旧厂房如何“蜕变”为文化创意产业园--《中国房地产》2015年29期
旧厂房如何“蜕变”为文化创意产业园
【摘要】：正如何把废弃旧厂房改造成文化创意产业园,延伸出商业功能?在改造过程中,要注意哪些问题?本文从改造背景、构思与策划、规划布局、建设运营4大要点,解读北京方家胡同46号、成都东郊记忆、上海同乐坊、上海1933老场坊的成功改造方法,为改造型项目提供思路借鉴。一、北京方家胡同46号——文化创意提升产值与品牌(一)改造背景方家胡同46号以"创意带动文化经济发展,推动文化、旅游、商业结合,建立品牌集
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：F299.233.4【正文快照】：
如何把废弃旧厂房改造成文化创意产业园,延伸出商业功能?在改造过程中,要注意哪些问题?本文从改造背景、构思与策划、规划布局、建设运营4大要点,解读北京方家胡同46号、成都东郊记忆、上海同乐坊、上海1933老场坊的成功改造方法,为改造型项目提供思路借鉴。一、北京方家胡同4
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物业人投资管理文化创意产业
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物业服务企业的文化建设可划分为精神层、物质层和制度层。其中物质层是物业服务企业文化的外在表现和载体，也是制度层和精神层的物质基础；制度层则约束和规范着物质层及精神层的建设，没有严格的规章制度，物业服务企业文化建设便无从谈起，精神层是形成物质层和制度层的思想基础，也是物业服务企业文化的核心和灵魂。　　要想做到物业管理与文化创意产业相融合首先要提高核心竞争力，由劳动密集型企业向知识密集型企业转变。　　在日北京永庄投资管理公司成功控股中国木偶艺术剧院，成立了中国木偶艺术剧院有限责任公司，成为中国第一家民营企业参股并控股的文化企业。　　改制后的中国木偶剧院成功运用了现代化的物业管理理论。我们深知现代化的物业管理需要现代化的文化建设与传播，可以说，没有文化的环境不是文明，没有文化的商品不是精品，没有文化的服务不是享受，没有文化的竞争不能取胜。只要我们坚持运用文化眼光进行物业管理，就会创造出充满文化氛围的环境，就会形成独特的管理风格，使物业管理具有鲜明的生命力；有了这种认识，进行文化创意产业就有了自觉性和动力，就会为建设和谐社会开创新局面。　　具体而言文化创意产业是指依靠创意人的智慧、技能和天赋，借助于高科技对文化资源进行创造与提升，通过知识产权的开发和运用，产生出高附加值产品，是具有创造财富和就业潜力的产业。联合国教科文组织认为文化创意产业包含文化产品、文化服务与智能产权三项内容。　　当代社会各种产业利润主要靠领先的自主创新和技术进步来实现，而文化产业正是自主创造和技术含量高的一个门类。加上政策因素和市场因素的作用，文化产业的资本盈利率比较高，文化产业方面投资热将会长期存在。从消费角度看，文化产品是与日俱增的消费热点。　　改制后的木偶剧院在管理上首先确定了工作方针：“艺术围绕市场转，演员围绕观众转，经营围绕效益转，二线围绕一线转”的四围绕工作方针，并明确“效率、效益、效果”的三效原则。公司制定了《员工手册》和《管理制度汇编》共5章46款，建立了“五定”和“三挂钩”绩效考核制度。“五定”：一定收入及成本指标；二定岗位编制及绩效；三定工作指标及标准；四定人员技术等级；五定薪酬标准。“三挂钩”：绩效工资与公司效益及月度收支预算完成结果挂钩；与部门完成指标挂钩；与个人完成工作质量和执行《员工手册》挂钩。通过“五定”和“三挂钩”，调整了人员编制及结构：全公司150个编制中创作演出队伍占78%。营销人员占12%，工勤技术人员占7%，行政管理人员占3%，使公司的人力资源得到合理配置。改制至今，公司与原剧团、剧院106名演职人员签署劳动合同，没有一位离开。根据发展和经营需要，公司又从艺术院校招聘30名青年演员充实到一线队伍中。同时公司还创立了营销部、票务中心、礼宾部、观众俱乐部、商品部等一线市场营销部门。　　公司成立后，建造了中国最大的以木偶演出为中心的儿童室内乐园“木偶城堡”。形成了集木偶演出、影视、动漫、图书、网络、餐饮、娱乐于一体的儿童文化创意产业集群。新编原创奇幻剧《猴王》荣获2009年中宣部精神文明建设“五个一工程奖”，一年内上演211场，票房收入达到1121万元。经典木偶大戏《皇帝的新装》、《拇指姑娘和青蛙王子》在北京和全国各地演出500余场。课本木偶戏《东郭先生》、《小羊过河》使传统木偶艺术焕发了青春。双语魔幻木偶戏《三只小猪》、《小红帽》、《万圣节的故事》为儿童提供了既可以看演出，还可以学英语的文化大餐。　　公司核心项目“木偶城堡”将在全国开展连锁经营，形成“演出、影视、出版、饮食、网络、玩具、娱乐”产业化经营。实现“立足北京、辐射全国、跨区域战略发展”的目标，为“传承木偶艺术事业、发展儿童文化创意产业”探索成功之路。　　由此可见，中国木偶剧院已经超越单纯的木偶演艺层面，促成不同行业、不同领域的重组与合作，使得单纯的木偶演出向综合的儿童文化娱乐业发展。　　基于文化创意产业具有高知识性这一特征。文化创意产业与信息技术、传播技术和自动化技术等的广泛应用密切相关，呈现出高知识性、智能化的特征。按照科学规划、统一部署的原则，公司对原木偶剧院进行了结构检测，实施加固48处，达到防8级地震的要求；将废弃的空调机房改造成儿童乐园；对外立面改造施工增加轻体造型8处，安装夜间灯光系统；改造花果山水吧；同时改造了各具特色的花果山主题剧场、经典小铃铛剧场和双语酷宝宝剧场，突显儿童文化项目特色；三个剧场可以演戏还可以放电影，除了演出自有的品牌剧目外，还有其他院团的驻场演出。其中的大剧场经常在一天中换演木偶剧、杂技、电影等几个完全不同的节目，可谓一年365天不停歇地运转。　　动画电影和电视剧《喜羊羊与灰太郎》在全国走红之后，公司马上与广东公司签署合作协议，拿到动漫人偶舞台剧《喜羊羊与灰太郎之记忆大盗》在长江以北三年的独家演出权。把中国原创卡通形象第一次以产业链的形式推向市场。公司还引进外籍演员加盟课本剧的创作和演出，让孩子们边看演出边学英语，受到家长和师生的广泛欢迎。　　通过实践我们发现，文化创意产业处于产业价值链的高端环节，是一种高附加值的产业。文化创意产品价值中，科技和文化的附加值比例明显高于单纯的物业产品和物业服务。　　中国木偶剧院改制当年国家股本就获得分红634万元，这是自1995年木偶剧院建团以来国有资产首次实现分红，在公司取得良好经济效益的同时，员工也得到了实惠，工资及福利比改制前增长40.8%。2008年实现主营收入2241.62万元（不含财政补贴收入）,比改制前增长315%。　　把精神文化产品转化为财富和利润是一个十分艰巨复杂的过程，转企改制是基础，观念的转变是关键，但转变百年观念是一个长期的任务。我们必须要有高度的政治意识、大局意识，市场敏感性和不屈不挠的创新精神。所以，培养一支既有战略眼光又有求实作风；既有艺术创造力又有市场开发力；既有审美情趣又有贴近儿童贴近实际的意识；既有忧患意识又有自信心的艺术创作和经营管理团队。　　内部管理上，我们提出有效的激励机制：建章立制，用企业文化凝聚队伍。改制当月，新公司与原剧院116名员工签署聘用合同，没有一名演职员离开。根据发展和经营需要，公司又从艺术院校招聘30名青年演员充实到一线队伍中。目前公司员工已达到156人。　　文化创意产业是创造力、智力所带来的财产，是技术、经济、文化的交融，是在时代的政治，文化，经济背景下诞生的。文化创意产业中包涵的是创造力，文化底蕴，知识产权。它是一种高风险，高附加值，资源节约生态型产业。物业管理和文化创意产业的有机融合，会产生良好的社会效益和经济效益，可以使物业管理由服务层面上升到经营层面，进而向四面八方延展。　　作者系北京永庄投资管理有限公司董事长
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&/b2b/szxzl/news/itemid-1578169.html一、国外旧改成功案例分析
1.美国纽约SOHO区：旧工厂变身时尚街区
类别：改造街区
位置：美国纽约
特色：通过功能布局的整合，打成综合性的时尚街区
SOHO是英语单词South OfHouston的缩写，指的是处于纽约下城Houston街。
1850年的SOHO地区建起了大批铁铸的厂房，成为国际知名品牌的加工厂和艺术展览区。60年代，一些主要由画家和雕塑家组成的艺术家陆续搬进SOHO区，把这些空置的工厂变成工作室。到70年代，政府将这个地区划分成居住区并加以保护，一些商家和有经济实力的画廊也相继进入，使SOHO发展成集居住、商业和艺术为一身的一个完善的社区，被誉为“艺术家的天堂”。
今天的SOHO它是商业和艺术充分融合的区域，是富有个性的、有着深刻文化内涵的商业区，是时尚的代名词。
2.1967年美国旧金山吉拉德里广场
类别：工厂改造
位置：美国加州旧金山渔人码头
特色：全美第一座工厂改造的露天购物中心
1864年，这里叫做毛线磨坊(Woolen Mill);1893年，意大利移民吉拉德里(DomingoGhirardeli)以细火慢熬生产的意大利巧克力，推出后大受欢迎，便买下这栋大楼作为工厂;1964年，已经废弃的巧克力厂、毛纺厂等旧建筑被改建为商店及餐饮设施，成为全美第一座工厂转型的露天购物中心，并改名为“吉拉德里广场”。
而到了上世纪70年代，旧工厂改造风潮进入了延展期。随着工业文明的衰落，越来越多的旧工厂改造在政府的主导下进行功能上的再生;同时，日本也紧跟欧美部分加入了经济转型和旧厂房改造之列，其代表项目是1974的仓敷阿依比广场项目。
3.1974年日本仓敷阿依比广场(仓敷常春藤广场)
项目：将一栋19世纪的纺织厂厂房改建成观光旅馆，通过巧妙的保留红砖外墙的观光及街区原貌，是现代人依然能体验旧时的风光，这个改造获得日本建筑界的最高奖――建筑师学会奖。
类别：工厂改造旅馆
位置：日本仓敷冈山县
特色：保留红砖外墙的观光及街区原貌，观光旅馆
仓敷常春藤广场由明治时期建成的仓敷纺织厂改建而成，红砖上攀爬着绿意盎然的常春藤，极富特色。其多功能厅“Floral court”的装饰和墙面皆花意盎然，由建于大正初期(19世纪初)的工厂讲堂改造而成。宽广的酒店庭院内，建筑与空间洋溢着明治、大正时期的浪漫氛围，新与旧完美融合，并设有休憩广场、文化设施、手工坊，是追求文化内涵与舒适体验的各年龄层宾客的绝佳选择。
4.法国巴黎奥赛艺术博物馆
类别：车站改造
位置：法国巴黎
特色：由火车站改造、巴黎三大艺术宝库之一
法国塞纳河左岸的一座废弃的火车站，在政府的主导下改建成拥有4000多建绘画、雕塑及家具成列，面积超过4.5万方的巴黎三大艺术宝库之一。
法国塞纳河左岸的一奥赛火车站，由于站台过短无法满足新型火车的需求，在1939年后逐渐被铁路联营公司废弃。
1977年，吉斯卡尔.德斯坦总统决定实施蓬皮杜总统曾提出的方案，将旧火车站改造为博物馆，改造工程从1983年开始，一千名工人用了3的时间完成。废弃火车站成了拥有4000多建绘画、雕塑及家具成列，面积超过4.5万方的巴黎三大艺术宝库之一。
二、旧工厂改造的价值探索
相对于世界的进程步伐，中国的旧工厂改造始于上世纪末本世纪初。尽管起步较欧美要晚得多，然而发展的速度则要快得多，短短二十年的时间已经进入到第4阶段。这固然因为中国的工业起步本身较晚有关，也与城市转型的速度有关。自上海、北京、广州、深圳四个领跑城市率先开始了城市的转型，同时也启动和改造了一批具有历史意义的旧工厂改造项目，如上海的M50、8号桥，北京798，深圳华侨城OCT等(图示5-从左到右依次排列)。近5年来，更多的城市出现退二进三以及对城中村的改造，使旧工厂改造迅速从一线城市向二三线城市扩展。
上海的M50、8号桥、北京798、深圳华侨城OCT
纵观旧工厂改造的发展历程，我们不难发现城市经济结构的变化、产业升级调整，加上政府的指引及相关政策的推出是这股热潮的核心动因。然而，各地老厂房改造实践中难言成功的现状中，旧工厂改造对于一个城市发展的价值何在呢?
从经济成本角度考量，城市版图在不断地扩大，那些曾经的旧工厂所占土地现今则是城市中心区域寸土寸金的资源。以上海为例，最初2005年的18个创意产业园中有16个是旧工厂改造项目，分布于静安区、卢湾区、黄埔区、长宁区等城市中心区域。因此，区位优势是其经济价值的首要体现。
其次，从成本角度而言，对旧厂房的改造其成本相对低于重新建造的成本投入，如大跨型厂房的改建成本一般会控制在总造价的10-20%。
再次，旧厂房大空间、高楼层的物业条件，以及大面积、多建筑物构成的规模效应，能为项目功能重新定位提供多元组合空间，甚至衍生出全新的产品，以满足个性化的需求，从而进一步挖掘其商业价值，甚至开创新的生活理念，SOHO、LOFT等产品的诞生就是最好的证明。
而在环境方面，现有的旧工厂大多产能落后、设备陈旧、缺乏充分的环保手段，其对环境的污染和城市的破坏也是促使其变迁或消亡的原因之一。同时，推倒重建会造成的不同程度的环境破坏和大量材料资源的消耗。环境本身就是一种资源，而保护和循环利用旧工厂也是对城市环境资源的保护行为。
三、能做什么?旧工厂改造定位指引
我们在来看下国内案例：
北京尚8文化创意产业园
上海红坊创意区
上海田子坊
深圳创意之都
从这些地区的成功案例来看，旧工厂的改造已经不仅仅拘泥于艺术、创意这样的产业，更多的是注入了商业的元素。购物、餐饮、娱乐等商业相融相生极大丰富了改造项目的城市功能，而多元化的组合也进一步提升了改造项目在城市中的存在感，推动产业的进一步发展。这种BTB+BTC的联动模式值得大多旧工厂改造项目借鉴。
这其中，商业如何取得成功是诸多改造项目面临的最困难的问题。目前国内的改造项目更多是以产业为主的BTB单核驱动，不过相信随着越来越多的旧工厂进入到这个领域，将形成具备中国特色的BTB+BTC双轮驱动模式。
来源：网络研究
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