七问房地产税：开征还有多远？你会多交钱吗？
发布日期： 　　信息来源：泰顺县府及县府办
　　近日，官方针对房地产税改革推进要&义无反顾&的表态，再次让房地产税成为舆论关注焦点。自2003年提出物业税以来，房地产税的探讨已历经13年之久，为何迟迟难以落地？从房产税到房地产税的转变意义何在？会否影响房价？政策落地业主会多交钱吗？中新网(微信公众号：cns2012)记者采访多位业内专家对此解读。7月24日，中国财政部部长楼继伟答记者问。当日，二十国集团(G20)财长和央行行长会议在成都闭幕，会后，楼继伟出席主席国新闻发布会并回答记者提问。
　　　　离开征还有多远？
　　　　&&官方定调&义无反顾&推进改革
　　在7月23日举行的G20税收高级别研讨会上，财政部部长楼继伟表示，受制于信息征集能力弱及利益调整阻碍，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将&义无反顾&推进改革。该表态与十八届三中全会中提到的&加快房地产税立法并适时推进&相呼应，印证了官方推进税制改革的决心。
　　这是否意味着房地产税很快会落地？
　　中国房地产业协会原副会长朱中一接受中新网记者采访时表示，中国房地产税征收是大势所趋，但尚未完成立法，而立法需要多次审议，按照2个月召开一次全国人大常委会议的节奏，房地产税几乎不可能在年内出台。
　　中原地产首席分析师张大伟也认为，房地产税基础工作以及草案与立法议案推进缓慢，至少仍需要四、五年时间，且有条件开征房地产税的可能只是一、二线经济发达的城市。
　　　　为什么要征？
　　　　&&让房子回归居住本质
　　当前，我国房产税按照日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收，由产权所有人依照房产原值减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。若房产出租，则依照房产租金收入的12%进行缴纳。
　　为何现行征税方式要向收取房地产税转变？朱中一分析，房地产税征收既是全国税制改革的重要一环，也是住房体制改革的需求。
　　朱中一指出，房地产税其实包括房地产业营业税、个人所得税、房产税、土地增值税、契税等多项税种，征收房地产税主要是征税思路的转变。&目的是要从现行的房屋流通环节收税为主，转向持有环节收税为主，这将抑制投资、投机性需求，盘活存量，进而使房子回归居住本质，长远看对房地产市场平稳发展大有裨益&。
　　　　开征难在哪儿？
　　　　&&探索十三年&卡&在立法上
　　记者梳理发现，当前所讨论的房地产税由&物业税&演变而来， &物业税&的首次提出是在2003年十六届三中全会上，由此计算房地产税提出已有13年之久。其间各界对征不征、怎么征、征多少等问题多有争论，但尚无定论。
　　多位专家指出，房地产税全国铺开首先要过立法这一关，目前正处于这一环节。
　　为何13年探索推进缓慢？易居研究院智库中心研究总监严跃进中新网记者分析，一方面，不动产登记等房地产税征收前提工作推进缓慢，&家底&尚不清楚。另一方面正如官方表态，改革存在阻力，顶层设计需要考虑多方面内容。比如，如何在不重复收税的基础上平衡地方政府与老百姓的利益关系、如何对房屋估价、如何设置税率等等。
　　试点情况如何？
　　　　&&有示范作用，但效果不明显
　　虽然还没有立法，为探路房地产税落地，2011年初，上海和重庆先行试点征收房地产税。上海采取增量征收模式，重庆则采用高端存量征收模式。
　　房地产税试点迄今已试行5年多，效果如何？朱中一认为，与国外相比，上海、重庆试点房地产税税率较低，对稳定市场的效果并不明显。但释放了一个积极信号：房地产税一定会收，只是时间问题。同时可为房地产税框架建设提供参考。
　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉记者，两个试点出现的最大问题是一些区域收税成本上升，抵消了税改效用，一定程度上还推高了购买房屋成本，影响房企去库存。
　　　　如何影响楼市？
　　　　&&短期内可能影响不大
　　房地产税对楼市有何影响备受市场关注。多位专家向中新网记者指出，房地产税如果落地，将有助于楼市抑制投资、投机性需求，抑制房价上涨，但对成交、房价影响到底有多大，还要依照征税方式、征税主体范围、税率多少等因素综合评判。
　　张大伟指出，&房地产税短期可能促使部分投资者抛售房源，但如果不解决投资长期依赖房产，热点城市有效供应少于需求，相关税收依然会转嫁给买房者支付。&
　　张大伟预测，从试点城市看，房地产税从新增量入手且税率不算高，按照执行周期估计，开始执行的5年内对楼市整体影响不会大。同策咨询研究部总监张宏伟向中新网记者分析，房地产税对楼市更多是长远影响，土地、财税、金融三大楼市长效调控机制将完善。
　　你要多交钱吗？
　　　　&&区别征税概率大一定范围或免征
　　&房地产税开征，业主要多交钱吗？&这是准购房者和已购房人最关心的问题。
　　多位专家指出，房地产税包含类目复杂，涉及房地产交易、持有等多个环节，目前怎么征、征多少等具体问题还在研究阶段，即便是两个试点城市也有很多环节需要完善。这些未知因素将会决定买房是否要比以前多交钱。
　　以试点城市上海为例，按照当地现行税收政策，一个家庭人均拥有住房60平米(含)以上购买二套房时需要按超过部分总价的70%为税基缴税，成交单价在4.5万元以上税率为0.6%，4.5万元以下税率为0.4%。严跃进为记者算了一笔帐，一个拥有180平米住房的三口之家，人均住房面积达到60平米，现在想要新购一套100万元的住房，这100万元房产即需要缴税部分。假设每平米价格在4.5万元以上，需要缴纳的税金计算公式为100万元(需缴税部分市场价)*70%*0.6%(税率)，即税金为0.42万元。&鉴于房地产其他环节税收还未调整，这成了实实在在多出来的成本。&
　　朱中一表示，从试点城市来看，保障房屋正常的居住属性是税收制度设定的出发点。据此推测，房地产税可能会设定一定的免征范围，对首套房与非首套房、普通住宅与高端别墅等区别征税。
　　&他山之石&如何借鉴？
　　　　&&国外税基评估价多低于市场价
　　其他国家是如何收房地产税的？据了解，美国、英国、加拿大、德国等百余个国家都会征收房地产税，税率平均在1.5%左右，以低于市场价的评估价为税基，评估价隔几年会适度调整。
　　专家建议，我国房地产税可参考国外经验，但不能照搬，需要针对中国国情进行改进。
　　谢逸枫建议，我国房地产税要重点考虑四点：一是应广泛征求老百姓意见，法理理顺、时机成熟再开征。二是避免误伤合理改善与正常投资需求，不影响生活品质与市场健康。三是防止重复征税增加老百姓负担。四是不增加自住型购房者买房购房成本。(完)
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央行降准降息、下调……当下楼市利好频出，降低了，而刚刚结束的国庆节点，楼市交出了一份不俗的成绩单，让人们对接下来的“银十”更加充满期待。当许多网友将目光聚焦在各式各样的优惠大餐时，也要注意留个心眼，因而，“银十”期间买房，这些要注意！一、 谨防低价房陷阱！随着楼市销售旺季到来，楼市出现了一批低价房或者特价房。据了解，目前市面上有一些房子先天就存在硬伤，所以其定价往往比同地段的要低。因此，购房者在面对较大优惠折扣时要留心，对、、户型、通风、采光等方面进行综合考量、慎重选择，时仔细检查住宅设备、设施，降低购房风险。二、 买房不盲目跟风！面对房源多的“金九银十”，买房者更是要多转转，多看看，仔细对比各家的优劣势。1、 买房货比三家：买房之前要货比三家，综合比较的地段、环境、交通、配套等因素，再根据自身需求选择；2、 实地看盘：对于刚需族而言，购房主要是自住，因而社区自身环境及周边环境非常重要。不应该因为价位、房型等放弃对环境的要求；3、 买房看口碑：网友买房时不仅要看表面，还要对开发商、物业等展开调查。如果户型、价位都合适，就应该网上调查开发商口碑，降低风险。三、 买房需量力而行！买房，无论何时都是一件大事，然而，买房却不能总是“买涨不买跌”，更不可能做到真正的“抄底”。无论是自住还是投资，买房既要看重时机，更需量力而行。平均价格：&3800&元/平方米推荐理由：福晟钱隆城，交5000抵五万的折扣，88-125平全线户型，位于生态新城，实小淮中的，同区房产更为人能接受，更是有口皆碑的品牌房企！福晟钱隆城 动态：福晟钱隆城实小淮中双学区，1期准清盘在即！2#楼王113㎡三房两厅两卫，交；15#楼新品面积88-125㎡，交5千抵4万火热预约中，同时在售3、4#楼， 0元首付，特价房源3388元/㎡起。另外，还推出59-254㎡商铺，均价8000元/平米左右。：36% ：2.50 交通出行图福晟钱隆城是由福晟集团开发。钱隆城小区位于淮安生态新城万康路西、白云路南侧，由淮安福晟开发有限公司申报。项目位于生态新城富城路28号，东至万康路，南临枚皋路，西近通甫路，北靠宁连公路。项目总174亩，36万平米，占据2014年江苏省运会的主赛场——新奥体中心板块炙手可热的核心区域，依托已建成的2420亩国家森林公园、山阳湖、里运河滨水公园等生态极地小区。配套方面，项目周边汇聚奥体中心、大剧院、图书馆、文化馆、美术馆、城市博物馆和生态公园等众多城市重点配套项目，奥体中心旁还规划有四星级，实小、淮中双优学区。除了目前正在建设中的有轨电车，还有多条公交路线无缝连接市区，时间享受到中心城市的辐射效应。此外，周边超市、医院、银行、菜场等生活齐全，全面保障居家生活无忧。在产品方面，户型面积紧凑，尽可能加大采光通风面和观景面，增加实用率，满足家庭人口变化对房间需求的转换，多变的户型带来了更多超值的附送空间和功能。景观方面，抽取西班牙当地有名的画家、舞蹈家、小说家、音乐家代表作为四园的主题源点，形成园林的四大组团，打造动静结合、疏密有致，内外有别而又相互渗透的功能分区。 平均价格：&3300&元/平方米推荐理由：位于开发区核心地段，周围四通八达，有名的品牌地产经济住宅。户型有小户两居87平~124平、三居110~124平可供选择，优惠交2万抵5万，选择多样性，是经适房的上选。明发摩尔城 动态：明发摩尔城在售1＃－5＃楼享2万抵5万优惠，户型面积在86～129平方米，均价3300元/平米 。绿化率：35% 容积率：3.00 交通出行图项目位于路主干道及开发区的核心地段，紧依老市区，周边交通发达，乘坐18路、50路、55路、33路等均可到达项目周边， 一到宁连路，五到达火车南站以及正在规划的淮安汽车总站。项目学区是广州路小学和新区实验学校，紧靠项目；项目对面的博德建材、大长江家居广场不仅带来人气，同时也完善了周边配套。项目占地32万㎡，总建筑面积83平米，其中包括项目A地块23万㎡的商业配套，五星级酒店、高档娱乐设施、百货、超市、儿童乐园等，吃喝玩乐住购游一站式shopping mall。 延伸阅读平均价格：&5000&元/平方米推荐理由：融侨华府位于水渡口商圈，紧邻万达，交通配套都特别方便和完善。价格更是在同一商圈中属于中低型价格，白鹭湖中小学的双学区，主力户型 二居97㎡、二居89㎡、 三居建面143㎡&，是婚房的不二选择。融侨华府 动态：融侨华府在售一期现房2#均价5000元/㎡；5#6#楼89－116平米小户型，均价5200元/㎡，总价两房40万起，三房49万起。5#6#住宅底商均价1元/平米。国庆期间有4188元/平米特价精品房源每天一套限量抢购；购房即送iPhone6s一部；购房即送家电四件套（微波炉、、冰箱、）；购城中臻品，享超值装修基金优惠；砸金蛋，中大奖，喜上加喜。绿化率：30% 容积率：2.50 交通出行图融侨华府总占地500亩，105万方，分为三期，开发目前期是占地11万方，建筑面积33万方。由17栋别墅，12栋组建而成。别墅共86套，面积在280-313之间。高层共1808套，面积在111-138之间。 融侨华府位于淮安市区板块，西接新长铁路，东临韩泰路，南靠支十六路，北临水渡口大道。该项目总占地496.2亩、总建筑面积约105万平米，分为三期开发。容积率3.17，30%。项目西面紧邻1800亩的钵池山公园，是淮安目前的综合性公园；东面紧邻1900亩的清河生态园；项目位于两大生态公园的中间，自然环境可谓十分优越。而此区域目前市政规划及各类配套设施已经日趋完善，各类市政建设已经成型，是未来淮安居住的热点区域之一。项目分为32层的高层和联排别墅，高层为，别墅为英式都铎风格，景观为马蒂斯设计风格。周边环境优越，中小学、医院、公园、美食城、酒店、山庄等外部设施齐全。同时，小区内设有4300平方米的高级会所，28摄氏度恒温游泳池、模拟高尔夫球、推杆果岭、沙狐球、健身房一应俱全。 延伸阅读平均价格：&4700&元/平方米推荐理由：有名的精装小户型品牌地产，绿化率高达70%以上，首付一万，一站式，户型从一居到四居，各种选择多，甚至可以说是拎包入住，方便快捷。学区是人名中学分校、开明中学清浦分校，适合各种人群，尤其是老人养老、带小孩的小家庭或者新婚小夫妻。恒大名都 动态：恒大名都国庆优惠，购房送满屋精装，还送3-6万品牌家私，20号楼109-142平米三房开盘，首付1万起，24-236㎡商铺，首付3.6万起，购房88折特惠。无理由。22#楼，53平米，均价4800元/平，首付一万起。在售二期21#楼、22#楼在售，面积45-69㎡精装一房、84-94㎡精装二房、100-142㎡精装三房，均价4700元/平。绿化率：80% 容积率：3.00 交通出行图恒大名都，位于淮安市清浦大桥南侧，毗邻京杭运河景观带、阳光湖主题公园，缔造淮安鼎级全能生态社区。项目总建筑面积约90万平米，典雅欧洲新古典主义风格，围绕上万平米皇家园林、约8600平米超大湖面而建。约5200平米超五星级尊荣会所、繁华风情商业街、国际双语等国际级奢华配套，打造超前精致生活。满屋，9A精装，整合知名品牌，人性化设计，精选专家级企业，构建完美空间。恒大旗下国家一级资质金碧，24管家式服务理念，提供私人铂金级服务。恒大名都，淮安首席欧陆御湖城，以国际化精品产业战略，低碳与环保技术设计建造，用国际人居全新理念，铸就淮安鼎级生态宜居豪宅新标准。
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。您所在的位置：>>>>正文泰顺潘女士拍得一处房产 拿钥匙时被叫停来源：字体：
核心提示：
　　左边门面系此次拍卖标的物
　　温州网讯 近日，泰顺读者潘女士反映，自己于去年11月底从拍卖会上竞买了一处房产，却在几天后被告知不算数了。潘女士说，一切拍卖程序都没有问题，拿房屋钥匙的时候，却接到泰顺县人民法院电话，被告知因为评估价格太低，此次拍卖不算数，并让她把钱领回去，佣金也悉数归还。12月26日，泰顺县人民法院向潘女士送达了一份执行裁定书，裁定对本次的拍卖结果不予确认。本以为是铁板钉钉的竞拍结果，突遭逆转，潘女士一时没反应过来。
　　司法拍卖是公正而严肃的法律行为，它本应在拍卖锤落下的那一刻而一锤定音，但是这一次，为何一锤难定音？记者为此展开调查。
　　疑问一：
　　　缘何最后卡壳？
　　5月3日，记者来到泰顺县罗阳镇了解事情的来龙去脉。
　　此次拍卖的标的物位于该镇建设南路1号。这一门牌号码是一幢六层楼的联建房，坐南朝北。1号门牌的一楼是面向建设南路的两间门面，潘女士参与竞拍的是这两间门面中东面的一间，这间门面内部结构呈扇形，外宽里窄。1号门牌西边的一间门面与其上6层楼房属另外的产权。潘女士说，在反复确认东面扇形结构的房产是一间独立产权、并不存在与其他产权混淆的情况之后，她决定参与竞买。
　　在日的《今日泰顺》上，记者看到当时的拍卖公告：&温州天诚拍卖有限公司受泰顺县人民法院委托，定于日(星期四)10时在泰顺宾馆会议室举行对泰顺县罗阳镇建设南路1号一间房产，建筑面积23.42平方米，非居住，国有出让，起拍价8万元的标的进行拍卖，标的设有保留价。&
　　去年11月29日上午，拍卖会如期举行。经过50余次的激烈竞拍之后，潘女士以最高价18.4万元拍下上述房产，并当场签定了成交确认书，同时向拍卖公司交付了9200元佣金。12月2日，潘女士将剩余成交价款17.6万元(原先已交8000元保证金)汇到法院执行款专户。
　　就在等着拿钥匙交房的时候，日，潘女士突然接到泰顺县人民法院的电话，院方告知拍卖搞错了，&因为评估价格太低，此次拍卖不算数。&泰顺法院让潘女士把已交的款领回去。
　　次日，潘女士到法院了解详情，有关人员告诉她评估公司之前将房子价值算低了，届时会赔偿2万元至3万元给潘女士。潘女士认为即使评估公司存在估算错误，法院应该在拍卖之初及时纠正，而今，房子已经通过合法程序成功拍得，此时宣布拍卖无效，不合理也不合法。潘女士坚持要求分割拍得的房产，不同意赔偿。
　　潘女士说，日，有两名自称该房产抵押权人找到潘女士，劝其放弃该房产，并表示也会给予相应补偿。潘女士仍然不同意。她说，拍卖不是儿戏。
　　但是，不管潘女士是否愿意，日，泰顺法院向潘女士送达了一份&(2012)温泰执民字第329-2号&执行裁定书：&裁定对本次的拍卖结果不予确认，理由是评估价格过低，明显失实，严重损害了抵押权人等的利益。&法院由此不再给潘女士出具房产交付过户需要的手续。
　　疑问二：
　　　房产价值几何？
　　在泰顺县人民法院的执行裁定书上，记者看到法院对此次拍卖不予确认的原因：&经审查，比较建设南路1号非居住房产(记者注：潘女士所竞拍的标的物)和建设南路1号601室套房及车库(记者注：同一门牌另一房屋)的两份评估报告，建设南路1号非居住房产和隔壁的建设南路1号601室面向建设路的前半间车库使用价值相同，但建设南路1号601室的前半间车库每平方米价格在20000元，而建设南路1号非居住房产的每平方米单价却是4270元，可见，此次评估的价格确实有误。&
　　该裁定书令人产生疑惑，同一门牌的两个产权，两个同样朝向的店面，一个房产性质为&非居住&，另一个则被称为&车库&。记者了解到，隔壁所谓&车库&实际是一间南北相通的店面，中间并无任何隔断，产权上也不存在&前半间&和&后半间&的区别，而裁定书上则有&前半间&、&车库&的独立价格，并且竟然高达20000元/平方米，还以此作为参照物，认定&非居住&的标的物价格过低。
　　在对泰顺法院的采访中，有关人士告诉记者：&此案通俗地讲就是将本来是店面的标的物评估成了车库的价格。&而依照上述裁定书来看，似乎是&拿隔壁虚高的车库价格参照了店面(标的物)的价值&。
　　那么，作为&非居住&的标的物到底是店面还是车库？
　　对此，泰顺法院方面称，关于该标的物的性质，经办法官曾向泰顺县房管局、泰顺县规划局(现合并为泰顺县住房和城乡建设规划局)专门进行过了解，相关负责人的答复是：该房产办理证件时较早，所以登记的用途是非居住，但是考虑到泰顺目前的现状，普遍存在着第一层靠街的当店面使用的现象，而且建设南路一带的规划属于商业用途，因此，它是店面。至于隔壁为什么是车库？没人知道。
　　记者此后向受泰顺法院委托、对该标的物进行评估的温州方盛房地产估价事务所了解评估依据。该机构负责人王昌华告诉记者，评估时他们认为那是一间车库，结合标的物所在的地理位置、比较周边同性质房产价格后，作出的评估结果为10万元。
　　潘女士告诉记者，当时的起拍价是8万元，自己最后以最高价18.4万元拍下。潘女士说，与她一起参加竞拍的人员中有此标的的左邻右舍，这些竞拍者对该标的房产的性质、价值知根知底，他们的心理承受价完全可以反映出该房产的真实市场价。
　　疑问三:
　　　法定拍卖程序当如何？
　　潘女士认为拍卖被撤销不合法也不合理：&对于已经成交的拍卖，就算标的错了，我也只能要，不是吗？现在有人提出评估价格低了就要撤销这起拍卖，可是，如果最终拍卖价格畸高的话，是不是只要有人提出，拍卖也可以不算数呢？&
　　记者就拍卖程序向泰顺县人民法院进行了解。泰顺县法院方面称，法院在核实了已查封的房产属于被执行人财产后，由执行局将委托评估的材料提交给法院对外委托评估拍卖办公室(以下简称委托办)，委托办提前通知案件的申请人、被执行人到场，摇号选中评估公司。相关人员在指定期限内若无异议，委托办将相关材料递交给评估公司。评估公司收到材料后，到标的物所在地进行现场勘查。勘查完毕后，评估公司在规定的时间内做出评估报告，并由委托办进行送达(无法送达时一般采用公告方式)，在规定的期限内，若没有人对该价格提出异议的，执行局将委托拍卖的材料递交给委托办，由温州市中级人民法院摇号确定拍卖公司，之后进行拍卖。
　　泰顺法院方面称：&此次拍卖成交后，该房产的抵押权人向执行局提出了价格异议，抵押权人称，其在房屋拍卖后才听人说起房屋的拍卖价格，他认为拍卖价远低于市场价，损害了他的权益，因此向法院反映情况。为此，执行法官向评估公司进行核实后，发现评估机构将罗阳镇建设南路1号车库与同一地址的非居住房屋混淆。因此，拍卖依据的评估报告错误，损害了利害关系人和其他债权人的合法权益，为此，执行局依法对此次拍卖予以撤销。&
　　潘女士拿着手中由拍卖公司提供的&成交确认书&和&拍卖成交确认合同&告诉记者，自己怎么也想不通，&已经确认的拍卖竟然可以因为抵押权人在事后认为价格过低而撤销。&
　　泰顺法院方面告诉记者，只有在核实拍卖程序、结果无误后，由执行局向竞买人出具拍卖确认书，才发生所有权的转移。法院方面认为，在确认裁定前发现了错误，根据抵押权的法律规定，法院有及时纠正错误的权力。
　　最新进展：
　　　纠纷如何解决？
　　对于法院的解释，潘女士很不满。她激动地告诉记者：&像这种法院委托拍卖的东西都不能成交，成交了之后你都不确认的话，我们老百姓的权益怎么受到保障？简单地讲，甲方和乙方，如果是私人的买卖，我定金交了以后，你要是这个房子不卖给我了，你都要双倍返还的，对不对？如果已经成交了，我100万元买你的房子，我回去想想说这个房子买贵了，我叫你把钱还给我，你会还给我吗？你也不会还给我的，是不是？民间都能对这样的交易约定俗成，为什么法院委托的拍卖，反而会无效呢？你说改就改，这种出尔反尔，这不是法院干的事情嘛！&
　　潘女士说：&我希望媒体能够监督，让这个房产交割到位。我们希望法院能给我们一个合理的交代。&
　　泰顺县人民法院办公室副主任陈祥勇告诉记者：&就法律程序而言，买受人没有错。法院方面则是作为执行和委托方，在主动纠错。此案的责任在于错把店面当车库的评估公司，而今，该公司也提出给予买受人一定金额赔偿，以弥补其损失。&泰顺法院建议潘女士在该标的物重新拍卖时再去参加竞拍。至于潘女士在原来拍卖时造成的损失，可以继续与评估公司进行协商。
　　而评估公司称，潘女士提出了20万元的赔偿，与评估公司愿意给付的最高5万元相距甚远，以致无法达成协议。
　　潘女士则对记者说自己坚决要求确权，她表示下一步将起诉泰顺县人民法院，为自己讨要公道。记者麻温柔实习生陈文洁
关键词：房产拍卖
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