借款20万 合同写“抵押房产”却无效|房产|合同_新浪新闻
　　记者 李刚
　　昨日，市高院发布民间借贷典型案例，并就最高法9月1日实施的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》新司法解释进行了解读。
　　民间借贷案件量逐年攀升
　　市高院副院长陈彬介绍，近年来，由于经济环境复杂因素增加，国内经济下行压力加大，民间借贷案件量增长迅速。
　　陈彬介绍，在这种背景下，最高人民法院适时出台《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，为法院正确审理民间借贷案件、维护正常的资金融通秩序提供了新的司法解释，也为规范民间借贷行为和促进自然人、法人、其他组织理性参与民间融资活动提供了司法指引。
　　P2P平台一般不承担担保责任
　　陈彬介绍，随着互联网的迅速发展，以P2P网络平台为代表的新兴融资方式快速崛起。今年7月18日，央行会同相关部委联合下发的《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，已将网络借贷纳入互联网金融监管体系。
　　陈彬解释，新司法解释肯定了网络借贷的合法性，重点针对公众关注的网络贷款平台担保问题作出了规定：除有证据证明网络贷款平台为贷款提供担保以外，网络贷款平台不承担担保责任。
　　“两线三区”分段合理计收利息
　　新司法解释对以往参照央行同期贷款基准利率四倍的标准进行了修改，以固定标准取代浮动标准，并采取“两线三区”进行分段规定。
　　陈彬表示，关于民间借贷合同的效力认定，依据旧司法解释认定合同无效而依据新司法解释认定有效的，适用新司法解释；日后新受理的一审案件，适用新司法解释；日后尚未审结的一审、二审、再审案件，适用旧司法解释；日前已经审结的，不得适用新司法解释进行再审。
　　▲▲相关案例
　　借款合同说明用房产作抵押
　　未办理抵押登记
　　合同条款无效
　　日，郑某、雷某以及重庆某文化传播公司三方签订了《个人借款合同》，约定雷某向郑某借款20万元，雷某以其名下的房产提供抵押担保。日，郑某通过银行转账的方式向雷某支付了借款20万元。
　　随后，雷某向郑某提供了其与刘某共同所有的房产的《房地产权证》复印件。
　　因雷某未按期还款，郑某诉至法院，主张其对雷某和刘某共同所有的房产享有优先受偿权。
　　渝北区法院认为，因讼争房产未办理抵押登记，按照物权法的相关规定，抵押权未设立，故对郑某主张的优先受偿权不予支持。也就是说，郑某想优先处置雷某的房产行不通。
　　市高院民二庭庭长杜丹告诉我们，民间借贷中，以物权法规定的必须办理抵押登记、质押登记的财产或财产权利作为担保的，应当到相关登记机关办理登记手续。
　　杜丹称，郑某告雷某一案，如果雷某还欠有他人借款，而且被他人办理了抵押，郑某就只能吃哑巴亏，让他人先进行房产处置。剩余的钱才能用来还给郑某。如果多个出借钱的都没有办理抵押手续，则根据实际情况来进行处置。
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在被调查前，张育军任中国证券监督管理委员会主席助理、党委委员。其职业生涯，均在证券系统内度过。他曾执掌深交所8年时间，在任上筹建起创业板，随后转任上交所总经理。对证券业的各个业务条线，张育军都很熟悉，是迄今为止国内唯一执掌过上海＋深圳两大证交所帅印的官员。
不管没有增加编制，一味招聘临聘教师；还是增加了编制，却不解决历史遗留问题，都说明当地政府没有依法保障教育投入。这是和深圳的城市地位、形象严重不符的。而与深圳类似的问题，在全国其他地方也一定程度存在。
我在一家国企工作，属于资源性行业，带有点自然垄断性质，效益一直不错。随着发展，上面给我们任命了新的总经理，他以加快发展和被“招商引资”为名，将总部搬到了某海滨大城市，也就是“上面”所在的城市和他从前工作的城市。从此，麻烦纷至沓来。
三岁幼童库尔迪伏尸土耳其海滩，魂断逃国的海路上，揭开了“跑不了”的叙利亚一角，震惊了世界上很大一部分人。可世界上还有“很大一部分人”并没有被惊动，也都是跑不了的，不由得在主义的“应许之地”上终身役役，平静而又激烈，平常而又不同寻常。房产在银行抵押贷款又将房产转卖给另外一个人所签的合同属于什么性质_百度知道
房产在银行抵押贷款又将房产转卖给另外一个人所签的合同属于什么性质
就一点问题没有，并且解压成功，这些对卖方是有明确要求的，而且又收了你们的定金甚至是首期款！
最怕的就是他没钱解压，不影响你们之前的正常过户登记交易，只要他在办理过户手续之前将贷款还清这个不存在什么性质，那这样买方就很被动……
但在签订买卖合同的时候一般正规合同文本里面都会有关于产权清晰的条款
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如果房贷还没还清如果你已经注销房产抵押登记，签订的是买卖合同，房产没有注销抵押，再将房子卖出去，那就需要办理转按揭的手续，最终签的合同一样还是买卖合同
抵押贷款的相关知识
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购房者买房却发现房产被抵押 风险几许如何回避
-& 13:51:25 来源：房掌柜采编中心 姜华
[摘要]楚天金报报道：周先生买了汉阳某楼盘，交完首付之后发现自己的房子处于被开发商抵押状态。周先生手上仅有一份纸质合同，而其缴纳了首付款之后，开发商一直没有按照正规流程，办理网签合同和备案。 在周先生遇到 ......
　　楚天金报报道：周先生买了汉阳某楼盘，交完首付之后发现自己的房子处于被开发商抵押状态。周先生手上仅有一份纸质合同，而其缴纳了首付款之后，开发商一直没有按照正规流程，办理网签合同和备案。
　　在周先生遇到的这种情况中，开发商的行为是否合法?购房者又如何避免风险?下面由房掌柜进行介绍。
　　首先，购房者购买的房子被开发商抵押给银行这种情况合法吗?
　　据房掌柜了解，房地产开发商将未售房产抵押给银行的主要目的是为了套取现金作为周转资金，以便进行后续项目的建设或开发新项目。
　　以房屋作抵押贷款是开发商常见的融资方式，其操作存在由来已久。
　　根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
　　因此，出现购房者购买的房子被开发商抵押给银行这种情况并未违法。
　　深究其原因，按照国家规定，开发商自有资金比例(开发商拥有资金占其全部地产开发资金的比例)应该达到一定比例(2010年之前为35%，2010年之后降低至20%)，但现实中比较难做到。
　　开发商因为自有资金不足，以房屋作抵押向银行贷款是最常见的融资方式。开发商目前在银行的抵押有三种形式：用土地抵押贷款、建成的现楼抵押、公开在售的商品房抵押。
　　而银行方面一般不会阻止开发商抵押卖房，因为银行本来就希望开发商周转顺畅，更早的卖掉房子，以便收回贷款，同时银行还可以从购房者方面获得按揭收入。最重要的是，抵押房的产权清晰，银行手里拿着抵押登记权属证明，权益等级高于购房者，因此几乎没有任何风险。
　　其次，开发商将房产抵押给银行，对于开发商而言，有什么限制条件?
　　根据《担保法》第49条规定：&抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物时，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。&
　　根据上述规定，开发商将抵押房地产出售必须满足两个条件：
　　第一，开发商通知抵押权人并经其同意。
　　第二，开发商如实告知购房者。
　　实践操作中，有4种合法交易模式：
　　一、开发商对抵押房逐步还款，逐步销售。先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。
　　二、开发商在履行告知的前题下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。
　　三、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款(银行)三方约定，由购房者将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押涂销。
　　四、购房者在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在贷款清偿之前，购房者又将其房产再次转让的，原购房者在与次位购房者签订合同后，共同向银行申请办理转按揭手续(此项业务非所有银行都有)。
　　其次，购房者购买被抵押的房产，有什么风险?
　　开发商如果不能如约如期偿还银行贷款，银行可以根据我国《担保法》对此项目通过拍卖等形式获得价款进行偿还，购房者不会得到优先补偿。因为开发商和银行是抵押关系，开发商与购房者是债权关系，抵押权的行使是优于债权的。
　　其次，购房者如何知晓所欲购买的房产是否被抵押呢?
　　根据《担保法》第45条规定：购房者可以到房地产登记部门(房管局)要求了解自己希望购买的房产的抵押情况，同时还可要求开发商出示所购房产的有关证件，即国有土地使用权证和房屋所有权证，看在证件的备注栏中有无作他项权利记载。如果备注栏中没有注明他项权利(抵押)的情况，则该房屋没有抵押给银行。需要注意的是：1.应当坚持看原件，很多开发商往往以各种理由不让购房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了;2.注意审查证件的真伪;3.看清抵押的记载情况。
　　国土房产局规定，开发商必须在商品房预售许可证上注明哪些房子被抵押，而且开发商要把原件挂在最显眼的地方。但实际上大量的楼盘在售楼时，不将商品房预售许可证原件拿出，仅将复印件出示给消费者，即使出示的，也将原件上的抵押内容覆盖掉了。同时，开发商还可以充分利用政策的漏洞，在商品房预售许可证上面做文章，因为商品房预售许可证实施年审制，也就是说开发商可以在拿到证之前不做抵押，那么商品房预售许可证上面就显示这个房子没有抵押。但如果此后开发商再去银行办理抵押贷款，那么这栋楼的抵押情况就只有开发商自己清楚了，购房者无法识别。
　　房掌柜提供一个简单的方法以便快捷查询，武汉市民可以登录武汉市房地产市场信息网()，查找具体项目，进入项目详情页面，这里可以查看楼盘项目的证件情况，再进入具体楼盘表，此处可以每一栋每一户的具体情况，购房者可以找到具体房间号(室号)，正常情况显示的是浅蓝，表示未销(预)售，而如果是黄色则是已抵押，通过颜色的不同，可以判别房产是否已被抵押。由于这种判别方法也存在数据滞后的问题，因此经供参考。
　　其次，购房者购买被抵押房产时，如何维护回避风险呢?
　　对于已经被抵押尚未解压的房产，购房者在签定买房合同时可以针对房产被抵押对开发商进行严格的限制，增加补充条款，例如&因甲方原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任，乙方有权解除合同要求退房;如乙方暂不解除合同要求退房，则甲方每日向乙方支付相当于总房价千分之一的违约金。&
　　最后，已经购买了被抵押房产的购房者如何处理维护自身权益呢?
　　一些开发商为了销售顺利，隐瞒已抵押的事实，将房子卖出。由于开发商未告知抵押事实，这本质是一种欺诈行为，因此这种买卖合同无效。根据《司法解释》第6条第2款，购房者可以请求返还已付购房款及利息，并赔偿损失，要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
　　新聚仁陈龙认为，开发商卖抵押房是很普遍的事情，特别是那些实力不是很强的中小开发商。开发商拿购房者的钱去解押被抵押房产，然后再为购房者办贷款走程序，本质是借用购房者的钱来运转，在还银行的钱的同时使自己销售运转起来。抵押给银行的房子银行是拥有第一处置权的，理论上来说，开发商是没有权利去卖这些已经抵押给银行的房子。
　　开发商擅长四两拨千斤。抵押是发展商常用的手法，也是为地产行业进行融资的一种惯常手段，由于开发商大多依靠银行贷款进行项目开发，用来担保抵押的标的物就是建设项目，开发商边建房边将商品房预售出去，以收进的购房款偿还银行贷款，这样操作加快开发资金的周转速度，来解决开发商自有资金不足的难题。通常在盖好房子之后大部分都抵押给银行了，根本就没有属于自己的房子可卖，那么卖抵押房也就是唯一的出路了。房掌柜提示武汉的购房者：对于抵押房，平时多跑一下房管局，搞清抵押情况，确认开发商解除抵押登记之后再买，对广大消费者来说才是最好办法。
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住房抵押合同有猫腻 三银行被罚没107万
宝鸡三家商业银行在办理个人住房抵押贷款时，将应由银行承担的费用利用不平等合同条款转嫁给消费者，宝鸡市工商局立案调查，最终，三家银行因欺诈消费者、违反相关法规被罚没1077460元。
宝鸡三家商业银行在办理时，将应由银行承担的费用利用不平等合同条款转嫁给消费者，宝鸡市工商局立案调查，最终，三家银行因欺诈消费者、违反相关法规被罚没1077460元。
宝鸡市工商局渭滨分局负责此案的工作人员说，去年9月，工商部门在调查中发现，在以个人经营活动中，宝鸡三家银行在与消费者签订的事先印制、统一格式的合同中均存在不合理的条款。
中国农业银行宝鸡分行（以下简称宝鸡农行）与消费者（即借款人）签订的制式合同即《个人购房担保借款合同》中规定&与本合同有关的公证、登记、评估、鉴定、见证、运输、保管等费用由借款人、保证人、抵押人承担&。
工商银行宝鸡分行（以下简称宝鸡工行）在与消费者签订的《个人购房贷款/担保合同》中有类似的表述，规定&订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。&
中国银行宝鸡分行（以下简称宝鸡中行）在与消费者签订的《个人一手合同》中规定，&除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等）由借款人承担&。
工商执法人员发现，日至日期间，3家银行依据这些不公平条款，在消费者不知情的情况下，将应当由银行承担的预购商品房抵押预告登记费和一般抵押权设立登记费转嫁给消费者。
处罚：没收违法所得并处一倍罚款
2013年8月，中国银监会下发《关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》，对银行业金融机构作出了&七不准&的禁止性要求，其中就包括&不得转嫁成本&，并明确指出&银行业金融机构应依法承担及其他服务中产生的尽职调查、押品评估等相关成本，不得将经营成本以费用形式转嫁给客户&。
2013年12月初，在查处上述3家银行违法收取住房登记费案件过程中，宝鸡市工商局渭滨分局研判认为，涉案银行明知预购商品房抵押预告登记费和一般抵押权设立登记费应由其自身承担，却利用合同将这些费用转嫁给消费者，其行为违反了原《消法》（新《消法》于今年3月15日起施行）和《欺诈消费者行为处罚办法》相关规定，属于典型的欺诈消费者行为。而银行向消费者转嫁的相关费用属于&违法所得&。
日，渭滨工商分局依据原《消法》相关处罚规定，对3家银行作出了没收违法所得，并处罚一倍罚款的处罚决定：宝鸡农行670400元，宝鸡工行323540元，宝鸡中行83520元。3家银行总共被罚没107万余元。
据了解，处罚决定发出不久，3家银行的省行在全省发出通知，要求其系统内各银行不得再向消费者收取上述费用。
根据相关法律规定，涉案3家银行在接到行政处罚决定书后未申请复议也未提起诉讼，却迟迟不履行缴款义务。5月21日，渭滨工商分局向渭滨区人民法院递交了强制执行申请。5月30日，渭滨区人民法院裁定对上述行政处罚决定书准予强制执行。6月，三家银行陆续将罚款缴入陕西省宝鸡市工商局指定账户。
2013年8月，银监会下发《通知》，但对三家银行违法行为的调查为啥从开始？据介绍，工商部门在调查时，涉事银行欺诈消费者的行为持续存在，因此，工商部门就对上述三家银行采取了处罚措施。
有的认罚有的不认
宝鸡农行：认可处罚决定，已退款并更改合同条款 昨日，宝鸡农行相关负责人说，他们认可工商部门的处罚决定，也服从相关处罚。&我们已主动退还了收取客户的相关费用。&该负责人说，此外，他们在2013年就已将不符合规定的条款进行了更改。宝鸡工行：对工商部门处罚决定不认可 昨日，宝鸡工行办公室一负责人说，他们对工商部门的处罚决定并不认可。&现在最终结论还没有定下来，要下结论肯定要得到我们的认可。&该负责人说，据他了解，他们交给工商部门的并不是罚款，目前他们正在和工商部门协商。
宝鸡中行：相关负责人不在，不便回应 昨日，华商报记者致电宝鸡中行办公室，一名女性工作人员称，负责处理此事的领导不在，她对此事并不是很清楚，不便回应。
职能部门应协助消费者维权
市民张先生在2012年和银行签订的贷款合同，缴纳了80元的费用。针对目前工商部门对几家银行的处罚，张先生认为职能部门应该协助消费者维权，消费者找银行维权难度会很大，不一定成功。
银行有义务退还&违法所得&
昨日，陕西浩公律师事务所律师赵小东说，格式条款通常由提供服务的企业制订，消费者要么接受，要么就得不到这项服务，几乎没有选择的余地。
&工商部门对三家银行是行政处罚，只能建议其退还&违法所得&，但没有强制力。&赵小东说，因为这个合同的签订属于民事行为，如果银行拒不退还，消费者可向法院提起诉讼。
消费者多交费如何维权
宝鸡市房产管理局工作人员说，宝鸡市的抵押登记费为住宅80元/套，非住宅550元/套。宝鸡市民在办理相关业务时，如果银行在合同中存在违规收费行为，消费者可以与其协商，要求退还违规收取的费用，也可以向仲裁部门申请仲裁，或向法院提起诉讼维权。
遇此类条款 可向12315投诉
昨日，省工商局相关负责人说：&这三家银行违反了国家工商总局《合同违法行为监督处理办法》的规定，因此必须修正相关条款，也必须受到处罚。&该负责人说，如果消费者遇到类似&霸王条款&，可向12315投诉。
省内多家合同有&猫腻&
昨日，华商报记者调查发现，类似现象在咸阳、延安、安康等地也存在。2010年，咸阳市民杨女士购买人民西路某小区的房子时，与中国工商银行咸阳分行人中支行签订了《个人担保合同》。这份合同第17条&费用&中规定：&订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。&咸阳的赵女士在购房时，与中国邮政储蓄银行有限责任公司陕西省咸阳市秦皇路支行签订的《个人购房借款及担保合同》中，也有相关约定。
而在延安，中国建设银行延安分行和中国农业银行延安分行与消费者签订的制式合同中也有类似规定。在安康，有市民和中国工商银行安康分行签订《个人购房借款/担保合同》时，也存在&抵押登记费由抵押人承担&。
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