各地打响楼市去库存歼灭战 直接补贴购房者
作者：刘桔来源：长江日报
　　各地购房补贴方式一览　　1　　杭州富阳区　　人才购房补贴　　?本科学历　　最高不超过3万元　　?硕士学位　　最高不超过5万元　　?博士学位　　最高不超过15万元　　?中科院院士、中工院院士　　或一次性补助80万元　　2　　河南漯河、济源　　分时段递减补贴　　漯河　　?日(含)购房,144m2以下补贴200元/m　　?日-8月31日(含)止购房,补贴100元/m2　　济源　　?日(含)前购房且户口转入城区的,补贴1万元　　?日至日(含),购房补贴8000元　　3　　福建连江　　“面积梯度”　　原则补贴　　?购60m2以内　　每套补贴1.2万元　　?购60m2　―100m2　　每套补贴2.2万元　　?购100m2　―144m2　　每套补贴3.2万元　　?购144m2以上　　每套补贴2万元　　4　　4　　安徽芜湖　　大户型　　契税补50%　　市区购房,凡应交4%契税的购房者,在缴纳契税后由市财政部门给予应缴契税50%的补助　　注:芜湖需要缴纳4%契税的户型一般为144m2(含)以上户型　　5　　河南安阳、濮阳　　按套数　　直接补贴　　安阳　　截至去年底,安阳市居民只要在市区范围内购买普通商品住房,便可直接享受2万元的购房补贴。　　濮阳　　对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元,对第二套改善性住房每平方米补贴100元,对购买二手房的每平方米补贴200元　　鼓励农民进城购房　　各地怎么做　　辽宁　　为农民工购房提供补贴,扩大住房公积金制度范围,逐步将符合条件的农民工和工商个体户纳入住房公积金制度范围　　完善公租房的分配管理办法,适当放宽农民工申请公租房条件　　四川　　加快户籍制度改革,维护进城农民既有权益,实施财政补贴;全省推广支持农村居民进城购房的政策,但不会“一刀切”,而是鼓励各地根据其经济水平和房价等因素自行制定　　安徽　　对进城购房且自愿退出宅基地并还耕、还林的农民,按其退出合法宅基地的面积,给予一次性购房奖励　　对在城镇有稳定就业的农业转移人口,实行灵活的住房公积金缴存政策　　连续缴存住房公积金达到一定时限的,可申请住房公积金贷款　　江西　　对首次购买城镇住房的符合条件的农民给予财政补贴,并按规定享受税收优惠政策,探索将农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围　　山东　　各地做好衔接和政策储备,对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等优惠,使其成为长期稳定的住房消费群体　　云南　　自愿退出宅基地并还耕、还林的农民,进城买房(含二手房)的,按照宅基地面积及以上房屋折旧,给予一次性购房奖励　　进城购房农民的集体经济组织成员身份不变,原土地承包经营权和集体经济组织收益权不变
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document.getElementById("bdshell_js").src = "http://bdimg./static/js/shell_v2.js?cdnversion=" + new Date().getHours();楼市“去库存”列入13个省份政府工作
2月28日，购房者在南京一处楼盘售楼处看房。据销售人员介绍，该楼盘自2月26日加推一栋180多套房源的住宅楼，当日即销售约130套，次日销售30余套，目前仍有众多购房者来看房。 楼盘网小编 李响/摄“
2月28日，购房者在南京一处楼盘售楼处看房。据销售人员介绍，该楼盘自2月26日加推一栋180多套房源的住宅楼，当日即销售约130套，次日销售30余套，目前仍有众多购房者来看房。 楼盘网小编 李响/摄“去库存”的压力让很多地方政府“如鲠在喉”。根据国家统计局于2月19日发布的房地产开发和销售数据，2015年全国房地产库存待售面积高达71853万平方米，较2014年末的62169万平方米增加近万平方米。其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。不过，商品房待售面积只是整体库存的一部分。中国指数研究院的数据显示，截至2015年11月，全国在建未售面积约48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，整体库存超60亿平方米。面对巨大的房地产库存压力，继2月初降低非限购城市首付比例后，财政部等三部门日前又发文调整房地产交易环节税收；去年以来，中央连续出台推进“去库存”的政策；包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省的150多个城市也密集出招，从供需两端入手出台“去库存”政策。楼市去库存政策逐步出台并且加码，各地政府都用了什么招？“去库存”列入13个省政府工作最近北上广深等一线城市的房地产市场异常火爆。国家统计局2月26日发布数据显示，全国70个大中城市房价涨幅扩大，一线城市上涨明显，北上广深领跑全国，深圳新建商品住宅同比上涨52.7%，排名第一位，有的地方甚至还出现了卖房者一天涨价3次的情况。但北上广深火爆的楼市难掩全国总体房地产市场库存压力过大、周期过长的现实。其中，数量巨大的库存面积中，有很大一部分在二三四线城市。因为市场规模小、购买力不足等原因，广大中小城市面临的房地产库存压力异常明显。上海易居房地产研究院2月22日发布的全国35个城市的监测结果显示，4个一线城市的去库存周期已经都在10个月之内。北京、上海和广州的存量已经控制在了1000万平方米以内，深圳的库存更是低至416万平方米。按照城市规模来看，三线城市的房地产去库存压力最为明显。易居房地产研究院的监测结果显示，热点二线城市的库存量和去化周期甚至比一线城市还要小。截至1月底，苏州、南京和合肥的库存量分别为450万平方米、549万平方米和332万平方米，同期成交量分别为121万平方米、135万平方米和86万平方米，这3个城市的去库存周期都已经在4个月以内。上述监测结果还显示，三线城市1月新增供应量为242万平方米，而新增成交量为204万平方米，新增供应量依然大于新增成交量，库存出现小幅上升。11个三线城市样本中，去库存压力最大的北海市去库存周期达到34个月。面对房地产库存压力，各地政府，尤其是二三线城市较多的省级政府纷纷“出招”。中国楼盘网小编梳理各省级政府关于房地产去库存的政策后发现，甘肃、四川、山东、山西、浙江、陕西等地纷纷召开了住房城乡建设工作会议，讨论“去库存”问题；福建、江西、内蒙古等地则以省级政府文件的形式，专门出台化解房地产库存的文件；山东、海南等地专门印发房地产“去库存”工作的通知或意见。在今年的地方“两会”上，在26个省级政府工作报告中，“去库存”共出现41次，其中，河北、山西、吉林、黑龙江、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、贵州、云南、陕西、新疆等13个省把去库存列入了2016年的政府工作安排之中，且大多与“去产能、去杠杆、降成本、补短板”等共同出现。“开流”与“节源”中国楼盘网小编梳理发现，在“去库存”、稳投资的房地产“保卫战”中，不少地方政府都在房地产政策领域通过“增量节源，存量开流”的方式推进去库存行动。海南是目前对房地产经济依赖度高，且房地产库存量大的省份。2015年，房地产占该省固定资产投资超过一半，并仍呈上升趋势。截至去年年底，海南商品房库存量约为4100万平方米，消化期约为50个月，其中商品住宅库存消化期约45个月，均明显高于全国平均水平。针对这一情况，海南对房地产库存的增量部分实施“节源”。2月23日，海南省发布《关于加强房地产市场调控的通知》，提出加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控，合理控制商品住宅增量。对该省商品住宅库存消化期超过该省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。同样在供给侧对房地产库存采取管控手段的，还有宁夏。2015年11月，宁夏回族自治区政府出台《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出严控住房用地规模，对闲置房地产用地面积超过已批准总面积10%的地区，不再增加房地产新增用地指标；房地产企业销售面积达不到可售总面积50%的，不再审批新的楼盘项目。如果说海南、宁夏等地对房地产库存增量部分的管控措施是“节源”，那么甘肃、四川等省份实施的打通商品房与保障房的通道、鼓励农民工进城购房等措施，则是在库存的存量部分“开流”。打通商品房和保障房的政策通道，是各地政府推进去库存工作的一项重要举措。甘肃计划今年把4.6万套保障房中的3.3万套保障房用于从存量商品房中回购。福建省明确表示不再新建公租房。安徽省要求确保货币化安置比例不低于50%。山西要求商品房库存较大的市要达到80%以上。青海省政府工作报告中也提出，要打通商品房和保障房政策通道。河南则出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。此外，也有不少省市对棚户区改造工作提出了货币化安置的要求。江西要求在2016年，市、县棚改货币化安置比例不得低于50%，国有土地上房屋征收货币化安置比例力争达到100%；内蒙古则鼓励被征收人选择货币化方式进行安置，规定凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再审批新的商品住房开发项目。推进户籍制度改革，鼓励农民进城购房成为各地“去库存”的另外一项重要手段。在地方两会的政府工作报告中，上海、河北、吉林、四川等地都提出深化户籍制度改革，鼓励农民进城购房，河南省政府工作报告也提出，鼓励农民进城购房，有序推进农业转移人口市民化。对农民进城购房做出较为系统规定的是福建省。为进一步鼓励农民进城购房，2月19日，福建省政府发布的《关于化解房地产库存的若干意见》提出要落实户籍改革方案和居住证制度，简化农业转移人口购房落户手续，政府可与房地产开发企业联合给予农民购房现金直补，并对购房农民的子女教育等问题作出了详细规定。“去库存”还需更多“组合拳”如何看待各地政府纷纷出台的去库存政策？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫预测，在全国两会前后，中央和各地方政府还会出台新一轮的“去库存”政策。在他看来，目前三四线城市的去库存效果仍不明显，而且有的还出现反弹迹象，部分地区去库存政策落实不严，执行不到位。中房数据研究院院长陈晟表示，目前共有近150个城市出台了“去库存”的相关措施，但大多都是从鼓励农民进城购房、货币化安置、使用公积金杠杆、商品房由售转租等方面入手。他建议，在三四线城市应该鼓励房地产企业间开展兼并重组，“把一些拿了地但卖不出去房子的小企业兼并后，市场能更加健康”。对于由售转租，转变房地产业态的措施，陈晟认为符合供给侧改革的逻辑。他指出，通过分时使用、租赁使用等方式，根据不同使用需求来转变房地产业态，挖掘库存房源的使用价值，也不失为一种很好的措施。谢逸枫提醒，通过改变产品业态来消化库存的方式也可能涉及到更改规划、更改面积、涉嫌合同欺诈等情况，所以实际有效性较差。此外，如果消费者了解这些产品形态涉嫌违规更改后，还可能会引发市场的反弹，消费者退房的情况。对于各地政府针对去库存使出的“招式”，谢逸枫认为很多地方仍存在政策过于单一、政策执行不力的问题。他表示，因为担心房地产泡沫，很多三四线城市的银行执行的还是三四成的首付房贷，近50%的三四线城市的银行都没有执行两成首付贷款的政策。“出现这些问题主要是因为中央政策不够细化，有点‘一刀切’的情况，对政策的执行情况也没跟进监督，地方政府没有具体细化。”他说。谢逸枫建议，房地产库存压力较大的三四线城市要通过强化个人房贷的执行力度，将房贷首付落实至两成，并放开户口的限制，鼓励农民进城购房，增加市场购买力，将商品房转化为保障房，或者直接给购房者补贴等政策，打出“组合拳”，形成政策体系的合力。
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新年打响去库存歼灭战60城市直接补贴购房者
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"房产楼市" 相关地方政府出招去库存 60多个城市直接补贴购房者
　　在各地楼市“去库存”的行动中，财税、金融政策成为常用手段。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件……这些购房利好政策已成为不少地方公积金新政的“标配”。一些城市选择直接给予购房者补贴。
　　记者梳理发现，江西、甘肃等省份正在推进公积金贷款全省“一体化”政策。江西还提出在2016年，市、县住房公积金个贷率达到85%以上，四川表示今年将积极推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北探索在乡镇建立健全住房公积金制度。
　　此外，福建要求在全省全面开展住房公积金异地个人住房贷款工作，把符合条件的农民工、个体工商户逐步纳入住房公积金制度覆盖范围。还有多个省份表示将扩大住房公积金的覆盖范围。
　　除公积金政策外，各省级政府还试图通过减少税费和手续费的方式，降低购房者的交易成本。
　　2月18日，重庆市人民政府办公厅发布《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》，将房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。
　　此前，江西省政府要求进一步降低房地产相关税费：全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费，公布房地产开发的收费清单，没有法律、政策规定的一律取消，同一项目不得重复收费，符合法律、政策规定的一律按低限收取,严禁收取清单外的费用。
　　另外，甘肃省还将住房转让手续费整体下调33%，宁夏居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴，新疆则将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算。
　　与此同时，多地还对房地产企业实施减税优惠。南昌市全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率；宁夏将简化、合并和下放房地产行政审批事项，改革规费缴纳方式。
　　据不完全统计，全国至少已有60多个城市直接补贴购房者，且大多为三四线城市，各地出台的补贴方案也各式各样：
　　四川省眉山市对符合条件的购房者，凡购买城区内144平方米以下的新建商品住宅，均可享受每平方米500元的补贴；杭州市富阳区则根据学历补贴购房者，学历越高的补贴越多，对全日制本科学历的购房者，补助购房款的1.5%，最高不超过3万元；河南省安阳市居民只要在市区范围内购买普通商品住房，便可直接享受两万元的购房补贴；福建省连江县的购房补贴则按照“面积梯度”原则，居民购60平方米以内的商品房，每套补贴1.2万元，60~100平方米的，每套补贴2.2万元。
　　一边是鼓励购房，另一边则是推动既有房产改变业态。
　　不少省市正着力培育租赁市场，或者将库存的商品住宅转变为旅游或养老地产、创业工场等。
　　例如，江西鼓励有条件的房地产开发企业将其持有的存量房源向社会出租，建立开发与租赁一体化的运作模式，并鼓励规模化租赁企业在不影响房屋结构安全前提下，对房源套型结构进行调整，以满足中小户型租赁需求。
　　福建则对房屋租赁企业投资购买库存商品住房，经营房屋出租业务的，对企业三年内所缴纳的营业税、房产税、所得税予以适当奖励。山东明确提出把房产租赁作为重点行业来培育，鼓励物业服务企业兼营住房租赁业务，允许机关事业单位以租赁方式解决办公用房缺口。
　　作为“国际旅游岛”，海南也支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场，或转成租赁型旅游、健康养生地产等。
　　内蒙古自治区也提出，商品住宅库存中大户型较多的地区，可将大户型住宅改造为适合于为企事业单位公租房配套、大学生创业需求的公共租赁房，并列入政府补助范围。
　　值得注意的是，有些地方还结合“大众创业，万众创新”的潮流，将库存的商品住宅转化为创业工场或创客空间。（记者 王林 实习生 完颜文豪）
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