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如何应对“空城”传说——一份来自一线的楼市报告
&&在过去两周多的时间里，中国令人眼花缭乱的变化，也让房地产调控问题的快速升温，成为两会期间难以回避的热点之一。&&为此，新华社&中国网事&记者特意在东中西部地区走访了一些城市，目睹了那里的&空城&之忧。在不少群众和学者看来，遏制地方政府将&开发区&变成&&的冲动，是让&空城&威胁远离的根本出路所在。&&&空城&之忧不是空穴来风&&鄂尔多斯曾被视为&空城&的代表城市。随着一二线城市和三四线城市的楼市分化的态势渐露端倪，人们担忧越来越多的城市会紧随鄂尔多斯的后尘。而&中国网事&记者的一线走访发现，这种担忧并非空穴来风，而正在变成&空城计&主角的，是很多中小城市引以为傲的各种&新区&&开发区&。&&粤东某县级市或许就是一个&范例&。近六年，这座经济并不发达的城市，正力图将位于原县城南面的东海经济开发区建设成为当地新城区，而引入房地产开发商，则被视为拉动新城建设的重要手段。然而，记者今年1月在这个县级市走访时看到，新区里已经建成的高层商品房楼盘大多是夜晚灯火阑珊、白天车马稀少的&空置楼&，以距离该县市委、市政府办公楼仅五分钟车程的&某某凤凰城&为例，虽然2012年就开始销售，但直到如今，该楼盘的5幢高楼晚间亮灯的房间也寥若晨星。&&在当地群众看来，这种情形并不令人意外，因为在这个县级市，&刚需市场&似乎已经完全变了味道，有的购房者一买就是几套甚至十几套，最终的结果必然是&市场火爆、十室九空&，&万一楼市崩盘，他们能转给谁？&&&而在中部某省份一个以矿产资源著称、人口总量刚刚超过70万人的地级市里，类似的&新区空楼&也一望可见。尽管市区人口并不密集，但林立的高楼，成为这个城市最突出的特征之一。当地群众告诉记者，仅在该市面积不大的开发区里，新开发的较大楼盘就有六七个之多，&感觉70%都是空着的。我们是个工业城市，市区人口只有满打满算不到30万，而且很多人已经买了房子，不知道新盖的这些，都打算卖给谁？&&&&和过剩产能、地方债相比，房地产业一样是今年我国经济&稳增长&不容忽视的风险因素之一。&国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群说。他认为，尽管房地产市场不会&骤然出现危机&，但从现在的市场迹象看，&一线城市好卖房不好拿地，三四线城市好拿地不好卖房&已成定局，特别是三四线城市，过度发展的房地产市场一旦无人入市，大量被占用的资金就无法在短期内回收，这就会给地方财政、金融市场乃至社会稳定造成冲击，&这种意外波动不是不可能发生。&&&第十届、十一届全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青说，自己的老家闽北，原来是山清水秀的地方，现在同样陷入了房地产开发的怪圈。&&&空城计&源于地方政府发展&盲动&&&然而，和社会上频频传闻&空城&形成鲜明对比的是，在一些地方政府官员看来，这些似乎都是远在天边的&别的地方的问题&。&&面对记者提出新区建设太快、过度依靠房地产投资带来了&造城风险&的提问时，一位曾在粤东某县级市任&一把手&的领导干部对记者说，当地是欠发达地区，不能走常规发展道路，必须&先吃饱、再吃好&，有项目就得引进，没法考虑太多；一位地级市的发改局局长则告诉记者，现在网络上有不少关于&新城变空城&的报道和言论，&这对我们建设新城、新区是很不利的，你们不应该宣传这个论调。&&&在一些专家看来，地方干部的这种声音并不令人奇怪。事实上，正是种种复杂因素导致的地方政府的发展&盲动&，才是各地&开发区频频变成开发商&现象的根源所在。&&&地方政府对财政的依赖，是造成这种现象的核心原因之一。地方政府出让土地获得资金，然后进行完善基础设施，让土地升值，接着卖更多的地，如此循环不已，这是一条不可持续的不归路。&中国城市学会华南城市规划院院长胡刚说。&&广东省委党校教授陈鸿宇认为，在新型城镇化主体下，一些省市制定了新一轮的城市发展目标，但在基层执行过程中，这些手段时常&走样&，&如果没有以人为本、因地制宜的考虑，如果没有对未来人口转移产生土地空间需求和财政预算做好准备，盲目引进大项目特别是地产开发项目，以建设新城、新区为名义大规模搞开发，结果不仅容易造成&空城&现象、浪费土地资源，更会给政府财政增加大规模债务，影响经济发展质量和社会稳定。&&&&饕餮&炒房盛宴过后谁来埋单？&&在全国两会即将拉开大幕之际，人们对房地产市场能否迎来新的转机，倍加期待。&&&新城变空城、开发区变成开发商，与地方政府和房地产商的逐利冲动有关，表明这些城市的城镇化进程走入了误区，最终还要从产业布局，人口布局、基本公共服务的均等化等层面出发加以解决。&张立群说。&&中国房地产研究会副会长胡志刚认为，现在三四线城市的泡沫确实较大，而要挤出泡沫、确保楼市健康发展，首先要&摸清家底&，即建立起全国统一的不动产登记系统，因为它是楼市调控转轨机制最基础的工作，有利于房地产调控的政策针对性和有效性。&&在一些专家学者和代表、委员看来，通过新一轮财税体制改革消除地方政府的卖地冲动、通过干部考核体制改革消除盲目发展冲动、通过落实新型城镇化的科学理念减轻一线城市的发展压力、通过规范地方政府的建设行为让各种各样的新区、开发区走上规范道路，都会在即将开幕的两会中，发出清晰而有力的声音。(记者冯雷、潘林青、王攀、徐蕊、詹奕嘉)
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　　　　三月，以往都是楼市行情蓄势待发的季节，而2011年的初春却比较反常：郑州楼市交易量无论是同比还是环比，均出现了陡然下降50%左右的现象，尽管房价依然坚挺，但购买者的观望心态已日趋严重。　　　　　　　　在连续上调银行准备金率、加息、房产税试点启动、国务院楼市调控“国八条”、郑州市“限购令”、一房一明码标价等政策的综合作用下，郑州楼市与全国楼市一样，出现了前所未 有的迷茫。　　　　　　
“限购令”与一房一明码标价真能限住房价吗？这些是暂时性政策还是中长期政策？业界莫衷一是。　　　　　　　　让购房者纠结的是：房子到底是现在买还是等等再买？搞不清，也没有答案。因为不知道这次调控能否让房价下跌，或者能下跌多少。以往的调控结果让消费者积累的“实战经验”是不能太相信政府，更不能相信媒体及专家的预测。于是，买房便成了带有赌博心理的消费行为，消费者要么是集体观望，要么是一窝蜂抢购，从众行为反而增加了楼市跌宕起伏的概率。老百姓期待的是：让保障性住房建得再多一些、再快一些吧！　　　　　　　　让开发商纠结的是：这次的调控政策是像往年一样短暂多变，还是要动真格的，不达目的不罢休？中央的意图是让房价下降，还是只让房价保持稳定即可？在通胀时期，房价不涨即是降价，因此，房子没有降价的理由，只有涨价的根据，只要资金链还没有到断裂的边沿，开发商决不轻言降价。但企业应当明白：要生存，活着才是硬道理。　　　　　　　　让政府纠结的是：房价节节高的局面再不改变，不但民怨高涨，金融风险也日趋严重，城市化进程将被遏制，其他行业的发展也将被挤压。为了社会和谐及国民经济的可持续发展，房价疯涨的局面再也不能任其发展了。然而调控楼市，势必影响到政府的财政收益，在土地财政从制度上没有被根除之前，以及在政府没有找到新的财税之源来替代土地收益之前，政府对楼市的打压是心存顾虑的。于是，便有了政府从来不说“降低”房价，只提“稳定”房价之现象。　　　　　　　　另外，中央的调控政策与地方政府的经济诉求之间存在着较大偏差。以往的调控政策效果差的根源是地方政府的抵抗，因此，本次楼市调控的“攻坚战”在于调控地方政府。国人看到的是：3月底了，各地面临着向中央提交年度房价控制目标的时间大限。然而从已披露的城市来看，大都是将年度房价调控目标定到涨幅不超过10%-12%。“限价标准”在地方政府这里变成了“涨价标准”，难怪百姓不敢太相信政府了。于是，中央政府也很纠结。　　　　　　　　四月已经临近，楼市的未来在哪里？　　　　　　　　其实，购房者该买房的还是要买房，只是投资者可以到非限购城市去买房，毕竟出台“限购令”的城市只是少数；刚性需求者买不起可以先等等，若能买得起则可以好好挑挑，楼市萧条期有利于消费者讨价还价。　　　　　　　　开发商也可以活得“春风满面”，比如寻找商业地产项目或到非限购区域开发楼盘，或者到郊区开发旅游地产或老年地产，寻找那些不在这次楼市调控范围的地区或项目即可。　　　　　　　　政府此刻倒应该认真反思：对房地产业未来的定位是什么？依然是支柱产业，还是民生地产？地方政府则应清醒地意识到，当前对房地产调控的政治意义要大于经济意义，能否控制房价考量着政府的公信力。因此，配合中央的举措才是重要的。　　　　　　分类： |打好房地产调控的“持久战”_鸿宇地产_天涯博客
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史上最严厉的房地产调控政策实施一年以来，尽管已经出现了买房者“观望”、房产商“促销”等令人振奋的“利好消息”，但更让人担忧的问题在于，不少城市不是迟迟不愿出台“限价令”，就是将“限价令”与“GDP增幅”等指标挂钩，将“限价令”变味成了“涨价令”……　　　　　　
凡此种种，无疑向我们揭示：房地产调控已成为确保国民经济和社会持续健康发展的一场不折不扣的“持久战”。　　　　　　
“持久战”的表现之一，就在于久调难下，房地产价格依然高悬空中。　　　　　　
“持久战”的表现之二，就在于开发商和部分地方政府联手“博弈”中央政策，力图将好政策、好措施“消弭于无形中”。地方政府与中央政策配套的“限价令”“限购令”迟迟未出台；中央三令五申的保障房政策，地方政府就以“资金困难”“土地困难”等种种借口拖延不办；中央的“责任追究制”，到了地方各级政府就成了“有责任相互包庇制”……　　　　　　
“持久战”的表现之三，就在于购房者心态依然不稳，很容易被铺天盖地的楼盘广告、促销小姐的“涨价恐吓”、房产商渲染的“刚性需求”掏空自己的口袋。　　　　　　
要打好房地产调控的“持久战”，必须动真格的。中央政府所采取的试点征收房产税、限价令、限购令等，无疑已经给疯狂上涨的楼盘套上了史上最严厉的“紧箍咒”，但要把“紧箍咒”的“经”念好，还要把责任追究制落到实处，真正查办一批“顶风涨价”或“违规操作”的城市相关负责人、相关部门，将以往“杀鸡骇猴”变为真正意义上的“棒打七寸”。　　　　　　
打好房地产调控的“持久战”，中央政府也要充分考虑地方政府面临的债务难题和发展难题。一些地方政府之所以“顶风涨价”，原因就在于最近10年时间快速发展的“政绩思路”没有彻底改变，他们认为上级部门考量自身业绩、干部提拔的关键，仍然是“GDP增幅”，“数字出官”的思想根深蒂固。这就需要中央政府尽快从理论和实际操作层面，转变对领导干部的提拔考核评价方式和标准，用更公开透明的方式，让官员心中有百姓，心中有房价。　　　　　　
打好房地产调控的“持久战”，必须解决购房者的心态问题。“刚性需求”虽然只是房产商为“忽悠”反复渲染的概念，但在抵御通胀的压力下，老百姓的买房需求、投资需求，却是不折不扣的现实问题。政府部门、物价部门应该给老百姓传递更为清晰的信息：购买房屋不是投资的唯一渠道，多元化理财、善于把握中央政府鼓励的产业投资方向，才是确保自身财富持续增长的有效途径。　　　　　　分类： |热门城市：
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安化违法房产背后多有干预之手
　　核心提示　　一个楼盘超建8000平方米，业主们都办不了房产证，开发商的商铺房产证却照发;一个房产项目9个股东，其中有3个就是领导干部：安化的违法房产项目为何能这么牛?记者通过调查发现，这些违法建筑的身后，多有领导干部的干预之手。　　安化的违法房产项目为何这么牛?安化县住建局执法大队大队长王九胜曾上书分管副县长陶志高和住建局相关领导，称在执法过程中困难重重，领导干预执法情况严重，导致很多违法项目无法进行执法。　　他称，领导干部不仅参与房地产项目开发，甚至有的还是违法施工项目。“今天这个领导打招呼、明天那个领导提醒，在执法过程中，得格外小心。”　　记者调查发现，在安化一些违法施工项目里，确实能发现领导干部的身影。　　领导干预违法房产　　逼迫房产局违规发证　　11月18日，嘉和资水名居一期的业主向记者反映，自己入住该楼盘已经4年，400多户业主也都全部缴纳了相关的办证费用，可是房产证却还遥遥无期。　　安化县住建局副局长李丰告诉记者，嘉和资水名居一期项目因为拖欠报建规费和其他办证费用，并且超建8000余平方米，因此现在办理房产证确实不合法。　　而随后，记者调查发现，虽然400多户住宅房产证未能办理，但是产权属于嘉和房产开发公司的商铺，却早在今年7月份办理了产权登记，发放了房产证。　　21日，安化县房产局副局长张宁友向记者证实了这一消息，但是他说：“这些都是分管副县长陶志高逼迫发证的，我们也很无奈。”　　张宁友向记者透露，嘉和资水名居一期并未能达到发证条件。但是为了帮助安化嘉和房地产开发有限公司填补亏损，有能力处理问题，分管副县长陶志高单独召集县住建局、房产局、国土局等相关单位，要求违规发证。　　“开会的时候我们都不敢搞，一进门我就对陶志高县长说，不要搞得我们犯错误啦，他说不要说得这么严重。后来形成了一份会议纪要，压着我们搞。”张宁友说。　　领导参与违法项目　　9个股东有3人是党政干部　　11月17日，怡康苑工程项目部项目经理夏中秋向记者坦言，该项目实际上包括自己在内有9人参与开发建设，其中7人为甲方(开发商)，2人为乙方(承建商)。　　他还透露，该项目的甲方和乙方实际为合作开发，甲方负责提供合法、有效的建设用地，乙方则负责施工建设。竣工后，甲乙双方根据内部协议对该项目产权进行分配各自处置。　　夏中秋说：“我的项目9个利益人中，有不少在职的党政干部。所以平时这个项目只有我一个人出面负责，别人都不知道还隐藏着其他股东。”　　记者根据夏中秋提供的信息，辗转核实到甲方中的两名党政干部的真实身份，分别为安化县委农村部办公室主任李雄飞和安化县长塘镇镇长唐龙飞，他们均向记者承认参与了怡康苑项目的开发。　　随着记者调查的深入，11月20日下午，在安化县城的一家茶馆内，记者找到了夏中秋的乙方合伙人周共华，在该项目中，周共华负责项目报建和资料的保管，并且已经投入40余万元参与开发建设。　　经记者核实，周共华曾担任安化县人大联络工作委员会主任一职，虽然目前被调到县委农村部，但仍是享受正科级待遇的在职干部。　　而11月21日，记者在安化县住建局了解到， 10月11日，怡康苑项目因未办理报建手续，擅自施工，被该局定性为违法项目。多次被要求停工未果，11月初被执法部门强制断电。而在记者调查时，该项目仍然在正常施工。　　领导批示修改规划,容积率严重超标也获批　　在安化县房地产项目中，不仅存在党政干部参与合作开发的情况，夏中秋举报称，只要花钱、有关系，规划设计方案也能不按程序修改。　　紧邻夏中秋开发项目的是华鑫广场，同处安化县城南区L地块。其属于安化华莱生物科技有限公司总部建设项目，于今年6月23日调整了规划设计方案，最终结果是增加了容积率。　　在安化县城乡规划委员会，2010年10月，对L地块的《规划建筑方案的专家评审意见》和《规划建筑方案评审意见》中，都对L地块的总容积率作了明确规定，必须控制在4.0以下。　　“安化县城乡规划委员会仅对L地块的修建性详细规划进行了审定，但是L地块上的各个独立项目，则是由领导单独审批，并未依法公示。”安化县住建局规划办技术股副股长刘莹莹说。　　华鑫广场作为单独项目，调整规划设计方案后，容积率高达5.96，严重超过了4.0。　　在两次评审意见中的备注部分也明确注明：“违反审定的意见进行设计和施工的，均属违法违章行为。”　　6月23日，安化县住建局发文处理单上，对于华鑫广场规划修改方案的批复，城乡委员会领导意见一栏中，赫然签署有安化县副县长陶志高的批示：华莱总部建设项目，作为特殊情况予以支持，拟同意。　　同日，安化县住建局发文给华鑫广场的开发公司，批复“经县城乡规划委员会领导审定，原则同意安化县华鑫广场总平面布置图调整”。　　怪招　　通过罚款“合法化”　　比正规报建更省钱　　嘉和星竹苑小区位于安化县城临近资江北岸，共有1栋楼，业主多为2009年入住。不过，最让业主头疼的是，房产证至今没有办下来。　　造成房产证“难产”的原因，是开发商建设时违规在原规划审批的建筑面积上，多建了2000余平方米，让房子成了违法建筑。　　一名在安化从事房地产开发的知情人告诉记者，在安化“少报多建”的项目比比皆是。大多这样的项目，都是通过罚款，将违法建筑合法化。因为罚款花的钱要比正规报建缴纳的规费少得多。　　他说：“只有超过规划审批，多建房子，开发商才能增加利润。但是最后会让业主非常难堪。买了房子住了多年，却无法证明这房子是自己的。”
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