房屋买卖合同+购房合同=陷阱** 小心啊！！！　　招数1变更信息专递送达　　要求开发商变更任何信息，都要以书面方式通知购房者，即以邮政特快专递形式送达。既可保证变更的信息通知到购房者，也便于保留相关证据。　　招数2办不下贷款解合同　　在合同中要明确约定，如果办不下来贷款，就要无条件解除合同，退回定金和已付房款，以避免购房者资金被套或受损。　　招数3产权证办理日期具体到日　　在合同中要明确约定产权证办下来的日期，一定要具体到年月日。同时还要约定产权证不能如期办理的违约责任。　　招数4停车费区分管理费　　若是购买了带产权的车位，那么在交纳费用时，只需交纳相当于物业管理费性质的管理费用，这一点要在合同中明确。　　招数5质量问题解决方案提前定　　对出现质量问题后的解决方案要明确约定。还可以约定房屋及附属设备的保质期。　　招数6附张公摊平面图　　一般情况下，塔楼的公摊率为18%至26%，板楼的公摊率为14%至16%。交房时面积误差在±3%以上可以退房。　　购房者在签订合同时，可以让开发商将公摊面积和套内面积分别明确地写出来，并且要求开发商在合同中附一张整栋楼或项目的公摊平面图。同时约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差，以及公摊面积与套内建筑面积均发生变化的处理方式。　　招数7原件在公司是借口　　售楼方常常会以一句“原件在公司”为由，婉拒购房者要求查看五证原件的要求。其实通过复印件上的证号，可以上网查出其真伪。　　另外，可在购房合同中加上“出售人保证‘五证’的真实性，因真实性导致退房，出售人双倍返还已付房款”即可。　　招数8房屋位置图不能少　　在合同中，要将楼号标示清楚，而且要将整栋楼的楼图及购房者所购套房在楼中的位置标明，将这些图附在合同后面，并要求开发商盖章。　　招数9正式合同须卖方先签字　　坚持卖方先签字，买方后签字，且不要在合同中留有空白（即空白处用横线划去）。合同上由双方加盖骑缝章、过页章、个人买主过页签字。　　招数10约定转民用电日期　　交房时，水、电、气等都应达到正常使用条件，但交房时所用的电往往是临时用电，应在合同中约定临时用电转为民用电的日期。　　招数11精装修杜绝“高档”　　对于精装修的楼盘，一定要在合同中对装修所用的材料、品牌、标准、施工工艺、颜色、价位等写清楚，不能用“豪华”、“进口”、“高档”等这样含混的字眼。　　招数12小心不可抗力的说法　　按照“民法通则”的规定，不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。　　在此，应特别注意“不可抗力”是如何约定的。　　若出现“非出卖人的原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的”等免责条款，购房人不应接受。　　6个认识误区　　误区1：签正式合同前先签认购书　　认购书不是必签不可的，提醒潜在购房者一定要慎签认购书。建议购房者看好房后，直接与开发商签订购房合同。　　误区2：签合同必用新版合同范本　　3月15日起，本市开始推行新版的购房合同范本。此范本是推荐范本，不是强制实行的范本。目前，只要开发商的合同经过有关部门备案，就可使用。　　误区3：买的房与样板间一样　　许多没有建在楼盘内的样板间，其实际尺寸一般都要大一些，而且大多数样板间内都没有安装暖气，看起来较宽敞。实际上，样板间往往与日后的现房并不完全吻合。　　误区4：按揭房拿不到房产证　　许多按揭买房的业主认为，在没有还清贷款之前，是拿不到产权证的。其实，付首付款、按月还贷的业主和一次付清房款的业主拿产权证的时间应该是一样的，按揭买房的业主的房屋只是要办理抵押手续，银行和开发商都无权扣押业主产权证。　　误区5：区分概念合同中约定层高　　套内建筑面积和公摊面积之和才是所买房屋的建筑面积；层高不等于房间的净高。层高是指地板中心线到顶板中心线的距离，净高是指地面到顶板的距离，而层高是很难测量的，净高却很容易测量，所以在合同中约定净高对买方有利。　　误区6：维修基金、契税都交开发商　　许多购房者在收房时，都被开发商要求先交纳维修基金、供暖费、契税等费用之后才给钥匙，其实这几项费用都是由开发商代收的，购房者可以不选择将这些费用交给开发商。维修基金可交给物业，供暖费可交供暖单位，而契税可交地税部门。开发商不能以没交齐这几项费用为借口不给钥匙　　不妨让我们来看几个案例。现在许多房产中介机构在购房前往往要求购房人签订意向书，这可能是一个中国特色，这种情况在国外是非常少见的。我认为，最 好不要在购房前轻易支付意向金。在购房意向书中也要注意，你所支付的意向金日后是否会自动转为定金。尽管对方违约会双倍支付给你违约金，但如果你改变了购 房的心意，不打算买了，一旦意向金自动转为定金，这时你要想拿回这笔钱就非常麻烦了。　　同样，你要注意在购房合同中对首付的定义。有些房产中介会提议你将首付资金也转为购房定金。一旦首付资金成为定金的话，如果你不想购买这套住房了，那你可能连首付的钱也拿不回来。　　还有，就是购房合同有关的户口问题。在购房合同中会提及卖房人在交易或者房子过户前保证将户口迁出，但你仍要小心。因为，一些　　窗体顶端　　窗体底端　　经过多次交易，即便现在的卖房人已将户口迁出，但你还是要自己亲自检查一下该二手房此前的卖房人是否已将户口迁出。在中国，目前对户口问题的起诉似乎还难以胜诉。　　当然，在购房合同中还有其他的细节也值得你仔细推敲。因为，许多购房合同中各个条款隐藏着不少陷阱，在有意无意之间会让购房人陷入其中设下的圈套之中。而这些有争议或问题的条款，常常不为你所知，往往你也不会意识到购房合同中一些条款会存在问题。　　所以，当你准备与房产中介签署购房合同时，无论对方的信誉有多好，还是你对自己的购房合同的审核能力有多自信，我还是建议你聘请一位律师。当然，找律师也要小心，一定要找　　窗体顶端　　窗体底端　　的专业律师。这样的话，专业律师可以帮助你审核购房合同，并发现购房合同中一些具体条款可能存在的问题，避免你陷入日后可怕的麻烦和陷阱之中。花一些小钱聘请专业律师，可以节省你的时间、精力和金钱，这是一个非常好的主意。　　订金陷阱　　今年3月，长沙的何女士看中了某房地产公司开发的大厦。她想在该处买房产作为办公用。售楼部要其先签一份《房产认购书》，并约定在认购书签订后10 日内，要她再签订正式购房合同。同时还要求她预交2万元作为订金。何女士问开发商能否看看正式合同，对方说这是国家建设部制定的统一规范文本，没问题。见 对方这么说，无任何购房经验的何女士未作任何考虑就在认购书签定后交付了2万元。10天后，当何女士和开发商签订正式合同时，她发现合同上需填写的位置早 已被开发商进行了约束。何女士感觉合同中有多处不平等，便提出合同不能这样签。没想到，开发商竟说：买他们的房子，就只能按照他们的办。何女士要求对方退 还订金的要求当即遭到了拒绝。　　家住岳麓区的刘先生也遇到了同样的问题。他看中某房产公司开发的商铺，当场交了订金。然而，开发商所给的订金协议上却写有“订金不退”的字样，他当 即提出了质疑。销售告知他这是公司的规定。刘先生想想反正也要买，就大笔一挥在订金协议上签下了自己的大名。后来，他考虑再三，提出不想买该处商铺了。楼 盘开发商却不同意退还订金。刘先生现在陷入两难境地：要么按开发商的意愿签合同，要么放弃订金。　　对此，海天律师事务所的邓文胜主任认为，从法律上讲，定金作为主合同的担保合同，其前提条件是主合同必须存在。因此，“订金”是可退的。“订金”不 是法律的必须过程，只是房地产交易领域的一种习惯作法，不存在这方面的法律约束，完全根据当事双方的约定是否能退钱。合同中如果写的是“订金”，卖方违 约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原来数额的价款；如买方决定不购买，卖方应将订金退还。如果买方超过规定期限以后才决定不购买，订金则作为对卖方保 留房号期间损失的赔偿，不退给买方。　　因此，邓律师提醒购房者，不要中了开发商的订金陷阱。一旦交了订金，购房者就已经处于被动，其在签订购房合同中提出的条件，开发商几乎都可以不接 受。合同即使谈不拢，订金也照样落入开发商的口袋。售楼所使的各种“诱订”手段，消费者大可不必放在心上。对那些硬要签订认购书的房产商，购房者为了避免 丧失订金，在认购书中要书面约定“订金”的返还条件，最妥善的办法是请专业人士审查认购书的合法性后再做最终决定。　　合同陷阱　　据有关部门介绍，房地产投诉案件中，合同纠纷约占63％。一些不良发展商常在合同中“钻空子”，为将来逃脱责任打好“伏笔”。而商品房买卖纠纷有很大比例是由于合同不规范或者消费者对合同条款的内涵不清楚而贸然签订引起的。　　房产商在签订合同中，往往站在自己的立场上，或是对某些问题只字不提，或是用“到位、入户、限期整改”等字眼既不提出具体的标准，更不涉及房产公司 自身的违约责任，蒙骗那些缺乏信息与法律知识的消费者。记者接触到一位女士。她去年11月份与某发展商签订的房地产买卖合同中，就潜藏着这样的“玄机”。 其中有一条是“除不可抗力因素外，开发商最迟于某年某月某日必须交付使用，否则以违约论罚”。但到了交付日期，开发商以银行不贷款、工程无法开工为由，未 能如期履约。开发商的理由是：合同中注明了如发生不可抗力因素，可以延期交房，而银行贷款是不可预见的，属于不可抗力因素，可以不承担违约责任。　　“银行不贷款”能否作为开发商延期交付的理由呢？记者咨询了有关法律专家。他们认为：根据《民法通则》，不可抗力是指“不能预见、不能避免并且不能 克服的客观情况”。该“客观”情况出现时必须具备不能预见、不能避免、不能克服这三个条件。开发商以不能贷款为由来拖延时间，而这些因素并非完全不能预 见。　　一位主管民事审判的法院人士在提到合同方面的陷阱时，重点提到了关于配套设施的约定问题。他说：很多购房者在签订合同时，对装修条款的约定过于原 则。如他审理过的一件案子，合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”。入住时业主却发现大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具 也是国内产品，仅贴了个外国商标。在案件审理时，开发商认为，使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。进口洁具是合资厂生 产，确是外国品牌，也符合约定。如此，最后吃亏的还是购房者。　　他认为，现行的《商品房买卖合同示范文本》中，也有不完善之处。一是有很多选择性的条款，买房人在上面签字就变成自愿接受；二是房产商推出的格式合 同，往往采取免除自己的责任、加重消费者责任、排除消费者权利的手段，使买房人利益受到侵害。消费者就是告到法院也是败下阵来。　　他告诫消费者，在签订购房合同这个环节，一定要小心谨慎。购房前，首先要看开发商是否有“五证”：即《建设用地规划许可证》、《开工证》、《国有土 地使用证》、《商品房销售许可证》、《商品房预售许可证》。同时还要看清楚这“五证”的“合同主体资格”是否一致。我国法律规定，不具备主体资格合约无 效，合同主体不相符签约也无效。如果你所购买房屋、开发企业的公司名称、销售许可证上的销售单位、房屋所有权人不一致，说明与你签约的甲方单位有“挂羊头 卖狗肉”问题，这样的合同就是废纸一张。　　交房陷阱　　交房是目前问题出现得比较多的环节，开发商没有提供行政职能部门出示的“两书”又是一大陷阱。在房屋交付时，购房者怎么才能维护自己的合法权益呢？ 法律规定，交房时开发商必须出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如果开发商在交房时，不能出具上述“两书”的话，购房者有权要求退房。另外，房 产开发商应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。　　目前一个突出的问题是房产质量的检测有漏洞。不少开发商请城建部门下设的质量监测公司对房屋进行检测，而不是由城建、质监等政府职能部门进行质量验 收，这就埋下了商品房质量方面的隐患。一位有经验的买房者对记者说，购房者在购房时，一定要在合同条款中写明“由市质监站进行质量检验”。购房者要减少房 屋质量方面的风险，应该在订立合同时，明文约定房屋的质量标准、质量验收单位以及约定房屋保修的内容和违约责任等，利用合同的法律效力维护自身的正当权 益。（频道责编 胡为)　　商品房是大额消费品，在与开发商签定合同时，应警惕开发商在合同中预设的一些条款，避免掉进陷阱。　　第一类，订购金陷阱。有些购房人在没有考虑充分的情况下，就听从售楼员的话交了定金，到后来不想买了，想把定金要回来却难上加难。如在消费者购买商 品房的时候，开发商没有说明这个房子的情况，在与购房人制定商品房买卖合同时，就向购房人提出新要求，而签订认购书中明确写明认购金在签约不成时不予退 还。　　第二类，约定房屋贷款办不下来，不给退还定金。有些房产项目开发商不具备销售的资格，不能办理公积金贷款，就在合同中做这样的约定，使购房人利益受到损失。　　第三类是合同违约责任规定含糊，开发商承诺不兑现时，购房人权益受损。如延期交房，按合同规定可以退房的，甚至有擅自改变设计，商用房的游泳池变成 了停车场，该建的不建，或者根本不建，严重影响了居民的生活，对一些关键的问题，开发商与消费者签定合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱。出现纠纷后 千方百计地推卸责任。　　第四类是在面积的涨水和缩水违反规定放宽对开发商的限制。根据规定，如果房屋面积绝对值误差比超过3％的，购房人就有权退房，但实际情况由于一些开 发商在合同中做出不利于购房人的约定，购房人很难索赔。由于面积缩水的数额很大，计算的依据透明度也差，同时造成了面积争议引起的投诉也逐年在递增。　　第五类是合同中关于产权证办理条款的陷阱，因为开发商不具备销售的资格，或者以旧城改造的名义，把房屋改头换面，偷偷地或者是明目张胆地以商品房交易，拿不到政府的一些手续和证件，就以各种借口拒绝或者拖延办理产权证。　　日，无论对于千百万的买房人，还是北京大大小小的2000多家开发商而言，都将面临一个崭新的房产交易局面，因为从这一天开始， 久经酝酿的《北京市商品房预售合同》在社会各界的殷切期待下正式在全市推行使用。这份合同的示范文本由北京市建委和北京市工商局共同制定，在兼顾和平衡开 发商与购房人权益的基础上，对合同的内容进行了多方面的修改和调整。与旧版相比，新版购房合同最大的特点在于条款内容的细化和赔偿责任的明确。　　细化五大问题　　1、商品房质量不合格可退房。其中规定，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、 构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有 权退房；开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的，开发企业应承担修复和赔偿责任。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检 测机构检测。　　2、首次提出节能措施的约定。此条款要求商品房应符合国家有关建筑节能的规定和北京市规划委员会、北京市建设委员会发布的“居民建筑节能设计标准”的要求，未达到标准的，出卖人应按照要求补做节能措施，并承担全部费用，同时买房人可以向出卖人要求赔偿违约金。　　3、购房人决定是否同意委托代缴税费。在商品房交接环节中，以往买房人对开发企业入住 时必须先交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费存在较大争执，甚至引起集体上访。新版合同提示双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约 定。购房人不同意委托开发企业代交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就交费的具体事宜应 进行约定。　　4、明确产权登记内容。合同中明确了开发企业办理初始登记手续的责任，出卖人应当在约 定时间完成该房屋所在楼栋的初始登记工作，取得该房屋所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后转移登记手续的办理应是买卖双方共同的责任，双方须按有关规定 交纳契税、维修基金等税费，可以共同向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记，购房人也可以委托他人办理房屋所有权证，委托办理的，相关费用在签订商品房 预售合同时约定。　　5、规范了前期物业管理。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本约定开发企业应明确所售商品房前期物业管理企业的名称，该物业企业必须已取得物业管理资质，同时还需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。　　防范九大陷阱　　新版购房合同虽然有上述种种进步，但依然存在很多漏洞和不足的地方，包括对房屋质量问题约定不明确、收房程序不详细等问题，看看房地产。买受人在签订合同时应当以补充协议的方式加以完善。针对新版合同中存在签约陷阱的条款，综合各方代表的意见，我们给出应对的方法，帮助业主签好新合同。　　1、第三条基本情况　　签约陷阱：此条款约定，“该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一”，但问题是，有些开发商在平面图中不标注尺寸，这实际上等于没平面图，当 实际交付的房屋结构与平面图有差异时，往往买受人有理说不清。有的房屋实际交付时出现买受人认为不应有的管道，但平面图并没有注明，这也很常见。　　应对措施：应当在平面图中标明尺寸，并在合同中标明，只要没有注明，就视为无管道，否则要承担相应的责任。　　2、第六条付款方式及期限问题　　签约陷阱：目前贷款购房的买受人较多，实际当中存在签了合同、交了首付，但贷款办不下来的情况。出现这类情况，开发商往往要求买受人承担责任，由于合同约定不明，买受人很难说清楚。　　应对措施：建议将此条明确列入：“因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，可以解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，以保护买受人的合法权益。　　3、第八条规划变更的约定　　签约陷阱：条款约定，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。但这“相应的补偿”因为没有标准或计算依据容易引起纠纷。此外没有约定是否有权退房，也是纠纷的隐患所在。　　应对措施：最重要的是，在补充协议中约定因为上述原因而进行补偿的标准或计算依据，如“按照房价的5%进行补偿”等等，如果可以的话，还可以约定购房者有权选择退房及退房期限、程序、退房后损失的补偿计算方法。　　4、第九条设计变更的约定　　签约陷阱：该条款约定，“买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。由于这一条款并未明确设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能 时，开发商的赔偿责任，所以开发商很有可能届时不予赔偿，或在签订买卖合同时就在补充协议中事先将“不予赔偿”的条款强加给买受人。　　应对措施：在签订合同时就明确开发商的赔偿责任，并约定赔偿金的计算方式。如果开发商拒绝这样的条款，说明其缺乏诚意，或有意制造陷阱，最好放弃购买。　　5、第十二条市政基础设施　　签约陷阱：该条款对上、下水的交付并没有说明是含自来水、热水、中水的上水、下水，对电也没有说明是不是临时用电。目前入住后因为临水临电引发的纠纷比比皆是，而且因为合同约定不明确，诉讼暂时也没有胜诉的先例。此外，该条款并不包含电信、有线电视等设施，也会带来隐患。　　应对措施：上水、下水应当明确到自来水、热水、中水；电应当明确约定双回路市政用电。此外，还应该将有线电视、电信等设施的交付使用也列入合同之中。　　6、第十三条逾期交房责任　　原文：逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金。签约陷阱：在填写该条款的时候，开发商往往会将向买受人支付 的违约金定得很低。也有一些开发商以补充协议的方式，将逾期交房责任的违约金封顶，如规定违约金最多不超过已付房价款的2%.但按照实际情况来看，上述比 例基本无法弥补业主所受到的损失。　　应对措施：坚持按与损失相适应的比例要求违约金，否则考虑放弃购买。　　7、第十五条交接手续　　签约陷阱：该条款没有约定具体交接程序，开发商可能擅自制定霸王程序，如必须先结算房款、交纳相关费用后才给钥匙验房，这显然是不公平的。　　应对措施：应将交接程序明确，即先做什么后做什么。可以补充约定：“交付房屋时先验房，有商品房质量、装饰、设备标准问题的，开发商按第十六条约定承担违约责任后结算房款，且开发商不得另行收取非法定或非合同约定的费用，之后双方签署商品房交接单。”　　8、第十五条代办税费　　原文：买受人同意委托出卖人代交下列第____、____、____、____、____、___种税费。签约陷阱：开发商往往会事先选好“购房者同意委托开发商代交税费”，然后长时间占用该笔费用。　　应对措施：选择代交或自行缴纳的税费种类时，应越少越好，同时在补充协议中约定其他税费的缴纳应在合理期限内，如契税一般可选择办理房屋权属转移手续之前一个月等。这些交费明细应明确，否则易出现开发商无限扩大收费范围。　　9、第十六条商品房质量标准的约定　　原文：交付该商品房时，发现有其他问题的，(1)出卖人应当于_______日内将已修复的该商品房交付。(2)由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起_____日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。　　应对措施：若按第(1)种处理，则明确修复所依据的标准；若按第(2)种方式处理，则或约定损失的计算方式，或约定“由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”　　陷阱一：在认购书里没有注明 因何种原因退房以及后果　　购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。　　对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。　　同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。　　陷阱二：合同主体认定不明　　购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。　　另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。　　对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。　　陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字　　签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份 补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非 人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。　　善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。　　对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。　　陷阱四：“最短时间”与“最好”　　合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的？不知道。　　合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。　　对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。　　陷阱五：约定提前交纳部分费用　　开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。　　比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。　　对策——购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。
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　　陷阱六：卖方解除合同　　在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”　　这显然是不公平条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。　　对策：依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。　　陷阱七：处理结果不明确　　很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。　　对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。　　陷阱八：以偏盖全　　这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。　　对策：对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。　　陷阱九：拒签补充协议　　前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款 和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开 的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒 付部分电梯费呢？　　但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。　　对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。(翔辑）　　新版购房合同ＶＳ八大购房陷阱　　10月28日，中国消费者协会对当前商品房买卖合同中存在的突出问题进行了详尽剖析并发布了点评意见，同时警示消费者，商品房买卖合同要警惕九大陷 阱：虚假宣传不负责，购房签约先交钱，面积误差设陷阱，一房二卖搞欺诈，模糊标的好圈钱，认购定金难归还，单方扩大解约权，减免责任巧设计，违约责任不对 等。针对购房合同中存在的其中八大陷阱，均可利用新合同草案巧妙规避。　　虚假宣传　　陷阱：有的房地产公司在广告宣传中多有夸大不实之处。　　规避依据：新合同草案将签订合同前的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据、说明等，如果是具体明确的承诺依据，就可以作为附件写入合同。　　购房签约先交钱　　陷阱：广州市某房产公司规定：“在乙方交清首期房款以及本条第5款所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。”在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保，该条款实际上颠倒了签约与付款的顺序。　　规避依据：新合同草案要求开发商先到国土房管局办预售备案，买房者确认其已备案后再给开发商付款。　　面积误差　　陷阱：面积出现误差时，选择退房、要求赔偿等是消费者的主要权利，但往往难上加难。　　规避依据：新合同草案对面积误差有十分详细的规定，面积误差比绝对值超出3％，购房者有权单方面解除合同或选择继续履行。　　一房二卖　　陷阱：有的发展商在与消费签订协议后，又将房子转卖给他人，造成一房二卖的欺诈行为。　　规避依据：新合同草案规定甲方应当在合同签订之日起30日内向广州市房地产交易登记机构申请办理本预售合同备案手续。　　模糊概念隐瞒事实　　陷阱：签订合同前，有的开发商故意隐瞒或告知消费者不全面的事实，如房屋有无装修、普通装修还是精装修说得模棱两可。　　规避依据：新合同草案对标的的性状进行详细、具体、明确的描述，可有效预防纠纷的发生，也有利于纠纷的解决。　　单方扩大解约权　　陷阱：有的发展商单方规定了逾期付款者的违约责任，而且约定开发商不另行催告，超过多少天后合同自然作废。　　规避依据：新合同草案按照最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。　　任意使用免责权　　陷阱：有的房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到 位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。私自扩大自己的免 责范围。　　规避依据：新合同草案规定，因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方，同时赋予消费者对补充协议条款平等协商的权利。　　违约责任不对等　　陷阱：某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容：“（1）甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每 迟交一个月，按乙方已付房款3％计算罚金，付给乙方作赔偿。（2）乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10％的金 额作违约金，同时不予办理进户手续。”经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3％；消费者若未按期交付房款，则立即视为违 约，并扣罚消费者已交购房款的10％作违约金，双方承担的违约金数额相差悬殊。　　规避依据：新合同草案对于违约责任的规定更为周全，而且双方是对等的。对于延期交楼、面积误差的规定甚至更有利于消费者。　　买房子对于咱们老百姓来说可是一件大事，购买这样的大宗消费品，签合同更需要慎重。最近，中国消费者协会就专门对商品房合同中存在的一些问题进行了点评，一起来看看。　　日前，中国消费者协会根据消费者投诉，对商品房买卖合同中存在的突出问题进行了剖析，总结出了商品房合同中普遍存在的消费陷阱。　　消协总结出的消费陷阱有：认购定金难归还，单方扩大解约权，减免责任巧设计，模糊标的好圈钱，面积误差设陷阱，虚假宣传不负责，购房签约先交钱等。　　现在，人们把商品房合同里出现的这些问题称做是购房合同陷阱。那么如何看清陷阱理性购房呢？　　陷阱一 认购定金难归还　　王女士上个月在一个小区里看上了一个80平米的房子，当时售楼要求她签一个《订购协议》，并且交了5000块的订金。但是后来她发现这个小区的绿地和其他配套设施的情况和一开始他们说的不一样，就不想要这个房子了。但是，他们告诉王女士说，房不要可以，定金却不能退了。　　在很多楼盘都有这种情况，像有王女士这样遭遇的消费者也不在少数，不少开发商利用消费者对相关法律不了解的弱点，在合同里规定，如果终止认购，定金不予返还。　　其实，这样对消费者来说是不公平的。据律师介绍，这种定金在法律上叫立约定金，也叫犹豫定金，商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合 理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，不适用定金罚则。
　　陷阱二 模糊标的好圈钱　　王先生所购房产的开发商是厦门××房地产公司，这个公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，但他们制订的《商品房买卖补充协议》中却加入了 不明确的有关精装修房的条款，并强迫消费者与开发商的兄弟公司××装饰工程有限责任公司签订装修合同。王先生想知道这样的合同究竟该不该签。　　律师说，如果开发商交付的是精装修房，就不应要求消费者与装修公司再行签约。消费者所购房屋由开发商提供，装修标准应与开发商商定，不用直接与装修 公司发生关系。补充协议中要求消费者与装饰公司签约的方式，实际上将应由开发商承担的风险转嫁到消费者身上。所以，不管开发商怎么要求，也不能自己与装修 公司签约。　　陷阱三 面积误差设陷阱　　李先生已经在新居里住了半年了，但他非但没有感觉到乔迁之喜，反倒一直觉得心里别扭。他说，他的房子买的时候说是100平米，后来实测面积是106，按一平米5000算，他要多付三万块钱。按有关规定，他的面积误差这么多是可以退房的，但开发商却说已经签了合同，不能退。　　李先生当时在售楼人员的要求下签了一个补充协议，里面有一条是“面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”正是这一条内容给他带来了现在的苦恼。　　其实，《商品房销售管理办法》规定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算是消费者的主 要权利。所以李先生签的这个补充协议，实际上是开发商为免除、减轻自己的责任提供了方便 这种协议侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。　　陷阱四 虚假宣传不负责　　陈去年在房展会上看中了一套小两居，后来又到售楼处做了详细了解，这个小区的宣传资料上写着有欧式花园，还有漂亮的双语幼儿园，于是她就做了买房的决定，可是今年交房的时候，她才发现花园、幼儿园连影子都没有，去问开发商，可开发商根本就不认帐。陈上了虚假宣传的当。　　有一些开发商在和消费者签定的合同中有这样的规定：出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料或楼台盘模型、售楼书或其他载体中的所有图片、资料数 据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。消费者稍不注意，就会掉 进开发商设好的套套里。　　律师说，这样的条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。条款还以所有细节均以政府批准为依据，堂而皇之地逃避自己的责任。其内容与法律规定相抵触，为无效条款。　　一直以来，不少购房者都很关注收楼后房屋套内面积与购房合同约定不相符的问题。最近，在海珠区南洲X苑购买了一套小户型的小刘给我们打来电话，倾诉 自己购买了“充水”房的气愤。同时也有赤岗某知名楼盘的开发商忍不住向我们诉苦，实际销售面积小于实测面积，过百户业主拒绝交纳多出面积的房款。房屋面积 经常玩的“变脸”游戏究竟规则何在？　　岳城律师事务所袁雪律师指出，针对目前房地产市场上关于销售房产实际面积与销售面积出现误差的一些突出问题，最高法院在2003年3月通过并颁布 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖 合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　　(一)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3％，买 受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的 房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以 内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。这使得处理商品房因面积差异引起纠纷地解决 有了更明确的法律依据。以下结合具体案例进一步加以分析。　　【案例一】小户型还要缩水20％　　小刘在南洲名苑购买了一套41平方米的一房单位，总价19万元，交楼后办理产权证时，相关部门的测量结果显示，房子实际只有35平方米，也就是说小 刘多付了6平方米的价钱，误差接近15％。之前双方在合同中约定，误差超过3％，买方可以退房，不退的话违约一方要支付双倍的赔偿。但发展商拒绝小刘退房 的要求，只同意返还6平方米的价钱给他。　　【律师意见】业主权利主张应支持　　根据《商品房销售管理办法》相关规定，房屋的面积误差比的计算公式为：面积误差比＝(合同约定面积－产权登记面积)／合同约定面积，所以本案中小刘 所购房屋的面积误差比约为15％即(41－35)／41。因为之前双方在合同中约定，误差超过3％，买方可以退房，不退的话违约一方要支付双倍的赔偿，所 以小刘有权依合同选择救济方法。1、如果小刘不打算退房，可以要求开发商退回小刘多付6平方米的购房款，并支付双倍的赔偿金；如果小刘打算退房，则可以要 求退房、返还购房款本息，并支付违约金。小刘可以先与开发商协商；如果协商不成，则可以通过诉讼解决。
　　【案例二】房子变大也要补钱　　法律是一把双刃剑，它不只是保护购房者的合法权益，它同时也保护着开发商的合法权益。海珠赤岗某小区交楼一年多了，在办理产权证时，相关部门发现其 B区近100户单位的实测面积比合同约定的都大了1％—3％不等，于是发展商发出通知，要求大家补交多出面积的钱。不少住户这时候不干了，他们认为，当初 买房是冲着这里总价便宜，如果知道总价又多出这么多，就不买了，于是过半单位的业主拒绝补交房款。发展商虽然有合同和相关规定支持，但无奈钱在业主的手 中。最后他们贴出通告，限令的3个月，不补交房款的住户将被停水停电。　　【律师意见】发展商有理也要遵守法律　　首先应该明确合同约定是按套(单元)计价还是按套内建筑面积或者建筑面积计价。《商品房销售管理办法》第十八条规定“商品房销售可以按套(单元)计 价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部 分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊 的共有建筑面积。”　　本案中，如果合同约定的购房款式按套(单元)计算的，那么发展商无权要求业主补交多出面积的钱。也就是说业主的主张是正确的，而开发商“限令业主3 个月内补交房款，不补交房款的住户将被停水停电”的行为侵犯了业主的合法权益，业主可以通过协商或者诉讼的方法维护自己的合法权益。如果合同约定的购房款 是按套内建筑面积或者建筑面积计算的，则开发商可以要求业主补交多出面积的钱。但是发展商通过停水停电的手段强迫业主交付增加的购房款的做法是错误的，而 且可能导致侵犯业主的合法权益。发展商可以向法院提起诉讼，判决生效后，如果业主仍拒绝支付，则可以申请法院强制执行。在此也提醒发展商，不要滥用自己手 中的权利，漠视业主合法权益，碰到类似情况应通过法律途径解决。　　要入住了，这的确是件让人高兴的事儿，但在这里要提醒您，千万要把那颗因兴奋而狂奔的心压住，做好最后一项工作，否则，您前面的努力都将化为乌有。　　一、查验合格证明。不少开发商因害怕支付延期交房滞纳金，往往在房屋未经有关职能机构检验并取得合格证明前就交付使用。这种做法严重违反了国家建筑法，消费者可拒绝接房。在消费者正式收楼之前，有权向开发商索取查阅《建设工程质量认定证书》以及到现场勘察验收。　　二、确认房屋本身。某消费者购买了某幢楼4单元4－3号住宅，由于签订合同时与开发商未约定所购房的具体位置图，交房时消费者发现号码没错，但位置已变。原来开发商在此前改了单元号的次序。我们提醒消费者在签订购房合同时，必须在合同中与开发商约定一张所购住宅（或门面）位置图。　　三、验收室内工程。消费者进入所购房内验收，首先查看事前有特别约定部分是否与合同相符，然后根据以下分类查验：　　1、结构工程：钢筋是否暴露，墙面是否渗水，墙壁是否有裂缝，承重墙、梁、柱是否符合设计规范。　　2、梁与柱工程：检验梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线。　　3、层高：其尺寸是否符合图纸标称要求。　　4、门窗工程：门的厚度、材质与规格；窗的底部滑道是否平滑、窗框的材质与规格；门 框、窗框与墙身有无过大缝隙，门与门框、窗与窗框有无过大缝隙。钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严 密，木门窗缝隙适度；进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽。　　5、水电工程：电气线路安装应平整、牢固、顺直，穿墙应有导管，导线加接必须紧密；应 按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置；照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。此外，应安装水表或预留表位；地漏、排 污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须顺畅；房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合有关规定。　　四、验收室外工程。室外及环境查验应把握以下要点：1、阳台工程：是否 与事先承诺及设计图相符；2、标识系统：楼宇标识、门牌标识、层位标识、房屋标识是否与实际相符；3、邮政通讯：是否有邮政接收箱、电话线是否进户 等；4、楼宇对讲：许多中高级小区设立了楼宇对讲系统，在验收时要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是否正常。5、公共能源：给水情况、水质如何、水流 状况、水表计量是否正常，供电是否正常。　　专家支招：查证分责　　行家指出，收楼时要查验小区所使用的水电是否属于临水临电，可从以下几方面着手：　　一、查看证件。购买房屋时要向开发商索取永久性水电安装的复函、竣工验收备案表等仔细查看。　　二、抓住字眼。购房者可以将一般合同里规定的“房屋交付时，水、电达到使用条件”，改成“房屋交付时，供水系统、供电系统达到使用条件”。因为临时水、临时电也可算作“达到使用条件”，而改成供水、供电系统就意味着市政自来水公司、市政供电公司已对该小区的供水、供电系统出具过一份验收报告。　　三、划分权责。购房者在签订合同时，可在合同里强调“交房时，小区应通过市政基础设施验收，小区水电应为市政供电和市政供水，否则买受人有权拒绝收房”。若是现房，购房者最好查看楼盘的供电、供水的工程验收文件。　　四、明确时间。如果小区是临时性水电的，购楼前一定要问清什么时候变成市水市电，并作为一个条款列入合同。（　　根据国家颁布的《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号）第四十条的规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。而业主在了解到各种项目的保修期后，最好能与收楼时发展商 交付的《住宅质量保证书》的各项内容逐一对照，并根据建委出具的竣工验收文件发出的具体日期，计算出各项的保修到期时间。届时，在保修期限到达之前，可以 再把相关项目重新检查一遍，要是属于发展商在保修期内应负责任的部分，业主就应督促其完成修缮工程。　　细节篇　　业主在收楼时最难的就在于检查房屋质量，当中一些细节就最容易忽略，并且发生问题后再维修就比较麻烦，所以业主要记得留神。　　1.门窗　　检查门时最主要是看看开启关闭是否顺畅，门四边有否紧贴门框，门插有否插入得太少、门间隙是否太大。而检查窗时首先就是要看玻璃是否完好，检查窗边 与混凝土接口有无缝隙：窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。另外，试一试开关窗户是否太紧，开启关闭是否顺畅。最后就是要注意窗台下面是 否有水渍，如有则可能是窗户漏水。　　2.天花　　首先看顶上有无裂缝，如果有，就要懂得判断严重程度：如果是与房间横梁平行的裂缝，就属不妨使用的质量通病，如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横 梁呈垂直状态，那该住宅就有严重结构性质量问题；另外要看顶部有无水渍、裂痕，如有水渍，就有渗漏之嫌；接着就要看顶棚有无麻点、油漆脱落或长霉菌、隆起 或凹陷、特别倾斜、弯曲、起浪等等，这些都是容易出现的质量问题。　　3.地板　　看看地板有无松动、爆裂或撞凹，试试行走时有无吱吱作响；检查一下地板石或材质板的间隙有无太大，特别注意柚木地板有无大片黑色水渍；细看地脚线接口，检查有无松动现象；再就是看看是否有裂缝、起砂现象。　　4.厨厕　　注意看裂痕，浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象；坐厕、水池龙头下水是否通畅；浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当；要细看卫生间、厨房内有否地漏，坡度有无往门口处倾斜，不然水要流进居室内；厨房瓷砖、马赛克的疏松脱落及凹凸不平也要注意。　　5.开关插座　　记得要试一下全部开关、插座及总电闸有无问题，连各种电路、闭路电视、电话插座的位置也应仔细了解。国家出台《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。　　工具篇　　业主要检验以上的细节问题，可以在收楼时带备一定的小工具。　　1.电笔或扁形三插头小电器　　事前带支电笔逐个检测电路是否畅通，或是可带一个扁形三插头小电器，如电吹风、电须刨等，插入屋内各个电源插座就可知道电源是否已全部接通。　　2.小锤　　用小锤仔细敲击需检查处，主要用于检查空鼓，如天花、地板、窗台、阳台、瓷片等等。　　3.备忘贴纸　　验楼时发现需要修缮的地方，除了填写维修单外，还可在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在，方便发展商的维修工人现场检修。
　　费用篇　　在收楼时到底要交多少费用，很多业主并不清楚，所以往往助长了发展商乱收费的行为。在这里要提醒，按规定，一次性缴交费用如下：　　1.水电费周转金，多层住宅200元/户；高层住宅400元/户；水、电费周转金必须专户储存，专款专用，并定期公布使用情况，接受业主或业主委员会监督。业主直接通过银行自动缴费的，可不收取。　　2.装修保证金，多层住宅最高不超过800元/户；高层住宅最高不超过1500元/户。　　3.装修垃圾淤泥清运费，原则上由业主自行清运，需物业公司清运的按实际发生费用收取并报分管物价局备案；业主以书面明确不进行装修的，不必缴交；业主装修完工，经物业管理公司检查验收，没有损坏公共部位和设备设施，装修保证金应于检查合格之日起15个工作日内退回业主。　　4.公共设施费用，在销售商品房合同未有明确配套而新增加的设施，可收取下列费用，已明确的配套项目不得重复收取：A、公共防盗门费：按实际支出分摊，并需出示有关费用凭证；B、有线电视初装费；C、管道煤气初装费。　　另外，如果物业管理公司向业主收取以下规定不能收取的费用，应引起业主注意：（1）、供水、供电一户一表（含抄表装置）设备；（2）、信报箱、通邮费；（3）、电话管线费；（4）、装修管理费。　　据熟知内情的人透露，发展商采取“先收楼再验楼”的做法，将可以取得更大的主动性，从一开始就已将自己置于不败之地，购房者难以取得实质性的保护。 因为买家先签收楼纸，即表示已经认可开发商所交的“商品”，即等于业主还没见到货品就签收了。业主进入单位后一旦发现房间出现质量问题需要维修、甚至需要 退房或日后若是出现诉讼，往往会处于被动状态。　　有关专家提醒，业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。收楼前首先应要求开发商出示：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程 质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等文件和证明，这是通常所说的“一证三书”。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规 定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。 确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致才能签署入住单、收楼，否则业主签名时则更要慎重。　　专家支招：将“先验楼再收楼”写入合同　　法律界人士认为，购房者在签合同时应将作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情 况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，这样一旦发现楼房存在质量问题，需要维修甚至希望退房等，业主也可以为自己取得主动权。　　同时，业主在签署入住单、收楼前，有些业主在跟开发商签合同时，没有约定交楼时间一定要在楼盘通过综合验收后，而只要求通过专业验收或者竣工验收， 即使是在这些阶段交楼，开发商也应该具备单体、主体工程质量验收证明、建设用地规划许可证等，业主可以向开发商要求提供这些证明书。(新快报记者谢蔓)　　市场现状：大玩“拖”字诀逃避责任　　买房对于大多数市民而言，恐怕是一生最重要的事情。然而让人担忧的却是，现在不少房子都不是现楼发售，等交到消费者手上时，这样那样、大大小小的质 量问题一个接一个。于是商品房在收楼验收的时候出现质量问题，导致业主不满的投诉屡见不鲜，其中发展商或物业管理公司推卸维修责任、拖延工期时间更成为引 发双方纠纷的热点。　　据了解，由于楼盘交楼标准统一由一个装修公司装修的，工程量很大，所以往往会出现小问题多多的情况。购房者收楼时应仔细检查，把所有需要维修的地方 登记在册，交由物管公司进行维修。但由于发展商或物业管理公司一般都找回原来的施工队负责维修，没有专门进行监督，造成各部门互相推脱，业主投诉无门的尴 尬局面。有时装修工人也大玩拖延战术，令心急入伙的业主最后向发展商屈服，为赶快入伙而不追究责任。　　业内人士指出，商品房在普通市民生活中所占的分量远远超过其他商品，交到市民手中的新房出现任何问题都会让业主很难接受，而由于商品房出售时往往还处于建设期间，使得消费者对商品质量的验收成为了商品的“售后”的工作，造成发展商不够重视。　　专家支招：业主要采取主动　　行家指出，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求 解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人 可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，在发展商拖延维修时间时，业主可以采取主动，发展商是必须在合理时间 内，指示建筑工人将单位修理妥当。业主可以书面形式形式向发展商定出一个最后限期，例如在30天内，把单位修理好，否则，业主自行修理，费用将会向发展商 追讨。（新快报记者谢蔓）
　　■合同陷阱“漏掉”两字差之千里　　案例一：2002年，廖先生花30万元在南宁市新城区某楼盘买了一套商品房。房子按时交付使用，但两年时间过去了，廖先生依然没拿到房产证。每次交涉，开发商总能搬出种种理由。一怒之下，他把开发商告上法庭，要求开发商按合同给予赔偿。　　判决结果下达，法院认为，房地产公司逾期办理产权登记备案，应按照合同约定承担违约责任。判决被告付给原告逾期办证违约金96．3元。　　案件受理费1510元，由原告负担1460元，被告负担50元。　　看起来是业主打赢了这场官司，但实际上廖先生得不偿失，开发商并没有为其违约责任付出应有的代价。原因在于在购房合同“关于产权登记的约定”中写 道：由于出卖人（购房者）的责任，在规定期限内不能取得房地产权属证书的，买受人（开发商）不退房，出卖人按已付房价款的万分之三支付违约金。这时候，廖 先生大呼上当?蠡诘背趺挥凶邢竿魄煤贤?蹩睿?凇巴蚍种??鼻懊媛┑袅恕懊咳铡绷阶帧?BR&　　也就是说，无论延期多长时间———1天，还是1年、2年、10年，开发商的赔偿金额是一个定数。　　案例二：赖女士于2003年6月花27万元购买了一套商品住宅，并约定7个月后交房。因该房屋是公司用做促销的样板房，故公司在与赖女士签订了购房合同后，又签了一份补充协议：双方约定家具费3万元，房屋装修费“暂定”为5万元。　　可是在2004年1月临近交房日期时，开发商发来书面通知，要求赖女士在4日内除携带8万元家装费外，再另交厨具费元、洁具费8976元，到公司办理交房手续。　　若不按时交款，则视为违约。　　面对“突如其来”的追加款项，赖女士感到一头雾水，当即提出异议，认为开发商以“暂定”为借口使装修费上涨2万余元的做法，是一种设置合同陷阱的行 为。经多次交涉未果，赖女士决定诉诸法律。后经律师从中斡旋，开发商才同意不再收取额外上涨的费用，按原合同交付房屋。但赖女士实在被搞得精疲力尽。　　案例三：记者也亲见过别人“中招”的经历。　　2004年6月，一位好友在南宁市江南区某楼盘买了一套22万多元的商品房，记者陪他去签商品房买卖合同。当时，我们虽然把合同条款细细看了一遍才 签字，但过后发现合同里还是设了不少“陷阱”。比如，在商品房买卖合同“违约责任”中规定，买受人逾期付款的，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付 逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。而出卖人逾期交房的期限却是90日。　　这样的陷阱，一般人不会留意。　　解析：类似的例子数不胜数。来自法院的消息透露：现在民事官司中，业主告开发商的案子日渐增多。　　南宁一名经常代理房产纠纷官司的律师说：“这并不奇怪，个别开发商利用自己的优势条件，出于取得最大的利益考虑，“有意无意”在单方拟定的商品房买卖合同中埋下几处伏笔，以便日后出现问题时占据主动，回避责任。”　　■消协提醒 陷阱多多小心提防　　消费者对房地产开发商的投诉居高不下，引起消协和工商的高度关注。　　3月2日，广西消协有关人士告诉记者，年初，中消协再次发布点评意见，解析当前商品房买卖合同中突出存在的不平等格式条款，以及容易对消费者产生误导的九大“陷阱”条款，其中很多“陷阱”在广西商品房买卖中同样存在。　　据一位业内人士介绍，在广西商品房买卖中，常见的合同“陷阱”条款有任意使用免责权、违约责任不对等、认购定金难归还、虚假宣传不负责等。因此，不少买房的人签定商品房买卖合同时，常常会心里没底，不知道到底哪些合同条款会在今后变成侵权的陷阱。　　这位人士举例说，商品房的建筑面积是套内面积与公摊面积之和，造成面积缩水的原因多是公摊面积“有鬼”。根据规定，小区内层高2．2米以上的警卫 间、配电室、停车房、文体活动房等管理用房计入公摊面积时，必须确定这些管理用房是否是非营利性的、独立为小区服务的性质而定，“对于这一条，就常有开发 商以为有机可乘，报送虚假资料，将不应计入公摊面积的管理用房算入公摊面积，添加了建筑面积水份”。　　又如，某房地产公司制定的《商品房买卖合同附件》中规定：非出卖人原因造成的延误因素包括（但不限于）政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到 位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。　　对于上述提法，专家指出，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等原因，但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造 成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约 责任。　　隐藏在商品产买卖合同的“陷阱”条款很多，招数也五花八门，有玩“数字游戏”的、有搞“文字游戏”的，有“瞒天过海”的，不一而足。有法律界人士指出，受利益驱动，开发商出具的合同条款追求三个目标：一是避风险，二是保自己，三是坑顾客。这里面陷阱不少。　　■如何防范 细读合同 行家参谋　　周女士2004年4月在南宁市江南区买了一套商品房。签订《商品房买卖合同》时，周女士和丈夫手捧那本有20页、数十个条款的合同及其附件，简直头晕目眩。他们看了大半个小时也看不出个所以然，只好把合同签了。　　周女士回到家翻开合同细细研读，才发现里边隐藏有不少陷阱。最离奇的是，合同里写着“出卖人应在商品房交付使用后1095日内办妥房屋产权证事宜”。这意味着，周女士有可能要在交房两年半后才拿到房产证。　　其实，不少购房者都有像周女士这样的遭遇。签合同前，他们面对纷繁复杂、云山雾罩的合同条款，草草签下自己的大名。结果，既然你“懵懵懂懂”签订合同，当然是落入陷阱也只能吃哑巴亏。　　2004年，南宁一个小区的“绿地之争”就闹得沸沸扬扬：这个颇有知名度的小区的部分业主发现，自己阳台下边的一大片绿地将被一条车水马龙的大马路 取代。这无疑是惹了众怒。原来，数年前开发商卖房时，就是把这片绿地作为卖点兜售。但开发商死活不肯赔偿，其理由是，这片“给业主享受了这么多年”的绿地 本来就不属于小区的，是市政公共用地。　　这件事教训深刻，给购房者上了生动的一课。对于普通百姓而言，商品房是大额消费品，买一套商品房，动辄花费十几万元甚至数十万元，有些人甚至要倾其一生甚至两代人的积蓄才能圆此“新房”梦。因此，当你在《商品房买卖合同》上签下自己的名字时，一定要慎之又慎。　　那么，如何识别房产交易中的合同陷阱？就此问题，记者请教了相关业内人士。　　一位专业的房地产律师说，对于第一次签订购房合同的消费者来说，识别陷阱的技巧是不容易掌握的。要想避免被坑，事先要有防范的意识，不仅仅自己去看 看这个房子在什么位置、房型如何、装修如何、它的公共配套设施如何，对于购房合同条款，一定要逐条仔细推敲，特别是双方违约责任条款，要比较分析，看看有 没有违约责任不对等的情况。　　此外，交费之前给自己创造一些防范风险的措施。比如请律师朋友或对房地产行业比较熟悉的人士当参谋。“我的一个朋友，尽管他也是律师，但他买房子时 还要请另外的律师朋友来当参谋，因为他在房地产方面是外行。”此外，选购商品房时一定要选择一家信誉好的企业。因为，知名度比较高的企业，一般比较重视企 业形象，在售房的时候会注意和客户的沟通，坑人行为也少一些。
　　购房合同暗藏陷阱最好偕同律师签订　　从乡下进城购房的北海市农民麦贵勇“祸从天降”。他3年前购买的公寓出现了质量问题，天花板整块掉落。记者看到，他持有的《商品房买卖合同》竟是一份“一边倒”的契约，涉及其权益的条款内容几乎都是空白，而他本人对此一无所知。　　这是一份按建设部和工商总局相关要求制定的“格式合同”。虽然在建筑面积、公摊面积、付款方式、交付期限、规划变更、配套设施、保修责任等方面都有 具体的格式条款，但大部分项目都是空白。让人惊讶的是，开发商鲜红印章下方的日期竟然也是空白。合同上与开发商利益相关的条款却都填有具体内容，包括楼宇 和小区命名权也注明“归开发商所有”。北海市一名律师说，这样一份合同，一旦发生纠纷，如房屋出现质量问题，尽管可以依据国家对房屋保质期的规定进行交 涉，但很多问题因没有明确约定给业主维权带来很大困难。　　记者从北海市消协了解到，近年来，涉及商品房买卖引发的纠纷特别突出，很多购房者在签订购房合同时没有认真阅读条款，听信开发商一面之词，在具体项 目上往往留下空白。有关人士建议，购房耗费巨大，维权涉及面广，需要了解很多法规，最好咨询或委托律师办理，可以避免签订不平等合同，堵塞维权漏洞。　　签约后房子又增容　　9月 6日，一小区的常女士告诉记者：“今年5月份时，我相中了这个楼盘，当时开发商表示，只要预先交全额房款就可优惠 5％，于是我就交纳了近 36万元的全额房款，预订了一套95．1平方米的住宅。前不久，开发商让我签购房合同， 95．1平方米的住宅竟变成了 100．1平方米。房子格局并没有变化，这多出来的面积是从何而来，而且合同中并未标注何时煤气开通，房地产公司所安装的门、窗等设施只标注了‘高级’的 字样，对于何种品牌只字不提。”该房地产开发有限公司的经理解释说，当初与购房者签订预订协议时所丈量面积与实际面积有误差，现在的面积是测绘部门的测量 结果，有权威依据，所以应该以现在的面积为准。　　专家支招　　在购房过程中，签订购房合同是很重要的环节。规范的开发商都应该采用标准商品房购房合同。那么，购房者怎样才能尽量多地争取利益，签订有利于自己的合同条款。验房专家提醒，消费者在购买商品房时应注意下面一些合同陷阱：　　陷阱一：偷梁换柱。避免方法：您要坚持要求商品房销售商使用规范的合同范本订立合同，如果房地产开发商用自行订立的格式条款来签订商品房买卖合同，消费者应拒绝签约。　　陷阱二：瞒天过海。避免方法：《商品房买卖合同》多为提示性条款，每一提示性条款都需由当事人做出明确约定，切忌留空不填或删除。这些留空的地方给房地产开发商做手脚提供了一定的施展空间。　　陷阱三：以假乱真。避免方法：消费者应把实现《商品房买卖合同》标的物的所有权放在第一位来订立合同，商品房所有权需经过特定的法律形式来实现。消 费者要认真核查该房屋的土地使用权批准文号、规划许可证、施工许可证、工程验收合格证、商品房预售许可证及销售商的主体资格等是否合法有效。　　陷阱四：不明不白。避免方法：商品房的标的要确定、可行，房屋质量、户型、楼层、采光、朝向等都需要当事人具体约定，通过相关数量和文字表述加以确定，还应附上所购房屋的平面图具体标定。　　陷阱五：责任不明。避免方法：要明确违约责任及承担方式。　　陷阱六：有名无分。避免方法：约定产权证的办理，许多消费者购买房产之后虽然按时领到钥匙入住，但是产权证却迟迟难以拿到，对自己的房子也是“有名 无分”，没有一纸法定的证明。消费者应坚持按法定期限要求房地产开发商提供办理房屋产权证的相关资料、手续，并办理房产证，如选中的房子其办理产权证的期 限很长，可以采取约定对办理产权证时付清房款或由房地产开发商另设担保等措施。　　陷阱七：投诉无门。避免方法：很多消费者过于自信地认为前期自己选的是服务很好的房地产开发商，后期也不会产生什么纠纷，故而疏于约定相应的条款。 目前解决纠纷争议的方式主要有仲裁机构、人民法院，当事人在订立合同时应任选其一并明确约定，切不可约定为“发生纠纷协商解决，协商不成提交仲裁或到人民 法院诉讼”，这不利于当事人及时解决纠纷。　　消费者购房所签合同，开发商往往在补充协议里暗藏陷阱，这是市工商部门日前对房地产市场专项检查发现的情况。　　市工商局、渝北区工商分局有关负责人介绍，检查发现，部分房地产企业在商品房买卖合同中新增的补充协议，根本未到工商部门备案。其中，多有免除自身责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利内容，普遍存在以下几种猫腻———　　补充协议效力大于合同条款　　补充协议原文：若本补充协议与本合同有关规定有抵触，则以本补充协议规定为准。　　点评：有关法规规定，合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与消费者协商的条款。对格式条款的理解发生争议的，应 当按照通常理解予以解释；有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。　　据此，就商品房买卖合同而言，其效力从大到小的顺序依次为：现场签约条款第一；标准合同条款第二；开发商单方提供的补充协议、以及填充条款第三。　　结论：补充协议所设格式化条款，效力大于非格式条款(标准合同示范文本)，违背了法律法规相关规定。　　宣传广告不承担法律责任　　补充协议原文：本合同与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有出入，以本合同内容为准。凡本合同未约定之事项，对双方无约束力。　　点评：有关法规规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，必须真实、合法、科学、准确；其销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的则视为实际交付的商品房应与样板房一致。　　结论：补充协议将商品房销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考，其实质是不对这类宣传资料的真实性负责，不按宣传履约，也不承担违约责任。　　购房总价成违约金基数　　补充协议原文：任何一方在本合同签订后单方面终止合同，应承担终止合同违约金，比例为合同总价款的20%。　　点评：有关法规解释规定，当事双方约定违约金，标准应以违约造成的实际损失计费，最高比例30%。很明显，消费者单方面终止买房合同，开发商损失再怎么也不超过总房价，因为房产始终摆在那里。　　结论：补充协议看似对买卖双方有利，实则是单方面加大了消费者违约责任。　　限定买家商品房用途　　补充协议原文：该商品房仅为住宅用途。　　点评：有关法规规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处置的权利。业主享有房屋的所有权，享有对该房屋占有、使用、收益和处置的权利。换言之，只要业主对房屋处置不违法，他人就无权干涉。　　结论：补充协议剥夺了消费者应享有的权利。
　　相关链接　　填充条款”也须小心　　除补充协议外，商品房买卖合同正式文本中的填充条款，消费者也须提防。工商部门专业人士如此提醒。　　据介绍，我市商品房交易目前统一使用由市国土房管局印制、市工商局监制的标准合同。该合同中，有部分空格供买卖双方签约时现场商定。而不少开发商却先行拟定条款填充其中，“掠夺”购房人合法权利。　　具体操作手法是，标准合同原有多个选项，供消费者选择，但开发商却事先选择其中一个为自己减轻或免责的选项。如消费者接房的装饰条件，开发商交房达 不到此要求，有几种解决方式：开发商双倍赔尝消费者装饰价差；开发商无条件返工，达到消费者要求等。有“精明”开发商不与消费者协商，先行在合同中填充了 第二个选项。　　该人士提醒，消费者在签订买房合同前，先看标准合同文本是否在工商部门备案，如已备案，可将其拿到开发企业所在工商所与备案文本对照，看是否有改动；如未到工商部门备案，则要仔细研读，一旦发现开发商“帮忙”填充了条款，如果有异议则不予接受。　　五大陷阱分别为：消费者对房开商在宣传广告中所称的商品房位置、朝向、绿化及周围环境等宣传用语千万不要轻易相信，一定要亲自到楼盘位置进行实地考 察；消费者认购商品房时，需提防房开商在合同中用“定金”和“订金”两字玩文字花样；对有损合法权益的“内部协议”或“补充协议”消费者千万不要签订；一 些房开商因在合同约定的交房期限内不能按时交房，便采取谎称“已开始办理入户手续”的方式，要消费者交回原合同，重签新合同，以便逃避自己应付的违约责 任；消费者还要注意，自己与房开商签订的《商品房预售合同》是合法有效的，未经双方同意，不得擅自更改。　　11月20日从上午9：30开始，在特发泊林花园售楼处，泊林一期准业主60多人展开了声势浩大的维权行动，面对开发商傲慢顽固、坚持不谈的态度， 当事的业主们群情激奋，并自发拉起了维权条幅，几乎要走上街头，声讨特发侵权行为，数车警察和110、翠竹街道办随后赶到维持秩序方平息事态。在警察和政 府综治办官员一再要求下，特发才有一名现场工程人员出面应付，到黄昏4：30，特发才同意第二天派出干部同业主交涉。　　警察在接到开发商报案，从开始要求业主解散的强硬态度，到听取了业主的诉求，态度转为沉默，直到要求开发商出面解决问题，我们非常感谢政府的人情味，也许没有开发商请来警察，业主此后也就不会得到同开发商正式谈判的机会。　　事情起因于特发在泊林售楼合同中肆意侵犯业主权益的霸王条款，和自以为强势开发商的霸王态度。现在越来越多的业主已经发现如果签了特发规定的这个合 同，不仅主要公共设施利益拱手送给开发商，更重要的是泊林涉及规划纠纷很可能办不下房产证，而将所有办不下房产证的风险和责任全部推到业主头上，开发商不 承担任何责任。开发商侵犯业主权益的条款也听说了不少，但象特发那样敢公然卖房子却逃避办房产证责任的侵权行为闻所未闻，全世界绝无仅有。更无法容忍的是 特发的霸王态度，以为业主都是软柿子好欺负的，从11月12日二十多名业主集体向特发质疑合同开始，特发选择了不理不睬的强硬态度，11月17日业主们派 代表向特发递交了要求取消侵权条款的正式函件，特发仍然不予理睬，仅在11月20日派出一名律师对应，而且律师声明仅代特发阐明合同修改没得谈和有关条款 再次阐述一遍的两个意思，以“来不是为了和业主争论的”为由对我们的质疑不再正面回答，随即离开现场。业主70多人苦守在售楼处一整天要求开发商出面，没 有效果，警察和综治办干部要求开发商“说得上的话”的干部马上到场，没有效果。直到业主忍无可忍，事态有可能进一步扩大时，特发才电话同意第二天晚上面见 业主。　　让我们再次聚焦此次事件的核心：霸王条款。　　1. 负责办房产证乃是开发商天经地义的责任，而在国土局规定的预售合同中白纸黑字要 求入伙时必须取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明，同时规定“卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效”。但特发公然在补充协议推翻 国土局规定，擅自通过补充协议规定“房产只要通过主要单项验收，虽未取得竣工备案证明，也应视为房产可以交付”，并规定“补充协议与主合同冲突的，以补充 协议为准”。从事房地产开发的人都知道，单项验收是取得竣工备案的必要条件，但不是充分条件，还有其他验收条件，其中最重要的就是规划验收，你就是少一个 车位规划局也不会给你验收。而泊林恰恰很难通过规划验收！！！泊林用地规划证白纸黑字载明“泊林西侧多层停车场与泊林花园同时建设和验收”，特发现场工程 部王经理抱怨“西侧停车场根本就不是泊林的地，我们不能在不属于我们的地方建车库”，不管为什么规划证上政府要求特发建车库，不管为什么特发还没法建，一 个不争的事实是，特发肯定通不过规划验收，按照主合同规定，特发肯定要赔偿业主经济损失！不管特发与政府就西侧停车库的纠纷是怎样的，特发作为开发商就不 能逃避这个责任，更不能强行把所有风险和责任推到业主头上，强行要业主签订带有如此巨大风险的补充合同，这不仅有违国家法律的严肃性，践踏了业主的意志， 更重要的是，一纸补充合同将这个巨大风险转嫁给业主，等于将业主直接推到了与政府的对立面，可以想象入伙后特发搞不定这个车库，就会动用业主的力量与政府 对抗，要求调整规划！因为到时业主不能说特发违反合同，不能向特发索赔，只有向政府讨要公道！！　　2. 特发通过补充协议和自行制定的业主公约公然要占有地下车库、泛会所、游泳池、球 场等公共配套设施的权益，特发律师在回复业主关于这一条的抗议中，一句话“这一条没什么可谈的，就是开发商的”就不再予以解释。是的，这一条并不违法，但 前提是业主自愿同意这一条，愿意送给开发商。但事实很清楚，业主不同意，凭什么摊入泊林建设成本、并以此成本为依据高价获得了收入后，还要拿走这些本属于 花大价钱买来的业主的公共权益？！是的，关于这一条，开发商的确没什么与业主争论的，我想拿走就拿走，因为我是强势的！　　3. 特发在补充协议第10条规定，业主如按揭供楼，发生三个月不支付银行还款的话， 业主要赔偿特发购房款20%的违约金。假定业主购房总款100万元，因资金周转问题三个月不能还总计6000元借款，业主就得负上20万元对贵司的违约金 债务。只要头脑正常的人都知道不公平、不合法。特发律师的解释是，规定这么重的违约责任就是防止业主供楼不还贷款。并说这一条只有在泊林承担担保责任的前 提下才会有违约金发生，但是所有的对债务人的诉讼都会同时将担保方列为第二被告，担保方只要被担保人不还款被起诉就同时承担了担保责任。也就是说，只要业 主被催告三个月不还银行钱，被银行起诉，就发生了20%的违约金。　　4. 特发在补充合同的第7条规定“非卖方原因，由于区一级以上行政主管部门的原因延 迟办证或改变市政配套方案造成市政配套延误的，卖方不承担延迟交付房屋和推迟办理房产证的责任”。正因为特发没有信心搞定市政配套方案的多层车库，才要通 过这一条再次推卸作为发展商的办房产证责任。大家可以对照规划局公示的经修改的水贝地区法定图则，修改前这个市政多层车库位于现泊林花园内的西南角，现在 调整到了泊林花园外的特力大厦东侧。这就是改变了市政配套方案，根据这一条，特发可以一推了之，你看，规划变更不是我的原因，现在因为这个车库规划变更推 迟办证，当然不是我的责任了。再次提醒大家，这一条再次将风险转嫁给业主，将业主推到了与政府的对立面，到时业主们不得不为权益去向政府抗争，维权道路何 其遥远！！　　下一步的措施：柏林业主们将视11月21日晚上与开发商沟通的结果研究下一步对策，如果特发还是霸王态度不改的话，业主们就将以实际行动告诉特发， 业主不是软柿子。下一步采取的行动正在筹备和联络中，包括与媒体、记者的正面联络，向国土局、规划局、房地产协会、罗湖区政府和翠竹街道办、政府综合治理 办公室等政府部门求诉特发的侵权行为，在全国各大门户网站，深圳市深圳热线、广东省各知名网站，知名论坛等全面展开维权行动，发表业主的诉求，还有，最重 要的就是联络更多的业主参与到自身的维权行动中，12月底泊林二期也要开盘，开盘时可以争取到更多的业主共同维护合法权益。目前正在落实的措施包括联络各 大律师事务所，聘请律师准备起诉材料，准备起诉到人民法院等。
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