物管业主矛盾偶现彩生活并购的悲与喜
上市刚满半年的（1778.HK）在扩张上似乎越走越快。春节前夕，集团有限公司及其上市附属公司彩生活服务集团有限公司联合宣布，彩生活以总金额3.3亿元人民币，收购深圳市开元国际物业管理有限公司100%的权益。有别于传统物业龙头依附于开发商的成长模式，母公司实力有限的情况下，彩生活更倾向于走收购这条老路。但一系列突破传统的收购，让彩生活在部分地区遭遇了“维权”压力。与此同时，由于房地产利润下滑，地产龙头纷纷将物业视作下一个“蓝海”，万科、保利等大型开发商都开始瞄准社区服务。前有模式压力，后有庞然巨兽。彩生活如何突破？微利行业的收购据彩生活提供的资料显示，被收购的开元国际主要从事物业管理服务，拥有深圳市开元科创楼宇科技有限公司100%股权、北京中海外物业管理有限公司100%股权、杭州坤元物业服务有限公司100%股权、南京瑞泰物业管理有限责任公司51%股权。是次收购涉及超过130个物业管理项目，业务覆盖北京、深圳、上海等十多个城市，是迄今为止国内物业管理行业出现的规模最大的一宗并购案例。对此，彩生活董事局主席潘军站出来表态称：“开元国际为国内高端小区管理的佼佼者，此次收购并非大鱼吃小鱼式的企业吞并，而是要通过资源整合和优势互补，激活更多小区价值，进一步提升彩生活在中国小区服务行业的龙头地位。”与此同时，另一位彩生活的内部人士亦对《中国经营报》记者透露称：“这次收购并非短期内促成，公司内部本着优势互补的角度出发。因为开元国际在传统物业管理上经验很足，而彩生活则更擅长打造高科技平台。”但在市场眼中，这笔收购更接近行业的并购、调整。“一般的公司中，人力成本占总成本比例达到40%以上，近几年受人工成本上升影响，物业管理行业盈利能力逐步下降。”另有市场人士如此分析称。在众人眼中，物业管理一直属于微利行业，不仅无利可图，亏本亦是情理之中。有数据显示，传统住宅物业管理的利润率在5%～6%，如果一个物业企业管理得好，利润可以达到8%。目前全国物业管理公司TOP20中，有12家均依附于开发商的自有物业，并不完全以盈利为目的，物管公司中有95%都处于亏损状态，而百强企业的平均净利润率也仅8%。“当前阶段，物业管理在地产价值链中的作用在于提升开发销售阶段的品牌溢价，处于依附状态，若单独核算，会看到有大量亏损现象。”前述市场人士如此分析称，“但这也相应给规模化、低成本的物业管理公司带来整合的机会。”并购扩张的模式值得一提的是，类似开元国际这样的收购扩张并非彩生活的第一宗，上市刚满半年的彩生活已完成多起物业并购。据彩生活的招股书显示，年，该公司累计出资5046万元，收购惠州友邻物业、深圳罗伯特管家等11个物业公司，总计项目135个、1537万平方米。其中，仅在2013年，彩生活就以股权收购的方式兼并了南京锦江、慧韬、名城、安居等南京多家物业服务公司。收购之后，彩生活相当于在南京实现了对这些公司旗下至少三十家以上住宅小区的入驻控制。随后，日，潘军成功将彩生活分拆上市，市值超过母公司花样年，这显然还未能满足潘军。事后潘军在接受媒体专访时坦承：“我的梦想是成为全球最大的物业公司，相信这个梦不会太远，一两年就可以实现。在未来不仅是在中国发展，还准备走向亚洲、走向国际化。”也正是在这样的想法指引之下，2014年11月彩生活再次宣布购入3.4万股SteadlinkAsset普通股，总代价为109.2万新加坡元(约662.23万港元)。资料显示，teadlinkAsset是一家于日在新加坡注册成立的公司，主要在新加坡从事物业管理。彼时，彩生活如是称：“该收购使集团取得海外物业管理的经验，扩大其线上服务平台，及为集团的未来扩展吸引更多物业管理人才。”“我们还是认为，这三年的主要精力是放在跑马圈地、扩张规模、提高市场份额上。目前，管理服务面积增幅将近7000多万平米，这将是驱动增长非常重要的原因。”彩生活唐学斌说。快速地跑马圈地让彩生活的业绩报表相较于其他物业公司好看许多。2014年上半年，彩生活实现营业收入约人民币1.63亿元，同比增长49%；权益拥有人应占利润约6200万元，同比增长206.9%。截至曰，彩生活的社区服务业务已经进入全国100多个城市的250万个家庭，服务约700万人口，拓展和管理服务的物业面积总规模超过2.1亿平方米。这意味着彩生活服务管理的物业面积较2013年年底的9100万平方米增加逾一倍。据彩生活方面透露，该公司还计划在未来三年签约管理面积每年将以超过50%以上的速度增长，三年后服务家庭数由200万个左右增长至超过500万个，服务人口达1500万。扩张的悲与喜不论何时，过快的扩张速度总是让人担忧，就算被称为“蓝海”的物业管理也不例外。兴证香港近期的一篇研究报告指出，由于近三年公司处于快速扩张期，彩生活将有约50%的签约在管建筑面积并未贡献业绩。与此同时，彩生活相应管理费用率将在近三年逐步上升，而伴随着集团收购规模的扩大，预计彩生活的坏债率将进一步上升。数据显示，在彩生活上半年的“大收购”行动中，目前有1.36亿平方米产生效应。剩下的管理签约以后进入收费期有时间差，不同项目时间长短不一，正常为3个月，长的则为1~2年。除了快速扩张带来的财务问题外，彩生活也要开始考虑拓宽日后的规模扩大的渠道。目前，物管公司拓展规模主要为自建物业以及外延收购扩张。截至日止12个月，彩生活母公司花样年累计销售额为约102.14亿元，相应已售建筑面积为138.01万平方米。显然，由于母公司花样年规模一般、自有物业有限，彩生活达到潘军口中的“全球最大的物业公司”预计还要不断继续跑马圈地。“外延扩张在总量不变的背景下难度会逐渐加大，野蛮增长最终会增速回落。数据亦显示，2008年以来，国内物管公司依靠新增物业面积带来的营收增长贡献达到了77%，仅有23%来自于内生增长的提升。”前述市场人士进一步分析称。与此同时，正在扩张路上疾驰的彩生活，还将面临物业管理由“蓝海”变成“红海”之势。据不完全统计，万科累计已销售住房面积7680万方，对应单位面积物管费仅1.6元/平方米·月，而其他房企在遭遇房地产毛利下降之后也纷纷将下一个增长点投向自由的物业管理。业主维权？如果说，扩张带来的诸多问题可能还需要一定时日才会显现，目前彩生活却已经面临着运营模式上的考验。在潘军的设想中，传统的物业管理是依靠大量的低价的劳动力，去从事非常简单的诸如安全管理、清洁、保洁、园林绿化等等服务。而彩生活采用的是机械化、信息化、自动化设备和仪器来确保社区的安全和物业服务效率的提升。因此，施行轻资产管理方式的彩生活的人力资源成本较其他物管公司少之又少。查阅资料发现，2009年至2012年，彩生活所管理的每百万平方米管理建筑面积的平均雇员人数逐年下降。其中，2012年年末每百万平方米管理建筑面积的平均雇员人数为142名，少于同日百强物业管理公司每百万平方米管理建筑面积的平均雇员人数224名。到了日，彩生活所管理的每百万平方米合约管理建筑面积的平均雇员人数进一步下降为121名。以往侵蚀物管公司利润的人力成本，成为彩生活毛利率贡献的一大助力。2014年上半年，彩生活收入同比增长49%至1.63亿元人民币，毛利率同比增长12.1个百分点至66.1%，归属股东净利同比增长超过两倍，达6200万元人民币。
但同时也正是由于服务人员的减少，后期接地气的服务并未跟进，彩生活曾遭遇不少业主维权。2014年年中，南京江宁翠屏清华园等多位业主曾拉起横幅，声讨物管公司彩生活的不负责。2013年，彩生活曾收购江宁翠屏清华园的物管公司——南京锦江物业有限公司，彩生活进入南京江宁翠屏清华园。其后，因服务人员减少等原因，最终导致小区内绿化毁损、治安事件频发、小区景观日趋破败、公共收益“不翼而飞”。同样的现象在南京江宁区的瑞景文华，建邺区的兴园嘉园，白下区的澳丽嘉园、紫金明珠，栖霞区的鸿运嘉园上演。从现有案例看，类似的纠纷主要都集中在南京周边，这究竟是快速扩张后的消化整理“不及时”，还是彩生活的发展路径出现漏洞？有待进一步观察。
本文来源：中国经营报
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈武汉万达遭业主维权:集团派高层调查&物业清理现场
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原标题：武汉万达遭业主维权:集团派高层调查 物业清理现场
　　上百辆百万级豪车张贴标语招摇过市，武汉万达公馆业主用这种方式为自己的维权造势，赚足了眼球，也成功引来各方关注。
　　集团高层赴武汉
　　央广网财经获悉，万达集团已派出高层到达武汉了解相关情况，但未与业主见面。一位参与维权的业主对央广网财经表示：“集团来人，物业请了几十个工人，突击搞了两天卫生，把车库全部都洗了，外围广场都洗了，做了很多表面功夫，有领导视察的时候，保安就会白手套工装很整齐的在花园里迎接，这是业主从来没享受到的待遇。”集团领导视察工作被安排在了早上8点，业主认为，这是有意避开业主，这种解决问题的方式是没有诚意的，武汉区域还想把事情按下来，不想正面的面对问题。
　　武汉万达公馆开发商，武汉武昌万达公司相关人士今天在接受记者采访时表示：“领导已经走了，名字保密”。其他相关问题，对方以无权接受采访为由拒绝回答。
　　土豪“斗地主”
　　据公开资料，武汉万达公馆位于武昌积玉桥和平大道与临江大道之间，定位高端豪宅，所有户型尽揽滨江风景。主推240-340平米精装豪宅，一套万达公馆的商品房，最低价位也在400万元以上，物业费高达4.5元/平米。可以说是武汉最贵楼盘之一。
　　7月26日，网友在微博上曝出武汉万达公馆遭遇维权事件，引来大家关注。网贴称“最贵楼盘，稀烂的物业质量让土豪业主们愤怒了”。 近百辆路虎、保时捷、宝马、奔驰等豪车一字排开，把武汉万达广场堵的水泄不通，每辆车都贴着“万达欺诈”等维权标语。
　　维权导火索是电梯存在安全隐患未得到物业方及时处理。上述业主在接受经济之声采访时称，电梯经常坏经常维修，万达方面未找到根本原因，业主无意间发现电梯井常年积水，而且电梯顶设备间也没做防水处理，业主多次交涉未能解决。她表示：“这就让我们很恼火，人命关天的事他们的态度居然很敷衍。”除此之外，业主还反应了一些关于房屋质量、装修质量的问题，并要求尽快采取整改措施。
　　维权当天，业主与万达方面进行了沟通。“结果不是很理想”，该业主表示：“最终方案没有敲定，纸面上的具体文字方案也没有出来。”双方约定本周三（8月6日）下午再次碰面。
　　央广网财经致电武汉万达公馆物业管理方，大连万达物业武汉分公司表示正在解决、协调、整改的过程中，但对方并未透露具体细节。记者辗转致电万达集团相关负责人，但电话始终无人接听。
　　“我们真心希望能通过整改解决问题，如果整改不到位，业主将通过法律手段维护自身的权益。”业主表示。
　　法律维权没那么难
　　北京潮阳律师事务所律师郑传锴表示，买到正规商品房的业主，在交房时都会收到一个质量保证书，证明合同义务中要履行怎样的质保责任，在质保期间按照质量保证书来主张自己的权利。如果超出质保期，业主需要证明房屋质量确实存在问题，这需要委托专业的鉴定机构进行鉴定，鉴定需要在提起诉讼之后进行，之前进行委托，法院在裁判过程当中是不能作为备案依据的。
　　业主和开发商打官司并没有想象中那么难。消费者只要是质证合法有效，要求的不是非常的高，仅仅是主张房屋存在质量问题，需要修缮要求一定补偿，通常是可以解决的。有些消费者主张开发商存在欺诈要求赔偿双倍，那可能会有难度。
(责编：孙红丽、唐k)
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南京万达华府近日上演业主与彩生活物业反复争夺小区物业用房的大戏，彩生活纠集的人群中还参杂混混，业主为保卫家园防止黑物业反扑，成立自卫队，购买头盔、盾牌、防刺服，请来专用安保公司，宣布临时自治。
小区与慧涛物业合同1年半前到期，后彩生活收购慧涛，情况更糟，人员减半、毁绿严重、偷移树木、拖欠水费等等，业委会启动新聘物业程序，两次跑票均住户面积双过半选定新物业，其中一次社区跟跑确保公正。
业委会3次函告彩生活交接，其置之不理，无奈最后期限当天业主堵住物业用房大门请出彩生活，社区、物业办协调无果，彩生活扬言不撤。
第二天彩生活纠集其他服务小区保安和部分混混反攻回来，损毁物业用房大门，强留下来。市住建委胡主任不给新物业备案，让彩生活元旦继续服务，业主们对此很气愤。
无奈之下，元旦当天业主再次请出彩生活，宣布临时自治，彩生活撤出时扬言4号再反攻。黑物业利用上班时间反攻，业主就利用周末请出他们，并打算坚持此策略。
业主们自发成立自卫队，购买头盔盾牌防刺服，短期聘请安保公司以保安全。
是什么给了彩生活耍无赖的勇气？又是什么逼得业主付出高昂的维权代价？
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