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“多校划片”挡不住学区房火爆 房价溢价超20％
　　今年初，教育部办公厅下发《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》要求，在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，要根据实际情况，积极稳妥采取多校划片，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。但从今年入学情况来看，无论是在教育资源最为紧俏的北京和上海，还是在热点二线城市，学区房市场“高温”非但没有冷却反而成为常态。如何遏制学区房热中的非理性因素，让“天价房”不再刺痛社会神经？　　溢价超20％学区房价格高温不减　　从市场情况来看，北京学区房市场“高温”也已成常态。从二手房机构网站发布的房屋价格来看，西城、海淀等区二手学区房溢价率居高不下。记者粗略统计，在单价15万元每平方米以上的房源均被下架后，绝大部分学区房价格在7万元到12万元之间，相较于同区域的非学区房溢价20％左右。　　近日，记者来到“京城名校”北京实验二小的划片区域——西城区文昌胡同，几个月前，单价超过45万元的天价学区房就出自这里。虽然单价超高、总价较低的“胡同学区房”已经在中介机构网站上不予委卖，但胡同里仍可以看到“全款急购学区房，小院或胡同也行”的贴示。　　一位关注实验二小学区房许久的家长卢先生告诉记者，从去年“330”新政出台开始，北京的学区房随楼市一同进入普涨阶段，优质房源持续消耗到2015年10月左右。“这之后我感觉学区房开始不理性疯长了，今年春节后我关注的房子几乎都是每平方米跳涨1万元以上，年初的看中的一套房子没出手，现在涨了快80万。”　　记者梳理发现，西城区的实验二小和宏庙小学无论从主力楼盘均价还是均价涨幅来说都排在北京“牛小”和直升校的第一梯队。以宏庙小学为例，其直升中学为名校实验中学，机构数据显示宏庙小学所属学区金融街学区中大部分房源单价现都已在13万元以上，而去年11月时为11万元左右。　　在上海，由于受到近期出台的“沪九条”调控新政影响，学区房市场虽然未现往年盛况，成交量较往年同期下降3－6成，但成交均价并未出现实质性调整。位于徐汇区的某学区，次新房挂牌价格超过10万元／平方米，一些上世纪90年代初的“老破小”报价也超过9万元／平方米。　　在部分教育资源相对稀缺的二线城市，学区房价格上涨态势更为明显。“近期打算买套学区房，但看好的几套房子最后都‘黄’了。有的要求涨价，有的突然决定不卖了，临时变卦的情况太多。”济南市民罗先生说，他近期看了一套济南历下区140多平方米的住宅，房主报价220万元，结果准备签约时，房主临时要求涨价18万元。　　据记者调查，济南部分地段的热门学区房价格已明显高出全市房价平均水平。例如，在济南山大路一处属于学区房的新楼盘，其销售价格最高达到2.6万元；二手学区房价格同样较高，济南历下区燕山小学附近一套约40平米的二手房，成交价已达到100万元，均价约2.5万元／平方米。而据市场机构统计，济南5月份全市商品房成交平均价格仅为每平方米8700余元，不足这些学区房的二分之一。　　“一条路之隔，130平左右的房子，学区好的能卖到260多万元，学区差的就只能卖到200万元，相差六七十万元。”一位在济南历下区长期从事二手房交易的中介说。　　仅京沪实行学区房新政名校仍奇货可居　　记者在北京和上海等一线城市调查发现，目前“多校划片”均未施行，但部分城区已经开始实行“五年一户”或“六年一户”限令。所谓“五年一户”，就是每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会。即一个门牌号一居住户，五年内只接受一个学生（双胞胎和单独二孩例外）。那些提前买学区房挂户，等孩子一入学再转手一卖，一处住宅五年内可能会经历几个孩子入学的情况将不会再出现。　　北京市东城、西城、海淀、朝阳等区在今年初发布了2016年义务教育阶段入学政策。记者梳理发现，拥有大量优质教育资源的西城区入学政策有所收紧，西城严格规定了小学入学条件，与去年相比，可以入学的人群减少了一类“在西城租住私房”。同时，明确规定在西城区每个购房地址6年内只能协调购房人直系子女入学一次。　　根据上海市的新政，学区房“五年一户”限令的实施区县范围在2016年进一步扩大到7个，根据上海市教委的规划，全市其他区县将逐步加入，最终做到全市覆盖。此外，上海还采用集团化办学方法扩大优质教育资源覆盖面。从2015学年起，上海16个区县将全面试行学区化集团化办学。　　但记者调查发现，学区房新政并未改变对口名校“奇货可居”的局面。所谓的“学区房”仍是住宅市场中最特殊的“衍生品”。在一些学区房和教育升学论坛上，关于北京小学划片信息的帖子每天都有大量更新，家长在其中及时分享学校划片变化的信息。记者注意到，一些知名小学仅仅因为对应片区改变，就能很大程度带动新纳入划片的小区二手房价格。以月坛附近的北京市重点小学育民小学为例，在将“普校”青龙桥小学合并后，对应片区扩大，多个原本不属于片区内的小区二手房均价都有所增长。　　记者发现，除了北京和上海，全国其他城市几乎“无视”教育部新政。在热点二线城市青岛，教育资源集中、学区房高烧难退的市南区西部，并未采取任何措施平抑房价。青岛市传统名校江苏路小学和大学路小学的二手房交易均价从一年前的2.2万元每平方米，涨至半年前的2.5万元每平方米，近日已飙升至3万余元每平方米。多家中介更是向记者表示，“完全不了解‘多校划片’‘五年一户’等说法。”济南则一直坚持100%公办小学划片免试就近入学。对于房屋几年内没有入学记录的要求，济南目前也没有明确统一的政策规定，有的区仅仅要求“长期居住”，但并没有具体年限规定。　　克而瑞研究中心研究员杨科伟认为，从上海的情况来看，公认的小学就这么几家，而且上海各区在推行“5年内同一户籍地址只享有一次同校对口入学”，所以买房的紧迫感有增无减。因此，学区房的热还将延续，只不过在随着一些严格的入学政策加入，极端的高价房现象将有所抑制。　　学区房热消弭亟待优质教育资源总量增加　　业内人士认为，入学方式不改，学区房难降温。当房子本身赋予另外一种功能时，价格将持续有别于其他房子。　　中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，学区房常年以来是楼市中的热点，由于教育资源不均衡，市场供需矛盾很难调和，反映到市场就是学区房的价格非理性的快速上涨。“学区房之所以有溢价主要是可以入重点学校。一旦房子可以对口多个学校，不能保证一定划入重点学校，这部分溢价就会降低，学区房的热也会降温。”　　记者在北京和上海调查发现，之前传闻的“多校划片”并没有降低学区房的房价预期，反而令部分家长感到“庆幸”，“学区房总算是没有白买，这个宝还是押对了。”　　采访中记者发现，不少家长表示把购买学区房作为回报较大的投资渠道，而且很多孩子还没有出生的家长也已经盘算着购买学区房“占坑”。“反正也要给孩子‘出血’上学，干脆先选个差不多的好小学，以后事情再说。”家住朝阳区西坝河的刘女士说，“本身京籍竞争已经很激烈，现在又有那么多优秀的非京籍人才子女进来，不早决定是自寻烦恼。”　　华东师范大学基础教育与终身教育处处长赵健认为，学区化集团化办学能做到的只是让学校尽可能均衡，但对学校之外的教育影响有限，因为这是跟城市化进程、跟学校所在社区所拥有的经济资本、文化资本和教育资本的总体状况、跟不同学校所辐射的具体人群的人口特征相关。学区房是一个自然的市场现象，政府能将其控制在一定程度，但要完全消除非常难。　　上海市教委副主任贾炜认为，学区房是一个复杂的社会现象，既有教育系统外的原因，也有教育系统自身的因素。办好每一所学校，缩小学校间内涵发展差距，是缓解择校热的重要途径。　　专家建议，政府要持续加大财政投入，国土、规划部门也要批出土地，提早谋划建设足够的教育配套设施，尽快提升教育质量，否则上不了学、上不了好学校的家长还是会择校，加剧难题。在方式方法上，今后政府需建立多部门协同的大数据系统，在土地出让、规划报建等关键节点，根据规划入住人数、人口生育峰值预测、每年多次摸查户籍人口等方法，进行教育资源长远、合理的规划。同时，政府应该通过抱团发展的方式实现教育资源的优质均衡，让适龄儿童更好地就近进入家门口学校学习。　　
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渝国土房管（2016）预字第（23
沙坪坝磁器口东门
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国富沙磁巷项目位于重庆市沙坪坝区磁器口东侧，占地面积约88亩，总建筑体量52万方，包含商业、住宅、酒店、公寓、沙磁文化广场等多个业态与设施。项目由重庆渝富置业和重庆国盛集团共同出资36亿打造，建设周期预计约两年，作为磁器口扩容4倍，沙磁文化产业带的首个重点项目，将建设成为中国重庆文化旅游商业综合体。
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6月百城房价涨势趋缓 下半年“稳”字当头
　　环比涨幅收窄，同比涨幅扩大。6月百城住宅价格依旧呈现出“涨声一片”，但也表现出一线城市涨幅趋缓和三、四线城市略有起色的“双向回归”的态势。　　昨日，某机构发布的最新报告显示，6月百城住宅均价，环比上涨1.32%，涨幅收窄；同比上涨11.18%，涨幅扩大。　　对此，中国房地产数据研究院院长陈晟表示，从今年上半年来看，房地产没有给宏观经济“拖后腿”。预计下半年决策层对房地产调控仍保持“分城施策” 的思路，不会有大的变化。而三、四线城市“去库存”，或还有政策加码空间。　　“涨”声中含缓和之音　　整体来看，6月房价涨幅均有所放缓。　　报告显示，6月全国100个城市（新建）住宅平均价格为11816元/平方米，环比上涨1.32%，涨幅较上月收窄0.38个百分点。　　从涨跌城市个数看，6月全国有73个城市环比上涨，22个城市环比下跌，5个城市持平。与5月相比，6月价格环比上涨的城市数量减少1个，其中涨幅在1%以上的城市有30个，较上月增加1个；6月价格环比下跌的城市数量减少2个，其中跌幅在1%以上的城市有3个，较上月增加3个。　　从具体城市来看，涨幅居前十位的城市依次是：南京、厦门、嘉兴、温州、廊坊、佛山、武汉、合肥、昆山、兰州。其中涨幅相对较高的南京、厦门、嘉兴、温州等4个城市，房价涨幅在3%至4%之间，其他环比上涨的63个城市，房价涨幅则均在2%以下。　　6月房价环比涨幅的收窄，既反映出当下楼市的现状，也反映出下半年楼市的走势。中国指数研究报告分析认为，未来随着地方调控政策进一步落地实施，热点城市楼市过热现象将得到控制，百城整体房价涨幅或将继续趋缓。　　“为抑制房价过快上涨，热点城市收紧政策持续升级，正在从控需求、调供应方面稳定楼市发展。”陈晟说。　　记者也注意到，近期房价涨幅明显的合肥，将在7月开始执行针对购房者的差别化信贷政策，提高首付门槛。部分“地王”频现的城市，也在出台相关政策，抑制市场过热。此外，供不应求矛盾较深的南京，也表态为缓解局部区域供应偏紧状况，将在今年下半年进一步加大商品住宅上市供应。各地的种种举措，有望使一片“涨”声的楼市之中的缓和之音拉长。　　“双向回归”态势趋强　　展望下半年楼市，“稳”字或成主旋律。从政策层面来看，决策层对房地产调控仍保持“分城施策”的思路，不会有大的变化。而三、四线城市“去库存”，或还有政策加码的空间，这会让楼市整体上更“稳”。　　“从今年上半年来看，房地产没有给宏观经济‘拖后腿’。”陈晟判断，预计下半年全国房地产“双向回归”的态势会趋强。　　东兴证券 郑闵钢持相似看法。他分析，5月份房价增速有所回落，各线城市之间销售的分化开始收窄。“而下半年房地产市场虽然区域间仍存在分化，但预计分化会有所减缓，二、三线城市会相对走向活跃。”　　方正证券 高级分析师郭磊也分析认为，对于三、四线城市和东北、西北高库存的二线城市，去库存任务仍然艰巨。未来，随着真金白银的去库存政策不断落地，去库存将在温和的市场环境中继续，并带动地产小周期后半场。　　“必须明确‘去库存’仍是当前楼市的主要任务，对此要更多地通过‘户籍改革’等供给侧改革的办法，吸引‘新市民’进城落户。”陈晟认为，三、四线城市“去库存”还有政策加力空间，而楼市去库存的稳步推进，会让下半年中国楼市更“稳”。
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签约后遭遇卖家单方毁约 买家损失百万
北京晚报李环宇
　　这几天，为了搬家的事儿，家住望京的吕女士忙得焦头烂额。今年3月8日，她通过中介置换房屋，没承想遭遇卖家单方毁约，原来的住房卖掉了，新买的房子却因为卖家毁约泡了汤。吕女士急得直掉眼泪：“当初，为了显示自己的诚意，我直接付给卖家50万定金，现在钱也不退，就这么拖着。房价又涨了，再在同一个小区买房，我也没那么多钱。”　　买的房子没房本　　吕女士家住望京花家地西里，一家三口和父母住在不大的一套房子里。“孩子今年中考，再加上攒了一点儿钱，我就想改善一下居住条件。”今年2月，吕女士开始寻找合适的房源。　　吕女士和爱人都是工薪族，工资并不高，俩人每个月加起来也就一万出头，他们打算看到合适的房源，就将目前住的房子卖掉。今年3月，夫妻俩看中了望京明苑小区的一套三居室，面积大，435万元的价格也能接受。于是，吕女士和爱人便通过中介跟卖家签订了房屋买卖合同。　　卖家看起来很热心。“他说他也是个老北京，肯定不会坑我们。”回想起签合同时的情景，吕女士十分后悔。她说，卖家自称名下有4套房，都在同一栋楼，为了让吕女士放心，他还出具了房屋买卖合同。但唯一让吕女士感到不安的是，她想买的这套位于28层的房子没有产权证。“卖家说，当初房屋是开发商抵押给他的，办理产权证需要一些时间。”签完合同后，卖家听说吕女士着急搬进来，便大度地表示可以提早腾房，但是需要吕女士先付50万元定金，而后续的过户手续则要等房本办下来后再办理。卖家说，吕女士可在4月15日之后先搬过来住。　　签约后卖家反悔　　签订完买房合同后，吕女士赶紧将自己的住房挂牌出售，两周后，住房以410多万元的价格成交。4月初，吕女士给卖家打电话，问什么时候可以搬家，卖家却含糊地说目前还不能搬进去。“我打了好几次电话，但他就是不说理由。”问得次数多了，卖家对吕女士说，希望卖给她另一套位于同一栋楼22层的房子，这套住房的户型和之前签约的房子户型一样。他让吕女士先去中介那里毁约，然后再绕过中介向他买房。“我有点不信任他，如果绕过中介，一旦出了问题，那就更不好控制局面了。”吕女士没有贸然答应对方的要求，她提出能不能先看看房屋再做决定，卖家一口回绝。　　后来，吕女士发现，卖家将22层的房子挂到中介出售，售价为600万。至此，吕女士断定，卖家之所以毁约，很可能与房价的上涨有关。　　吕女士多次找中介协调，希望能尽快入住，并完成后续的房屋购买手续，但是卖家却拒绝配合。　　无奈之下打官司　　眼瞅着没有希望将合同继续进行下去，吕女士无奈地想到了通过走司法程序来维护自己的合法权益。“尽管有希望通过打赢官司找对方要20%的房款作为赔偿，但是现在再想买同样条件的房子，已经买不起了。”吕女士说，父母因为身体不好，在医院住院，一个月的花销就两万出头，现在家里这样的情况，她不知道该如何跟老人提。　　采访中，吕女士数度哽咽，因为卖家毁约，她即使现在买房，同样条件的房屋也要600多万，而自己卖掉的房子，现在市值在500万以上。“这个月底我就得搬家，把自己的房子腾给新房主，以后还涉及到迁户口的问题，为什么吃亏的总是守信的人呢？”
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