那些人不允许买银行拍卖的房子能买吗?

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-04-24 19:47 标签： 房子抵押银行法院拍卖
银行和法院要拍卖公司房产，请问如何拍卖，购买的人要交什么费用？_百度知道
银行和法院要拍卖公司房产，请问如何拍卖，购买的人要交什么费用？
因今年金融危机的影响公司用办公楼抵押向银行贷款，公司没有能力按期还上全部贷款，现在银行和法院要拍卖公司房产，（还了三分之二），购买的人要交什么费用，请问如何拍卖
提问者采纳
金额为起拍价的10%左右，保证金冲抵房款，办理正常的购房手续；后面如果拍卖成功一般都是先交保证金；如果拍卖不成功，保证金退回
相关专业回答
　　银行申请法院拍卖被执行人房产的，要经过以下程序：
　　1、法院委托评估机构对房产价值进行评估，为法院拍卖房产确定价值依据。
　　2、经评估后，法院参考评估价值确定拍卖保留价，委托专业拍卖机构进行拍卖。
　　3、拍卖成交的，法院以裁定的形式确认拍卖成交的法律效力，由竞拍人向法院交付相应的拍卖款，法院将拍卖款转交申请执行人。
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离婚协议按揭的房屋归子女所有，银行可以拍卖房屋收债
作者：何宗芃&&发布时间： 11:29:31
　　近年来，当事人协议离婚后，第三人（主要是债权人）就离婚协议中约定对财产的处分有异议提起诉讼的案件较多，法院处理这类案件常以调解方式结案，模糊了有些法律关系，我们应该对进行梳理，对其中的法律关系加深认识。下面以笔者遇到的案件展开论述，与大家共勉。
　　冯云与侯明2001年结婚，婚后生育儿子侯俊波，现年12岁。侯明于2007年8月在某银行按揭贷款30万元购买某市商品房一套，分期20年向银行还款，现尚欠银行贷款26万余元没有归还，该房产登记共有人是冯云、侯明、和侯俊波。侯明在某事业单位上班，冯云无业在家带儿子侯俊波。2012年10月因夫妻感情破裂，协议离婚。根据离婚协议约定，冯云与侯明婚后购买的房屋归侯俊波所有，侯俊波随女方冯云生活，购房按揭款由冯云归还。因冯云无稳定的收入，没有按时向银行还款，银行于2013年2月向法院起诉，请求冯云、侯明按期归还借款或拍卖该房屋收回债务。
　　本案看似简单， 其实法律关系比较复杂，司法实践中认识不一。
　　笔者认为，前述协议中的房屋属于家庭共同财产，并非夫妻共同财产，在没有还清按揭贷款前，冯云和侯明处分该房屋不产生物权效力。
　　首先，当事人按揭的房屋是家庭共同财产，但按揭商品房产生的借款是夫妻共同债务。一般情况下，房屋登记应为夫妻两人，也有不分长幼是否有无民事行为能力，将家庭成员全部登记为共有人。本案就是这种情况，一经登记，冯云、侯明和侯俊波形成房屋的共有关系，房屋成为家庭共有财产。在登记的同时，产生了赠与关系，冯云和侯明将自己的房产部分赠与侯俊波，使三人各自享有三分之一的产权。因按揭向银行抵押借款，借款人是侯明，买房是为全家生活居住，借款合同成立时，侯俊波是未成年人，属于无民事行为能力人，不是合法借款合同当事人，借款合同对侯俊波不产生法律效力，对冯云、侯明产生债权债务效力，二人共同对银行的债务负清偿义务。
　　第二，根据法律，抵押贷款的房屋是抵押财产，是物的担保，属于以财产房屋担保履行还款，转让担保物房屋应经债权人同意。我国合同法第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转让给第三人的，应当经债权人同意。”可见，不经债权人银行的同意，转让合同无效。担保法第一百七十六条规定：“被担保的债权，是债务人自己提供物的担保的，债权人应当就该物的担保实现债权。”但实践中，夫妻离婚时通常不考虑偿债能力，能否履行还款义务，双方立下此类协议，原因主要有两点：一是担心另一方再婚后，会出现诸多的法定继承人，而自己的婚生子女不能完整得到房屋；二是担心分得房子的一方会卖掉房子，而孩子长大后没有房子住。因而，双方的意思是想将房屋写在孩子名下，归孩子所有，而没有考虑抵押贷款买房的借款合同的存在，没有考虑其受让债务人的履行能力。民政部门在给当事人办理离婚手续时，可能并未向当事人提醒这一点，所以产生这种在财产处置方面有瑕疵的离婚协议。
　　第三，离婚协议约定将家庭共同财产中的夫妻财产赠与子女，其协议合法有效，但不能对抗抵押权人银行。《民法通则》第九条规定：“公民从出生到死亡止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务”。最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见》第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力为由，主张以上行为无效”。《合同法》第四十七条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神的健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人的追认。”法律并没有禁止未成年人享有财产权利，当然未成年人有监护人管理，而监护人不能随意处分未成年人子女的财产。从这些法律规定来看，侯俊波的法定代理人就是他父母，他的父母完全有资格代替他本人作为接受赠与的意思表示。所以在离婚协议中约定将家庭共同财产中的夫妻共同财产的部分赠与给属于限制民事行为能力人的子女是有效的，这种赠与可以视为作为父母的监护人已经代理子女作出了接受赠与的意思表示。
　　根据合同法的规定，赠与合同是诺成合同。赠与合同一经受赠人表示接受便宣告成立。赠与合同为不要式合同，所谓不要式合同，是指法律没有要求必须具备特定的形式的合同。不要式合同不排斥合同采用书面、公证等形式，只是合同的形式不影响合同的成立。赠与合同既可以采用口头形式，又可以采用书面形式或者在合同订立后办理公证证明。本案当事人冯云与侯明实际是有两次赠与行为，存在两个赠与合同。第一个赠与合同是办理商品房登记时，将本属于夫妻共有的房屋，赠与三分之一给子女侯俊波，登记为三人共有。第二个赠与合同是当事人离婚时，在离婚协议中将夫妻所有的三分之二的房产又赠与给子女侯俊波，这时当事人完全失去房屋所有权的份额，子女侯俊波取得房屋的全部所有权份额（变更登记后侯俊波取得所有权）。虽然《合同法》第一百九十条规定：赠与可以附随义务。赠与附随义务的，受赠人应当按照约定履行义务。本案当事人冯云、侯明没有将还款义务附随给子女侯俊波。既或是附随了此义务，目前也应由监护人即本案的二被告代为清偿。因为侯俊波作为未成年人，不能接受与之民事行为能力不相适应的附随义务，否则附随义务无效，并且合同具有相对性，不能约束债权人银行，不管被告对房屋所有权如何约定，银行仍可行使物上担保权，借款人不归还借款时，应该以抵押的房屋实现债权。
　　第四，未成年人应当办理过户登记才是法律意义上的房屋产权人，但办理过户手续要受到银行抵押权的限制。未成年人能否作为房产证上的产权人？如前所述，既然未成年人能享有财产权利，就能够成为产权人。《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”而本案不适用除外情形。房屋要从父母名下转为孩子，必须办理过户手续，过户手续应当由监护人完成。第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定除外。自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可见，不动产的物权变更要办理过户登记手续，而财产处分协议并不直接产生物权的效力。如果没有办理过户登记手续，协议处分的财产仍然属于婚姻存续期间的夫妻共同财产。本案当事人的房产证已经抵押在银行，不能办理过户手续，除非夫妻双方或者任何一方或者第三人代为其归还了银行借款，赎回房产证，才能办理过户手续，否则，赠与合同所赋予子女的房屋所有权长期处于悬空状态。银行起诉当事人还款或者拍卖抵押的房屋清偿债务符合法律规定。
　　综上，离婚协议约定将按揭的商品房归子女所有，该约定有效，产生合同效力，不产生物权效力，不能对抗债权人的担保物权的实现，银行可以要求拍卖该房产实现债权。父母离婚时要将按揭的房屋处分给子女，应在协议中直接写“某某房屋归某某子女所有，银行按揭贷款多少元由某某按借款合同的规定按时归还”。当然前提是经债权人某银行的书面同意。
责任编辑：研究室
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我在不知开发商房产抵押、银行贷款的情况下，买了一套房，装修好入住了3个月左右，由于开发商没及时还清欠款，房屋被法院查封，并这个月底强执执行，并进行了房屋评估拍卖，开发商欠个人、银行欠款大约1
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