔偿应该归谁
租赁厂房毁于雪灾 保险赔偿应该归谁
发布时间： 08:17:57
一场大雪竟然压垮租赁厂房
房主告租户讨回保险赔偿金
&&　　本报讯&&大雪压垮租赁厂房，保险赔偿金是该给房主还是承租人？近日，浙江省湖州市中级人民法院审结了这起由一场大雪引发的赔偿官司，判决由承租人金利家具公司给付出租人潘某租赁厂房的保险赔偿金68万元的90%，计61万余元。
日，潘某与金利家具公司签订一份厂房租赁合同。合同约定潘某将位于安吉县工业园区的主厂房出租给金利家具公司使用，租赁期限一年，
即自日起至日止，租金为23.5万元。合同签订后，潘某按约交付厂房，金利家具公司也依约支付了租金。2007年9月
7日，金利家具公司就上述租赁房屋等向保险公司进行了投保，保险责任期限自日至日，租赁房屋的保险金额为99万元，费
率为1.2‰。保险合同中双方特别约定，事故绝对免赔额为500元或损失金额的10%，两者以高者为准。
&&　　日，南
方一场区域性大雪压毁了投保的租赁房屋。2月22日，潘某与案外人董某签订了一份拆房协议，在施工过程中，因焊割产生的火星引起火灾。5月13日，保险公
司对上述雪灾及火灾损失确认了理赔额，核定雪灾损失为90万元、火灾损失为10万。分别扣除10%、20%的免赔率后，合计89万元。
潘某认为，该房屋的被毁系在金利家具公司租赁期间，且金利家具公司对该房进行了受灾保险，为保护其财产所有权，潘某于日诉请安吉县人
民法院判令金利家具公司对其厂房进行修复或作价赔偿，预定价为99万，待评估后作相应调整。安吉法院依据潘某财产保全的申请，通知保险公司协助将上述89
万元转入法院账户。金利家具公司抗辩认为，潘某提供的厂房因雪灾被压毁，是不可抗力，被告对租赁房屋的毁损不承担法律责任。相反，厂房压塌还给被告造成了
一定损失，故提起反诉，要求赔偿货物损失，诉请法院判令潘某赔偿其各类经济损失25万元；判令原告与被告之间的租赁合同解除，并责令潘某退还剩余租金10
&&　　安吉法院经审理认为，89万保险金中有68万元是因租赁的厂房遭受雪灾毁损而获得的赔偿款，理应是弥补受损厂房的损失，厂房
的所有人潘某基于物的所有权行使物上请求权，要求租赁人支付该保险金，理由正当，应予支持。故判决：金利家具公司支付潘某租赁房屋的代位物即保险赔偿金
68万元、潘某返还金利家具公司租金10万元、赔偿金利家具公司火灾损失2万元；驳回潘某、金利家具公司的其他诉讼请求。
&&　　金利家具
公司不服一审判决，向湖州中院提出上诉。湖州中院审理后认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理基本得当，但考虑到承租人金利家具公司的投保行
为，不仅化解了承租人租赁期间的风险，而且支付了一定数额的保费，根据公平原则，法院将一审判决第一项略作变更，由承租人金利家具公司给付出租人潘某租赁
厂房的保险赔偿金68万元的90%，计61万余元。
原告：厂房被压毁需要修复赔偿
被告：雪灾属不可抗力无需担责
原告潘某诉称：日，原告与被告签订租赁合同，合同约定：原告将坐落在安吉祥友工业园区主厂房出租给被告使用；租赁期限为一年，即自
日起至日止；租金23.5万元。合同签订后，原告按约履行了合同，被告也依约支付了租金。
日，一场大雪压毁了该租赁厂房。原告认为，该房屋的被毁，系在被告租赁期间，且被告对该房进行了受灾保险，为此，原告为保护其财产所有权，于日诉请法院判令被告对租赁的厂房进行修复或作价赔偿（预定价为99万，待评估后作相应调整）。
后经法院依法释明，原告于日变更诉讼请求为：要求被告支付从保险公司获取的保险金68万余元。对被告的反诉请求，原告认为损失数额不客观，且在本案中不具有请求权，因此原告不应当成为赔偿义务人。双方租赁合同并未解除，返还租金的理由也不能成立。
被告金利家具公司辩称：原告的诉讼请求不能成立。原告要求被告对厂房进行修复没有事实和法律依据，被告承租的厂房系简易钢架结构，因雪灾被压毁，而非
被告主观上的过错，是不可抗力，不属于被告的违约行为。被告对租赁房屋的毁损不承担法律责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期间的维修责任在
出租方，即维修责任应由原告负责。原告变更的诉讼请求与原来的诉讼请求属两个完全不同的法律关系，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三
十五条规定的法院释明变更的范畴。
&&　　被告反诉称，在租赁厂房过程中，由于原告提供的厂房不符合质量要求，在日的大
雪中被全部压毁，致使当时在厂房内作业的职工被压伤、价值24万元的库存物品及机器设备被损毁。此后，原告在切割钢梁清除被压毁的厂房残物时，其施工产生
的火星掉进厂房内又引起火灾，导致被告价值10万元的物品被烧毁。事故发生后，被告被迫停工多日，因无法及时供货又遭外商巨额索赔，经济上蒙受了重大损
失。自厂房倒塌后，原告至今没有修复，被告亦早已另租他处，原租赁合同已经无继续履行的必要。故被告反诉诉请判令原告赔偿被告各类经济损失25万元；判令
原告与被告之间的租赁合同解除，并责令原告退还剩余租金10万元。
承租人投保获赔&出租人能否求偿
金利家具公司的上诉理由是，保险金为代位物，代位物是物权法规定的一种优先权利，对代位物行使权利的前提是对原物毁损、灭失享有求偿权。金利家具公司
尚未实际取得保险金，且对承租的厂房因雪灾造成的毁损无需承担赔偿责任，原判认定金利家具公司可得的保险金为代位物，并判令金利家具公司向原告支付保险
金，于法无据，系适用法律错误，请求撤销原判第一项，改判驳回潘某的诉请。
&&　　潘某辩称，金利家具公司承租并投保的厂房为其所有，因厂房毁损而获得的保险金，应由所有权人享有。保险金的数额已由投保人金利家具公司与保险人保险公司共同确认，金利家具公司理应将保险金支付潘某。
&&　　那么，对承租人金利家具公司以租赁的厂房进行投保并因雪灾受损而获赔的保险金，出租人潘某是否具有求偿权呢？
湖州中院认为，潘某将自己所有的厂房出租给金利家具公司使用，承租人金利家具公司为租赁的厂房向保险公司投保了财产险，在租赁期间，因不可归责于双方
原因的雪灾事故造成了租赁厂房的毁损，保险公司向投保人金利家具公司核定了保险金，投保人金利家具公司也予以认可，且保险公司已根据安吉法院协助财产保全
的要求，将保险金汇入法院账户，可视为保险公司已向投保人金利家具公司支付了保险金。但该保险金是因租赁的厂房遭受雪灾毁损而获得的赔偿款，理应是弥补受
损厂房的损失，厂房的所有人潘某基于物的所有权行使物上请求权，要求租赁人支付该保险金，理由正当，应予支持。但考虑到承租人金利家具公司的投保行为，不
仅化解了承租人租赁期间的风险，而且使得出租人潘某的财产损失降至最低程度，况且承租人金利家具公司还为此支付了相应的保险费，按照公平原则，并结合本案
的实际情况，酌定投保人金利家具公司可享有10%的保险金，另90%的保险金支付给出租人潘某。
原告可就厂房代位物行使权利
二审审判长林型茂认为，本案保险合同中的保险标的含租赁房屋，而租赁房屋的所有权人为原告，被告的保险利益源于《中华人民共和国合同法》关于租赁合同
规定的因保管不善等情形所应承担的赔偿责任，而雪灾造成保险标的的损失不属于被告应承担的责任，但属于上述保险合同的保险责任。现保险公司依据保险合同确
认，向本案被告理赔上述租赁房屋因雪灾受损的保险金为68万元，可视为保险公司对上述租赁房屋同意理赔的最低保险金，该保险金系上述房屋因雪灾毁损、灭失
的价值转化形态，即为上述租赁房屋因雪灾毁损、灭失所得的代位物，原告作为租赁房屋的所有权人可以就该代位物行使权利，即原告变更诉讼请求为要求被告支付
从保险公司获取的最低保险金，理由正当，法院予以支持。
&&　　法院在审理过程中，基于雪灾事由的特殊性，根据查明的案件事实作出的认定与原告原主张的法律关系不一致，据此对原告予以释明，应属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的范畴。
&&　　被告反诉认为原告提供的租赁房屋存在质量问题，未在法院指定的期间内提出质量鉴定申请，也未能提供存在质量瑕疵的证据，故法院对此主张不予采信。
&&　　被告反诉请求原告赔偿因雪灾造成的职工人身损害，但被告提供的证据不能证明损害的具体事实及要求原告承担责任的因果关系，故法院不予支持。
&&　　被告反诉请求原告赔偿因雪灾造成的工具、原材料损失，因雪灾为不可归责的事由，物之毁损灭失的风险应由物之所有权人自行负担，且保险公司也基于被告的投保对上述损失进行了理赔，故法院不予支持。
被告反诉请求原告赔偿火灾中的成品损失10万元，双方对火灾系原告施工过程中造成的事实无异议，原告对此应承担赔偿责任，至于是否由施工人承担火灾责
任，不影响被告对原告的诉请。由于该火灾损失已由保险公司理赔，自赔偿保险金之日起，可在赔偿金额范围内代位行使被告对原告请求赔偿的权利，但不影响被告
就未取得赔偿的部分向原告请求赔偿的权利，故法院对被告的此反诉请求予以支持。
&&　　被告反诉认为，因雪灾致租赁房屋毁损，租赁合同的目
的无法实现，被告要求解除合同，只须通知原告即可，无须起诉要求法院判决解除；大雪压毁了上述租赁物，致被告不能对租赁物进行使用收益，被告基于租赁合同
已向原告支付了租赁期的全部租金，被告要求原告退还自雪灾起至租赁期满之日止的租金10万元的诉请，法院予以支持。原告认为租赁合同未解除，被告不能据此
提出返还租金的诉请，于法无据，法院不予支持。
&&　　根据物权法第一百七十四条的规定，抵押物在灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。保险金、赔偿金或者补偿金就是抵押物价值形态发生变化后的价值，就是代位物。
&&　　代位物基于赔偿责任而存在，非因契约而产生。所以代位物的产生，首先有两个条件：一是抵押物灭失或毁损等；二是交换价值形态发生变化。例如对方抵押给你一辆汽车，汽车出车祸损毁了，获得的保险金，在担保的范围内就是代位物。
担保财产的代位物包括：第一，担保财产因第三人的侵权行为或者其他原因毁损、灭失时，担保人所获得的损害赔偿金。第二，保险金。担保人对担保财产保险
的，因保险事故发生而致使担保财产毁损、灭失时，担保人可以请求保险人支付保险金。第三，补偿金。这主要指担保财产被国家征收时，担保人从国家得到的补偿
金。例如城市居民将自己的房屋向银行做了抵押贷款，如果房屋被国家征收的，其所得的补偿金应当作为抵押物的代位物。
应对自然灾害&保险要先行
浙江安吉这起案件由雪灾引起，面对自然灾害造成的损失，投保可以获得部分赔偿。但是，根据中国保监会公布的数据，2008年雪灾造成的损失是1111
亿元，而保险赔付仅为10.4亿元，赔付率不足1％。这与发达国家自然灾害可能造成的损失中大约30％至40％由保险赔偿形成了鲜明的对比。
&&　　１％的赔付率从一个侧面折射出了目前中国保险业的一大现状：面对自然灾害，投保率低下。国内企业、家庭应提高保险意识，尤其是要积极投保农业险。
在过去的近20年里，随着全球气温不断上升和环境的恶化，由恶劣气候造成的自然灾害也呈上升趋势，诸如洪水、地震、海啸、风暴、火山喷发等等。据国际
红十字会2006年度世界灾害报告公布，全球自然灾害的经济成本近年来剧增，仅仅在过去20年内，自然灾害所带来的直接经济损失就增加了5倍，达到
6290亿美元。而我国是世界上公认的各种自然灾害发生比较频繁的国家，自然灾害每年造成的经济损失在1000亿元以上，受灾人口达2亿多人次。
与巨灾相对应的是较低的投保率。从保监会公布的数据看，在2008年雪灾中倒塌的35.4万间房屋中，仅有1.21万间报案理赔。更多的灾害损失没有
得到赔付，原因是没有投保。保监会的统计显示，10.4亿元赔款中，80％以上属于车险、企财险及建工险，农业保险仅赔付4014万元，占比不到4％。人
身意外伤害及健康保险也只涉及4万多人，赔付5784万元。据悉，在发达国家，家庭财产险的普及率已达70％，我国香港地区基本上80％以上的家庭都会投
保家财险。而我国多数地区的投保率尚不及5％。
&&　　目前，人们普遍在发生自然灾害时把政府视为第一道防线，这种意识要不得。正确的观念是应提高自我应对灾害的能力，在想到有些灾害自己无法承受时，要积极寻求保险公司来分担风险。社会和政府应该是人们的第三和第四道防线。
保险专家告诉记者，自然灾害对财产的损害较大，因此，一些企业应根据自己的需要选择购买相应的保险。如厂房出现电线电器水管等设施老化现象，买承保火
灾、水淹等保障的财产险肯定有用。对于钢材框架的工厂，厂房是必保的对象。不过，目前我国针对自然灾害开发的保险产品还有待提高。一方面，专门针对自然灾
害险种设计寥寥无几，如作为一个重要独立险种的地震险就没有；另一方面，既有的自然灾害保险理赔标准又显得过于严苛，大大弱化其保障功能，如现行财产保险
条款中的“雪灾”保险责任标准便是：只有雪压达到特定要求导致建筑物倒塌时，保险公司才承担赔偿责任。
&&　　在经济生活中，如果企业认为自己的财产或人身安全可能受到自然灾害的损害，都可以向保险公司提出申请投保，保险公司应该丰富意外险、寿险、财产险、农业险、房屋险等产品，以满足社会经济生活的需求。
&&&&《中华人民共和国合同法》
&&　　第二百一十二条&&租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
&&　　第二百三十一条&&因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
&&　　第九十四条&&有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
&&&&（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
&&&&（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
&&&&（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
&&&&（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
&&&&（五）法律规定的其他情形。
&&　　《中华人民共和国物权法》
&&　　第一百七十四条&&担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
&&　　《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
&&　　第三十五条&&诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。
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