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中国写字楼综合体发展论坛第十二届年会（直播）日 09:50 | 来源：百度乐居
中国写字楼综合体发展论坛第十二届年会
北京·富力万丽酒店
主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们大家早上好。
首先欢迎大家相聚北京富力万丽酒店，出席“转型与升级：房地产的互联网+逻辑，中国写字楼综合体发展论坛第十二届年会”现场。我是本次论坛的主持人，中央电视台主持人虞澜。
很多老朋友知道我们这个活动是一年一度，也是北京瑞雪来临之后的好的时候，来总结房地产事业的重要事件，更重要的是对来年的新景象和新趋势进行展望和期待。
我要给大家介绍一下论坛的背景，&中国写字楼综合体发展论坛&是由房讯网发起并联合全联房地产商会共同主办, 是中国商务地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛！该论坛以年会的形式已连续举办了十一届，是中国房地产界一年一度的顶级盛事之一。今天出席的嘉宾包括600多家全国主流房地产开发商，金融机构、顾问公司、物业公司、代理公司、建材部品公司以及新闻媒体的来宾和朋友，让我们对各位领导和嘉宾以及各位朋友的光临表示热烈的欢迎。今天跟以往还有个创新之处，论坛还将通过新浪网、搜房网、和讯网、搜狐焦点网、房讯网、腾讯、凤凰网、网易房产进行全程的视频直播和图文直播。
现在，我宣布&中国写字楼综合体发展论坛第12届年会&开幕。首先请允许我向大家介绍今天到场的主要领导和嘉宾。他们是：中国房地产业协会原副会长朱中一先生，中国建筑金属结构协会秘书长助理、全联房地产商会副监事长孟繁军先生，北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟先生，当代置业(中国)有限公司总裁张鹏先生，空间家有限公司CEO轷震宇先生，全联房地产商会常务副秘书长赵正挺先生，全联房地产商会写字楼分会副会长兼秘书长、房讯网董事长刘凯先生。
接下来有请赵正挺先生上台致辞，有请。
赵正挺：尊敬的各位来宾、各位朋友、各位合作伙伴、各位新闻媒体的朋友大家上午好，首先代表全联房地产对大家的出席表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
在“互联网+”的大背景下，房地产业通过高额投资拿地、坐等资产升值的模式带来巨大压力，房企的野蛮生长开始转型升级，在“互联网+”时代我们看到房企努力拥抱互联网，我们相待更大的市场还期待未来见证，中国写字楼综合体发展论坛已连续成功举办11届年会，更成为每年地产行业炙手可热的话题，可以说规模最大、影响最广的论坛之一，今天我们的主题是“房地产的互联网+逻辑”，相信大家一定会有所收获。
2015年写字楼分会在北京召开了研讨会，联合开发商、设计院等专家主持研究编制了商业办公楼建筑与运营管理技术方案，争取支持，共同形成报告，向标准建筑部申报，为促进我国写字楼行业健康、持续发展具有重要意义。
为更好的迎接当前行业的发展与挑战，明晰未来的发展方向，全联房地产商会将在广州召开年会，同期将举办与商会联合举办的颁奖典礼，预计800人，欢迎大家参加。
最后感谢提供大力支持的所有合作伙伴、出席论坛的所有来宾、各位媒体朋友，谢谢大家。
主持人：感谢赵正挺秘书长精彩致辞。在房地产商会的支持和带领下为我们搭建着各方面、全方位的资源和平台，让参与到行业中的每一个人都能够找到和自己契合的资源，仿佛是水平面下面最大的宝藏，所以我们也非常的祝福，希望论坛越办越好。
下面有请全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯先生上台致词。
刘凯：尊敬的各位领导、各位来宾、各位合作伙伴、各位媒体朋友大家好，首先代表组委会、代表房讯网对大家的出席表示热烈欢迎和衷心感谢。今年的主题是转型与盛升级，房地产的“互联网+”逻辑，我们知道两会总理提出“互联网+”概念以后，各个产业链都进行了拥抱和转型升级，比如我们的搜狐中国推出了3Q，我们也联合了360，包括我们当代置业也推出无忧我房这样的平台。
我们说“互联网+”的概念已经成了一个风口，在房地产整体行业下行的背景下，实际上许多开发商、运营商开始瞄准“互联网+”领域，寻找新动力。
今年的关键词是去库存，我们商业写字楼这块上个月11月份任志强也提出来，最危险的就是两亿多写字楼库存，住宅还没有他们危险。这是一方面。另一方面，今年我们包括城市更新、包括北京的大众创业、万众创新、众创空间的一系列的推出，说明我们在“互联网+”的时代，办公空间和办公模式也正处在巨大的变革当中，人们对传统写字楼的需求也在悄悄的发生变化，那么到底如何？我们拭目以待。
在这个背景下，如何寻找房地产时代的新模式、新力量、新路径，如何创新转型，我们本届年会有必要对这些问题做出探索和解答，所以我们今天也邀请到了协会领导和顶级专家，进行政策、宏观、市场、企业各个方面的解读，就相关议题展开讨论，我们希望通过两天的交流更好的迎接当前的发展机遇和挑战，也明晰我们行业和企业未来的发展方向，最后再次感谢大力支持本次论坛的中国建筑金属结构协会和所有合作伙伴，更感谢出席论坛的所有来宾和媒体朋友，谢谢大家。
主持人：谢谢刘总的致辞。下面我们把时间交给今天为大家请出演讲的所有嘉宾，让我们大家聆听协会领导和经济学家对宏观经济形势与房地产市场的解读。
首先有请原建设部办公厅主任，中国房地产业协会 原副会长朱中一先生，他演讲题目是：十三五时期中国房地产走势，有请。
朱中一：感谢主办方的邀请，大家上午好。
改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，我国房地产市场持续较快发展，住房保障体系逐步建立，住房总量大幅增加，住房质量逐步提高，有效改善了居民居住条件，基本适应了经济社会发展进程。但同时也要看到，在十几年的快速发展后，住房供求关系由过去的供不应求转向供求总体平衡，有的地方还出现了阶段性的过剩。2014年以来，房地产市场明显进入了增速的换挡期，一些地方和企业还面临着结构调整和去库存的阵痛。
今年4月以来，在一系列利好政策的推动下，全国的房地产市场呈现了回暖的势头。5月、6月新建商品房销售量明显回升，7月以来仍保持了向好势头。1-11月全国商品房销售面积达到了109253万平方米，同比增长7.4%；商品房销售额74522亿元，同比增长15.6%。12月份，在政策利好和企业要完成年度目标任务等共同作用下，其销售量还会高于11月份，这样，全国今年商品房和商品住宅的成交量有望接近或超过2013年的最高水平，也对稳定经济增长和财政收入发挥了积极的作用。
当前的主要问题是一些三、四线城市和部分二线城市的去库存压力大。截止到11月底，全国商品房待售面积为69637万平方米，比10月末增加了1004万平方米。其中住宅待售面积为44093万平方米，比10月末增加了439万平方米；商业营业用房待售面积为14206万平方米，比10月末增加了318万平方米。与此相关的，是房地产开发投资增速继续回落。1-11月的投资增速从去年同期的11.9%连续下降至1.3%。
“十三五”时期既是我国全面建成小康社会的收官时期，也是我国经济发展进入新常态后的第一个五年。“十三五”时期我国房地产业的发展态势如何，是大家关心的问题。下面，本人通过学习中共中央关于制定十三五规划的建议、习近平总书记关于制定十三五规划建议的说明及12月14日中央政治局会议精神等，结合自己的思考，谈些个人的看法。
一、客观分析“十三五”时期房地产业发展面临的机遇与挑战，坚持以五大理念引领房地产业发展
“十三五”时期我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期，但战略机遇期的内涵发生了深刻变化，既面临着许多有利条件，又面临着不少风险挑战。房地产业的情况也是如此。房地产业发展面临的机遇主要有四点：
（一）新型城镇化的持续推进和城市规划、建设、管理工作的加强。我国现在常住人口的城镇化率为55%，2013年户籍人口城镇化率为35.9%。根据《国家新型城镇化规划（）年》预测，到2020年末，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。按照2014年的《政府工作报告》，今后一个时期要解决“三个1亿人”的问题，首先要加快落实1亿左右农民工和其他常住人口在城镇定居落户的目标。另外，即将召开的城市工作会议和城市规划，市政基础设施建设和管理工作的加强，对房地产的健康发展和改善居民的宜居环境肯定也是有利的。
（二）与全面建成小康社会目标和推进新型城镇化相关的，就是要加大城镇棚户区、城中村和城乡危房改造力度。2015年至2017年已安排了1800万户。“十三五”期间肯定不会低于2000万户。这也关系到落实2014年政府工作报告中提出的今后一个时期要改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。
（三）改革开放的红利。包括住房制度改革、户籍制度改革和实施居住证制度，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民有同等权利和义务；支持进城落户农民工将其宅基地使用权及其房产依法自愿有偿转让；及全面实施一对夫妇可生育两个孩子的政策等。对扩大住房需求、稳定房地产市场肯定是利好的。另外，进一步实施开放的战略，推进“一带一路”建设，对房地产企业拓宽境外市场肯定是有利的。
（四）为适应新兴产业的发展和居民消费升级的需要，产业园区地产、旅游地产、老年住区、众创空间、物流配送中心、社区商业网店等业态将得到发展。
面临的矛盾与挑战也有四点：
（一）房地产市场存在着区域性、结构性、阶段性过剩，一些三、四线城市和部分二线城市去库存还需要一定时间。
（二)以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系还需进一步完善。城镇住房租赁市场发展相对滞后，解决农业转移人口的住房问题还在探索阶段。
（三）促进房地产业持续健康发展的长效机制还不够清晰。
（四）资源能源环境的制约和房地产项目开发建设方式传统粗放，品质性能有待提升。但机遇与挑战相比，机遇仍大于挑战。而且，如果我们能直面地做好应对挑战与风险的准备，有些不利因素，还能转化为发展中的有利因素。如资源能源环境的制约能倒逼绿色发展和房地产业开发模式的转型。
“十三五”时期，如何抓住机遇，做好应对挑战与风险的准备，除了库存量大的地方要切实抓好去库存工作外，还必须要按中央的要求，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展。
我个人认为，房地产业的创新发展，主要是深化住房制度改革，健全以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的供应体系，使城镇常住家庭居住条件总体达到小康水平；并通过“互联网+”等技术手段，促进房地产行业转型发展和提质增效。房地产业的协调发展，主要是促进房地产业与新型城镇化的协调发展，实现供需总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，使房地产业发展与当地经济社会发展相适应，与相关产业发展相协调。房地产业的绿色发展，主要是通过技术创新和建筑工业化、信息化的融合发展，促进开发项目和居民住区的资源节约和环境良好，提升开发项目和居民住区的品质、性能与环境质量。房地产业的开放发展，主要是引导骨干企业扩大对外投资，带动设备、技术、标准、建材、建筑走出去，开拓境外市场。房地产业的共享发展，主要是通过进一步完善住房保障制度，加大城镇棚户区、城中村和城乡危房改造力度，开展城镇既有住区和农村环境的整治，让广大居民，尤其是中低收入家庭共享改革发展的成果。
二、提高供给体系质量、效率。库存量大的城市要多渠道化解库存。对库存不足、需求旺盛的城市，要增加有效供给。企业要增强创新发展能力，做好产品，提高效益。
11月10日中央财经领导小组第十一次会议和12月14日中央政治局会议都强调了要着力加强结构性改革，在适度扩大总需求的同时，提高供给体系质量和效率。要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月10日的会议还强调了要着力加强供给侧结构性改革。李克强总理也在相关会议上强调，在供给侧和需求侧两端发力促进产业迈向中高端；要通过加快户藉制度改革等措施来带动住房消费。本人的理解是，中央领导强调着力推进结构性改革和供给侧结构性改革，强调供给需求两手抓，对促进过剩产能有效化解、促进产业优化重组、实现发展动力转换有着普遍的指导意义。
前几天，一些媒体结合化解房地产库存也在讨论房地产行业的供给侧改革问题，我觉得也有一定道理。因为，一些地方高库存的主要原因是供给的过剩和错配，是政府盲目供地、企业盲目开发的结果，忽略了有效需求，有的还与项目的质量与配套不足有关。因此要提高供给体系的质量和效率。我同时觉得，推进结构性改革和供给侧改革，就要进一步处理好政府与市场的关系，既要发挥市场在资源配置中的决定性作用，也要更好地发挥政府的作用，改善政府的宏观调控。在房地产领域，就要进一步实施分类指导，进一步落实地方政府的责任。库存量大的城市要多渠道化解库存。对多数城市，特别是库存不足、需求旺盛的城市，要在认真摸清需求和供给条件的基础上，按照调整存量、做优增量、增加有效供给的原则，制定“十三五”住房发展规划，并注意发挥住房发展规划在引导土地供应、住房供应和稳定市场方面的责任，构建以需求为导向、以住房发展规划为指导的住房供应模式。这样做，有利于实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的调控目标。
化解房地产库存是中央领导近期多次提到的一个重要问题。12月14日的政治局会议又提到了这个问题，这显然已列入明年经济工作的一项重要工作。实际上，解决房地产的库存问题，住建部从去年起就开始采取了一些措施。如，对城镇棚户区和城中村改造项目，扩大货币化安置比例，尽量让居民在市场上购买和租赁商品房。今年年初又印发了发展住房租赁市场的通知，支持房地产开发企业调整资产配置，持有住房用于租赁经营。今年3月27日，国土部、住建部又印发了“关于优化2015年住房及用地供应”的通知，引导库存量大的住房用地调整土地用途、规划条件、转型用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。一些地方政府也出台了一些鼓励住房消费的政策。但由于一些地方前几年开发量过大，致使全国商品房待售面积从2010年底的1.92亿平方米逐年上升到2015年11月底的6.96亿平方米，从2011年以来的5年中，全国商品房待售面积年均增加1亿平方米左右。再加上在建规模大，有些已批出去的土地还未动工开发；在销售不畅的地方，去库存的任务确实比较艰巨，以致引起中央领导的高度重视。
下一步，还将通过新型城镇化的推进、户藉制度改革、加快农民工市民化、加快提高户籍人口城镇化率、推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求等措施来化解库存。当然，要切实解决农民工和其他常住人口的住房问题，还要相关政策的支持，还要大力培育和发展住房租赁市场。另外，估计还会通过住房制度改革，调整保障性住房的实施方式，加大保障性住房的筹集力度和租赁补贴，来消化一批库存商品房和闲置住房，未来保障房的房源将以盘活存量为主。
作为企业，首先要认识新常态，顺应新常态，牢固树立并贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念。同时还必须要认识到，政府推进结构性改革，还会加快产能过剩行业的企业的优胜劣汰和兼并重组。信誉好、效益好的企业是发展的有利时机。企业还要认真分析市场的供需状况，调整地区布局，加快去库存，做优增量。在继续做好住宅产业的同时，关注产业园区地产、旅游地产、老年住区等新兴业态的发展。这也有利于释放新需求、创造新供给。要坚持创新发展，包括运用互联网的理念与手段，及房地产金融制度的创新等。要以科技创新带动建设方式转型，提高建筑产业化与住宅产业化水平，逐步提高绿色建筑、装配式建筑和全装修住宅在新建住宅中的比例，搞好配套与服务。希望有更多的企业关注并参与城市更新和老旧小区的更新改造。有能力的企业还可以到境外去开拓市场。为促进房地产市场的持续发展和解决好百姓的住有所居继续做出贡献。谢谢大家。
主持人：感谢朱中一会长的精彩演讲，每次听朱会长讲他自己的真知灼见的时候我们都能感觉到他每一年都有创新之处，不管是行业绿色发展还是绿色应该的推进，这样的知会分享让我们非常受用。下面有请经济学博士，北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟先生，为我们演讲，他的主题是：房地产金融与房地产市场
钟伟：我向大家汇报一下我们对房地产业的理解。我们可以看一下演讲的题目就很清楚的说明了事情，我先向大家汇报一下第一部分，怎么看待目前中国和世界的经济增长。
整个的世界经济增长并不仅仅是中国比较差，整个的世界增长都差，中国不例外。如果我们把2005年和2015年相比2015年的时候世界增长6%，美国4.3%，当年10%，打了个对折。那么为什么整个经济增长不景气呢？
两个原因，第一，前苏联垮了，给全球很多机会，而次贷危机后越来越多的国家关起大门，不愿意推行经济贸易全球化，那么从开放共享的全球经济到各自为政的全球经济就降低了可能获得的增长的速度。另外一个，次贷危机以来，无论美国、中国、全球，我们都缺乏新一拨增长的动力，中国在喊大众创业、万众创新是不可能的，美国也在谈结构创新，但也是很艰难的，所以总体来说无论哪一个重要国家都发现模式创新、技术创新如此匮乏，由开放的全球变成了倒退的全球化，在今后几年中国经济的弱的增长会延续，这并没有实质性的改观。
第二，我们要看一下整个的中国的情况，中国经济在未来的经济增长会怎么样呢？我们必须理解一些基本的常识，徐小明先生对中国经济的评判非常悲观，所以我一直开玩笑说过去十年你最幸福的是活在《新闻联播》当中，最痛苦的是活在徐小明的预判当中。同时他也指出，要解决未来经济增长的潜力问题，必须改善国家的要素配制和使得低效率的部门退出。那么怎么才能迎来中国以后的创新增长呢？少谈国有企业做大、做强、做优，除了国计民生的行业不得不摆脱他们占据的巨大的社会资源，这样才能使得更多优秀的企业去取代目前的低效率配制的国有经济部门。比如说真正的简政放权，尽量减少政府部门或明或暗、或多或少对各种企业的巧取豪夺，这个才能改善整个中国的资源配置效率。现在看起来过去两年中国的政府是着力于创新，还没有转到经济建设，“十三五”主要提了一个目标是6.5%的增长，应该可以实现，如果实现不了问题就大了，那就意味着中国梦的第一步就夭折了，那意味着党和政府的公信力出了问题。
然后我们再看一下房地产的主的调子，“十三五”规划当中有一些描述，我们看一下已经形成的跟过去不动的格局，第一个我们称之为叫拖后腿，1998年到2014年上半年房地产行业投资增长比其它行业增长要快，整个15年前房地产行业引领着中国经济增长，有着正能量作为，从2014年到今年二季度，房地产从以前的有引领的正能量作用现在转为拖后腿了，所以总体来讲房地产对2015年的经济增长肯定是负的。
同时我们看一下不对称情况，什么叫不对称呢？在差不多2014年的四季度之前，房地产行业都是这样的，如果销售变好了，两到三个季度后开发商就奈不住寂寞开发新的土地、开发新项目，所以销售好转两到三个季度后开发商的投资也将好转，但是现在这种情况已经不存在。这就是两者间的不对称，在今后两三年时间都是销售端好、投资端低迷，那就意味着家居、建材仍然有消费能力，但是对于前端，玻璃、水泥、有色没有明显的带动作用，这就是房地产的不对称。
另外还有自由率，据说现在中国住房的自由率城镇家庭已经超过户均超过一套了，那也意味着需求发生了很大的变化，在年商品房的需求50%是投资性需求，剩下的一半是首次置业、被动拆迁和改善性需求，改善性需求大概占70%以上，然后才是首次置业需求，最后不足5%的需求是投资型需求，这跟10年前的需求大相径庭。那么拆迁安置需求呢？这以前也占低产的10%—15%，现在有各种各样的保障房和棚改把这块代替了，所以保障房政策必须要重新思考它的定位，如果再这样做下去会拖房地产软着陆的后腿。“十三五”期间谢天谢地终于没有提新的目标了，我们必须看到所有稳增长措施都会增长调结构，代价昂贵，后果也很严重，与其如此不如加速企业重组，让市场出清发挥作用，打麻药永远不能替代动手术。
那么“十年落”意思是什么呢？我们首先看一下第一个就是更新为主，如果我们看到2025年左右，中国的城镇化率基本上以后超过了65%了，进入城镇化的中后期，甚至有可能这个速度比我们想象得更高，原因也很简单，因为在今后的一段时间户籍政策的改革会使农村人口变成城镇户籍的速度非常快，农村人口可能迁徙到中小城镇，这个可能有很大影响。第二个，房地产投资不再是唯一的财富的配制方式，差不多在2010年或者2011年之前，中国人最喜欢配制的是地产，现在重要的富人主要的采取方式就是信托，在今后的两三年或者更长时间，房地产当然还是可以，但是从十年角度来说，投资性的需求从房地产就逐渐离开了，房地产很难持续为住房的投资者提供稳定的高回报，另一个就是我们看到税制的落地。
在“十三五”期间应该不会有任何不利于房地产的制度改革，否则就跟房地产软着陆冲突了，但是你看期间，税费方面调整应该会非常剧烈、并且落地。为什么？在2025年经济增长70%应该是来自制造业，30%来自服务业，当下的中国经济增长55%的动力来自于消费，而来自于投资和制造业对经济增长的贡献不足45%，如果我们从现在再看今后比较长的时间，比如2025，那个时候中国已经实现先进制造的初步目标了，制造的贡献会更低，我估计消费的增长对于经济增长的贡献会超过70%，目前美国的消费对经济增长的贡献超过80%，那么到那个时候中国经济增长可能主要已经依赖消费了，谁在消费呀？主要是中国居民的消费，那么中国居民的主要消费方式使什么？衣食住行，尤其是住房，住房大概是目前城镇家庭财富的70%左右，所以怎么才能够顺应经济增长由消费驱动为主实现财政收入？现在是向企业收直接税、间接税，十年之后向谁收税呢？是居民，居民的主要消费是房地产，收老百姓的涉及房地产的税费，至少三种，第一种是房产税，第二种是聪明人说家里两个孩子了，再搞个家，离婚，一家人搞四套房，这是行不通的，因为当父母把房屋赠予给子女的时候，这个一次性收入也需要交个人所得会，可能还有遗产税，各种税加起来，这三税叠加，意味着在未来的十年，今天看来100%属于你的房产10年后大约只有20—30%属于你，剩下的70%属于政府，你觉得房产是涨还是跌？或者说我们可以看到不远的将来，房屋的产权看起来100%是你的，但是税费明显落地，那个时候持有房屋的成本还是比较高的，转移房屋的税务成本同样的高。那个时候城镇化饱和、二胎饱和，所以房地产那个时候明显的渡过了巅峰期，会变成稳定的市场。
我们看“五年平”的三个要素，第一个是软着陆，第二是政策暖、第三是大都市圈。软着陆是什么意思？房地产不要给经济惹麻烦就不错了，没有更高期望。那么未来五年的重点就是去库存、促使房地产的软着陆，所以现在会不会泡沫化了？是的。泡沫户不会继续吹大？会。没有办法。那么库存有多大呢？6.8亿，不可能，如果真是6.8亿我们谈笑间半年就消化了。由于巨额的棚户区改造，会出现额外的增量，这个也不会少于10亿，所以加起来，目前中国的房地产库存不考虑已购置没有开发的那块，至少85亿—90亿，所以我们可以看出来目前房地产的库存六到七年的销售面积是有的，今后五年促使房地产行业的库存的量回落到35—40亿平米就很不简单了。
那么不太可能想象中国政府会出来不利于房地产的政策，这就是我们讲的政策暖。现在除了北上广深之外基本放开了，二胎政策也落地了，尽管来得晚了一点。
我们还可以看到，金融方面的低首付、低利率是非常重要的金融杠杆的指标，目前中国的政府金融杠杆有多少呢？负债率大概在中国政府的财政负担6%，今年可能超过3%，这两条都达到了欧盟的上限，如果中国每年再增加8%左右，到2018年中国的财政负担就大概跟过去欧债危机的财政负担差不多了，能够占到GDP的75—80%，那很危险了，所以政府不能让多借债了，而且你让他们借了也不见得干出什么大事儿来。
总体上国有企业的债务大概将近80万亿，资产130多万亿，所以企业这块也不能再加杠杆加债务了。
谁能够加杠杆加债务？中国的老百姓存的钱还比较多，借的债还比较少，怎么能够促使各位借债呢？不是催促一个A股的牛市，而是鼓励大家买房，房价很高、你的工资也没增长，怎么促进你买房呢？低首付、低利率，房价没有跌，房屋收入比也没有改善，但是购房者的压力有所改善，这就是政策暖。未来五年的政策重心，除了出清产能，第二条就是去库存。
第三个就是大都市圈，那么主要是哪些城市呢？北上广深，在1997年香港的GDP相当于北上广深的总和，到2018年能不能排在前5位？我是没有信心的，所以中国的大都市圈逐步的形成，房地产当然最好的发展机会也在大都市圈起引领作用的世界级的城市，未来五年政策的不确定性是很低的，各种政策一定会促使房地产泡泡平稳的着陆，不要给经济带来系统性风险。
那么“三年涨”，为什么？我们来看看三年涨的一些基本道理，从今天看明年2016年还可能涉及到哪些房地产政策会落地的呢？政策还不少，比如说有些学者在呼吁购房的按揭贷款的利率部分可以抵购个税，那谁对个税的缴纳很敏感？我估计中低阶层都不敏感，税务部门打自己的个税单的一定是中高收入阶层，那么有能力购商品房的也是中高收入阶层，如果说你买房的贷款可以抵个税了，那也意味着中国的商品房跟西方一样，在没有还完期间商品房有避税器功能，那买房能避税还是有很大吸引力的，我非常不赞同，这帮人本来就有钱。目前的住房公积金能量不小，已经发放的贷款余额大概2.5万亿，归集了没有发放的还有另外2.5万亿，所以在2016年就形成一个资产负债规模5—10万亿间的相当大型的国家住房金融机构，那么假定我们的国家住房银行是效仿房利美而建的。
那么两项功能，一项功能是给购房者购买普通住宅发放按揭贷款，那么买高端的房不能够到方利美当中申请按揭贷款，如果中国的住房银行出现的话，有可能推动中国的普通住宅的销售，因为相当多的中低收入阶层本来到商业银行申请按揭贷款可能资格不够，可能额度不高、利息负担比较重，国家住房的银行支持力度比较大，以解决3600万套房留下的后遗症。
那么房利美的另一个功能呢？你一定会耗尽你毕生的积蓄。还有什么政策暖风呢？比如户籍政策松动使得除北上广深出现明显矛盾的城市落户政策暂时没有显著放宽，但其它地方，尤其是鬼城现象越来越大的城市户籍放宽会比较快，也有一部分农民可能会受到并没有多少含金量的户籍勾引去上这个套，政策暖风在2016年还是会陆续落地。
最后一个资产皇的问题，2011年前买房就挣钱，2011年到2014年还没有打破很多案例，所以中国的富人在2011年到2014年的购买还是带来巨额回报，2011年到2014年中国利率水平比较高，原因是因为利率市场化，从现在开始到今后的两三年时间，中国的经济增长并不十分出色，同时中国会出现低利率、软汇率的迹象。低利率什么意思呢？就是说万科它去发债了，利息低到难以想象，开发商在今后几年跟行业银行申请贷款的时候，拿到贷款基准率1.1倍，也就是5%左右，这个贷款利率非常正常，这跟5年前要跟银行拿出10%左右的利率已经不可同日而语了。那么总体而言，利率的低水平会维持，一直到中国经济增长和创新出现明显的好转的迹象。
另一个就是软汇率，人民币汇率更多的关注由人民币汇率指数的实际有效汇率，所以我们估计2016年人民币对美元的汇率波动性会比较大、区间比较宽，如果处于6.3—7区间都是比较正常的，你利率又低、汇率又软，那给我们国内的企业家和投资者带来一定困扰，什么困扰呢？收益率足够高的、安全边际足够大的资产今后两三年很难找到，买股票不敢、买信托银行收益太低，买美股吗？也不知道什么动态。买黄金吗？不死不活。那买什么呢？万般无奈还是又回到了房地产，所以今后的两三年中国的富裕阶层在大都市购置房地产的可能性越发明显。同时我想说的是属于你想做个低调的富豪，投资写字楼是最好的方式，所以未来两三年房价都涨，涨哪呢？哪的市场有机会呢？第一个我们要看到2012年我们曾经提出过两个指标，一个指标是常住人口必须超过600万，商品房均价超过1万，如果这两个拿到今天应该是750万和1.3万，符合这两个条件的城市在中国所有城市加起来大概十四五个，也就是说三年涨、五年平的情况下，甚至你不去做“互联网+”的转型，你还是比较偷懒的开发商，你应该进入哪些城市呢？常住人口多、房屋均价高，这些城市只有十几个。
第二个，如果我们看当下的指标，有可能是哪些城市呢？深圳、上海、北京、广州、南京、厦门，当然也有一些有潜力的城市，但这些城市的潜力由于供应量过大受到了限制，例如成都、武汉，总体而言能出现显著涨幅的，并且有可能出现以这个城市为都市圈的就这么几个城市，如果我们要投资和购置房产，可能也只能投向具有非常好的都市圈潜力的城市，中西部地区仍然坚持不懈的回避。
然后我们再看一下什么类型的物业是比较好的呢？两类，住宅、写字楼。为什么上铺跟酒店、宾馆不好？我一会儿再解释。住宅好的原因很简单，目前住宅的库存最大，同时在北上广深的这些城市当中住宅的供应量相对稀缺，这是住宅的良好态势，即便从全国角度讲，如果住宅银行落地的话，如果金融支持手段足够的话，一二三四线的住宅在今后三年无非就是涨多涨少的问题，我估计会出现分化当中的普涨的局面。
写字楼为什么比其它非住宅要好呢？原因也很简单，我们看到中国经济转型过程中，对酒店的需求有限，如果我们看一下过去的三四年酒店需求入住率单客消费改善的城市主要在中西部地区，比如说西藏等等，而在相对成熟的城市，像北京、上海、深圳，星级尤其是豪华型酒店的入住率都是下降的，或者增长非常有限。不仅如此，酒店所定期要投入的装成本过于巨大，总体来讲非住宅当中的酒店、宾馆是不行的。另一块商铺，商铺不仅受到店商的影响，更受到网络化实体商业的影响，未来大的shoping mall是有限的，现在小区的智能发展速度超过了大型的购物中心，已经高估的商铺这块今后也很难获得好的发展，相对而言写字楼是不错的，写字楼的确跟未来的技术型的、服务型的行业的发展密切相关，你只要看大学生毕业之后愿意进车间还是蹲写字楼，你就会看到写字楼的发展，尽管白领的收入并不比蓝领多，但是大学生还是愿意做白领。因此我们估计城市当中写字楼的供应还是明显的紧张，比如北京、上海租金价格据高不下，今后国贸商圈、金融街商圈我们会陆陆续续看到有商场和宾馆被改造成写字楼，因为建筑功能被错误的定位了。
那么如果我们不愿意新购置土地进入到好的城市，那我们可不可以买一些房地产的股票呢？也许有可能。例如今年房地产的销售金额有可能超过9万亿，销售面积也可能超过2013年的历史添量，所以2015年的房地产是有商品房以来最高的一年，那么今年的收益会怎么改善呢？我们可以这么估计，第一个重要的要素是，你开发成本没变，面积没变，单价在增长，给开发商至少带来了五千到六千亿的毛利润。房地产是个资金密集型行业，总体上投入到市场当中正常运行的大概15—20万亿的资金规模，假定资金边际的成本降低一个点，也能带来1千到2千亿的利润，加起来会有6千到7千亿左右的毛利润，期间如果房企利润没有增加30%，那么这个房企是做得不好的，这可能超出很多人的预期，但也许我们能看到，A股当中能够增长这么高的上市公司标地不多了，当然A股的主角永远是创业板。
总结一下我向大家汇报的内容，第一并不是中国经济不好，世界经济都不好，你如果理解6.9是吹牛，那么可以理解美国也是在吹牛。第二，不要认为房地产十年是非常好的，当然去看十年也有点不负责任了，谁都看不清未来十年市场大势的变化，但如果我们看到住宅户均的套数等等一系列的因素，十年后中国房地产的规模还是很庞大，但那个庞大的市场主要是更新改造率支撑的房地产市场，而不再是不断扩大的市场。
未来五年应该不会有任何不利于房产的政策出来，未来三年让我们在泡沫当中游泳，再顺手发点小财，当然也得有合法的手段这样的基本底线，超过底线很可能就失联了，所以还是小心为上。我们在泡沫当中游泳、在泡沫当中共存，与泡沫共欢乐。
谢谢钟主任非常精彩的演讲。今天我们现场来了很多的在一线带团队，而且在行业里多年的伴随着房地产的发展而成长起来的中流砥柱的精英们，这些老板和高管对于未来房地产项目怎么做、企业如何升级于转型我相信有非常独到的真知灼见，接下来我为大家介绍其中一位，他是当代置业(中国)有限公司总裁张鹏先生，他的演讲主题是《题目是互联网+时代房企创新与升级》，掌声有请张总。
张鹏：首先我们祝贺本次论坛盛大举行，同时也感谢邀请当代这样一家以绿色建筑为自己核心发展路径的且，在编队现在所谓的白银时代，就是新常态的这样一个情况下，你作为一个房地产商如何面对转型和升级？
刘总说你这个地产企业当代最近做了一些好玩的事儿，跟大家分享一下，我想这不是一个适应性的模型，也不是成功的模型，它是在路上的一个发展状态。
过去叫做能打仗、活下来是王道，接下来我想应该是会打仗、能不能跟时代、跟互联网共赢？刘总邀请我的时候我犹豫了一下，毕竟这是个专业论坛，能不能给房地产企业提供帮助？我不确定。但是今天来到这儿我释然了，企业一定要坚定，一定要有策略和方法，不然走不下去。
我给企业定义了一个今后发展的路径，叫做蓝绿相间。绿是什么呢？一个企业不管处在什么时代，一定要有自己的核心专长，最近我们参加了不少论坛，很多人问我，说你这个企业的核心专长是什么？核心专长就是你的“绿”。过去我们拿地，要么有钱、要么有地，还有个资源就是政府的资源，当然我想现在大部分开发商跟政府都宁愿保持一点距离了，不知道哪一天也许就失眠了。但是以后你一定要有“蓝”，蓝是什么？新的思考方式、新的商业模型。
这些年当代和我们这个班子一直在想什么是今后的趋势？在大环境下能不能活下去、还把仗打得好？有两个趋势不可避免，一个是可持续发展，绿色今年被中央政治局列为五化了，就是用较少的能耗和投入获取更大的经济效益。第二是养老，再有五年每6到8个人就有一位60岁以上的老人，你想这个市场多大？迎来了银发社会万亿市场就在我们面前，看地产商和服务商能不能我在其中找到机遇，这是我想说的第一点。
第二，我想说一下地产面临的困难和形势。有四个“高”。
1、仍然是高聚焦，怎么聚焦？大家现在都网一线城市走，其实大数据表明现在是两头热，中间差。什么意思？北上深广都不用说了，拿地的价格比周边房价还高。前两天我们在合肥也参与了一块地，在合肥这样的强二线城市拿的楼价都比现在的销售价格高了，所以你说地产商没有致胜的武器它怎么活呀？另外一个，现在五六线城市这些公司都没进去，反而五六线城市供需是平衡的，以后是不是往五六线流我们现在看不清楚。
2、面临的问题一定是高分化，以后通吃的公司越来越少了。
3、高淘汰，以前只有钱、只有地或者只有政府资源的单一优势企业慢慢都会被淘汰。
4、高增长。
最后一个困难，客户还是在摇摆，你有什么理由让他买你的房子、买你的写字楼？除非你对你聚焦的客户足够的好，足够的好的背后就是服务和运营，否则你只求证产品已经被这个时代慢慢的淹没。
我给我们企业定了这么一个调子，你一定不要把你企业赖以生存发展的绿色建筑这个路径丢，你解决空气污染、你保证屋子里的舒适度，你坚持了这么多年一定不能丢掉，丢掉这个就是你的发展出现了问题。当年我们做绿色住宅的时候，在15年前多少人说有毛病啊？盖绿色住宅。但现在回头看这条路走对了。之前地产形式好的时候没有几做绿色建筑，现在形势不好还是没有人做，你说绿色建筑有没有出路？我认为现在绿色筑区的风口已经来到，我们十几年前拿不到的政府补贴，陆陆续续这几年全部都获取了，当然政策只是一方面，尤其是客户开始为舒适的绿色建筑买单，我们可以在网上查到，我不是做广告，我是想说怎么找到你核心差异化竞争力的时候你坚定你的战略。
我们在合肥有个项目，去年拿到的是合肥的地王，990万一亩，今年开盘周围的洋房卖16500，我们再恒湿、恒温、恒氧卖到两万初头，每平米四千块钱的议价。有人说绿色建筑成本居高不下，我这里剧透一下，我们分了几条线，一种是一次住房的住户给它冬天供一点暖，每平米增加150块，城市核心区可收藏，具有投资价值的改善型绿色建筑、舒适建筑梅平米增加400块，那它带来的议价是多少？。客户同样投一笔钱在相同的地段上买健康、买服务，但是我所讲的这些仍然是集中在产品层面，说你这个产品做得好不好，因为你跟别人怎么拼呢？你跟万科拼服务、你跟中海拼成本可能都可圈可点，但是当一个企业具有给客户提供健康舒适住宅的时候，你的差异化的竞争力就体现出来了，所以我们现在给全国大约400万已经入住的绿色建筑，客户对这样的住宅已经逐步接受，当然为了保证这样的竞争优势我们在加拿大成立了研发中心。我在各种场合呼吁，应该越来越多的地产商都应该到工厂化、装配化、绿色的住宅，当然过去的绿色建筑仅仅是单品。
最近又在推绿色住区，我认为这也是个非常好的推动的趋势，呼吁更多的地产商来做，多然我们划了三条产品线，有的只卖四千块，在五线城市，一个月卖120套，第二名卖60套，就是你用不同策略走，
讲完这些，这是公司赖以生存发展的根本，但是从去年开始，我们也在思考，你这个企业作为社会经济活动的一分子，你就躺在绿色建筑上，躺到功劳本上继续往前走吗？不是。我们计算一下大约有干完一个项目，要签460份左右的标准合同才能交给业主，后面还有物业公司解决后面的问题。所以如果我们把房地产价值链分三段的话，第一是金融平台，第二是房地产开发平台，第三是客户入住以后的社区服务平台，你的地产公司能不能在中间找到一些发展的路径，就是我一开始讲的那个蓝。
新的商业逻辑，在金融资本平台我们今年看了几个创新的事儿，第一是绿色产业链资金，我们的上下游的企业一起做这个基金，还降低了大量人力和物力，这支基金首发10个亿，我们明确80%投入绿色地产，20%投房地产上下游创新业务。第二，我们跟全联房地产另外一个二级机构成立了一支孵化平台创新基金，首期募集一个亿，就是投众创空间孵化的业务，每个项目大约500万，大约能投200个，现在刚刚成立，已经有大约10家孵化的项目进来。这是我们所说的两个金融资本平台的金融创新基金。
刚才我们讲到金融前基本解决后，你要关注客户入住后的机遇，我想大部分人意识到了。以前物业公司跑到地产开会都灰头土脸的，现在房地产开会都把物业公司的大佬请去？为什么？因为他们掌握着数据、掌握了客户。
简单介绍一下，第一个是无忧我房，无忧我房的模式是没拿地之前先去客，用资管计划先筹钱，有了钱再拿地，或者是拿了地在开盘之前，我讲得这个节点很重要，开盘之前拿到钱，但更重要的是筹客户，客户在你做规划的时候就跟着你一起走，截止到现在完成了众筹额线上线下分别3个亿，这就叫万物生长，年轻人应该占据房地产开发和业务的主要的舞台，让他们立在潮口，推动房地产企业往前走，今年7月份无忧我房也拿到了A轮融资，很快我们到年底，春节之前，就拿到B轮，这是一个房地产企业内部孵化的一个创新平台，非常好玩儿。说了这么多，主要的模式是什么？第一，众筹。第二，在开盘之前用VR虚拟现实技术解决没有样板间获取客户信任的问题。第三，定制。C端谁解决？我们跟好屋中国合作，把它纳入到无忧我房的销售平台来，这都是他们的一些结构。
第二，因为当代是个做绿色建筑的企业，过去有自己的研发中心，这不是所有的地产商都有。这个中心什么呢？解决温湿度问题、解决环境问题，去年我们都剥离出来了，你自己养活自己，所以我们把集中式的恒温、恒湿、恒氧变成分户式的，最近签约额到达了3000万销售额，我们拿出来以后几个小伙伴拿到京东众筹1000万，天使资金解决掉。
第三个好玩的事儿，客户入住后还会有很高的生活成本，水电、煤气，我们把另外一套系统和研发人员研发了一个APP，它解决的就是我们能够实时的去调整户内的水电、煤气能耗降低，解决生活成本，就是我们现在所说的科技家居，现在也在对外扩张，签了大量和约，我相信这不是空对空的O2O，叫做在大海上遨游，从悬崖扔出去，是鸡是鹰练一练。
还有一个爱助家，这个我简单的说就是万科的锐服务。我们分析，现在的形势没有一加地产商、有品牌的地产商把自己的物业公司让出来了，当代的、万科的你让别人管物业，我看这个趋势还没有出现，但这是迟早的事情，再有两到三年物业行业的大整合，移动互联解决居住，我们的客户他在社区里的衣食住行和提高午夜的管理效率这件事情就会出现大整合和大联合，但是现在大家都自己在跑，我觉得重要的还是先跑出数据来，能不能行得通？爱助家在京东众筹大约融到了600多万。
还有一个非常好玩的事儿，这个模式我们毫无保留的介绍给大家，叫无忧回收。两个功能，一个是捐赠，一个是大家家里边的旧物由无忧团队收回来以后换物业费、换几分、换能源费，这个我们跟任会长汇报过，任志强说你们搞不成，但现在它就搞成了，每天在我们北京的社区里不多，现在有五个社区，每天下单量大约600单，这是一个可贵的数据，但是背后的是什么呢？背后是一个机构投资马上就进来，进来给这个项目估值一个亿，这个在过去敢想象吗？根本就不敢想象。
还有一个好玩的事儿，我老讲社区里面全龄住宅，老人、小孩都有需求，家长要实时知道自己的孩子的衣食住行，在幼儿园里开发一个手机APP，你的居民能够随时随地知道孩子在幼儿园的情况，又把它包装出去，在外面获取了天使投资，我想我们大约有12个平台，这些项目全部都获得了A轮、B轮天使的资金。我想说什么呢？因为地产商不能太重，如果我们都自己投资这件事情肯定做不下去，社区、生态是要有资本、人才、移动互联很好的整合在一起的，后来有很多人也问我，说你怎么弄的呀？我也简单的跟大家说一下，我们在企业里建立了一个四创委员会，它对小伙伴提出来的商业计划书，你说我要解决什么需求，你把你的商业计书说清楚，我用我们社区的客户和你进行链接、跑数据，但是我们对合伙人有个要求，第一，你一定要用三个月之内找到领投和跟投的机构投资人，第二，你自己要掏钱进去，拥有一定的股份，第三，你在三到六个月要拿到天使，三到六个月你要跑出数据来，所以这些项目没有一个到现在为止出现了夭折的情况，当然以后我说不清楚，我们重要的就是在地产、房地产开发的过程中，你拥有了你客户的巨大的入口，你去挖掘新的商业逻辑和商业模式，对客户的足够的好，前两天有媒体问我说你做了这么多事儿，多元化，其实根本不是多元化，也不是投资文化，因为你这个企业做不了，跟别人不能同日而语，所有的都是围绕着客户需求、社区服务来进行孵化。
介绍完这个体系，有很多人说我们在这个过程中有分歧怎么办？我们有个议事法则，投资取向不一致的时候谁来决策、谁出局？把这个规则建立清楚，把它扔到悬崖下边，有翅膀就飞起来，没翅膀就撞死在山崖下。
其实这确实是一个最好的时代，我们万物生长，瞬间让这个企业在历史的长河中不负自己、不负为伟大的事业奋斗，所以企业仍然要往前走，往前走是地产的王道，谢谢大家。
主持人：谢谢张总。下面有请空间家有限公司创始人、CEO轷震宇先生，演讲题目为：链接企业与空间
(11:05-11:45 40分钟)
(11:45-12:00 现场问答)
主持人：谢谢轷总。感谢以上各位领导、专家、老总的精彩演讲。为我们分享了他们的精彩观点和睿智思考，相信大家一定有所收获有所启迪。今天上午的会议到此结束，我们下午1点30分再见。请大家带上餐券，由我们工作人员引导共进午餐。谢谢大家。
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