未来17城房价涨到你目瞪口呆 你的城市有吗？
你以为房地产“时代”结束了？在前日举办的第六届中国地产年会深圳站上，经济学专家们表示：下一个十年才是真正黄金时代！现在只是刚刚开头而已。只是，上一个“买房子就能赚钱的黄金时代”真的已过去了。对于这一点，参加第六届中国地产年会的著名经济学家、住建部原政策研究中心主任，新华指数公司首席经济学家、上海交通大学海外学院研究所所长()以及多部委专家央企战略顾问、华东师范大学房地产系主任华伟三位重量级经济学专家无一否认。那么，下一个“新黄金时代”又是如何的呢？“走到了市场说了算的时代”诸如一系列“今年8月部分城市松绑限购令、9月松绑限贷政策、近期又迎来降息……”的一系列政策变化，不能单纯地解读为救市，陈淮分析，这实际是政策的“侍机而退”，即政策选择了对的时机推出房地产市场，因为现在的房地产市场已有了新常态—“政策主导影响市场转变为市场机制显现，令真正的黄金十年才刚刚开头—走到了市场说了算的时代。”陈淮指出，这个新黄金十年是发展的十年，同时又是优胜劣汰、残酷调整的十年。华伟也认为，未来十年，房地产的发展会比以前更加给力。2013年开始，政府树立以市场为导向的新的市场经济体制，但因历史原因，市场经济的起点处于“负起点”。对此，金岩石稍显“悲观”地指出：“从现在开始，我们真正能够在楼市中赚钱的机会越来越少了”。房地产行业将经历大洗牌，未来能活下来的开发商，有三个层次的标准：一是要被
接受，所以已经上市的房地产企业十个里面能活九个，而非上市的房地产企业十个里面最多活一个；二是房地产产品的证券化，这要求开发商的产品具有三个特征高端、，全功能，这样才能让房地产商在卖房子的同时卖现金流；三是全球化，你未必非得具有全球化的业务，但必须具有全球化的视野，这才能在有机会、有梦想的中国，获得发达国家过剩资金的青睐，分享全球化的红利。“城市九死一生”？选对城市很重要同时，专家也很默契地抛弃了整体论市，提出整体全国来谈房价走势已没有意义，“城市”对于房价的影响至关重要。在未来，必定会出现某些城市房价继续上涨，某些城市会下跌甚至崩盘。金岩石指出，城市九死一生。中国在城市化完成的年，中国85%的区域会变成无人区。那么在无人区，有一些城镇，房价会一文不值。而在人口集聚的17个城市，这些城市的中心区域房价将继续上涨，涨到你目瞪口呆。至于如何得出这17个城市，金岩石引用了相关机构的结论，2012年中国企业平均年薪在6万以上的只有8个城市，随后是平均年薪4万-5万之间也是8个，加上厦门的财富存量实际上在这张图二线城市的范围之内，这样我们就看到17个城市。未来房价上涨的城市锁定在这17个城市当中，而且是这17个城市的中心区。而陈淮也给出了“选城市”的标准，提醒开发商在发展策略上更需要关注到城市的规模与产业结构。在根据十八届三中全会明确提出“要特别发展中等城市。”以及近期国务院又新出台的小、中、大、特大等级以及核心城市的划分人口数量标准，人口在500万以上的27座特大城市和核心城市很可能是以后的严控城市。而100万到500万人口其中相当一部分将是房地产业的主战场，人口聚集的核心地方。值得注意的是，不能简单以一、二、三线城市划分来对号入座，100万人口城市有很大的发展空间，500万人口的城市不一定有机会，因为产业结构不一样，直接影响城市发展的未来。
正文已结束，您可以按alt+4进行评论
相关搜索：
您认为这篇文章与"新一网（08008.HK）"相关度高吗？
看过本文的人还看了
在这里，发现聪明钱
扫描左侧二维码即可添加腾讯财经官方微信；
您也可以在微信公众号搜索“腾讯财经”，开启财富之门。
[责任编辑：baggioguo]
热门搜索：
腾讯理财超市
同类产品年涨&27%
今年以来收益&13%
近1月涨&7.41%
7日年化收益&2.97%
18.69万元18.69万元
16.98万元16.98万元
Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved||||||||||
最新播报：
当前住房市场现状分析与前景展望
　　2014年，中国房地产市场首次出现非外力和政策性因素下的市场下行，投资增速持续回落，房屋销售面积、新开工面积以及土地购置面积等多项指标出现负增长。随着地方政府陆续松绑限购政策、央行放松房贷政策以及降息等，市场出现企稳迹象，销售降幅有所缩小，房价环比降幅连续三个月小幅收窄。未来几年市场走势如何，受到了房地产企业、政府、金融机构及广大购房者的共同关注。
　　然而，要对市场未来走势做出准确的判断，必须首先对当前房地产市场的现状有一个全面清晰准确的认识。而把握现状要求我们首先理清三个最基本的问题：第一，当前城市住房的存量到底有多少？第二，新增商品住房的供求关系如何，住房的需求构成有何变化？第三，不同城市间的分化程度如何，是否需要采取类似的政策措施？本文试着从这些基本问题出发，在研究市场现状的基础上，对未来的楼市走向进行分析和预测，并提出一些政策性建议，希望能有助于促进住房市场的持续健康发展。
　　当前住房市场现状分析
　　1.城镇住房存量到底有多少？
　　关于我国城镇住房的存量，由于官方机构没有发布此项数据，不同学者采用不同的方法对其进行了测算，但测量结果相差较大。有人以历年商品住宅的竣工面积来推算，认为当前城镇住房存量仅有150亿平方米左右，住宅仍属严重供不应求，因而未来市场仍将保持较快增长；也有人以建筑业的历年住宅竣工面积来推算，认为城镇住房存量已经达到300亿平方米，如果考虑到小产权房，住宅的存量将更大，中国房地产市场已经见顶；还有人以城镇人均住房建筑面积乘以城镇人口来进行推算，认为住房存量在240亿平方米左右，住房问题已得到初步解决。
　　对于这几种推算方法及结果，个人认为都值得商榷。以商品住宅竣工面积推算，只考虑了商品住宅，但没有考虑到非商品住宅的因素，因而会严重低估市场的存量规模。以建筑业的竣工面积推算，没有考虑到建筑业中住房与城镇住房在统计口径上的差异，因而会出现高估。而以人均住房面积推算看似准确，但由于人均住房面积是以家庭户为基础抽样调查得出的，因而其推算结果仍存在一定误差。
　　相对而言，我们认为，全国人口普查的相关数据准确性更强，因而可以利用2010年第六次人口普查的相关数据（包括住房的年代结构、人均住房面积、10%抽样的住房总建筑面积等）来对当年的城镇住房存量进行推算，然后结合2011年以来历年城镇住宅竣工面积的数据，可推算出2014年底的存量数据。另外，利用住建部曾经公布过的2005年城镇住房面积数据，结合历年城镇住房竣工面积数据，也可以推算。最终，我们综合分析几种不同推算方法的数据差异，可以推测出一个相对科学合理的住房存量数据。（见表1）
　　从表1中可以看出，测算出的2010年底城镇住宅存量面积的最高值约为212亿平方米，最低约为137.8亿平方米。可以推定，城镇住房的真实存量应该介于这两个值之间。进一步，考虑到人均住房建筑面积指标是以家庭户进行统计的，不包括集体户，因而数值会偏高。综合各方面因素，我们认为，2010年底我国城镇的住房存量面积约为182.47亿平方米。在此基础上，我们推测2014年底我国城镇住房的存量面积将达到224亿平方米。
　　由于大家对住房的面积总量感觉比较抽象，我们将其换算为住房的套数就会更加直观。2005年，我国城镇住房的存量套数为1.62亿套，当时的城镇常住人口的家庭户数为1.9亿户，户均住房套数为0.85套；2014年，城镇住房的存量达到2.45亿套，城镇家庭户数为2.64亿户，户均住房套数为0.93套。预计2020年左右，我国将实现城镇居民家庭户均1套房的目标。（见表2）
　　2.当前市场供求关系与需求构成变化情况
　　从市场供求来看，自住房制度改革以来，随着住房需求逐步释放，再加上城镇化进程的推进，城镇住房需求较为旺盛，住房供求矛盾较为突出，特别是2003年起，房价出现持续快速上涨。
　　2010年起，随着保障房建设的提速，市场供求有所缓解。但由于人们对房价的上涨预期强烈，投资性购房比重较高，市场供求依然表现为虚热。2011年，为抑制房价过快上涨，全国共47个城市开始执行住房限购政策，投资性购房需求被有效抑制。但房价上涨预期依然强烈，市场供求关系依然较为紧张，甚至在2013年，北上广深等一线城市房价涨幅超过20%。2014年，住房市场供求关系悄然较变。随着住房信贷政策的收紧，房屋销售突然遇冷，市场供求关系发生逆转，出现明显的供过于求。很多人都认为，2014年是中国房地产市场的一个重要转折点。
　　然而，通过对相关数据的分析，我们发现，实际上，住房市场供求关系的真正转折是在2010年至2011年。2010年起，商品住宅的销售率出现持续下降， 2014年商品住宅销售率创2005年以来新低，仅为74%。而且，自2012年起，商品住宅的销售率就开始低于2008年金融危机时的水平，这表明，市场供求关系在2012年已经在悄然改变，只不过当时的房屋销售形势仍显得较为火热，因而没有引起大家的注意。
　　从商品住房需求的总量来看，2010年以来，除2013年增速较高以外，其余年份商品住宅销售面积增速均未超过10%，远低于此前的增长水平。从北京、上海两个重点城市来看，其商品住房销售面积分别在2006年和2007年已经见顶，随后历年的销售面积均未超过该水平。而北京、上海等大城市正是当前中国城镇化的一个缩影，由此推断，在未来几年，我国其它城市商品住房的销售面积也将陆续见顶，商品住房的需求总量将会缓慢下降。（见图1）
　　从住房需求的构成也可以看出这一点。住房的需求主要包括四大块：一是首次购房需求，主要包括两部分，一个是城市自身人口中的青少年长大，成家立业所带来的住房需求，另一个是城镇化进程中城镇新转移人口的住房需求；二是改善性需求，即随着家庭收入提高和对住房条件要求的改变，从而对住房提出了更高的要求；三是拆迁性需求，即由于房屋拆迁或者是城市更新改造引致原有住房灭失，从而形成对住房的需求；四是投资性需求，即出于投资保值的目的而形成的购房需求。应该说，此前中国房地产市场持续15年的快速发展是与这几方面的需求驱动分不开的。
　　从近几年的发展趋势来看，住房需求的构成也在发生着较大变化。
　　首先，首次购房人群规模稳中有升，但需求增长有限。一方面，随着城镇化进程进入中后期，其推进速度将有所放缓，每年城镇人口增加的规模出现回落，特别是城镇化导致的城镇人口净增规模明显放缓。《国家新型城镇化规划》更加强调人的城镇化，这将有助于住房需求的增加。另一方面，从婚房需求来看，其规模主要与1986年－1990年的出生人口紧密相关，而这一时期是我国的第三次生育高峰，年均人口出生率达20‰以上，每年新出生婴儿高达2400万以上，超过此前水平300万以上，这部分人目前大部分已经到了工作和结婚年龄。虽然首次购房的人群规模在上升，但由于这部分群体的购买能力相对有限，随着房价的上涨，这些需求转化为有效住房需求尚需时日。
　　其次，改善性住房需求上升明显。随着居民收入水平的提高以及户套住房套数的上升，已购房群体对改善住房条件的要求不断增强。“卖小买大”、“卖旧买新”，或者直接购买第二套住房的群体在不断增加。预计未来改善性需求的规模将超过首次购房需求，成为楼市需求的主体。
　　再次，拆迁性需求规模出现明显下降。据第六次人口普查数据，2010年年底时，城镇住房中1980年以前的比重为5.8%，其总量为11.7亿平方米，这部分住房是在未来有较大拆迁可能的。但受拆迁规范化以及拆迁成本不断上升等因素的影响，拆迁规模和进度将会有所放缓。而且，越来越多的家庭会选择原地回迁或者异地安置住房的方式进行，他们对商品住房的需求将明显减少。由于全国的拆迁数据没有公布，我们以上海市为例（见图2），年是上海居民住宅拆迁规模较高的时期，2010年后明显下降，年更是屡创新低，其拆迁规模低于2000年以前的水平。上海作为中国整个房地产发展的缩影，其发展走势也代表着全国市场的未来趋势。
　　最后，投资性购房需求出现明显回落。这主要有三个原因：一是限购政策的影响，导致部分城市的投资性需求被强迫退出；二是随着互联网金融的兴起，投资理财渠道增加，吸引部分闲散社会资金进入；三是随着不动产统一登记制度和房地产税的推进，整个社会对未来的房价下跌预期增强，房地产投资的预期收益下降，导致这部分资金转向其他渠道。据有关调查显示，近两年，城镇住房的投资性购房比例已由此前的接近20%下降到5%左右。
　　需要特别说明的是，上面所分析的都是对整个住房的需求，而商品住房只是其中的一部分，除此以外，保障房、二手房、租赁房等也是满足居民住房需求的重要途径。从近年来商品住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比重来看，基本稳定在73%左右，这表明，在新增住房需求中，只有73%左右是通过商品住宅来实现的。
　　3.不同城市的分化情况
　　房地产市场具有区域性较强的特点，在整体市场出现调整和回落的时候，不同城市将出现明显的分化。
　　从2011年以来35个大中城市商品住宅销售面积的增速来看，2011年，有19个城市出现负增长，2012年为10个，2013年为6个，2014年前11个月为29个。不同城市间的差异一直存在。2014年前11个月，35个重点城市中有29个城市的商品住宅销售面积出现下降，其余六个城市则保持增长。其中，北京、福州、长沙、沈阳、哈尔滨、贵阳、大连等七个城市房屋销售低迷，销售面积降幅超过20%。而与之形成鲜明对比的是，兰州、银川、武汉等城市涨幅较大，特别是兰州，销售面积增速高达99.5%。
　　对于当前不同城市的分化趋势，我们既要看到有必然性，也要考虑其差异性。对于2014年的房地产市场调整和市场供过于求，不同城市之间可以分为两种情形：一种是绝对过剩，即住房的供给绝对超过了实际需求水平，即使市场回暖，供求关系也难以迅速改变；另一种是相对过剩，即供过于求只是受政策限制和预期的影响，住房需求被大量抑制，因而出现暂时性和相对性供过于求，一旦政策限制取消，市场预期发生转变，住房需求将被大量释放，市场会重新恢复供不应求的状态。
　　从一、二线城市与三、四线城市之间的对比来看，当前一、二线城市多数属于相对过剩，如北京、上海等城市就属于此类，其潜在需求仍较为庞大，只不过受预期影响及购买能力限制，需求暂时没有得到释放。而部分三、四线城市则属于绝对过剩，如鄂尔多斯、营口、常州、榆林等属于此类，这些城市的住房供给已经严重超出了其承受水平，“鬼城”、“空城”等就是其典型表现。从2014年下半年央行放松房贷政策及降息以来各城市的反应来看，一线城市及部分二线城市上涨更加明显。从四季度重点城市的商品住宅签约面积数据来看，北京、天津、广州、深圳、南京、长沙、南宁等城市的环比涨幅均超过50%，回升趋势较为显著，上海、杭州、厦门、武汉、成都等城市的环比增幅也都超过了20%。
[责任编辑：
来源：新闻热搜榜2016房价是涨是跌 城镇化能否有效去库存？_新浪房产_新浪网
下载“乐居买房”
2016房价是涨是跌 城镇化能否有效去库存？
来源：中国经济信息杂志
扫描到手机 楼盘消息早知道
扫一扫，用手机看本文更加方便的分享给朋友
根据十三五规划的构想，房地产发展空间将要在新型城镇化推进中挖掘，凸显新型城镇化与住房制度改革的密切关系。
根据十三五规划的构想，房地产发展空间将要在新型城镇化推进中挖掘，凸显新型城镇化与住房制度改革的密切关系。
文│中国经济信息 记者 宋慧芳 编辑│王豫刚
日，中央经济工作会议结束。会议公告明确提出要加快提高户籍人口城镇化率，加快农民工市民化，扩大有效需求。
对于农民工市民化与新型城镇化的关系，业内解读多从房价入手，中国企业投资协会副会长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏却表示，对“农民进城”的相关配套政策落实，将深层次激发实际需求。
中国房地产协会原副会长朱中一也表示，产城融合较好、基本公共服务配套的情况下，新型城市化吸引的人口自然会化解楼市库存。
房地产投资“急踩刹车”
日,中央经济工作会议在北京闭幕。会议公告明确表示，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，消化库存，稳定房地产市场。
“房地产去库存”这一提法并不新鲜，引人关注的是，楼市还有多少库存要“去掉”？
1998年“房改”大幕开启之后，中国房地产行业快速“奔跑”了15年，近十年间，房地产实际投资额同比增速几乎每年高达20%以上。然而2014年以来，房价高企、库存增加、投资下滑、区域市场严重分化等现象加剧，房地产实际投资增速由2013年的19.8%迅速跌至10.5%。
2015年年中，有机构预测2015年这一数据应当在8%左右。然而最新的国家统计局数据显示，月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%。
虽然投资“急踩刹车”，但由于持续去库存与降息等政策利好叠加，2015年的房地产销售低迷状况有所缓解。国家统计局数据显示，月份，商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%，增速比1-10月份提高0.2个百分点；商品房销售额74522亿元，增长15.6%，增速提高0.7个百分点。
然而，销售增速下降，楼市库存仍处高位。同样来自国家统计局的数据显示，截止到2015年11月底，全国商品房待售面积6.9637亿平方米。这一数据还不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。此外，全国商品房在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，以2.4的容积率计算，全国整体库存约为63亿平方米。
“踩刹车”之后，房地产市场是否已经企稳？对于上述数据，孟晓苏估算：“截止到2015年11月份，整个房地产投资下滑，跌掉9000亿元，销售跌到了-6.3%，丢掉了2.7万亿元的房地产销售额。”对于房地产市场整体形势，他对《中国经济信息》记者表示，房地产市场的库存压力仍然存在，整体还处在低迷期，整个产业的复苏迹象还没有到来。2015年受2014年房地产的拖累，库存压力仍然存在。”
另一方面，“买涨不买跌”的怪圈也同样压抑了购房欲望。孟晓苏表示：“2014年社会舆论倾向于‘房价会下跌’的预期，百姓购房欲望不足，更倾向于观望，也间接导致了房地产业销售惨淡。”
“市民化”的农民工占比已达8.9%
从制度改革、政策配套，到产业引导，这一次的中央经济工作会议公告，对“楼市去库存”的部署可谓详细而具体。
在制度层面，公告称，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
在产业引导上，公告表示，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
此外，对于新型城镇化，会议明确提出了“农民工市民化”。这一提法如何解读？
国家统计局对城镇化率的统计指标有两个：常住人口的城镇化率，以及户籍人口的城镇化率。按常住人口统计，中国2014年城镇化率为54.8%。按户籍人口统计，2014年城镇化率是35.9%。二者之间有18.9个百分点的差额，主要构成就是2.5亿左右的农民工。
据《国家新型城镇化规划（年）》提出，到2020年，我国常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。按这一数据测算，“十三五”期间，如果外来人口入户比例能够大幅提升，城镇户籍人口将增加1.3亿。
朱中一表示， 2014年的政府工作报告中提出要解决“3个一亿人”的问题，2015年出台的“十三五”规划建议以及习近平总书记多次讲话中均提到，首先要加快落实一亿左右的农民工和其他常住人口在城镇地区落户的目标，而十八届五中全会强调的“新型城镇化建设”，对整个房地产市场的走向也将起到关键性的作用。“农民工市民化”这一途径，不仅能有效消化楼市待售库存，也将使社会整体消费上一个台阶，对经济“稳增长”来说意义重大。
“农民工市民化”需要哪类供给？
城镇化是在以人为核心的基础上建立的，以农民进城为标志。城市对劳动人口最核心的凝聚力，大多来自就业机会以及配套公共服务。如果缺少系统性的配套方案，去库存的过程依然障碍重重。
朱中一在接受《中国经济信息》记者采访时表示，新型城镇化对房地产的发展主要有两方面影响：一方面，产城融合较好、有产业发展机制的地区，能提供就业岗位、有聚集人口能力、提供基本公共服务，库存及市场消化比较好，最典型的就是北上广深。“深圳（楼市）为什么那么好？就是大众创业、万众创新的氛围比较强，在二线城市里，楼市销售好的都是这一类城市。与之相反，三四线城市，以及部分二线城市，比如东北的沈阳、长春、哈尔滨等地，传统产业和新型产业对接不上，劳动人口持续流出，楼市去库存压力很大。”
除此之外，朱中一还认为，人口流向和国家城镇化发展的发展方针不一致，也是重要原因之一。“国家希望控制大城市规模，要发展中小城市或小城镇，但是大城市就业岗位较多，基本公共服务好，人口流入在加速，尤其是一线城市，周边人口一般都会向这类城市聚集，流入中小城市的人口在减少。所以，大城市供求关系稍微紧张，中小城市或小城镇库存量相对较大。”
近年来，对于“农民进城”的配套政策相对模糊，“进城速度”全靠自然增长。在诸多生存与发展压力尚未化解的情况下，大部分农民进城之后依然租住，长期打工，攒钱买房。对此，孟晓苏表示：“农民进城遇到的艰难是与政策不配套的。”
除了“进城群体”，城市自身的发展与产业定位，也是新型城镇化的另一难题。
对于目前楼市的所谓库存，孟晓苏将之部分归因为限购、限贷等 “懒政”，“当时提出限购限贷，已经说是临时性措施，但一直不愿意取消，这条捆绑中国经济的绳索，压制市场需求，也令楼市供给畸形发展，既打压了消费又打压了生产，在麻醉市场的同时也麻醉了开发商。很多城市实际供应不足却限购，开发商被迫到非限购的三、四线城市去开发，形成了如今的大量库存。”
此外，在经济尚未找到新的增长动能之前，孟晓苏表示“不要急着‘去房地产化’”。他表示，很多潜在需求是附着在房地产行业之上的，例如城市整体规划设计，科技入户，物业管理，家政服务，金融服务……去房地产化，也在某种程度上打压了这些行业的创新动力。“比如不保温的房子现在有了外墙保温，WiFi进入家庭，网络入户，冬季取暖有了地暖，家电也在智能化。再比如前总理温家宝提出的节能瓷砖、节水洁具，光提倡这些，没有房子，这些瓷砖洁具装在哪？去房地产化，这些创新就成了无源之水，无本之木。皮之不存，毛将焉附？”
进城住房，支付能力如何匹配？
中央经济工作会议提出，城市发展是农村人口向城市集聚、农业用地按相应规模转化为城市建设用地的过程，人口和用地要匹配，城市规模要同资源环境承载能力相适应。对于住房制度改革，主要以新市民为出发点，主要是农业转移人口。由于这部分群体支付能力有限，会议提出鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格等，取消过时的限制性措施。
朱中一分析称，农民向城市转移，相对应的是农村居住占地面积减少，城市占地面积将增加，相应的制度改革应当跟上，“如果农民的宅基地房产可以依法转让或抵押贷款，就可以提高他们在城市购房、住房的能力，这就是与能力相适应。”
孟晓苏也表示，农村宅基地问题存在了很长一段时期，然而民间这部分市场依然存在，要促进农民进城落户购房，对于原有的农宅、宅基地的流转问题急需法律补齐短板。
与之相比，完善城市基础设施，发掘潜在的租赁市场或许是相对容易的疏解渠道。
朱中一表示，房地产的协调发展就是新型城镇化的协调发展，房地产应当与其他产业互相适应，地方政府也应当加强城市的规划建设管理，地上地下基础设施应当配套，建设宜居城市对房地产的发展是有利的，“不能只追求快，配套政策、硬件都要跟上”。他举了个例子：“比如鼓励房地产开发企业与其他机构联手开发房地产租赁，现在的房地产库存，大部分都是毛坯房，要把毛坯房转化为租赁房，需要装修，达到拎包入住的程度。”
实际需求与成本推动新型城镇化
对于新型城镇化，坊间有种说法——“造城运动”。孟晓苏对此不以为然，“城镇化一定要造城，这种说法有点极端，不造城难道要造乡吗？”
他表示，新型城镇化必然会增加新市民，很多改造之前的原城市用地也必然会转为开发用地。此前城市化强调改造老城，不注重新区开发，实际上，老城的改造成本往往比建设新区更高。例如北京、上海，可用地都在6400多平方公里左右，建的城区也差不多大，1300多平方公里，大约五分之一，“五分之一的面积用来建设城市，另外五分之四用南水北调的高成本水，在北京种庄稼？非要强调北上广深保留农田，不科学。”
对于北京市政府要迁往通州及京津冀一体化将带来的“造城”，孟晓苏表示，这并不是“硬造”，而是源于城市发展、匹配居民工作与生活的迫切需求，“建新城成本低，比如医疗设施这一基础服务，同仁医院、协和医院改了好几回，现在人们发现70%左右的就医者不是北京市人，是周边城市的，那么，是把医院的楼拆了、盖得更高，人们还得到这个地方来看病，还是在通州另建一座协和医院呢？”
放弃盲目供给，重视有效需求
住房制度改革将面对农业转移人口形成的“新市民”，释放这2亿左右农业转移人口的住房需求，楼市库存问题也将基本解决。目前，楼市库存累积严重地区主要还在三四线城市，去库存举措也需要更具有针对性。
孟晓苏认为， 从2015年初两会传递的“促进房地产业健康发展”政策信号来看，“房地产业仍将是国民经济主导产业，是拉动中国经济增长引擎”这一观点慢慢扩散，逐渐被接受。到了2015年底，借助“化解房地产库存”的倒逼机制，以“问题导向”来推动难题解决，党内与社会统一了认识，变得相对容易。2016年将以去库存为指导，推动农民进城，让农民工变为新市民，进而围绕新市民的需求进行改革，一度停顿的城镇化也将迈出更大的步伐。
与此同时，孟晓苏表示，农民进城的意义也绝不仅仅是为了化解楼市库存。通过去库存，城镇化改革有了更多的空间，新的住房制度改革也将被更多的人接受。“上一轮城镇住房制度改革让多数城镇居民获益，这一轮住房制度改革的深化将惠及包括农民群众在内的全体人民。”孟晓苏称。
朱中一则认为，对于房地产发展来说，新型城镇化的推进、去库存与推进供给侧改革需要做通盘考虑。从源头来讲，房地产库存难以消化，主要原因是地方政府的盲目供给和企业的盲目开发，不合理的供给反而忽略了有效需求，造成无效供给过剩，进而导致库存增多。所以，在推进供给侧改革时，应当提高的是供给体系的质量与效率，以及进一步处理好政府与市场的关系。市场要发挥在资源配置中的决定性作用，政府也应做好相应的宏观调控。在房地产领域，改善政府宏观调控，就是要做好分类指导，对库存量大的地区可以配合政策引导去消化库存，对需求旺盛的城市，应当增加有效供给。
此外，对于“十三五规划”，多数城市在认真摸清需求和供给条件的基础上，按照调整存量、做优增量、增加有效供给的原则，制定“十三五”住房发展规划，并注意发挥引导土地供应、住房供应和稳定房地产市场方面的责任，构建以需求为导向、以住房发展规划为指导的购租并举的住房供应模式。这也是新型城镇化推进与去库存的通盘考虑。“2003年就开始说要‘实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定’。只有对这三方面做通盘考虑，才有利于实现这一工作目标。” 朱中一表示。
热日 08:01
热日 08:15
热日 14:00
热日 10:22
热日 17:39
热日 07:57
热日 08:15
热日 08:02
热日 08:04
热日 07:54
跟刘肖玩杀人游戏，非常无趣：他的观察力与逻辑分析能力，恐怖至极。
抢房不如抢库