12亿房屋“养老钱”，该怎么花？|小区|业委会_凤凰资讯
12亿房屋“养老钱”，该怎么花？
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阳光经典小区是“威马逊”台风前海口市成功申请到住宅专项维修资金的小区之一。2012年，由于年久失修，该小区部分楼房出现外墙渗水、墙皮脱落等问题。小区物业公司主任陈穗介绍说，在业主的提议下，物业公司组织上门征询意见，在每栋楼都有超过人数、面积“两个2/3”的业主同意后，才申请到使用维修资金，解决了该小区楼房修复费用问题。
原标题：12亿房屋“养老钱”，该怎么花？■ 本报记者 单憬岗 邓海宁如今，每一个买房人都知道，买房时必须支付一笔住宅专项维修资金，这个资金又称“大修资金”，是老百姓眼中的“房屋养老钱”。在全国已有5000亿元的住宅专项维修资金，但各地的使用率无一例外的都比较低，全国范围的平均使用率仅1%左右。同样的情况在我省也普遍存在。为了扭转这一情况，作为省会城市、小区数量最多的海口市开始了初步探索：在“威马逊”台风过后，海口市以开通“绿色通道”、提升管理系统公开透明度和增加住宅专项维修资金收益等多种方式，力求探索出一条住房专项维修资金管理的新途径。1
“两个2/3”卡住了申请通道阳光经典小区是“威马逊”台风前海口市成功申请到住宅专项维修资金的小区之一。2012年，由于年久失修，该小区部分楼房出现外墙渗水、墙皮脱落等问题。小区物业公司主任陈穗介绍说，在业主的提议下，物业公司组织上门征询意见，在每栋楼都有超过人数、面积“两个2/3”的业主同意后，才申请到使用维修资金，解决了该小区楼房修复费用问题。阳光经典小区是幸运的，因为这里居住率比较高，人心比较齐。而其他很多小区就未必能够如此幸运了。业内人士普遍认为，住宅专项维修资金申请难的一个重要原因就在于“两个2/3”。业主个人不能作为申请主体《办法》规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，必须经过“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议”。但是这个硬指标，就把很多小区挡在了门外。长期关注该领域的西南财经大学法学院教授辜明安认为，住宅专项维修资金实际执行中最大的症结在于，主体缺失和程序繁琐，使得申请使用住宅专项维修资金的过程非常难，这被认为是导致资金使用率低的主要原因。“一般的房子使用5年后就会慢慢进入到维修周期。屋面防水中大修应在10-15年进行一次，电梯中大修应5-8年进行一次，其他共用部位、共用设施设备应结合房屋实际使用情况制定相应的维修计划。”省物业协会相关负责人说。但是目前住宅专项维修资金的申请主体是业委会或物业企业，“由于申请使用维修资金需要组织实施维修工程、进行资金分摊等工作，作为业主个人无法操作，因此目前业主个人不能作为专项维修资金使用申请主体。”海口有业委会的小区仅占2.9%现实情况是，想要成立业委会确实非常困难，不仅需要得到街道、社区、物业公司和业主的多方支持，还要有一批热心的、能干的业主来参与到业委会日常工作中去，否则即使业委会成立了也难以运行。“龙华区共有小区653个，其中有业委会的仅22个。”龙华区住房保障中心主任唐渊分析说，我省成立业委会除了有其他地区普遍存在的困难外，还有一个特殊的困难，就是小区内的“候鸟”业主较多，这成为我省业委会成立的最大困难。而这在海口全市是普遍状况，据了解，海口全市有2109小区，其中成立业委会的仅有62个，百分比约为2.9%。如此一来，在没有业委会的情况下，究竟该由谁来申请使用住宅专项维修资金呢？是物业公司、居委会、街道还是其他方面，都很难得到广大业主的认可。主体都缺失，又何谈申请使用住宅专项维修资金？省物业协会相关负责人认为，审批程序过于繁琐，加之这笔资金和维修工程涉及每一户业主，致使一些确实需要使用这笔资金的小区的维修项目一拖再拖，有的申请一年了都没有结果。如此一来，大量专项资金只能在银行专有账户中沉睡。2
紧急“绿色通道”的启示7月18日，超强台风“威马逊”给海口市住宅小区共用设施设备造成巨大破坏，不少供电供水、消防、电梯等设施设备因水浸风刮损坏，小区停水停电，电梯停运，业主正常生活受到严重影响。7月24日，“威马逊”过后不到1周，作为灾后小区重建的一项重要措施，海口市住建局紧急出台了《海口市抢修“威马逊”台风损坏住宅小区共用部位、共用设施设备紧急使用住宅专项维修资金程序》（以下简称《程序》），为受灾小区申请住宅专项维修资金开启了“绿色通道”。“2/3同意”能否改为“不超1/3反对”？记者今天从海口市住建局获悉，截至目前新政策实施1个多月，共有314个小区提交“威马逊”风灾紧急使用住宅专项维修资金申请，其中有115个小区获得审批通过，财政拨付了2327.7万元，接近过去10年的总和。海口市住建局资金管理处处长符朝晖认为，之所以能取得这样的成绩，是因为新政策提出了几项创新。一是《程序》按照《办法》和《海南经济特区物业管理条例》中紧急使用住宅专项维修资金相关规定，提出可以直接向海口市住建局资金管理处提出申请，而暂时不用履行“两个2/3”的程序；其次，这次向全省所有有资质的136家工程造价机构全部放开，加速了此项程序的进展速度；三是进一步压缩了审批时间，将原来的7个工作日压缩到5个工作日。“其实其他省份对此已经有了比较好的探索。”海口市物业协会相关负责人介绍说，2013年浙江省为提高维修基金使用的便捷性，对原有维修基金使用规定作了进一步完善，提出只要建筑物内所有权人不超过1/3的人书面提出反对意见，就视为公示同意。虽然从字面上来看，2/3同意和不超过1/3的人反对，意思差不多，但是从执行的角度来看，大大提高了可操作性。记者查找了相关报道，发现国内已经有多个城市效仿了浙江的做法。业主可否网上参与使用方案决议？此外，记者采访到的专家也纷纷提出了一些针对“两个2/3”的完善举措。“两个2/3保证了程序的民主性，但却极大地降低了程序的效率性。”重庆大学副教授罗世荣认为，海南与其他地方一样，在执行这一程序的时候应具体问题具体分析，如若住宅专项维修资金的使用确实合情合理，具有正当性，却未能获得“双2/3”的业主通过，行政主管部门应通过补充程序予以强制通过，以保护大多数业主的利益，保证物业服务的正常运转。辜明安则认为，现在网络发达，业主决议的方式完全可以网络化，即业主可以通过网上参与使用方案的决议。他介绍说，可以借鉴厦门维修资金使用管理模式，即管理部门与金融机构联合发行“房屋维修资金专用卡”，业主可通过“维修资金公众平台”或银行自助终端设备，对物业管理区域内维修资金的筹集和使用等重大事项实现投票表决，以提升业主对维修资金的知情权、提高业主对物业管理的参与性、解决困扰物业管理的诸多问题。3
资金管理如何更透明“从2008年到现在，我前后交易了三四套房子，但是关于这些房子维修资金的信息却不怎么知道。”云先生说，自己从未接到过住宅专项维修资金的相关账单和使用情况。虽然住宅专项维修资金产权归业主所有，而且得到了政府的有力监督。然而在日常管理、申请使用中却令业主不太满意。资金明细将可网上查询《办法》规定，负责管理住宅专项维修资金的部门及业委会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额等。中国人民大学法学院教授刘俊海对《办法》颇有研究，他认为，目前维修资金存在种种问题，关键在于“不透明”。他建议政府应将信息“全面上网”：“切入点、突破口还是加大透明度，提高资金的可预期性，让每个业主、市民都能在互联网上查询到维修资金总计是多少，每个小区花了多少钱，这并不涉及国家机密、个人隐私问题。”“这个问题很快就能得到解决了。”符朝晖说，近期海口市住建局就将上线住宅维修资金管理信息系统，该系统全面上线运行以后，资金明细业主登录系统将一目了然。今后业主可通过互联网络登录公共平台，对所在小区表决事项包括维修资金等业务进行远程查询投票，解决了因我省候鸟型居住模式所带来的表决难问题。“以后市民不单可以在网上查询维修资金账户状况，还能直接在网上办理资金交存、申请、审核等相关业务。”她说。防止业委会主任与物业相勾结在推行住宅专项维修资金的管理与使用的透明化上，多位专家认为还可以走得更远。辜明安认为，可以推行年度使用维修资金申报制度，通过管理系统收集物业区域共用部位、共用设施设备的信息，并建立、完善各物业区域设施设备档案，通过对数据进行分析、统计，为各维修实施主体合理制定维修计划提供参考；同时通过科学分析、广泛分析，将涉及维修资金使用的常用材料、设施设备零部件等的市场价格进行整理，并在上述信息系统上向社会发布，以此来为物业服务企业制定年度维修计划和维修资金使用方案，合理安排维修周期提供一定的数据资料，促进小区内常住常新、保值增值，使业主的知情权、参与权和切身利益得到充分保障。“要加强政府部门对住宅专项维修资金的监管力度。”罗世荣认为，首先，行政主管部门要加强对住宅专项维修资金使用方案的审核，严格审核程序，层层把关，保证该项资金的各项预算都合情合理，防止业委会主任与物业服务公司相互勾结，侵吞、挪用住宅专项维修资金。其次，行政主管部门要加强对住宅专项维修资金的审计监督。“还要积极引入社会监管力量。”罗世荣说。4
维修资金也能“钱生钱”由于大量资金沉淀，全国的住宅专项维修资金都面临一个问题，如何保值增值？海口市从2004年开始收取住宅专项维修资金，每年基本以8000万元-1亿元的速度在增长，但使用率却非常低。市住建局资金管理处提供了近4年的资金拨付数据：2010年拨付10宗住宅专项维修资金，共145万元；2011年拨付12宗，共95万元；2012年拨付21宗，共433万元；2013年拨付31宗，共378万元。专户银行不再“一家独大”如此大笔的资金沉淀，导致了深层的担忧：专项资金“沉睡”在银行，由于海口很少有业委会，因此其中绝大多数没有划转到业委会账户上，只能由资金管理中心代管，每年生成的利息少之又少，甚至面临“缩水”。“银行吸收这笔大量资金后无论用在何处都会获取更多的收益，而业主通过这笔资金所获的收益却明显偏低，二者不平衡。”省物业协会有关负责人说。其实这一问题海口市住建局已经考虑到了。他们通过考察对比认识到：该市住宅专项维修资金只有光大银行海口分行一家专户银行管理，因缺乏竞争性，服务意识和管理水平有待加强和改进；资金由于历史原因，一直按活期存款计息，未能实现资金收益最大化；住宅专项维修资金信息系统建设方面也存在一定差距和不足，原有银行维修资金信息系统主要提供资金查询和使用分摊等功能，不能完全、多角度地实现管理和监管的需求。为此，他们着手对其进行了初步改革，即通过招标确定住宅专项维修资金专户银行。他们借鉴上海、深圳等城市的先进管理模式和做法，委托海口市政府采购中心采用竞争性谈判的招标方式，确定了3家住宅专项维修资金专户银行。“这样有利于专项维修资金归集、使用和管理的规范高效，有利于保护业主权益，实现专项维修资金的保值、增值。”符朝晖说，通过这样的方式，目前海口的住宅专项维修资金的收益率已经远大于原来的活期利率，甚至高过5年期的定期利率。把资金转变为基金符朝晖解释，他们要求专户银行根据专项维修资金沉淀时间长、规模大、稳定性强等特点，在保证资金安全、及时支付和不违反有关政策法规的前提下，提供切实可行的保值增值方案，最大限度满足专项维修资金的增值需求。但是专项维修资金的增值方式限于组合存款和购买国债，不得用于其他投资。这种改革方式正是北京大学政府管理学院教授萧鸣政所赞许的。他认为，可采取部分资金定期存储以及招投标引入银行竞争机制的方式提高资金的增值收益，把资金转变为基金。从而建立起政府监督，银行运营管理，小区物业使用支取的管理体制。此外他表示，在不影响正常使用的前提下，应该允许住宅专项维修资金的结余资金进入低风险信托、优质公租房等政府主导项目，提高资金收益；也可以开展业主参与分红等试点，以增加资金收益、盘活存量。（本报海口9月10日讯）新闻点击海口住宅专项维修资金新政成效大1个多月提取量 接近前10年总量本报海口9月10日讯 （记者单憬岗）“威马逊”超强台风给海口城区造成严重破坏，海口市为此开通住宅维修资金申请“绿色通道”。记者今天从海口市住建局资金管理处获悉，政策实施1个多月来，已有314个小区提交申请，115个小区审批通过，财政拨付了2327.7万元，接近过去10年的总和。据海口市住建局资金管理处处长符朝晖介绍，海口市自2004年开始征收维修资金，截至目前总额达12亿元，该资金由住建部门代管。然而记者了解到，由于动用门槛很难，截至“威马逊”到来前，该项资金的总使用额不到2800万元，使用率不到3%。符朝晖认为，海口市首次因自然灾害大规模向住宅小区开通“绿色通道”的实践，对未来维修资金紧急申请使用有积极借鉴意义。数字全国5000亿资金在沉睡“这个住宅专项维修资金究竟是干嘛的？”今年中秋假期间，海口市民云先生相中了位于文明东路一个楼盘的房子，在掏钱买房的时候，他对需要交存的住宅专项维修资金犯了嘀咕。其实，像云先生这样犯嘀咕的购房者不在少数，原因是这种资金的“知名度”与其重要性相比，实在是不成正比。业内普遍认为，全国范围内归集的住宅专项维修资金规模已达5000亿。然而，住宅专项维修资金的使用率却极低。在已公开的多地住宅专项资金统计情况中，其使用率多徘徊在1%至3%之间，大量资金沉睡在银行专有账户中。那么，这个在全国范围“睡大觉”的住宅专项维修资金，究竟是什么呢？其实，早在1998年，相关部委就有了这项资金的专门管理办法。当年12月16日，原建设部和财政部发布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。运行10年后，日，原建设部和财政部又联合下发《住宅专项维修资金管理办法》（简称《办法》）。《办法》规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其中，共用的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。我省住建厅规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为60元/平方米。住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其中，共用的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
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房屋维修基金启用难 需整幢楼三分之二业主同意
买商品房时，每个人都会缴纳一笔房屋维修基金，数额为几千到几万元不等。可是，你也许不会想到，真到房屋损坏需要维修时，这笔维修基金的支取却是如此麻烦。
家住市中心某住宅小区的李佳(化名)最近为了自家房子窗户漏水的事动了申请维修基金的心思。但没想到，这个申请程序是如此冗长。而且忙了几个月她才发现，努力是努力了，但最终能否申请到这笔钱依旧十分渺茫。
窗户漏水想修外墙
要整幢楼2/3的业主同意
打刚开始申请起，李佳就做好了“长期抗战”的思想准备，但她还是没想到，面临的困难会如此之多。
李佳是2003年底收的商品房，当时，房屋总价为73万元，她交的维修基金为5000元左右。李佳家住东边套，5楼。当时买这套房子是看中东边套充裕的采光，通风好，但没想到，杭州雨季盛行东南风，东边套是重灾区。2011年夏季，台风季节，李佳家最靠东的两个房间和卫生间都进水了，而主要的进水点就是窗户和水泥框的交接处。
从那以后，每年台风季节，李佳家都会进水。时间一长，窗户边的乳胶漆墙面变得坑坑洼洼，凹凸不平。因为过了商品房的保修期，李佳自己掏钱修了两次，但不济事，碰到台风季节还是会进水。
这样的事不只李佳一户碰到。在李佳居住的小区，每个东边套业主多多少少都存在这样的问题。于是，李佳想到了申请物业维修基金。但让她棘手的是，维修基金申请下来需要整幢楼2/3的业主同意。
找业主签字，托人搞预算
费时费力很折腾
维修基金怎么申请？李佳首先去咨询了物业公司。没想到，物业公司把这事推给业委会。李佳又去找业委会，业委会的人则给了一个杭州市物业维修资金管理中心的电话。
物业公司和业委会的人都充分向她强调了维修基金申请的困难。事实也的确如此，李佳咨询了杭州市物业维修资金管理中心后得知，单户窗户漏水，要维修外墙，可以申请物业维修基金，但必须李佳所在的楼幢所有业主中的2/3业主签字同意才行。
申请报告打打简单，问题是，李佳所在的楼是板楼，共有100户左右人家。难道，李佳要挨家挨户去敲门征求意见？这是一项浩大的工程。
经过再三协调，业委会给出了个主意：以整幢楼东边套单元维修外墙名义打个申请报告。这样签字通过的可能性比较大。
于是，李佳又被摊上一个任务，必须找家工程公司出具一个书面的维修墙面工程预算报告。幸亏李佳人脉广，认识一些工程方面的朋友，托了关系才做了预算。
50多亿元的维修基金
只用了近1.9亿
“新建物业的物业维修基金，由建设单位在房屋销售(预售)时，按有关规定以不低于房屋建筑安装总造价的5%向购房人代收，并在办理房屋产权证之前按物业总建筑面积向市物业维修资金管理中心指定的银行缴纳。”根据2003年出台的《杭州市物业维修基金管理暂行办法》，物业维修基金的确是一笔和大家息息相关的钱。
但存在银行里的这笔钱，很多人都不知道该怎么用。这一点，从杭州市物业维修基金的低使用率就可看出。杭州市物业维修基金管理中心相关工作人员在采访中透露，杭州从1996年开始交纳物业维修基金，目前杭州维修基金的本息共有50多亿元，但历年维修基金共使用近1.9亿元。排在头三位的维修支出项目依次为电梯、消防设备和屋面外墙的维修。
物业维修基金之所以使用率低，除了动用维修基金程序繁杂外，“必须经过全小区2/3以上业主的同意才可以”这一条成为维修基金审批“夭折”的主要原因。
“一般来说，只要小区将2/3业主通过的申请表和经费预算方案上报到我们这里，我们都会通过的。最终被卡主要因为这条2/3业主通过的规定。”杭州市物业维修基金管理中心相关工作人员说。
青春坊小区的物管处告诉记者，小区交付已经18年了，但是维修基金仅使用过4次。长庆街道新华坊社区的工作人员告诉记者，因为是老小区，房屋经常出现小破损，如屋顶漏水、公共管道破损等，而在2013年~2014年期间，维修基金仅动用不到5次，费用大都用在屋顶、公共管道补修方面，且每次金额较小，在几千元上下。“申请维修基金要大部分业主同意，还要贴公示，不少申请由于同意的业主人数不够，所以不了了之。”这位工作人员说道。
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　一个多月前，新湖?北国之春二期的许多居民楼内，几乎每个单元的展示板上，都贴出了数份《住宅共用部位共用设施设备维修和更新、改造方案》（以下简称《方案》），新湖物业管理公司联合新糊?北国之春业主委员会发出公示，准备动用业主维修基金。但数日后，由于众多业主的集体反对，物业与业委会撒消了公示。
业主在维权过程中暂时获得了胜利，但业委会常主任表示，业委会将重新开会研究是否继续执行动用维修基金的动议。那么，业委会在业主入住5年后，突然提出动用维修基金，是何原因？业主通过自发的维权，暂时让维修基金的动用议案搁置，真的胜利了吗？动用维修基金，需要具备哪些规定？这其中又有哪些说道儿呢？
业委会发出动用维修基金通知金额达300万
　　今年4月下旬，新湖小区的业主开始在业主论坛和QQ群里放出风声：物业和业委会准备动用业主的维修基金，请众多业主去物业和业委会明确表态反对。5月，关于动用维修基金的《方案》张贴在20余栋楼内的每个单元入户口。
　　业主李先生张先生看到《方案》后，发现动用维修基金用于维修的项目共有六大项：1，屋面及屋面瓦、顶楼外墙及女儿墙防水（涉及1146户）；2，避雷线（涉及1484户）；3，智能化系统电子件及线路（涉及1484户）；4，花园及屋顶铁艺（涉及1484户）；5，园区照明系统底座及线（涉及1918户）；6，屋面伸缩缝铁皮（涉及1167户）。而且，每一项都标明了需要动用维修基金的楼号、涉及户数及工程预算费。
　　这六项维修工程的费用，分别为：1724913元、45458元、223376元、947826元、88835元、37691元，总数达300万以上，并详细列举了每平方米分摊费用，及工程的资金缺口。
　　李先生张先生向物业咨询，物业称，这是业委会提出的动议，由业委会解答。业委会常主任则解释道：“业委会根据四五个业主提出的要求，经业委会开会研究，决定发出动用维修基金的通知。”
物业及业委会均未能提出证据
　　新湖小区此次动用维修基金的范围，涉及大部分北国之春二期业主。这些业主大部于2005年夏天入驻，当年北国之春二期商品房，以质量较好著称业内，并为新胡地产品牌打响沈阳，创造了基础。但仅仅第六个年头，为何就有多达六大项的共用设备需要维修呢？是商品房的质量并不如传播的那么好，还是因为其它原因？
　　李先生张先生前去物业索要需要维修设备的证据，“动用我的维修基金，你至少要向我举证，哪儿坏了，需要维修！”李先生张先生说。但物业工作人员只提供了《方案》，不提供证据。业委会也拿不出相应的证据来，只称这是业主的反映。李先生张先生所在的楼体，用他的话来说，没有发现任何不妥。“如果仅仅凭物业和业委会一纸通知，而不举证，就要动用我们的维修基金，这也太不当回事了。”
　　而在业主QQ群里，众多业主都在不断地质疑，物业和业委会为何要动用维修基金？多数业主不知所以然。有的业主提供了物业及业委会的电话、手机号码，号召大家去正式表态，反对动用。
　　业委会称遭业主反对暂时搁置
　　5月底6月初，贴在各单元门口的《方案》突然被撒。很多业主同样丈二和尚摸不着头脑：“这维修基金到底还动不动了？”随后，记者以业主身份向业委会常主任求证，常主任称：“因为有众多业主反对，动用维修基金的议案暂时搁置。”常主任还主动介绍：“5号楼共有88户业主，其中一个业主自发组织，对全楼的业主进行意见征求，征得了61户反对意见，5号楼的动用维修基金方案，已经被否定。”
　　那其它楼号的业主，没有自发进行意见征求，是否还会继续推进动用维修基金的程序呢？常主任称，目前业委会委员暂不齐全，待出差的委员回沈后，再进行开会研究。常主任既不彻底承认动用维修基金的《方案》被否，又表示《方案》还有待常委会会议研究。
　　方案搁置后疑问重重
　　新湖北国之春小区业委会常主任称，动用维修基金，需要全体业主2/3以上业主签字通过，方可动用。但记者通过调查后，发现以目前形势看，北国之春小区动用维修基金的方案，暂时胎死腹中。不过，关于动用维修基金的标准、条件，对于众多业主来说，仍是一笔糊涂账：什么情况下可以动用维修基金，动用维修基金，需要走哪些程序？
　　虽然物业与业委会发出动用维修基金的通知，符合法律程序，但还有很多疑问让李先生张先生不解的是：，业委会本应是代表多数业主利益的，为何仅仅通过四、五个业主的反映，就要劳命伤财地动用多数业主的维修基金？如果是顶楼的业主，需要维修防水，那应该是由个人负责，还是应该有所有的业主维修基金负责呢？记者了解到，自从2005年入住后，北国之春多位顶楼业主的屋顶，出现漏雨情况。随后物业一直在维修，有的问题已经解决，但随后再发生漏雨现象，是应该算保质期内出现的质量问题，还是算保质期外呢？
　　最后有两个问题，仍悬在许多业主的脑海里：1，动用维修基金的年限标准，是竣工验收五年后，而北国之春的业主，刚刚入住第六个年头，就被通知要动用大笔维修基金，这是巧合吗？2，动用维修基金，是一笔大数，此次《方案》中动用的维修基金，就达数百万元。这数百万元的资金，一旦真的用于工程维修，物业声称的公开招标、聘请监理单位监理、委托专业中介机构审计，是否能做到公示，真正得到业主的监督呢？
　　业内人士解读动用维修基金
　　合法但不一定合情
　　“在业主入住5年后，即启动动用维修基金的议案，合法，但并不一定合情。”一位品牌开发商物业经理Z先生向记者表示。Z经理认为，动用维修基金，是属于共用设备的大项维修。按程序，应该是物业公司经过调查后，向业委会提出申请，业委会再要求物业提供相应证据，以证明确实需要动用维修基金，再向业主发出调查通知。而物业与业委会联合发出通知，确实不可思议。
　　墙面及防水五年内出现问题维说合理
　　Z先生认为，电子线路及铁艺等设施，使用五年后，可能需要更换，或者重新粉刷，但若是说墙面及防水五年后即需要大修，就有点欠妥。虽然法规规定墙面与防水的保质期为五年，但很多市民同样会反问：“为何原来的老房子，住十年八年的，都不会出现墙面与防水问题？”按目前沈阳的小区情况看，很少有小区会在第六年即提出对墙面和防水进行大整修，因为这可能意味着原有的工程质量可能存在问题。
　　保质期内出现问题维修后保质期应顺延
　　那么，如果在保质期内出现防水问题，开发商、物业屡次没有修好？拖至保质期后，物业申请动用维修基金，是否合理呢？Z先生认为，在保质期内出现问题，开发商会采取两种态度，一是投入资金根治；二是小修小补，拖到维修基金启动年限，就可以“顺理成章”动用维修基金。
　　按照Z先生的理解，如果在保质期内出现质量问题，物业代表开发商维修后，保质期将以最后一次修补为准，适当顺延，这样就会杜绝开发商蒙混过关的想法，把工程质量问题的维修责任，转嫁到业主身上。
　　楼顶属私有还是共用？
　　在一些小区里，有些楼房，顶层是阁楼，开发商当年销售时，以赠送的形式卖给业主，但楼顶发生漏雨问题后，关于楼顶是私人财产还是共用设备这一疑问，就摆上了桌面。
　　Z先生认为，这要看每位业主与开发商签订的合同，还要看楼顶是否有通向天台的大门。如果有通向天台的大门，楼顶则属共用设备，但若是没有，且购房合同里注明了产权及使用权归属，则属于私有部分。但如果合同里是以赠送的形式“送”给顶楼业主，对此的界定分歧就比较大。这就是为何楼顶的业主因为漏雨想启动维修基金，而遭到楼下多数业主反对的主要原因。
　　业委会应发挥细查细究义务
　　在启动维修基金的程序中，业委会发挥着至关重要的作用。当物业向业委会提出动用维修基金的申请后，业委会应向物业索要证据，并细究需要维修的共用设备，是因为使用原因造成的日常磨损，还是因为先期工程质量出现问题而造成损坏，以至于需要大修。
　　而且，Z先生提醒市民，维修基金的启动，是以楼体为单位申请的，物业不能以某一个楼的原因，启动多数楼体的维修基金。
　　铁西区小区办惊讶
　　针对北国之春小区动用维修基金的提议，及共涉及六项之多的维修内容，铁西区小区办一位工作人员也表示了惊讶。在申请动用维修基金的以往案例中，很少出现刚刚符合动用维修基金标准的年头，就以六项共用设备需要维修为由而动用维修基金的提案。
　　商品房保质期最长为五年
　　那么，维修基金什么情况下可以动用，需要走哪些程序呢？铁西区小区办，其中一位姓王的工作人员向记者解释：“商品房一般情况下都有保质期，不同的共用部分，有不同年限的保质期，最长的保质期为5年。保质期内出现质量问题，由开发商负责维修，保质期外出现问题，则需要动用维修基金。这就是广大市民理解的，维修基金要在入住后五年才能动用的规定。”但王先生同样提醒：“只要商品房的大、中型共用项目需要维修时，才能动用维修基金。而像承重墙等关键部分，开发商是要终身保修的。”
　　铁西区小区办维修基金部的邵女士进一步解释道：“商品房的保质期，并非以入住之日起算，而是以竣工验收之日起算，现在规范要求商品房在交房时，都为业主提供《住宅质量保证书》，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。按照沈阳市相关规定，像防水这样的项目，保质期为五年，弱电工程的保质期则为2――3年。”邵女士还称：“维修基金是负责共用建筑、共用设备的维修，属于个人产权的部分，不在维修基金动用的范围之内。”
　　维修基金不足仍需继筹&&&1&&&
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