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一片关于高利贷和银行贷款关系
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银行的危险算盘:开发商资金链断裂 数亿贷款打水漂
&&来源：&&作者：张宁&&责任编辑：封媛媛
　　在房地产低迷、房企资金链断裂集中爆发之际，深套房地产的银行还有着更为危险的“算盘”——引入房地产商股东。而房地产公司和银行这两大行业的命运彼此交缠，可能是“一个爆炸性和危险的组合”。
　　一线城市房地产商资金链断裂的持续涌现，对于银行而言，是否意味着真正的灾难才刚要到来?
　　6月底，上海悦合置业有限公司的开发项目悦合国际广场仍在资金链断裂的生死边缘挣扎，与、、等多家银行间的债务纠纷导致该项目在建工程已被查封。
　　其实，从今年4月起，房地产危机便此起彼伏;4月初，南京盈嘉地产资金链断裂，所开发的合家春天项目停止施工;4月中旬，南京福地老板跑路;4月底，青岛君利豪集团有限公司董事长王莉，被曝欠贷12亿元失联跑路。据相关统计数据，自3月至今，包括光耀地产在内，因资金链断裂爆发危机的房企已超过10家。
　　遭遇不幸的除了房地产商，还有银行。
　　“随着房地产市场的继续走低，银行贷款客户‘跑路’事件还有可能继续扩大，并有可能向其他地区蔓延。”多位业内人士表示。收紧房地产信贷、严控信托资金池……银行间一时风声鹤唳。
　　面对前景仍不明朗的房地产市场，那些曾经“慷慨”放贷的银行，其命运将何去何从?
　　信贷囚徒
　　房企资金链断裂集中爆发，银行亦落入因多年前疯狂信贷而造下的牢笼，亡羊补牢，则使问题更加凸显。
　　被称为“推倒2014年中小房企崩盘的第一张多米诺骨牌”，兴润置业“名声大噪”。2014年3月，这家浙江宁波奉化最大的本土房产企业，因管理混乱、土地跌价、安置房项目战略失误、沉重借贷等问题，导致资金链断裂，总负债35亿元并资不抵债。
　　引发外界关注的是兴润置业的债务结构。根据彼时官方公布的调查数据，上述35亿元债务中，银行逾24亿元，有事实凭据的民间借贷七八亿元，牵涉到98人，其中政府机关人士7人。其中，涉案银行共有19家银行机构，分布在奉化、宁波、杭州三地。银行贷款额度最大的是建设银行，逾12亿元。
　　由于另涉嫌非法集资，其开发商沈财兴、沈明崇父子，双双身陷囹圄。这就意味着，这19家银行的愈24亿元贷款通通有去无回。
　　“兴润置业的悲剧颇具代表性，其过程可以梗概为最初通过银行及民间大量借贷高价拿地、高端项目资金回笼慢、银行后又收紧房地产信贷、资金链绷紧直至断裂。这注定是个死循环。银行则扮演着亡羊补牢的角色。”国内某房地产上市公司管理层人士在接受《企业观察报》记者采访时说。
　　此起彼伏。兴润置业风波尚未平息，相似故事又再上演，只不过换了妆容。2014年6月，青岛港金属融资骗贷事件震惊了资本界，而房地产与银行仍是主角。
　　涉案企业为青岛德诚矿业有限公司。资金链断裂风险暴露，公司约10万吨氧化铝和两三千吨铜被调查。而青岛德诚的资金风险缘于其通过金属质押融资获得的银行贷款流向了房地产领域，以期获得高额投资回报。据了解，仅青岛德诚本次利用金属重复质押涉及的银行贷款敞口就超过了10亿元。
　　高盛高华钢铁行业分析师张富盛告诉本报记者，无论是做仓单重复质押的钢贸商，还是做“融资铜”的铜贸商，大部分从银行所获资金都投向了房地产市场或其周边领域，在高杠杆的撬动下，房地产市场的走低，无疑将大大增加他们的投资风险。“融资铜”贸易商们的“跑路”可能只是时间问题。
　　部分金属融资商可能面临着双重困境：一方面，金属行业遭遇经济周期性调整，企业经营困难;另一方面，房地产行业的下行势头将令其流向房地产的资金被套牢。这就令这些融资方的资金链日益紧绷直至断裂，而买单的无疑是融资提供者——银行，张富盛说。
　　彼时业内人士指出，随着房地产市场的继续走低，集中在海南、湖北、浙江、江苏、安徽等省份，多为三、四线城市的中小房企的银行贷款“跑路”还有可能继续扩大，并有可能向其他地区蔓延。
　　一语成谶，当下如上海般一线城市也开始沦陷。同因资金链断裂，开发商上海悦合置业有限公司旗下项目悦合国际广场已于6月1日被迫停工。另外，由于公司法人代表相迪龙实际控制的多达十余家关联公司间的大量互保互贷问题，其在建工程已经被上海闵行区人民法院、徐汇区人民法院相继查封。而涉身其中的包括浦发银行在内的多家金融机构同样难逃此劫。
　　根据悦合置业管理层及房产登记处资料，悦合国际广场于2012年10月取得首张预售证，部分在建工程的抵押权人为浦发银行闵行支行，即为该项目发放开发贷款的是浦发银行，贷款数额为2.4亿元。另有资料表明，建设银行、宁波银行与悦合置业之间也存在不同形式的债权债务关系。
　　银行的危险算盘
　　如果说是银行与房企间的“亲密”关系导致了如今各自的危机，或许并不失实。
　　在本轮银行纷纷收紧房地产信贷之前，尽管房地产市场供给过剩已是事实，他们仍在过度放贷。中国首席经济学家向松祚表示，供给已经严重过剩，是造成如今房地产业下行、房地产商资金链断裂，银行数亿贷款“打水漂”的最根本原因，而房地产商这些年的过度扩张，与银行的过度放贷有着最直接的关系。
　　“我非常坦率地讲，我们银行体系也要负责任，很多行业因为过多地给他贷款，他疯狂地扩张，钢铁、煤炭是这样，房地产也是一样的道理，拿钱太容易，所以疯狂地去买地，买了地以后当然要盖房子、要卖。”他说。
　　信贷橄榄枝偏向房地产商，银行或本也有自己的算盘。“银行低息吸储，同时高息放贷房地产商，从而推高房价，再促使外界从银行高息贷款买房;另一方面，银行将房地产商的不良贷款打包翻新成某种理财产品，即垃圾债，向外出售。多头赚钱，这可谓是我国银行的一套‘生意经’。” 银行理财研究员张慧告诉本报记者，再看国内外银行的利差，国外银行利差为1%，而我国银行利差平均高达4%，是全世界最高的。
　　然而再深一层看，冰山之下银行还有着更为危险的“算盘”——引入房地产商股东。
　　经济持续放缓的前景下，近几个月来，我国10逾家大型房地产开发商开始频频出手，购买地方银行的股权，包括内地最大地产商万科。2013年10月，徽商银行上市之际，万科出手购买了该银行8%的股份，成为其最大的单一投资者;在这之前，恒大地产也在二级市场收购了5%的股份，使得恒大地产成为该银行的第五大投资者。
　　“目前看来，收购商业银行的房地产开发商是大型开发商，他们仅仅收购小型银行的较小股份。因此，这还没有造成系统性风险显著提升。但是，如果小型并高度杠杆的开发商也来‘赶时髦’的话，故事就将大大不同了。”张慧指出。
　　根据《企业观察报》记者的采访，业界对此多数持这样的观点，即房地产公司希望使用他们跟银行的关系获得优先融资，特别是在流动性紧张的时刻，这一点并不难理解，但是对于银行而言，引入房地产商并使其成为重要股东的趋势将是非常危险的，随着我国中小城市越来越深重的房地产过剩，一旦房地产市场崩溃，银行将面临比现在严重得多的巨大亏损和灾难。
　　“房地产公司和银行这两大行业的命运彼此交缠，可能是一个爆炸性和危险的组合。”中国投资集团主席JIM BUTLER说。
　　摩根大通经济学家朱海滨表示，这一点上，日本更像是中国的前车之鉴。像现在的中国一样，上世纪90年代日本快速增长，它也拥有巨大的外汇储备，但是这些未能帮助其击退房地产破裂的效应，银行背负坏账，信贷收缩，普通人谨慎支出。
　　“担忧的是，中国将重复日本在上世纪90年代的故事。”朱海滨说，“金融风险在继续，债务不断滚动，这制造了僵尸银行和僵尸公司，并最终造成GDP减弱。”
　　实际上，警钟已然敲响。“‘僵尸’公司正占据着大量贷款，产能过剩将影响未来经济增长，中国在解决产能过剩问题上任务艰巨。”7月8日，央行副行长刘士余在2014年业论坛上这样警示。置之于房地产业，房市泡沫破裂的一个显然后果便是整体经济增长放缓，在这情况下，消费者减少支出、开发商出售房屋、债务无法偿还，银行停止借贷，GDP增长进一步放缓。
　　风控藩篱
　　攻还是守，面对风控危机与藩篱，银行也无法避开这样的纠结。
　　如果只看表面数据，银行整体的房地产开发贷占比其实并不高。银监会数据显示，2013年末，我国商业银行房地产不良贷款余额为214.4亿元，较上一年下降64.7亿元，不良率为0.48%，同比下降0.23个百分点。而同期国内十大银行的总逾期贷款就已达到5880亿元; 今年一季度中国银行业不良贷款更是增至6461亿元，新增不良贷款主要集中在钢贸、铜、煤炭等产能过剩行业。
　　可不能忽略的是，正如前述，目前无论是钢贸商还是铜贸商，大部分从银行贷得的资金都以高杠杆投向了房地产市场或其周边领域。因此，银行对房地产的间接贷款及不良贷款额，目前尚无明晰统计数据。这可能是一个无法摸清的黑洞。
　　对此，或许可以从银监会“要深入开展对产能过剩行业、大宗商品贸易、房地产和融资平台等重点领域的信用风险排查和防控，加强对表内外业务风险传递的监控”的表态中寻见些许证明。
　　对于今年一季度不良贷款增加过快，银监会曾于3月紧急出台对策，要求银行业金融机构应摸清重点区域、重点行业和重点客户的风险情况，加强形势研判，在资产准确分类、充分揭示风险的基础上，制定并加强合理的不良贷款余额和比率年度“双控”目标及后续管理。
　　“目前房地产贷款的调整，对非实力雄厚的国有背景房企或涉房综合型企业打击更大。现在他们想获得贷款不像以前那么容易。抽贷、停贷、压贷是银行应对上级加强风险管理任务的必然选择。”对于上述“政令”，国金证券银行理财研究员张慧解读称，另外囤积流动性、购买安全资产，包括各类政府债无疑也是银行眼下较好的选择。
　　收紧信贷、加强“双控”，面对层出不穷的债务风险，保守的信贷政策已成风声鹤唳的监管层及银行内部的第一选择。
　　选择保守无可厚非，但却有些僵硬。“目前我国商业银行应对债务危机的僵硬表现令人遗憾，已经全然不见在四万亿刺激政策下大幅放宽信用并娴熟使用承兑汇票提高收益的财技能力。当然，这亦与商业银行体制性的约束有关。” 安邦咨询研究员杨志荣对本报记者表示。
　　然而，在本轮债务风险中，的应对更显积极。以钢贸危机为例，长三角最大的钢贸商圈——福建周宁商圈自然首当其冲，商户因转贷透支或直接透支形成的信用卡借贷金额因高利率和滞纳金更是在迅速累积。千钧一发之际，其借贷方民生银行采取高利率信用卡债务重组的方式初步化解了危机。近日，福建省周宁县上海商会发布公告称，目前民生银行上海分行针对福建周宁籍信用卡透支逾期客户实施优惠还款政策：截至2014年6月末还款的客户只需偿还本金的80%。此外，与上海银行也达成了限期内分期还款免除滞纳金和减免部分利息的协议，与浦发银行也就信用卡逾期还款方案达成限期内还款息费可视情减免的共识。
　　“这就避免了债务危机从钢贸源头向房地产蔓延。但是，高利率的信用卡债务重组也只是钢贸危机化解的第一步。”杨志荣说，在产能过剩行业、大宗商品贸易、房地产等重点领域的信用风险放大时，我国的商业银行更应该考虑并重视包括现金、资产抵押，债务减免和分期付等方式在内的债务重组方案，这样才能攻破藩篱，而非一味严格控制各项指标。
　　“中都系”负债 9家银行被套牢
　　6月24日，因欠巨债而失去联系的浙江富商杨定国，在厦门被警方抓获并刑拘。资料显示，去年至今，杨定国的“中都系”，全面陷入亏损困境。
　　银行是杨定国跑路事件的“重灾区”。6月30日，人民银行余杭支行一位负责人向媒体确认，中都事件波及到当地9家银行，贷款总金额5.2亿元。
　　6月24日，余杭支行向杨定国下发通知书，要求其偿还4000万元的贷款本息。2013年12月的一份材料显示，当时中都系向中信银行余杭支行的借款为2.77亿元。
　　另有材料显示，中都控股子公司川源贸易共向6家银行获得了贷款，总计9500万元。截至目前，尚未到期的贷款有4笔，其中浦发银行余杭支行共计1800万元，恒丰银行余杭支行为3000万元。
　　青岛地产女老板跑路 传多家银行涉资十余亿
　　5月15日，有媒体报道称，青岛君利豪集团有限公司董事长王莉携款失踪，让岛城多家银行、民间借贷公司以及购房者急急如热锅上的蚂蚁。报道称，女老板王莉跑路一事涉及商业银行众多，据银行内部人士称，涉及银行资金可能在12亿-15亿元。
　　虽然青岛市市南区超过5家业务涉及到民间借贷的融资公司，几乎都承认君利豪从民间借贷机构融资的事实，但拒绝提供业务涉及到的资金数额。 因为这些公司资金多是从小散户募集而来，一旦有公司承认与君利豪有业务往来，投资者会担心血汗钱被一并卷走。
　　与民间借贷公司态度类似，多家银行也如惊弓之鸟一样，回避着君利豪散发出的任何消息。（企业观察报）
高清图集赏析谢谢了，我认为也是这样的，看来还要再和开发商交涉一下
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不合理,他项权证只有一张,你的房子也只能抵押一次,没有办两张他项权证的说法.
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合肥一物流公司老板携货款跑路，一审获刑12年
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　　替安徽大市场50家商户代收了131万余元的货款后，合肥神州物流部负责人吴某突然玩起了“失踪”。9月15日，合肥市瑶海区人民法院以合同诈骗罪，判处被告人吴某有期徒刑十二年，并处罚金一百万元。
　　张女士在安徽大市场经营家电生意多年，一直和神州物流保持合作关系。然而在去年2月17日，神州物流人去楼空，张女士才意识到自己上当受骗了，“神州物流还欠我4万多元。”据了解，受骗的远不止张女士一人，还有在大市场内经营鞋子、文体、床上用品的50家商户，共计被卷走货款130多万。
　　今年7月9日，神州物流部负责人吴某涉嫌合同诈骗一案在瑶海区法院开庭审理。检方指控，吴某涉案金额为131万余元，而吴某认为钱没有这么多。
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