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验房时房屋出现质量问题该怎么办?
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找开发商了，
如果在验房时就发现了质量问题，可拒绝签署交接书，并书面提出异议。对于非结构性瑕疵，要求开发商予以整改，并在整改后再办理交房手续。如果结构性瑕疵，可以要求开发商整改或者作出补偿，也可以选择解除合同。在开发商交房后，如果在保修期内出现质量问题，可以要求开发商进行维修，并承担维修期间对购房人造成的损失。如果开发商怠于维修的，可在书面要求开发商维修的合理期限届满后，自行安排维修并要求开发商承担维修所需费用以及维修期间对购房人造成的损失。
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开发商跑路，按揭怎么办？
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（原标题：开发商跑路，按揭怎么办？）
自3月4日《重庆晚报》开辟“交房帮帮帮”栏目以来，短短一周时间，就有百余位读者通过晚报微信、QQ群报名加入交流。众多读者踊跃发言讨论，争先讲述自己在买房、交房中的各种遭遇，分享经验。
本报首开的“交房帮帮帮”栏目，主要有两大主题：一是读者可报名参加免费公益验房活动，本报记者、重庆业主网专业团队以及专业验房师和资深律师，将组成强大的公益验房团，严格按照国家相关规定和建筑标准，免费为市民验房，并出具权威验房报告。
另一个主题就是极富指导性的“律师说法”，收集读者们的交房案例，采访专业律师，让具有丰富经验的律师为读者支招。值此“3·15”到来之际，特推首期“律师说法”，为读者解答购房交房中的种种困扰，为其合法维权提供建议。
案例一：南川区读者任先生购买了一套住宅，合同约定日交房，但开发商破产跑路，工地没有动工，银行的按揭款依旧在缴纳，遇到这样的事情应如何处理呢？
重庆铭友律师事务所合伙人 李秋燕律师
在房屋买卖过程中，购房者通常选择以银行按揭担保方式购买开发商开发建设的新建房屋。此种方式购房，涉及两个法律关系，一是购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系，另一是购房者与银行之间的商品房担保贷款合同关系。若开发商缺乏资金不能按照商品房买卖合同的约定，修建完成商品房、按约履行交房义务，按照合同法的有关规定，购房者可以解除其与开发商之间的商品房买卖合同。同时，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”,以及第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”购房者可以一同起诉银行，要求解除其与银行之间的商品房担保贷款合同关系。在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同被解除后，开发商已收受的购房款的本金、利息退还给购房者，购房者因抵押贷款支付的利息损失由开发商承担；剩余欠付的银行购房贷款本息由开发商向贷款银行承担付款责任，购房者可以不再向贷款银行支付按揭款项。
对于合同解除后的责任与损失，虽然法律确认由开发商承担责任，但开发商资金链断裂的情况下，可能已无力承担责任与赔偿损失。购房者将会产生较大损失，房屋无法取得，已付款项和其他损失难以从开发商处追回。因此，我们建议，购房者购买房屋时，多了解和考察开发商的情况，包括开发资质、以往业绩、信誉实力、房屋销售情况。
案例二：读者王先生于2014年11月在两江新区购置了住宅一套，购买的时候置业顾问告诉他楼体外有一个横梁位于三楼阳台处，于是王先生购买了五楼的住宅。但日接房时发现横梁就在五楼处。现场的沙盘模型为简略的缩小版，并未能体现横梁的具体位置。购房合同中并未对横梁位置进行说明。
北京德恒（成都）律师事务所 熊正律师
首先，期房不同于现房，我们在购买期房时并不能看到相应的房屋实物，大多只能依据户型的平面图，楼盘的效果图等进行选择。此时，我们对于相应图纸的审查就显得格外重要，特别是影响房屋套内面积、房屋结构的细节要尤为注意。一旦发现图纸里存在上述案例中横梁这种对房屋使用价值及交换价值会造成较大影响的房屋结构，应第一时间提出质疑。
其次，在签订所购买期房的商品房预售合同时，也应进行认真仔细的合同审查工作。由于所买卖的标的房屋为期房，房地产开发商会在预售合同中对房屋的相关情况进行一个较为详细、充分的描述，往往还包括一定的风险提示。实践中，购房者常常因为对预售合同疏于审查而吃大亏。一旦发现合同里存在上述案例中横梁这种对房屋使用价值及交换价值会造成较大影响的房屋结构的描述，应第一时间提出质疑。
针对上述案例中的这种情况，购房者应依法积极维权，通过民事诉讼等方式保护自己的合法权益。第一，双方当事人购房合同所涉及的标的房屋为期房，具有非现时存在的客观特性；第二，购房合同、沙盘模型均未对横梁位置进行说明，置业顾问也曾表示横梁不在购房者所购买的5楼房屋内；第三，本案所涉房屋内横梁的出现已超出购房者的预见或认识范围，不属于购买期房的一般风险；第四，作为房地产开发商，有能力提前了解该套房屋的房屋特点，对于可能出现的横梁等结构应当给予购房者充分的提示，此系被告应尽的诚信、善良之义务。综上，房地产开发商对于系争房屋的横梁问题，未尽到其应尽的提示义务，存在过错，应承担相应的法律责任。购房者可依据《中华人民共和国合同法》第五、第六条第一款之规定要求房地产开发商进行补偿。
案例三：读者刘女士在购买住宅的时候，销售人员口头承诺了小区花园面积以及子女就读学校的条件，吸引其置业，但在接房时发现学校和花园与当初承诺的具有明显差异，但购房合同中并未约定相关事项，刘女士只保留了当时与销售人员交谈时的录音，可否以此为凭据要求开发商做出赔偿？
重庆铭友律师事务所合伙人 李秋燕律师
开发商在商品房销售过程中，开发商存在一定夸大宣传，向消费者承诺小区附有相关配套设施，以吸引消费者购买。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该规定，若开发商宣传的小区花园面积、子女就读学校所作的说明和允诺，对刘女士购买该房屋产生重大影响，即使该说明和允诺未写入商品房买卖合同，该宣传承诺对开发商具有法律约束力，如果开发商违反该说明和允诺，消费者有权要求开发商赔偿。
同时，消费者购买房屋时，不要盲目相信开发商的广告宣传、销售人员的说词，需进行实地考察，对有关周边环境配套设施咨询有关政府职能监管部门，审阅买卖合同及附件。其次，对于比较重大或直接影响购房决策的宣传内容应要求开发商在合同正式文本或合同附件中予以写明，开发商的销售广告等相关宣传资料也应妥善留存，可以采取手机拍照、视频录像等方式取证，以避免产生纠纷后更好地维护自身权益。需要注意的是录音证据，可以证明一定事实。但是，购房者何以证明被录音人就是开发商的销售人员。在证据链上可能会存在一定瑕疵。所以，我们一般建议采取录音录像，并配合开发商的书面宣传资料予以证明。
案例四：读者蓝先生购买了中央公园附近一套住宅，通知其日接房，但接房时开发商要求缴纳物管费和公摊费后才能接房，因不明确费用是否合理合规，蓝先生当时拒绝了接房。那么接房时要求缴纳的费用里面，哪些是可以拒绝缴纳的呢？
重庆百君律师事务所 郑晗律师
1.一般情况下，接房前所产生的物管费和公摊费是由于前期物业服务产生的，而前期物业服务是基于开发商与物业公司签订的物业服务合同，在开发商与购房者签订《购房合同》的同时往往会要求购房者出具相应的承诺书等对前期物业服务合同予以认可，而且事实上，在接房前，房屋享受了物业公司的物业服务。因此，根据《物业管理条例》及重庆市物业管理相关规范的规定，如果蓝先生与开发商签订的《购房合同》存在前述情形的，就应当缴纳该部分物管费和公摊费。2.至于开发商要求购房者缴纳的其它费用就应当视《购房合同》的具体约定而定，一般而言，针对房屋的必要支出都应当由购房者来负担。
总的来说，广大读者在处理相关法律纠纷的时候，最重要的依据就是与开发商签订的购房合同，特别是其中的补充条款，以及涉及自身利益的一些细节更要反复推敲。
重庆晚报“交房帮帮帮”活动即日起接受报名，即将接房的业主，可扫描“晚报房产”二维码回复“验房”即可报名，或者通过电话023-、交房帮帮帮QQ交流群：、重庆业主网等多种方式报名申请。届时我们将根据报名情况，筛选部分业主进行公益验房，同时也欢迎小区业主与我们一道参与验房。同时定期推出“律师说法”系列报道，为市民朋友答疑解惑，敬请关注！
重庆晚报 罗渝
本文来源：华龙网-重庆晚报
责任编辑：黄欢_NN1650
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买商品房如何验房，验房时发现质量有问题可以退房吗？
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导读：当我们购买的房屋建好之后，开发商都会通知购房者验房收房。当购房者接到验房收房通知之后，往往会非常兴奋，并会显得有些不知所措。很多购房者会问，买商品房如何验房？验房时发现质量有问题可以退房吗？这时我们就需要知道验房顺序和出现质量问题时的解决办法。
一、买商品房如何验房？在验房的时候，购房者最需要了解的是国家专业机构对自己购买的房屋给予的标准审核。开发商必须按照规章要求，出示专业机构检验的合格证书，购房者才能够继续验房活动。如果开发商不能提供这些文件，购房者可以拒绝收房。购房者买房时需要检查的证书主要有：建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收备案证明书，合格证明、住宅使用说明书、住宅质量书，建筑工程竣工备案表（看其上有没有当地建设委员会同意备案的章），商品房面积测绘报告（盖测绘队公章），住户验房交接表。有了以上的证书，下面就是验房的具体内容。验房的具体内容主要包括八个方面，分别是：1、检查所交付的房屋是不是所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符；2、是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异；3、检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；4、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；5、检查墙体平整度，是否渗水，是否有裂缝；6、仔细检查地面有无空壳开裂情况；7、水、电、煤畅通情况和能否正常使用；8、打开龙头查漏、堵；验收下水情况。二、验房时发现质量有问题可以退房吗？在验房收房的过程中，如果发现房屋有一些小的质量问题，可以让发展商及时补修。但如果出现以下八种情况，则购房人可以提出退房。 1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。 2、开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。 3、开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。 4、开发商预售未取得许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。 5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。 6、不能或不能按期办理的。 7、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。 8、合同中约定的其它退房条件出现时。 以上就是对买商品房如何验房，验房时发现质量有问题可以退房吗的解答。可以看出，验房是一件繁琐的事情，房屋质量出现问题时更是棘手。这时，我们就需要委托专业的律师，因为律师知道法律法规的相关规定、知道如何与开发商谈判、如何追究开发商的责任，以及合同应当如何签署、税费是否应该缴纳等等。
延伸阅读：
一、买商品房如何签购房合同第一招：文本合同中的空白部分应是开发商和购房人双方真实意思的表示，需要双方共同协商签订，因此，你完全有理由拒绝发展商的“越俎代庖”；第二招：凡是不让签补充协议的大多是因为开发商无法或没有足够信心兑现承诺，对此，购房......
一、购买商品房应注意什么1、不能盲目的看到有新楼盘的信息就去看房。看的稀里糊涂还没有对比，没什么实质性的作用，决定买房后，要考虑自己能支付的资金范畴，全款还是贷款，及需求面积范围。由此定出能承担单价多少的房源。从而精确到价位内的楼盘范围。2、......
专业房产律师温馨提示：先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但实践中开发商常常是让业主先在收楼文件上签字，等业主验房时，发现货不对板，再维权。所以，买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼，另一方面如已成事实，可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
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