您当前的位置 ：&&&&正文
改善型购房者换房注意事项 如何才能顺利转手卖房
日 10:01:40
　来源： 【 字体：
　　目前，房价日益攀升，改善型“换房”的成本高昂，资金流出了，房源还不一定满意，这之中有哪些重要细节需要注意呢？
　　换房过渡期早考虑卖房后再买房入住同步几乎是不可能
　　在换房的过程中购房者必须提早考虑“换房过渡期”，即卖房后再买房入住的这个时间段毕竟现实中的买卖同步几乎是不可能的。
　　通常在新房最终确认后，购房者应立即考虑“换房过渡期”的居住事宜。如选择租房最好在新房周边以方便装修，而租赁时间的选择则要兼具新房的交付时间及最终入住的大致期限等。此外租赁房源的稳定性也要有所保障，搬家的耗时费力问题要引起足够重视。
　　资金安全最重要以免“房财两空”
　　换房交易中的资金安全同样重要，特别是二手房买卖由于相对复杂，交易过程中存在太多不确定因素，必须加以重视。
　　首先要核实产权的合法性，以免“房财两空”;切勿冲动下定，一旦反悔难以收回;合同内容要细致、一些违约责任需明确;“资金监管”流向清楚，交接过程结清费用。
　　交易周期心中有数尽量延长交房期限
　　一些复杂案例中如买家需要办理按揭贷款、卖家需要偿还贷款等会使交易周期变长，给正常生活带来不便之处。
　　换房者应多与专业人士、交易方沟通，尽量延长交房期限，同时尽量提前买进新居的交房时间，适当安排交易周期，并留有一定的余地、实现旧房和新居之间的理想对接。
　　你卖房子的时候也得有诸多考虑，几年过去，房子的目标客户群体在改变，这房子本身的情况也在发生变化，买二手房的购房者又有什么需求呢？就算你现在不买房，知道了这些事，将来卖房也就更方便了。
　　1、两幢高楼间的房子人气不高位置光线受影响
　　买房者挑选位置、光线等也更谨慎。李栋分析，大多数买房人对房子外部条件的衡量大致可以总结为3类：
　　小区中央比小区外围好，位置优先排序是，临近绿化、临近小路、临近地铁、临近高架/国道/干道；
　　10楼以上20楼以下比8楼以下好，8楼以下比20楼以上好；
　　不靠近电梯井比靠近电梯井好。
　　两幢高楼之间的高层住宅，高区和低区都不太受欢迎。低区的采光明显不如中区和高区；高区虽然采光无敌，但位置属于空气集中对流的风口，20楼以上的房间打开窗户通风时，风力相当大。
　　如果一套房子是位于小区中央的，二手房经纪人一定会在一开始就跟看房者强调它的位置有多好：小区中央、景观房、楼王位置。新楼盘也通常把这里的房子留到最后一期出售，涨价也就显得理所当然――位置好。除了这里比较安静，绿化也主要集中在小区的中间位置，隔了大片绿化，前面的楼就不会遮挡视野和采光，这会给房子加分。
　　2、三居室不那么受欢迎两居室户型最受欢迎
　　二手房市场上最难卖的是三居室。三居室的面积普遍在100平方米以上，即使是初次购房者也难以享受在税费上的优惠减免。另外，总价比起其他中小户型高出不少，也是影响目前大部分买房人决策的原因之一。
　　最受欢迎的是两居室的户型，其次是一居室。许多购买二手房的客人大多属于置换型需求，为了孩子在市区里更好的学校上学或是孩子上学放学家长接送方便，要卖了离市区较远的房子，换一套离市区更近的房子。由于越靠近市中心，房子的单价越贵，因此，刚好满足三口之家居住需求的两室户是性价比最高的选择。
　　同样的预算，在更远一点的郊区可以购买到三居室以上、小区内环境更好、更新的房子；如果买两居室，则可以去地段更好的区域物色一套附带的资源更多的房子。显然后者更符合大多数换房家庭的需要：生活更方便，教育资源更好，出行成本更低。所以，在预算差不多的时候，三居室是最不容易迎合买房人的类型。
　　购买一室户的多以用来做过渡性质的婚房或是挂户口。在限购令出台前，在房价昂贵的重点学区范围内，花相对少的价钱买一套超小面积的房子(通常40平方米以下)为子女入学挂户口，然后把房子出租的做法非常普遍。
　　3、房子高龄影响按揭贷款意味着难贷款
　　如果你打算在自己的房子里住几年之后，再把房子卖出去，房龄就是一个重要的条件。“高龄房产”在买房人那里是不怎么受欢迎的，因为它意味着难贷款。
　　多数中资银行都不批准房龄20年以上的个人住房按揭商业贷款，外资银行的底线规定得则更为严格――15年。中资银行里最宽松的是工商银行，原则上可以批准1980年以前建造的房子的个人住房按揭商业贷款。
　　虽然中国内地的住宅产权规定是70年，但实际的使用寿命根本没有这么久。住房和城乡建设部副部长仇保兴曾在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上表示，目前中国的住宅建筑平均只能持续使用25年至30年。这就意味着，25年至30年之后，房子要拆迁重建的可能性就变得很大。
　　房子高龄影响按揭贷款意味着难贷款
　　另外，21世纪不动产上海长宁区高级经理李栋认为，高龄房影响按揭贷款，除了建筑寿命的原因，还有一个因素是中国市政建设的规划周期普遍较短。房龄20年以上的房子开始进入面临拆迁的高风险期，如果仍在抵押的房子被拆迁，会给银行带来贷款回收的风险。仅仅出于买房人的居住需求，房龄30年以上的房子除了金融风险，还存在户型老、隔音差、采光不好、卫生状况差、物业管理质量不高等各种问题。
　　上海德[简介最新动态]佑地产静安区高级经理徐国峰建议，如果购买的第一套房是家庭唯一一套普通住房(小于144平方米，容积率和售价被所在区域的房地产交易中心认定为属于普通住房)，计划卖掉它的时间最好是在5年之后，可以减免金额不菲的营业税。因为目前业内不成文的规矩是买家包揽双方的所有税费，所以，同一个小区的房子，需要买房人交的税费越少，就越受欢迎。
　　4、高楼层未必卖得好在中间偏低楼层的房子最受欢迎
　　虽然新楼盘开售时，通常楼层越高售价就越高，但在二手房市场却不一样，处在中间偏低楼层的房子最受欢迎。
　　光照的问题一般高于8楼就没有差别了，18到20楼以上的楼层已经会引起一般人的恐高心理了。靠近电梯井的房子因为电梯运行的震动容易出现两个问题：噪音和墙体裂缝。给二次装修带来麻烦，也是有些要求较严格的客人不喜欢的原因。
　　临近道路的排序多半属于为了地段而产生的无奈选择，道路意味着噪音和灰尘，太靠近地铁带来的问题除了噪音还有震动。而买房人愿意讲究而不选择高架或干道的原因是：地铁还是有营运时间的，而高架和国道则是24小时噪音，特别是在深夜刚好是大型货车通过的时间段。
　　5、动迁安置房不如商品房动迁房甚至设计成2梯6户或7户
　　同样的地段、同一个小区内，买房人更不喜欢动迁安置房，虽然它的价格通常比同小区内的商品房便宜很多。
　　一般来说有动迁安置规划的小区，会在实际建造中把动迁安置房和商品房用车道、绿化带、栅栏等设计分割开来。这类房子最主要的问题是在位置和朝向上，特别是靠近市中心的小区。楼的位置也有好有坏，例如小区中央、靠近绿地等位置相对安静、景观好的地方一定会规划建造商品房，而外围临近马路、高架、地铁等设施的位置，通常都是留给动迁安置房的。
　　因为动迁安置房不能像商品房一样为开发商带来利润，新建动迁安置房也不上市销售，所以为了提高容积率，有些动迁房甚至设计成2梯6户或7户，而商品房则一般是1梯2户或2梯4户。因此动迁安置房的建筑设计就不会多考究，整个建筑的窗户可能不在一个平面，形成不规则的拐角或凹凸。同时户型设计也受到局限，有些户型的房间虽然号称全朝南，但实际上光照会被其他不规则或延伸出去的墙面遮挡。有些小区的动迁房的物业管理费比商品房低，相应地物业公司提供的服务内容和质量也会有较大差别。已经具有一定购房实力的改善型、置换型的买房人对这些细节都会比较在意，不会单纯为了价格便宜牺牲居住品质。
　　6、年轻家庭不喜欢中式装修白色可以给人明亮整洁的强烈感觉
　　装修对房子二次销售的影响很微妙。一般来说，有统一设计和装修风格、上次装修的时间不长、中高档装修标准的房子还是比较有吸引力的。但太过风格化的装修很难正巧命中最有诚意的买房人，比如中式装修。
　　中式装修的风格沉稳，色调比较暗，强调室内设计中高度风格化，需要有繁复的细节和意境表达，这对设计师来说是很高的要求。如果设计师发挥不理想，室内只会让人感觉压抑沉重，而感受不到它的沉稳和古朴。
　　更重要的一点是，中式装修更适合宽敞的大户型和中年以上的年龄层的审美偏好，而目前二手房市场上的买房主力仍然是35岁以下的年轻家庭，他们的审美偏西化、偏简约，难以接受中式装修风格。
　　“二手房交易很多情况下是买第一印象。”李栋曾经遇到一位客户，同一个单元里楼上楼下两套面积一样的房子，楼上是深色系中式风格的装修、实木家具，客户却觉得整体感觉比较压抑，没有特别强烈的成交意愿；楼下刚粉刷过白色墙面，是宜家风格的装修，客户却坚持认为楼下的采光更好，最终买下了楼下的这套。但实际上，同样的价格，楼上的家具和装修成本至少要比楼下的多出两三倍。
　　如果装修不是特别风格化，整洁的房子比同类未经保洁、杂乱的房子的成交率和成交价都会明显高一些。二手产品给人的感觉越像新的就越具备竞争优势。二手房购买者普遍喜欢洁白的墙面、尽量少的家具摆设(打算把家具当卖点的除外)和已经将阳台进行封闭处理的房子。白色可以给人明亮整洁的强烈感觉，能让房间看起来更宽敞。
　　7、“未来规划”存在着巨大不确定性难打动改善型买房人
　　如果你的房子周围的商业设施、医院、学校都还停留在规划上，你其实很难让买房者确信这些规划全都能变成现实。一个正常的新建商圈、商业街、医院、学校等发展成型的时间平均都在5年至8年以上。从规划到完成建设再到成熟，这当中就存在着巨大的不确定性。改善型和置换型买房人深知这一点，甚至他们上一次买房就为“规划”买过一次单。当他们下决心要为改善居住环境再花一笔钱时，还会优先选择规划中的环境吗？
　　对于有出售计划的购房者来说，在选小区的时候最好避开全新开发，甚至规划地块上的拆迁户还都没有要离开迹象的新区域，选择在一个周边配套已经保持一定规模的地段。有一个简单的判断方法，如果大多数商家经营时间在2年以上，说明进入了比较稳定的发展阶段。
　　8、有债务问题的话有麻烦法律纠纷最终影响双方交易
　　买房人不喜欢还在担保或债务抵押中的房子，虽然实际发生问题的概率不大，但一旦发生，就会在交易过程中产生法律纠纷，最终影响双方交易。它对买房人的风险主要是：房主以需要先还清贷款为由，要求买家支付近一半的房价作为首付款。而实际上在金额到账至银行划账的间隙中，资金可能被取出挪作他用，而这时产权过户还没有开始，仍然属于房主，买房人的利益可能受损。
　　因此，在购买标的、金额比较大的客户中，房屋是否处于债务关系当中也是最终做选择的重要参照。如果有可能，把贷款还清或是使用第三方资金监管平台是比较好的选择。
　　　来源：
搜狐焦点网
　　编辑：
Copyright & 2001- All Rights Reserved.
本网站为东北网版权所有，未经协议授权，禁止下载使用。买二手房换房照国家收费标准是多少_百度知道
买二手房换房照国家收费标准是多少
二手房营业税新的执行标准从日至12月31日。新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放松:个人购买不足两年的非普通住房...是按照受益额的2%收取,就是说房屋价值10万,就要收取2000元公证费。另外换房照时候还有3%的契税和0.05%的印花税及少量产权登记费...8、核档费:50元/宗。9、评估费(买方)评估价×0.5% 评估公司。
其他类似问题
为您推荐：
买二手房的相关知识
等待您来回答
下载知道APP
随时随地咨询
出门在外也不愁&&问题详情
邻居很多卖房子的，我应该跟随潮流卖房换房or继续攒钱买房？
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
热点地区就不要去看了。如果是自住得就理性点，漫天叫价的就不要去接了，找气受。人家投资客不一样，看准了不讲价的，过半年能赚就转手了。总的来说我估计热度会持续到年底，然后回复到慢慢上涨的局面。如果没有头脑发热去胡乱接盘的话，早点出手总是会比以后买便宜一点。总需求并没有突然增加，不过是集中爆发了。
房子没买好的话赶紧趁这波好卖出手换。。。房子不会住一辈子的。都会换的
卖了再买，房价涨上去就不会跌了
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
Copyright &
Shang Hai Jing Rong Xin Xi Ke Ji You Xian Gong Si
上海旌荣信息科技有限公司 版权所有
客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：回复: 34 | 浏览: 5899
| 字体: tT
微信扫一扫 手机看此贴
好内容 随时分享到朋友圈
精华0&帖子0&经验值0 &注册时间&最后登录&妈币0 &
地区:街道:帖子0&经验值0 &注册时间&最后登录&
你的另一个娘家
孕妈必用 谁用谁好孕
羊城大小事 尽在广州圈
| 字体大小: tT
我一直想着上来写一篇心得，一直没空。
买卖房是最烦脑最纠结的事情，一路的咨询请教才顺利办完，我把我一些心得说一下，希望可以帮到大家。如买卖有疑问可以留言，尽最大能力给大家答复，虽然不专业，但希望通过经验可以帮到大家，只想做个好事。
一、关于卖房
& & 名下两套房子，纠结了很久，才决定卖房。准备卖房前，大家一定要注意：要卖的房子必须去申请提还。因为要拿到他项权才能去交易，不提前还了，等有人买你的房，你没法去交易。
& &我们的是公积金贷款，申请后，银行的说，下个月对应还款日22日才会划扣。划扣后，还要一周拿到涂消资料和结清证明。请注意：申请还贷，有两个申请，一个是结清申请，一个是涂消申请。可以只申请结清，涂消可以过户再一起申请，或者两个申请，你自己去房管局申请，但是申请时记得和房管局的说要卖这个房子，不要换证，编号不一样，到时候又要等很久。
&&卖房，中介电话我说，要私下给5k喝茶费。我想想也答应了。才签约就给了，搞得后面那个中介都不积极推动办手续。请注意：卖房不需要给佣金的，真需要给也要过户或收到钱才给，要不后面很难让中介跑腿。
& &卖房签约时，注意看：过户时间。商贷一般是签约一个月，要不越晚过户，越难除名，除名才能去买房。
& & 我们卖房，对方要做公积金，中介现场承诺说2个月拿到钱。请注意：如果公积金贷款，合同写明，对方出公积金加快手续费。加快的话，和商贷时间差不多，要不又耽搁了。还有，中介现场承诺什么，全部都要写到合同备注，我们这次就是被忽悠了，没写到合同，自己出了费用，还麻烦了好多人。一般费用是贷款的0.4％，比如50万，就是2000手续费。
& &&&卖房，因为交了加快，每天都电话按揭公司，估计对方嫌弃我烦死了。两天出了同贷，再两天过户。
过户后，八个工作日，就2周多才能领证，领证，入押，才能放款。历程大概1个月。来自[]
&我们当时也商贷，但是中介话所谓加急也不是真的加急，本来想交一千加急的后来没交，也是一个月后完成所有手续&
精华0&帖子1728&经验值4204 &注册时间&最后登录&妈币5081 &
地区:其他街道:其他帖子1728&经验值4204 &注册时间&最后登录&
顶顶，留好备用来自[]
精华0&帖子0&经验值120 &注册时间&最后登录&妈币114 &
地区:街道:帖子0&经验值120 &注册时间&最后登录&
换房终于完成了（卖房篇）
好贴！赞露珠！已关注！来自[]
精华0&帖子1186&经验值4835 &注册时间&最后登录&妈币4602 &
地区:天河区街道:石牌街道帖子1186&经验值4835 &注册时间&最后登录&BB生日
顶顶，学习来自[]
精华0&帖子121&经验值1050 &注册时间&最后登录&妈币2359 &
地区:越秀区街道:水荫路、动物园帖子121&经验值1050 &注册时间&最后登录&
学习来自[]
精华0&帖子129&经验值2646 &注册时间&最后登录&妈币2668 &
地区:海珠区街道:江南中街道帖子129&经验值2646 &注册时间&最后登录&
楼主，请教一下不用换证是什么意思？是不是针对已经签了买卖合同的涂消？如果还没找到买家，房产证号码换了没关系吧？来自[]
精华0&帖子32&经验值165 &注册时间&最后登录&妈币244 &
地区:天河区街道:天河南街道帖子32&经验值165 &注册时间&最后登录&
楼主买哪里的房子啊来自[]
精华0&帖子4&经验值40 &注册时间&最后登录&妈币48 &
地区:其他街道:其他帖子4&经验值40 &注册时间&最后登录&BB生日
意思是业主卖有贷款的房，业主提前还款后，拿到涂消资料后不去房管局涂消，买家可同时申请贷款，等过户当天告诉工作人员过户，涂消资料一起给，做辅助资料。这样2件事可以并行做。如果业主提前还款后做了涂消，那么买家必须等到出新证后才能办贷款，过程就慢很多。来自[]
精华0&帖子98&经验值436 &注册时间&最后登录&妈币378 &
地区:南雄市街道:雄州镇帖子98&经验值436 &注册时间&最后登录&
关注一下 mark ~
精华0&帖子549&经验值2958 &注册时间&最后登录&妈币3072 &
地区:荔湾区街道:花地街道帖子549&经验值2958 &注册时间&最后登录&BB生日
& & 楼主买哪里的房子啊
精华0&帖子0&经验值15 &注册时间&最后登录&妈币15 &
地区:街道:帖子0&经验值15 &注册时间&最后登录&
楼主好贴，想问问如果我卖一买一，能不能在一个月之内完成呢?来自[]
&我同一天签的买一卖一&
精华2&帖子786&经验值7370 &注册时间&最后登录&妈币7975 &
地区:荔湾区街道:岭南街道帖子786&经验值7370 &注册时间&最后登录&
& & 我一直想着上来写一篇心得，一直没空。
买卖房是最烦脑最纠结的事情，一路的咨询请教才顺利办完，我把我一 ...
我们当时也商贷，但是中介话所谓加急也不是真的加急，本来想交一千加急的后来没交，也是一个月后完成所有手续
精华0&帖子661&经验值4280 &注册时间&最后登录&妈币4890 &
地区:越秀区街道:帖子661&经验值4280 &注册时间&最后登录&BB生日
& & 楼主好贴，想问问如果我卖一买一，能不能在一个月之内完成呢?
我同一天签的买一卖一
精华0&帖子737&经验值6886 &注册时间&最后登录&妈币6615 &
地区:街道:帖子737&经验值6886 &注册时间&最后登录&
楼主买了哪里来自[]
精华0&帖子133&经验值816 &注册时间&最后登录&妈币1692 &
地区:海珠区街道:中山大学、滨江东帖子133&经验值816 &注册时间&最后登录&
留印备用谢谢分享
精华0&帖子0&经验值15 &注册时间&最后登录&妈币15 &
地区:街道:帖子0&经验值15 &注册时间&最后登录&
& & 咖啡君 发表于
楼主好贴，想问问如果我卖一买一，能不能在一个月之内完成呢?我同一天签的买一卖一..
不好意思，想问得详细一些。卖房子的话，买方申请商业贷款是不是比公积金贷款要快呢？买房子的话，我可能还要申请商业贷款，如果卖方还有房贷未还清，那么这个买房过程需要多久呢？来自[]
精华0&帖子661&经验值4280 &注册时间&最后登录&妈币4890 &
地区:越秀区街道:帖子661&经验值4280 &注册时间&最后登录&BB生日
& & Tony_6485 发表于
不好意思，想问得详细一些。卖房子的话，买方申请商业贷款是不是比公积金贷款要快呢？买房子的话，我可能还 ...
商贷肯定快过公积金啊~不过要贷款的话一个月之内是不太可能搞定的。我买一卖一能同一天签，是因为我买的是一手楼，签的只是认购书，可以拖到我搞完卖的手续才正式签合同。
精华0&帖子910&经验值1532 &注册时间&最后登录&妈币2408 &
地区:越秀区街道:西门口帖子910&经验值1532 &注册时间&最后登录&
没下文啦？
精华0&帖子2&经验值10 &注册时间&最后登录&妈币17 &
地区:南京西路街道街道:帖子2&经验值10 &注册时间&最后登录&
精华0&帖子1453&经验值38594 &注册时间&最后登录&妈币27514 &
地区:番禺区街道:市桥街道帖子1453&经验值38594 &注册时间&最后登录&
试问房子还在**中！这个要怎么处理先再放盆？还是可以与买方的哪个步骤一起操作？谢谢…来自[]
回帖后跳转到最后一页
羊城大小事 尽在广州圈
登录妈妈网
手机上妈网
孕妈必用 谁用谁好孕
随时随地记录宝宝可爱的瞬间
&增值电信业务经营许可证：粤网安备案号：4公安机关备案号：
All Right Reserved版权所有&&&&