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回迁房面积被增加 拆迁办称超出部分开发商承担
　　“通知我们，回迁房的实际面积是60.022平方米，而不是当时签协议时的55平方米，多出来的一部分面积，要按价7000元/平方米缴钱，否则不给办理入住，我们认为这个太不合理了。”皇姑区牡丹江街一小区的回迁居民王女士日前就此向市民热线反映，而据王女士称，其遭遇并非个案。
　　昨天，该小区开发商相关人士接受记者采访时认为，大多数回迁居民对此应该能够理解。而皇姑区城市房屋拆迁管理办公室回复称，这个小区应该属于产权调换房，等同于商品房，而按照《商品房销售管理办法》，超出协议面积3%部分的房价款应由开发商承担。
　　增加面积
　　老百姓现价埋单
　　王女士说，2010年4月，她在皇姑区牡丹江街附近的住房拆迁，王女士签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称《安置协议》)。《安置协议》显示，王女士购买的房屋面积为55平方米。今年11月初，王女士接到开发商方面打来的电话，称王女士购买的房屋面积实际为60.022平方米，多出了5.022平方米。其中3平方米按每平方米4000元计算，2.022平方米按7000元/平方米计算。问题也就出在这2.022平方米的价格上，王女士认为7000元的标准明显高了。王女士说：“我们当时买的就是55平方米的房子，我们没钱买大房子。强加给我们面积不说，还定这么高的价格，我们怎么承受得了？”
　　《安置协议》第八条第一款规定：当实际面积大于约定面积3平方米以内的，双方同意建筑面积差额部分按4000元/平方米计算。超过3平方米怎样计价，却并没有约定。
　　70岁杜大娘的情况与王女士一样，动迁之初，老人痛快地签了协议，为了能够买到合意的户型、楼层，还排了一天一夜的队。老人说：“我们2010年4月签的合同，那个时候这里价格是3980元/平方米，我们买的是期房，现在却按现房价格来卖给我们，这个道理说得通吗？”
　　开发商：
　　价格已经很低了
　　在小区售楼处，杜女士找到了一位据称是负责的工作人员，这位正在吃着烤地瓜的女士拒绝承认自己是开发公司的工作人员，随即溜走。而售楼小姐则称，她们是销售商，不是开发商，并称刚刚走掉的女士，就是开发公司在这里的负责人。
　　记者随后辗转与开发公司相关负责人钱女士取得联系，钱女士强调，面积前后之所以出现这么大的误差，主要是因为当初在与回迁居民签协议时，房屋还未经房产测绘部门测量，因此出现了这么大的误差。同时，钱女士认为，王女士等人应该是产权调换房，并非回迁房。至于7000元/平方米的价格，钱女士认为也并不高：“我们今天刚刚卖了一栋7500元/平方米的房子，7000元比市场价格已经低了。”
　　之所以3平方米以内按约定价格，超过3平方米按市场价，钱女士坦言并没有明文规定，不过是一个约定俗成的东西。
　　“我们通知了，大多数人都能接受，就是一部分人不能接受。当然了，如果换位思考，我当然希望越低越好。我相信老百姓能理解。”
　　如果不理解怎么办？钱女士笑而不答。
　　拆迁办：
　　超出部分开发商承担
　　皇姑区城市房屋拆迁管理办公室负责信访的副主任赵登俊告诉记者，他在上午刚刚接到群众反映，目前正在调查了解这件事。他说：这个首先要看拆迁安置协议是怎么写的，如果合同上有明文规定，那么就是合同法范畴的事情了，作为政府部门我们也干预不了。不过，就这件事来说，开发公司在协议签订的时候，只规定了超出3平方米以内的价格，超出3平方米怎么办，没有明确，应该是开发商的一个疏忽。”
　　“目前为止，产权调换房出现面积差如何办理，还没有明文规定。不过，产权调换房等同于商品房，在《商品房销售管理办法》以及最高法关于此的一个司法解释里，都提到在没有合同约定的前提下，面积误差超3%，房价款应由开发企业承担。开发商在合同里只约定了3平方米之内的价格，那么超出的2平方米多如果走法律程序，那么就只能由开发企业埋单了。”
　　也就是说，2.022平方米的面积款，王女士根本不必支付了。
　　不过，赵登俊副主任表示，此前沈阳有类似情况，一般都是由开发商和业主协商解决。他说：“坐下来慢慢谈，解决应该不是问题。”(高寒冰)
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　　1.日开始施行的《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
　　合同未作约定的，按以下原则处理：
　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款
　　(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
　　2.最高法在2003年，发布了一个关于商品房买卖纠纷的司法解释，其中的第14条，重复强调了《商品房销售管理办法》第二十条的相关规定。
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律师提醒：回迁房买卖存风险 搞清房屋性质
林靖 2004年，丰台区刘先生因房屋拆迁分到3套回迁安置房，将其中一套卖给了王女士。同年12月，王女士就向刘先生支付了全部购房款50万元。王女士、刘先生与开发商签订了认购书，约定这套房屋在能办理产权证后，直接将房产证办给王女士。同月，王女士与物业公司办理了物业交割手续，拿到钥匙后精心装修房子，满心欢喜地入住至今。
所属分类：
去年9月，开发商通知可以办理过户了，王女士联系刘先生配合办理过户手续。然而此时房价飞涨，刘先生反悔了，称卖房时其妻不知情，断然拒绝配合过户。刘先生还找到开发商，把回迁房购房发票的付款人信息都改成了他妻子的名字。王女士说，依据开发商公示的房屋过户需提交的手续，如果直接给她办理产权证，购房发票的名称就必须是王女士本人。发票名字改了，她就没法直接办理产权证了。王女士不禁忧心忡忡地问：“当时没签正式的买卖合同，我买回迁房的行为到底有没有效？要是对方一直不配合过户，我可怎么办？”房屋可以直接过户给王女士北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松认为，虽然本案中王女士和刘先生没有签订正式的房屋买卖合同，但是双方均已按照合同的约定履行了相应的义务。具体来说，王女士已于2004年12月向刘先生支付了全部购房款，刘先生也履行了交付义务，已经将房屋交给王女士实际占有及使用，因而双方的买卖行为是真实有效的。李松律师指出，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十四条规定，“房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人(第一手出卖人)作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。”在本案中，王女士、刘先生及开发商之间明确约定“待房屋可以办理房产证后直接将房屋登记在王女士名下”，这种情况属于上述规定中“当事人另有约定”的情形，因而不必依次办理过户，房屋可以直接过户到王女士的名下。出卖人称配偶不知情不能成立李松律师认为，王女士自2004年底购买刘先生的房屋之后，经装修一直入住至今，刘先生一家人与王女士在同一栋楼居住，经常会碰面。在长达8年的时间里，刘先生的配偶对王女士购买此套房屋并未提出任何异议，因而其主张对王女士购买此套房屋不知情是不成立的。刘先生应继续配合办理过户因为房屋价格上涨，为了不配合王女士办理房屋过户，刘先生找到开发商将发票改为其妻子的名字，使王女士无法办理房产过户，进而达到其收回房屋的目的。李松律师指出，依据我国《合同法》的相关规定：买卖合同签订后，双方均应按照合同的约定履行义务。本案中，王女士买房时已经与刘先生及开发商明确约定：“待房屋可以办理过户时，刘先生应配合王女士办理过户手续”。目前，刘先生故意将发票改为自己妻子的名字，属于毁约行为，依据《合同法》的相关规定，刘先生应继续履行合同义务，配合王女士办理过户。律师提示李松律师就此提醒大家，回迁房屋的买卖是存在一定风险的，因为回迁安置房的种类有多种，如果国家对购房人的购房资格有特别的要求，比如经济适用房，开发商就不能任意约定过户。因此，李律师建议广大读者在购买回迁房屋时，应首先弄清楚该房屋的性质，今后究竟能否过户，不要房也买了也居住了，最终却竹篮打水一场空，那样就得不偿失了。另外，鉴于房屋价值较大，建议在购买回迁房之前，双方最好签订书面的买卖合同，将相关的权利义务及违约责任约定明确，以避免日后因房屋价格上涨而出现卖方毁约的情形，将损失降到最低。今日我坐堂北京市盛峰律师事务所李松律师该所房地产法律事务部及劳动法律事务部首席律师。专注于房地产法和劳动法的研究和应用，对二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、廉租公房、借名买房等各类房产案件具有丰富的处理经验。
概念解释:·各地回迁房:····
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618000大兴
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Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved回迁房的由来
回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。
如果回迁房，跟商品房都办理房产证了，那交易都一样。如果没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。但回迁房一般来说都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。
回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的
10%。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。回迁房作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名。
回迁房与商品房的区别
回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。
2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
另外，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。
云南治国律师事务所的欧国刚律师在接受腾讯房产访问时表示：
由于回迁房一般是有两种，一、业主手中有房产证的，按正常购买商品房处理；
二、业主手中持有回迁协议的，但尚未交付或虽已交付但未办理房产证的，此种情况因不能立即过户，至于什么时间开发商能满足办理商品房房产证的条件也不清楚，所以购房者要关注以下风险：
1、签约主体的合法，一般回迁协议上的回迁安置人是可以处置房产的所有权人，在签署回迁房购买协议时必须确定卖方是回迁协议上的被安置主体；
2、在签署购房协议时支付的是预付款还是定金还是全部房款？一般情况建议购房者最好签订定金合同，如果购房人需要交纳20%以上的预付款的，应尽量减少预付款的比例，可以设置“待开发商竣工验收后或者业主办理房产证后再行支付百分之几十的预付款”条款，还可以加上高额的违约金来保护自己，比如在业主办理房产证或者符合办理房产证的条件后3日内如不能对购房人办理房屋产权过户手续，延期一日缴纳房屋总价的0.5%作为延期履行违约金。当然如果觉得回迁房遥遥无期不一定能等待或者将来有可能违约，一定要增加对自己保护的条款，比如“截至日，若开发商仍未竣工交付或者业主尚未办理房产证的，该等预付款应由业主退还购房人，并加收人民银行同期贷款利率下的利息”。
3、尽量避免在签署协议时将房款全款付清，建议留一定的尾款，待成功办理房产证过户后付清；
4、由于双方签署协议时，房屋尚未具备过户条件，因此卖方往往会因为市场价格的变动，存在一房二卖的情况，在购房协议中必须约定好高于市场预期价格变动的违约金，防止卖方一房二卖，导致事实上的履约不能。
5、在过户时通常会产生一些税费，一般卖方比买方承担的税费要多，在此种情况下可以在协议上约定，过户产生的税费由买卖双方各自承担等条款，同时约定违约条款，避免卖方在过户时拒绝承担过户税费而导致不能顺利完成过户手续。
6、由于开发时间比较长，回迁安置房在签署购房协议后，可能会发生一些意外事件，导致卖方主体身份的变化，比如因为诉讼、继承等原因造成卖方的主体资格不合法或合法主体发生了变更，买方只能凭借购房协议请求卖方履行债权偿还义务，因此在购房时，最好能让卖方提供一定数额的履约担保。
如果在购房回迁房过程中产生纠纷要如何处理？
产生纠纷时应先看合同约定，然后以解决问题的方式谈判处理，谈判不成只能诉讼解决。对于回迁房的购置，一定要注意合同的完备。
回迁安置房购买是一项比较复杂的买卖法律关系，建议买卖双方都应该委托专业律师全程咨询或委托专业律师进行代理，避免日后给您造成巨大的经济损失和精神创伤。
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欧国刚律师
云南治国律师事务所律师，擅长房产投资、合同纠纷及房产相关法务。
上海大邦律师事务所专职律师，专注民商领域，擅长房地产及公司法范筹的法律服务。
北京市中银（南京）律师事务财税法律事务部主任律师，注册税务师，浙江工商大学客座教授。
云南治国律师事务所副主任律师。擅长房产投资、合同纠纷及房产相关法务。
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