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还可以输入 2000 个字符房屋租赁合同的效力，承租人能擅自改建租赁房屋吗？_百度知道
房屋租赁合同的效力，承租人能擅自改建租赁房屋吗？
提问者采纳
租金依法没收、法规规定禁止出租的其他情形；(8)不符合公安，不受国家法律保护、水电费等的滞纳金按每日2%计算、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，这样的租赁合同均是无效的。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，属于可撤销条款，否则即违章建筑、生建租赁房屋应经出租方同意；(3)共有房屋未取得共有人同意的，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动；(5)属于违法建筑的，主要从下面四个方面进行审查。还有一种常见的情形是。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。从法律来说、扩建。
(二)房屋是否为法律法规禁止出租，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金。承租人若需改建。
(三)房屋租赁合同的内容是否合法、环保；(9)有关法律、违约责任等条款达成一致意见后、规划部门审批。只要法律法规不禁止出租的房屋，未经抵押权人同意的；(7)已抵押；(6)不符合安全标准的，同时也侵犯了出租房屋所有权，租赁合同就成立了；(2)司法机关和行政机关依法裁定，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等、生建租赁房屋扩除或改变原租赁房屋的框架结构或外观建筑，有下列情形之一的房屋不得出租，都可以依法出租；(4)权属有争议的，若属实。
(一)合同主体是否符合规定、期限、房屋租赁合同的效力
出租人和承租人就房屋出租的租金、扩建，同时在租赁合同中约定承租人的违约责任。
（二）出租方为了防止承租人擅自改建租赁房屋：(1)未依法取得房屋所有权证的，这种约定因滞纳金过高有失公平、承租人能擅自改建租赁房屋吗
（一）承租人擅自改建租赁房屋是指承租人未经出租方同意，私自改建、卫生等主管部门有关规定的，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件，应加强管理和巡视租赁房屋，则在出租人明知或应当知道的情况下。根据规定，以致侵犯出租方产权的陷阱，并应报房管。在实践中。
二一
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出门在外也不愁承租人改扩建的添附行为应否得到出租人的补偿？(- 姚启明律师 - 110法律咨询网
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承租人改扩建的添附行为应否得到出租人的补偿？(
发布日期：&&& 作者：
尊敬的审判长、审判员：
本律师接受本案出租方的委托，担任其诉讼代理人参与本案诉讼，庭审前我们认真分析了上海市宝山区人民法院的一审民事判决书，通过今天的庭审，对本案的事实有了清楚了解，现结合事实和法律发表如下代理意见：&
一、出租方有权不予退还承租方的租赁保证金。
本案《房地产租赁合同》（以下简称“租赁合同”）第六条明确约定：出租方所收取的承租方“房地产租赁保证金”10万元，在承租方存在未履行合同约定义务的违约行为时，出租方不退还该“房地产租赁保证金”。
承租方有以下违约行为：
1、拖欠租金。
2、承租方违反租赁合同第八条第（三）项、第（四）项约定，未经出租方同意，将租赁场地内原有的房屋予以拆除（至今没有恢复），又新建大量违章建筑、构筑物。
3、承租方违反租赁合同第八条第（八）项约定，既未在租赁期满前三个月提出续租请求，又拒绝在租赁期届满后将场地交还出租方，占用场地并且拒付场地占用费至今已达一年有余。
承租方的上述行为违反了租赁合同的约定，给出租方造成了损失，出租方有权依据租赁合同第六条不予退还该10万元房地产租赁保证金。&
二、出租方不应就承租方的擅自违章搭建行为向承租方支付补偿款。
（一）承租方将租赁场地内原有的房屋予以拆除，又新建大量违章建筑、构筑物，这一行为未经出租方同意。
我国《合同法》第223条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。”
可见，对于承租人未经出租人同意擅自装饰装修和改、扩建的行为，应当认定为侵权，出租人不仅无须给予承租人补偿，而且有权要求承租人予以恢复原状和赔偿出租人的损失。
本案承租方在承租场地内搭建违章建筑物、构筑物，是无可争辩的事实，争议的焦点在于承租方的行为是否取得出租方的同意。
本案没有任何证据证明承租方在承租场地内的违章搭建行为取得了出租方的同意。
一审判决书第8页认定“出租方系承租方的股东，出租方对承租方在系争场地上开设建材市场是明知的，承租方为开设市场对原房屋拆除并在系争场地上搭建、添附，出租方对此也从未提出异议，可以推断出租方关于承租方拆除原房屋并进行搭建、添附等是认可的。”一审判决的这一推定完全违背了法律规定。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”
“不作为的默示”是指行为人没有积极的行为，只有消极的沉默。本案一审判决所谓“出租方对此从未提出异议”显然属于“不作为的默示”。在不作为的默示中，行为人的内在意思不明确，为保护行为人的权益，防止审判权的滥用，法律对此作出了严格的限定。我国法律和司法解释限定为“法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”。法官只能在这两种情况下才有权根据其消极的沉默来推断、认定其意思表示。本案一审判决在没有法律规定和当事人约定的情况下，“推断出租方关于承租方拆除原房屋并进行搭建、添附等是认可的”，这一超越法律限定的推定，导致了一审错误的判决。
（二）本案未能签订续租合同的原因在于承租方自身；承租方在租赁期限内已经获得了巨大的利益和回报。
承租方当庭指责因双方无法就续租期限以及租金标准达成一致，造成双方未能签订续租合同，其过错在出租方。这一说法既不符合本案事实，又毫无道理。
根据租赁合同第八条第（八）项，承租方如果有续租的意愿，应当在租赁期满前三个月向出租方提出，经出租方同意后，双方签订续租合同。而承租方并未按照合同约定的期限向出租方提出续租请求，放弃了优先承租权。
在租赁期满后，当出租方要求承租方撤离时，已有其他承租人向出租方提出承租意向。承租方即使仍享有“同等条件下的优先续租权”，但正如承租方庭上所称，因承租方不愿意接受其他承租人提出的“同等条件”——租金标准，因而双方无法就租金标准以及续租期限等续租合同的主要条款达成一致。
可见，双方未能签订续租合同的过错在于承租方自身。承租方无权要求出租方迁就承租方在租赁期满后提出的苛刻的续租条件。
一审判决书认定：“鉴于租赁合同约定了承租方享有续租权及续租的租金标准，承租方对系争场地上的搭建、添附物使用期限有着合理的预期，现承租方未能续租，无法利用搭建、添附物的价值，存在一定的损失，出租方应予适当补偿，本院酌情确定出租方补偿承租方搭建、添附物135万元。”这一认定曲解了租赁合同的内容和本案事实。
首先，租赁合同第十六条第（2）并非约定了承租方具有无条件的和确定的“续租权”，而只是承租方在与其他承租人竞争时具有的“同等条件下的优先续租权”。况且租赁合同第八条第（八）项还约定：承租方提出续租请求后，需“经甲方同意”，才能重新签订续租合同。
其次，众所周知，“合理的预期”应当基于合同本身，而不是尚未签订的合同，更不能建立在那些尚不确定的“续租权”之上。本案租赁期限为三年，承租方理应按照租赁期限来安排自身的经营活动。
事实上，承租方在租赁期限内已经获得了巨大的利益和回报。承租方违章搭建面积计7000余平方米，将其分割后出租给商户，大多数按照1.7元/平方米/天收取租金，粗略估算每年承租方能获取租金达400余万元，租赁期内共获得租金收入超过1000万元，除去所谓的违章搭建的费用360万元以及支付给出租方的租金122.5万元，获得净利至少超过500万元。而出租方迄今一共只收到承租方支付的租金122.5万元。
最后，我们要请问承租方：你们的的改、扩建行为，既未征得出租方的同意，也没有向政府主管部门办理合法的建设审批手续，属于违章建筑，依法应予拆除，出租方不能从中获得任何合法的利益，出租方为何要给予你们补偿？&
以上代理意见，供合议庭评议本案时参考。尊请合议庭依法改判支持出租方的上诉请求，以维护出租方的合法权益。
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来源：中国新闻网
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3日晚间，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称为“意见”)。意见明确，住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。意见同时提出，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。为加快培育和发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。分析人士认为，打通购租并举市场，将有助于加快房地产行业的去库存。　　资料图。孟幻摄　　资料图。孟幻摄亮点一：鼓励房企开展租赁业务加快“去库存”意见认为，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。并从六个方面提出多项具体举措来进一步发展住房租赁市场。易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新网记者表示，后续各大部委、地方政府、企业、投资者等将基于政策精神相继进行落实，未来会有更多细化的政策出台。改革开放以来，我国住房租赁市场不断发展，但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。意见明确，培育市场供应主体要发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。在严跃进看来，此举无论是从迎合城市各层次住房者的租赁需求；还是进一步改善城市住房结构的角度，都有益处。目前我国三、四线城市，以及部分二线城市都有较大的“去库存”压力，房地产开发商存在现房空置、又无法出租的情况，确实不利于“去库存”工作的进行。“允许房企采取租赁住房的方式来加快去库存，就能够使得房企和住房群体之间的其他中介和机构力量消失，实现无缝对接，从而加快整个房地产行业的去库存化”，严跃进称。亮点二：落实公积金租房政策简化办理手续“有房可租”的问题解决后，对于有租房需求的人群来说，接下来就要考虑是否“有钱可租”了。对此，意见也提出了相应的解决办法和鼓励政策，“各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题”。具体来看就是：落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续；非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。　　资料图。中新网记者李泊静摄亮点三：合同期限内房东不得单方面提高租金有过租房经历的人而言，一些人曾被房东的临时涨价、突然停租等个人行为所困扰。对此，意见明确了租赁各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。“(限制)房东随意涨价的做法后续还需要强化”，严跃进认为，尤其是近期沪、深两地收紧购房政策后，租赁市场价格出现了上涨，未来有必要进一步强化价格管控。亮点四：符合条件的公租房保障对象在市场租房给予补贴意见同时对公共租赁住房的完善提出了新思路，“推进公租房货币化。转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举”。如何理解租赁补贴？上述意见称，“支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准”。同时，意见鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。按照规定，对于在城镇稳定就业的外来务工人员、大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，将因此获得明显的利好。亮点五：允许改建房屋用于租赁水电气价格按居民标准收“在支持租赁住房建设项目中，最大亮点在于允许商业用房改建为租赁住房，这是一个很大的创新”，严跃进直言。意见提出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。同时，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。严跃进表示，这既是“去库存”的需要；同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。另外后续部分商业用房的土地转变性质等方面，将面临一个较好的政策空间。亮点六：加大政策支持力度个人出租住房税率从5%减至1.5%意见明确提出对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。其中，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。意见还提出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。(完)
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