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房屋租赁合同案件中的履约保证金问题发布时间： 09:25:42一、主要案情
原告诉称，2009年10月28日，经大连A房地产经纪有限公司居间介绍，原告承租了被告所有的位于大连市沙河口区天河新苑16号5-4-1号房屋，并于当日签订租赁合同。合同约定每月租金为2000元，签订合同时原告向被告交纳1000元的房屋押金，约定押金退房时返还，房屋租期为半年，自2009年10月28日至2010年4月27日。后经双方协商，房租一直续交。2012年10月18日，房屋租赁期限届满，原告不再续租，被告到物业处找到二名保安姜某、王某协助其进行房屋交接，清点室内所有的物品，发现所有家电均完好，但被告以室内卫生条件不好为由，拒绝返还押金1000元，故原告请求被告立即返还押金1000元。
被告辩称，原、被告双方于2009年10月29日签订房屋租赁合同，合同约定原告需向被告支付1000元作为履约保证金，该履约保证金并不是原告诉称的押金。根据双方合同约定，如果原告逾期迁出案涉房屋，履约保证金不予退还。双方于2010年7月1日签订的租赁合同约定租期到2012年8月31日，到期后，原告并未如约迁出该房屋，该履约保证金不予退还。因此，被告不同意原告的诉讼请求。
二、事实和证据
经审理查明，2009年10月28日，原、被告与大连A房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于大连市沙河口区天河新苑11号楼5单元4层1号的房屋（该房屋地址变更为天河新苑16号楼5单元4层1号），房屋面积为97.08平方米，租赁期限自2009年10月28日起至2010年4月27日止，每月租金为2000元，付款方式为半年付。原告在签署合同时须向被告支付1000元作为履约保证金。履约保证金用做原告履行本合同约定义务的担保，如原告违反合同约定，被告可于该保证金中直接扣除应由原告承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。合同期满或提前终止时，被告在扣除应由原告承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给原告。如果原告无故拖延支付下一期租金、逾期二日或逾期迁出房屋时，被告有权采取相关措施收回房屋，并无需给原告任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还。合同还约定了双方的其他权利、义务。
合同签订当日，原告向被告支付了2009年10月28日至2010年4月27日期间的房屋租金12000元，并支付房屋押金/履约保证金1000元。
2011年12月23日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原、被告继续履行2009年10月28日至2010年4月28日到期的租赁合同。租赁期为12个月，自2012年1月1日起至2012年12月30日。被告收取了原告交付的6个月租金12000元。
2012年7月1日，原、被告双方再次签订《房屋租赁合同》，约定双方继续履行2009年10月28日至2010年4月28日到期的租赁合同，租赁期限为2个月（每个月2000元整），自2012年7月1日起至2012年8月31日。原告已交纳两个月租金4000元。如原、被告双方不租赁此房屋，提前30天通知对方。
2012年9月，被告与原告因房屋租赁合同纠纷诉至本院。2012年10月18日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议：一、邹立秋于2012年10月19日前将位于大连市沙河口区天河新苑11号楼5单元4层1号房屋（案涉房屋）腾退给方某；二、邹立秋于2012年10月19日前给付方某房屋租金3000元，若邹立秋逾期交房或给付房屋租金，则另行支付给方某违约金3600元。
2012年10月18日，原告将案涉房屋腾退给被告，并向被告支付了房屋租金3000元。被告向原告出具收到3000元租金及案涉房屋钥匙的收条。
上述事实有下列证据证明：
1、有原告提供的起诉状、《房屋租赁合同》三份，被告提供的《房屋租赁合同》两份，证明当事人之间存在房屋租赁法律关系，约定双方的权利义务。
2、房屋租赁业主收款收条，证明原告履行了按约缴纳房租的义务。
3、本院（2012）沙民初字第3053号民事调解书、收条二份以及双方当事人当庭陈述笔录，证明原告履行了调解书的内容，没有违约，被告没有履行退还履约保证金的义务。
上述证据经过法庭质证和核实，应予采信。
三、判案理由
本院认为，本案争议的焦点在于：1.原告交给被告的1000元现金是属于押金还是履约保证金；2.原告是否违约。就争议焦点1来说，当事人在2009年10月28日，原、被告与大连A房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》中，约定了履约保证金，如果原告违约，则履约保证金扣除、不予退还，如果原告没有违约则无息退还。并没有约定被告违约双倍返还的义务，也没有出现&定金&的字样，《担保法解释》第一百一十八条所规定：&当事人交付留置金、担保金、保证金、定约金、押金或定金等，但没有约定定金性质，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。所以，履约保证金应为质押的性质。
关于争议焦点2原、被告于2009年10月28日、2011年12月23日、2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。被告提供证据证明，双方于2012年7月1日签订的合同，改变了此前双方于2011年12月23日签订的《房屋租赁合同》中合同的履行期限，应认定为双方对合同的履行达成了新的约定。虽然原告与被告在履行合同中产生纠纷，但是通过本院（2012）沙民初字第30xx号民事调解书可以认定，双方通过调解协议的方式重新确定了原告租赁被告房屋的租赁期至2012年10月19日止。该调解协议的内容，是双方当事人平等、自愿达成，具有法律效力，双方均应遵照执行。原告于2012年10月18日向被告交付房屋租金并归还案涉房屋钥匙，被告为此出具收条，应认定被告在该日收回了案涉房屋。原告在调解协议确定的时间之前搬离了案涉房屋，并不存在逾期搬离案涉房屋的事实。被告亦未能提供证据证明不予返还原告履约保证金的其他事由存在，故被告提出的抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告给付其履约保证金1000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
四、判案结论
大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条，作出如下判决：
被告方某于本判决生效之日起十日内返还原告邹立秋履约保证金1000元。
案件受理费50元（原告已预交），由被告负担，给付时间同上。
全国城市房屋租赁市场持续发展了十年，至今方兴未艾。为了规范房屋租赁行为，国家出台了一些法规条例，成立了专门治理房屋租赁市场的机构&&房屋租赁管理中心。但房屋租赁登记的少，经过房屋中介达成租房协议的多。房屋中介管理风险的法律措施相差甚远，如好望角房屋中介采取押金制度，A地产采用履约保证金形式。
本案当事人因房屋租赁中履约保证金发生了争议，引发了诉讼。承办人对房屋租赁纠纷案件已经见的多了，但在租房协议中约定履约保证金还是第一次遇到。因为，履约保证金制度是《招标投标法》借鉴国际惯例所建立的一项制度，它的目的是促使中标人全面履行与招标人订立的合同，确保工程质量和工期。可见，履约保证金的立法目的和房屋租赁没有紧密的联系。那么，本案履约保证金是否适用房屋租赁协议？如果适用其功能是什么？履约保证金和定金在房屋租赁行为中区别是什么？
《担保法》规定了抵押、质押、留质、保证、定金五种担保方式，采用现金担保的方式有质押、保证、定金三种，都具有担保合同履行的作用。履约保证金的形式有银行保函、银行汇票、支票、本票、履约保证书、同业担保、现金。本案，履约保证金采用了现金的形式，从《招标投标法》的相关规定来看，以现金形式交付的履约保证金应当属于质押担保的一种特殊表现形式，即属于&金钱质&性质。所谓金钱质即将金钱作为质物并向他人转移金钱的占有，以此担保某种行为的一种担保方式。它具有以下三个特点：一是以金钱这种特殊的动产作为质物；二是转移金钱的占有关系；三是出质物的所有权不转移。因出质物是金钱这一特殊标的，随着出质物转移，在当事人之间形成了债权债务关系。本案，履约保证金是适用房屋租赁协议的，因为能起到担保合同履行的作用。
国家发改委等七部委联合发出的《工程建设项目施工招标投标管理办法》第85条和《工程建设项目货物招标投标管理办法》第59条关于履约保证金是这样规定的：&招标人不履行与中标人订立的合同的，应当双倍返还中标人的履约保证金；给中标人造成的损失超过返还的履约保证金的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对中标人的损失承担赔偿责任。&据此，履约保证金具有双向担保、惩罚的性质。如果合同没有明确约定适用定金罚则性质的条款，那么履约保证金就不是定金，而是其他金钱质。正如《担保法解释》第一百一十八条所规定：&当事人交付留置金、担保金、保证金、定约金、押金或定金等，但没有约定定金性质，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。由此可见，本案双方当事人没有对履约保证金特别约定为定金条款，应视为履约保证金没有定金罚则的性质，其作用相当于押金。
总之，房屋租赁协议约定履约保证金没有问题，但就其性质还是要明确具体的约定，以免发生误解，引发诉讼。从担保的法律规定上看，房屋租赁协议还是采用《担保法》规定的担保形式为妥，一是定金的担保形式已经普遍运用于房屋租赁合同领域，也为大众所熟知；二是履约保证金是专属于工程合同领域，借用在租赁合同里会引起法律适用上不必要的麻烦；三是有利于房屋租赁市场法律风险的防控，从而进一步完善和促进房屋租赁市场的成熟。
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大连租房市场每年租房10万件 仅一成备案登记
&&为规范租房市场，住房和城乡建设部曾出台行政法规，要求租房者和房主签订租赁合同后，须到房管部门对合同进行登记备案。大连市也确定从日起实行房屋租赁合同登记备案。但两年半多的时间，不但到相关部门办理手续的人寥寥无几，很多人甚至不知道还有这条规定。昨日，大连市房屋租赁登记管理中心发布数据显示：每年大连市内四区房屋租赁发生的件数至少达到10万件，但前往大连市房屋租赁登记管理中心做备案登记的租赁只有1万件左右。
&&火爆的租赁市场
&&&前几天，我在桃源附近看中了一套房子，刚才联系房主，房子已经租出去了。 &市民李慧说，&我在这边租房子好几年了，3年前的租金是每个月1000元。现在一套70平方米左右的房子，房租已经涨到了1800元至2000元。 &
&&近年来，随着本市经济社会的快速发展和大量外来务工人员的涌入，大连的房屋租赁市场越来越红火。市民张宏民和爱人准备结婚，他们在八一路附近租了一套高层住宅，租金每月4000元。&房租虽然有点贵，但是新装修的，全套电器，特别适合我们准备结婚的人居住。来大连七八年了，房价一年比一年贵，房租的价格也跟着水涨船高。 &张宏民感慨。
&&随着大学生的毕业、中小学新学期的开学，每年七八月份都是房屋出租的旺季。&据保守估计，大连市内四区每年有10万套住宅产生租赁行为。&大连市房屋租赁登记管理中心有关人士称：&这其中，绝大部分是外地人租的。 &
&&该人士称，在大连市的住宅租赁行为中，外来人口租房居住的行为占到约80%以上。大连本地人的租房居住行为，则多数是以方便孩子上学为目的。
&&法规有明确的处罚标准
&&从日起，本市正式实施《商品房屋租赁管理办法》，其中规定：房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。
&&为进一步加大租赁行政管理的力度，办法特别明确了处罚标准。其中，对不得出租的房屋进行租赁的，处以5000元以下罚款；对有违法所得的，处以违法所得一倍以上三倍以下，但不得超过3万元的罚款。对厨房、卫生间、阳台、地下室储藏室不得出租用于居住或人均面积未达到政府规定的最小面积的，责令限期改正，逾期不改正的，可处以5000元以上3万元以下罚款。对租赁行为不登记备案的，责令限期改正，个人逾期不改正的，处以1000元以下罚款，单位逾期不改正的，处以1000元以上1万元以下罚款。
&&虽然法规规定出租房屋应当进行登记备案，但是，两年半多的时间，本市出租房屋登记备案情况并不乐观。
&&政策执行起来困难
&&昨天，记者在采访过程中了解到，大部分的房东和房客并不愿意办理登记备案。&一方面是需要缴费。 &房东张先生说，&另一方面，房客的流动性比较大，通常半年、一年就会更换，如果每次都要去登记备案，这也太麻烦了。 &
&&同时，记者也从一些房客处了解到，他们觉得，只要和房东协商好，签订合同就有约束了。&我们通常和房东都签署相关的协议，而且我们与房东关系也都比较好。&房客小李说道，&现在要求登记备案，交的费用多半也会增加到我们的房租里面。 &
&&本市一家大型二手房中介有关负责人表示，出租房能够备案登记是挺好的，但是推行起来有一定的难度。&如果我们要求房东或租客去备案登记，房东就可能会换一家不要求备案的中介，更何况还要交登记费。增加了其中的费用，他们更不乐意，这样也会影响到我们的生意。 &
&&同时，记者也从一些物业公司了解到，对于要求其督促业主对出租的房屋进行登记备案，他们也只能是做个宣传，&我们也不好对业主进行调查哪家是出租房屋的，然后让他们去登记备案，有些人会觉得触犯了他们的隐私。房子是他们的，他们出不出租，没必要告诉你。 &
&&需多部门通力合作
&&推行房屋出租备案制度，是需要房屋管理、工商、地税和公安等多部门加强配合，各部门建立协查机制和信息通报制度，共同促进房屋租赁市场管理。
&&业内人士认为，实施房屋租赁备案制度，还需要多部门配合，比如，工商行政管理部门在办理工商营业执照时，地税部门在办理税务登记、发票代开、税款征收、税务检查工作时，公安部门在办理《暂住证》时，应当查验房屋是否办理过出租房屋备案手续，对未依法办理房屋租赁合同登记备案手续的，各部门按照职责依法处罚。另外，如果把中介机构的出租房屋备案情况制度纳入监管范畴，更有利于全面掌握房屋出租情况。半岛晨报、海力网记者张璐璐
&&都谁在办租房备案手续
&&主动来办理相关手续的大多集中在银行、外企、大型企业等商业部门，个人房屋租赁主动来办理备案手续的很少。
&&个人来办理房屋租赁备案登记的只有两部分人，一是外国人在本市居住的，另一部分是外来打工人员为子女上学的，这两类人办理租房备案是办理其他事情的前置手续，所以也不得不办。
&&房屋租赁备案都有什么好处
&&&备案制度能够充分保障当事人双方的合法利益，在备案过程中可以提醒租赁双方合同内容有不完善的地方，逐步可以完善。&
&&法规规定不得出租的房屋出租的可得到遏制，可避免一些安全隐患、财产损失。 &&&市房屋租赁登记管理中心副主任赵宏波
&&房屋租赁登记备案需哪些证件
&&1、房屋租赁登记备案申请书一份；
&&2、房屋所有权证或其他房屋合法证明(原件、复印件各一份)；
&&3、房屋租赁合同或转租合同(原件、复印件各一份)；
&&4、当事人的合法身份证件(原件、复印件各一份)；
&&5、法律、法规和规章规定应提交的其他材料。
&&房屋租赁登记备案收费标准
&&1、手续费：非住宅租赁，每件100元。
&&住宅租赁，每件80元。
&&2、土地收益金：按租金或评估租金的1%收取。
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| ：我也见过！大多都是老年人！唉！ //: //:擦| ：【怪事！的哥一言不发非等乘客说去哪】近日，不少学生反映，“打车遇怪现象，司机紧盯乘客不语，等乘客主动说出去向后又拒绝。 ”一的哥透露，司机主动问明去向后不去，属拒载，乘客主动说明去向，司机不去不算拒载。出租车管理处相关负责人提醒，遇空车直接上车，再说明去向。详见A18版 |&&问题详情
请问一下,我租房是一年租的,现在要办理房屋租赁合同登记备案证明,是要房东交一年的税,还是一个月的税。
我想问一下，房屋租凭税收月租金的%5该怎么理解呢？。是要交当月一个月的税就行，还是要交合同上租凭期限的所有月份的税。如果交12月的税，我就要交600元啊。我在问一下，如果我现在重现拟一份正规的合同，期限改为1月，交了一个月的税，我能办理房屋租凭合同登记备案证明不。
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你好，可以做备案登记的，那怕一天他都会给你做的
按付款方式来缴的，如果是付三押一，就三个月一缴！这个东西是地方的街道搞的。如果你把你要办的合同登记备案办下来了，是都要缴的，要不然房东将来卖房子的时候是要补缴的，不过你讲合同只签一个月，按道理讲只要缴一个月。这也是一个制度上的漏洞！
是按合同的租金付款方式来缴税，交几个月的租金就叫几个月的税，每次交租金都要缴税。
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