课程类别：&&&&&&&&&&&&
、、、、、、、、、、、、、
、、、、、、、、、、、
、、、、、、、、、、、、、、
、、、、、、、、、、、
、、、、、、、、、、、、
、、、、、、、、、、、、
首页 → 公开课程 → 财务管理
营改增形势下房地产开发企业“重特事项”的会计核算与税务处理专题班
授课专家：王老师
开课时间：
结束时间：
课　　时：2天
地　　点：苏州
费　　用：￥2980
各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。
营改增形势下房地产开发企业&重特事项&的会计核算与税务处理专题班
‖日&5日‖&‖苏州‖&‖主 讲：王老师‖
‖专题背景‖
全面取消营业税，改征增值税将是我国流转税制最为猛烈、重大的一次改革。房地产业、建筑业将施行的&营改增&坊间猜想不断，&营改增&既近且远，这两个行业营改增将对地方财政收入的获取方式是一大挑战。&营改增&之后仅仅是税率的变化吗？是可以让房地产企业达到减轻税负还是继续加大税负？房地产企业又该如何应对即将到来的增值税改革，抓住营改增的重要机遇并采取有效措施防控企业可能面临的涉税风险呢？
房地产企业税收处理与其它行业相比，有明显的特殊性，加之该行业税收政策复杂难以掌握，在开发全程各阶段又有很大区别，我公司特举办&营改增形势下房地产开发重特事项的会计核算与税务处理&专题讲座，本讲座以营改增政策为背景，以房地产企业特殊经济行为涉税疑难问题（营业税纳税时点、收入的税会差异、甲供材、售楼处、精装修、车位、成本的分摊、融资等）为主线，通过身边日常的案例重点解析房企&重特事项&的稽查应对思路，用最短的时间，让我们房地产企业财务人员掌握房地产企业的项目开发疑难问题及营改增基本原理，全面控制其中的风险，并有效开展纳税筹划，为您企业争取最大化的利益！
& 本课程，让&税收政策&密切结合经济业务，全面解析企业运营中的税收政策差异，将税务风险消除在萌芽状态，做到事先筹划，并深度解析新旧税收政策衔接运用，深度解析，手传心授，一课在手，让您知己知彼，税收无忧！
‖主讲内容‖&
第一部分：营改增政策应对以及前景预测
1．营改增背景分析以及时间安排
2．房地产企业可能涉及到增值税税率或征收率？
3．营改增对房地产业售价及净利润有何影响？
4．房地产企业哪些发票可以抵扣？注意什么问题？
5．混业经营需要注意什么问题？
6．甲供材业务在营改增面前的优劣分析
7．纳税义务发生时间的差异分析
8．招拍挂拿地营改增之后的风险分析
9．&拆一还一&以及&红线外&的支出是否有进项可以抵扣？
10．&甲供材&营改增之后对房地产企业是忧是喜？
11．营改增之后房地产企业&存货&是否抵扣？
第二部分：房地产企业特殊事项稽查防范
一：营业税相关疑难问题
1．诚意金、定金是否缴纳营业税？营业税纳税义务发生时间是如何规定的？如何界定和理解&销售合同&？
2．您觉得资产负债应交税费期末余额是红字是否合适？收到诚意金（或定金）如何做账务处理？和收入的关系如何协调？
3．企业收到违约金和支付违约金的税收待遇有何不同？
二：会计收入所得税计税收入的差异暨申报表的填报
1．在开发流程的整个过程中，会计在哪个节点确认收入？税收又是如何规定的？二者的为什么会有如此差异？
2．如何让理解&完工&的标准？&未完工&取得的收入如何进行账务处理？又如何在季度申报表和年度申报表反映？
3．预交的营业税等税金是否可以在税前扣除？
4．&完工&开发产品如何确认计税收入？计税收入的金额和会计收入、计征营业税的计税依据有什么关系？
5．如何确认计税成本？计税成本的有哪些部分构成？计税成本的有哪些要求？
6．在所得税处理的不同阶段，您是如何进行所得税税金的账务处理？
三：车位、精装修、售楼部暨成本分摊
1．成本分摊的方法有哪些？不同的成本对象如何采取&合理&的分摊方法？
2．什么是装修？销售精装房的利与弊是哪些？
3．什么是软装？什么是硬装？二者的税收待遇是否相同？
4．不同形式的售楼部如何进行会计处理？如何归集发生的成本费用？税收对此又是如何规定的？如何协调可以减轻税负？
5．售楼部是否缴纳房产税？ 物业用房是否会产生房产税？
四：企业融资的困惑
1．企业直接向金融机构借款和委托借款的税收待遇有什么差别？委托贷款的凭证如何入账？
2．&明股实债&税收如何界定？如何扣除相关的融资成本？
3．什么是&统借统还&？统借统还的利息如何在所得税、土地增值税扣除？凭证如何处理？
4．&转贷&的骗局如何处理？和&委托贷款&有什么差异？
5．向股东的借款需要注意哪些问题？向非股东（自然人）的借款又需要注意哪些问题？没有利息费用如何处理？
6．财务顾问费（咨询费）、罚息等归集哪个科目？税收待遇有什么不同？
五：甲供材
1．如何划分材料和设备？二者的税收待遇有什么不同？
2．&甲供材&业务双方如何进行会计处理？
3．&甲供材&业务如何开具发票？如何索取发票？
4．装饰劳务和&甲供材&税收处理有什么差异？
六：收入的确认与风险控制
1．&买一送一&如何进行税收处理？买房送家电，买房送面积，买房送物业，买房送车位（有产权、无产权），买房送旅游，买房抽大奖等。业主接受赠送的家电（面积、车位等）是否涉及个人所得税的风险？
2．以老带新的税收风险如何控制？抵券销售形式下如何确认收入？
3．&假按揭&&零首付&的区别是什么？二者的税收风险有何不同？
4．销售价格明显偏低如何确认计税依据？如何解释属于自己的&正当理由&
5．&拆迁还建&（拆一还一）建造模式下，如何确认会计收入？营业税、企业所得税、土地增值税的计税收入如何确认？契税的计税依据是什么？
6．房企代相关部门收取业主的费用存在什么税收风险？如何规避？
7．如何界定合作建房？出资方、出地方不同的合作模式如何界定税收经济业务？如何计税？
七：成本的确认与风险控制
1．股权收购的风险是什么？是否涉及土地增值税？股权收购之后如何确认土地成本？
2．&以房换地&&以地换房&如何确认成本？如何确认营业税的计税依据？
3．购买烂尾楼后续建造销售的，如何确认扣除项目？计算土地增值税是否适用加计扣除20%？
4．土地返还款如何进行税收处理？本课程将针对不同形式的返还款与不同的会计处理来综合分析税收问题，让您不再困惑。
5．城镇土地使用税的开始时点与终止时点如何确认？如何计算？
6．业务招待费、会议费、差旅费如何确认？私车公用的税收问题如何应对？
第三部分：专家现场预留时间与学员互动交流、答疑解惑。&
王老师：会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。
报名咨询热线
& 上海电话：021-872644 &&&&&&&传真：021-
& 深圳电话：3 &&& && 传真：5
一六八培训网3种报名方式
1.在线报名 2.下载报名表传真报名 3.拨打热线电话报名&
您还可以填写完毕请传真至：021- 或 将报名表发邮件到
温馨提示：请填写完整电子邮件地址，以便定期接收我们的培训相关资讯
公开课程搜索
推荐公开课
国际贸易离岸业务操作技巧
华为项目管理工具与模板运用
新任经理全面管理技能提升训练
销售数据分析--用数字说话
外销团队建设与管理暨外销人员的考评与激励
采购流程优化及供应商评估与管理
生产计划与物料控制PMC实务
降低采购成本及供应商谈判技巧
出口营销及有效获取、留住订单技巧训练高级研修班
高效仓储管理与工厂物料配送
最新公开课
APQP+PPAP培训
金牌面试官--高效招聘与精准面试法
新《劳动合同法》、《社会保险法》、《工伤保险条例》实操应对策略
案例分析与EMC设计
从技术走向管理――研发经理的领导力与执行力
研发质量管理――保证产品质量的6个根基
从技术走向管理――研发经理的领导力与执行力
成功的产品经理――产品经理的野蛮成长
研发人员的考核与激励
5S与可视化工厂实战训练
全国统一客服热线：400-x24小时服务，接受咨询和报名）&&& 客服邮箱： E-mail:（请将#改为@）
上海电话：021-&&&&　　广东电话：3&&&
版权所有 深圳市诺思凯企业管理咨询有限公司 Copyright 2001- All Rights Reserved
版权所有&&&深圳市诺思凯企业管理咨询有限公司 一六八培训网&&&&技术支持：&企业将土地使用权归还政府的税务与会计处理
&不动产分期抵扣会计处理有新变化
&增值税简易征收最新处理方法
&营改增后，纳税人留抵税额如何处理？
&餐饮业以服务换取固定资产，营改增前后流转环节税费有何变化？
&支付境外费用少“证”税务处理“变脸”
&企业将土地使用权归还政府的税务与会计处理
&营改增后，出租不动产租金的涉税处理
&不动产分期抵扣会计处理有新变化
&税务稽查中如何运用现金流
&增值税简易征收最新处理方法
&营改增后，纳税人留抵税额如何处理？您的位置： >
建筑企业营改增后的10种节税发票开具技巧
来源:中国会计网
　　（一）建筑企业收取业主违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金的发票开具技巧1、之前的开票技巧
　　建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据的规定，是一种价外费用，必须向房地产公司开具建安发票。
　　《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第五条规定：& 人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用 .&《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（部 国家总局第52号令）第十三条规定：& 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。&同时，《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件还规定：&单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。&根据以上规定，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，是一种价外费用，必须向房地产公司开具建安发票。
　　2、营改增之后的开票技巧
　　营改增之后，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，也是一种价外费用，必须向房地产公司开具专用发票。
　　（二）业主扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用的发票开具技巧1、营改增之前的开票技巧
　　《国家税务总局关于清算有关问题的通知》（国税函[号）第二条规定：&房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第52号令）第十六条的规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
　　基于以上法律政策分析，房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用时，建筑企业必须将质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用一起开建安发票给房地产公司开发票。
　　2、营改增之后的开票技巧
　　营改增之后，由于质量保证金和建筑企业施工所用的水电费是一部分，所以，房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用时，建筑企业必须将质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用一起开增值税专用发票给房地产公司；如果业主是非房地产企业，则必须向非房地产企业开增值税普通发票。
　　（三）施工企业与业主已经办理工程进度结算未收到的结算工程款的发票开具技巧1、如果施工企业与业主已经办理工程进度结算未收到的结算工程款，在工程结算书中明确了未来收款的时间，则等待到今后收到工程款时，给业主开增值税专用发票，只针对已经收到的工程款部分开给业主。
　　2、如果施工企业与业主已经办理工程进度结算未收到的结算工程款，在工程结算书中没有明确未来收款的时间，则给业主开全额结算款的增值税专用发票。
　　（四）施工企业接受劳务派遣公司派遣劳务人员的发票开具技巧劳务派遣企业向施工企业收取的全部价款，应全额开具发票，支付给被派遣劳动者的工资、社会保险费和住房公积金，应在同一张增值税发票中分别注明，而且在劳务派遣企业向施工企业签订的劳务派遣协议书中也必须分别注明：支付给被派遣劳动者的工资、社会保险费和住房公积金。
　　（五）建筑施工企业租用机械设备的发票开具技巧1、建筑 公司向工程租赁公司（一般纳税人）租赁建筑设备，则租赁公司给建筑公司开17%的增值税专用发票。
　　2、建筑 公司向工程租赁公司（小规模纳税人）租赁建筑设备，则租赁公司给建筑公司开1增值税普通发票。
　　3、建筑 公司向个人租赁建筑设备，则个人到税务主管当局代开增值税专用发票，建筑公司抵扣3%的税率。
　　（六）营改增后，沙石料的发票开具技巧
　　营改增后，沙石料很难获得发票，则必须要到当地税务主管当局代开增值税专用发票，建筑公司可以抵扣3%的进项税金，否则不可以抵扣进项税金和不可以在前进行扣除。
　　当然建筑施工企业可以到一般纳税人资格的沙石厂采购沙石料，则可以获得17%的增值税抵扣。
　　（七）建筑企业售后回租中的发票开具技巧
　　根据财税[号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，试点纳税人提供性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
　　融资性售后回租服务中向承租方收取的有形动产价款本金，以承租方开具的发票为合法有效凭证。
　　《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）第一条规定：&根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。&（八）项目经理负责制下的发票开具技巧
　　营改增之前，不少建筑施工企业实行项目经理负责制，其发票开具往往是由项目经理自己采购建筑材料，材料款由项目经理支付给材料供应商，然后项目经理凭材料供应商开具以施工企业为抬头的普通材料发票回施工企业财务部门进行。
　　营改增后，如果还是按照以上方法开具增值税发票 ，则会存在很大的税收风险， 具体如下：第一，项目经理支付材料采购款，索取增值税专用发票来财务报销，犯了&票款不一致&和&三流统一&的 错误，依据国税发「号）第一条第（三）项规定，不可以抵扣进项税金。
　　第二，由于采购 、货款支付和索取供应商发票缺乏制衡机制，很容易出现项目经理用钱购买发票或向供应支付税点多索取发票回财务部套现，从而犯虚开增值税专用发票罪。
　　因此，必须采取以下对策： 项目部材料采购与货款支付相分离，项目部材料采购合同必须由公司法律部门进行审查签订，经相关负责领导审核签字后，交财务部依照采购合同付款给供应商。
　　（九）给业主是非房地产公司的开具发票技巧
　　依照增值税法和国税法[号文件的规定，不动产或建筑物的进项税金不可以抵扣进项税金。基于此规定，如果业主是非房地产公司，例如，是工业企业、 城市开发公司，政府机关和事业单位，建筑企业为以上业主施工完毕，工程结算，收取工程款时，不可以开具增值税专用发票，只能开具普通增值税发票。如果业主是房地产公司，则可以开具增值税专用发票。
　　（十）总分包工程中的发票开具技巧
　　1、四类分包人的发票开具技巧
　　（1）分包人如果是一般纳税人，则分包人向总包开具建筑业增值专用发票，总包可以抵扣进项税；（2）如果分包人是小规模纳税人，则分包人向总包只能开具建筑业增值普通发票，总包不可以抵扣进项税。
　　（3）如果分包人是个人，只能到当地税务部门代开增值税专用发票，总包只能抵扣3%；（4）如果分包人是被挂靠的一般纳税人， 则总包应向被挂靠方支付工程结算款并向挂靠方索取建筑业增值专用发票。
　　2、总包人向分包人收取配合费或协调费的发票开具技巧由于总包人向分包人收取配合费或协调费是基于总包向分包人提供服务而收取的，营改增前必须向分包人开具服务业的营业税发票，营改增后必须向分包人开具现代服务业的增值税专用发票（如果分包人是一般纳税人）或现代服务业的增值税专用发票（如果分包人是小规模纳税人）。
　　3、总分包人间违约金和罚款的发票开具技巧
　　（1）总包收取分包人的违约金，则向分包人开具零税率的增值税普通发票；（2）分包收取总包人的违约金，则必须向总包人开具增值税专用发票，总包人可以抵扣进项税金。
　　（3）总包从支付给分包人的工程结算款中扣下分包人应承担的罚款，则向分包人开具零税率的增值税普通发票。
[责任编辑：编辑组]
增值税筹划延伸阅读
增值税筹划推荐阅读
增值税筹划热点文章
中国会计社区 | 版块推荐
服务中国会计行业 广告合作:010-
E-mail:.cn
Copyright &建筑企业“营改增”后的10种节税发票开具技巧（上）
作者：肖太寿
来源：财会信报
点击排行榜你当前的位置： >
“房地产业营改增应对与会计核算中的纳税处理和风险规避专题”
原价：￥2880
会员价：￥2880
·联系 ，近期开课时第一时间通知您
开课时间：
培训讲师：陈老师
开课地区：四川省 成都市
服务优势：价格最低，便捷报名
满意指数：★★★★★
参加本次培训，可获得
&&&&【主讲专家】陈：著名税务专家，中国注册税务师、注册会计师，曾为国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网络评价其为&十大税收策划专家&；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。
>>如果您喜欢本课程，请分享给您的朋友：
&复制课程地址
在线咨询开课详情
专业顾问答疑、找课
确认报名支付款项
课前提醒参加培训
顾问回访赠送积分
我们的优势
在培训热线报名可享受
赠送1元兑1分会员积分（兑换培训课程或丰厚礼品）
一对一专业培训顾问服务
获取低折扣企业公开课程及免费试听名额
获取每周最新培训行业资讯速递
免费成为px33培训俱乐部会员，并可免费参加俱乐部所有活动
公开课程分类
中国培训热线，专注于与，中国最具价值培训资讯平台。
Copyright 2006 -
All Rights Reserved.